Сколько прослужит панельный дом и от чего зависит срок его службы

70% отечественного жилого фонда возведены более 25 лет назад. А значит покупателю б/у квартиры нужно знать, как определить изношенность дома и не лучше ли купить квартиру в новостройке. Обсудим срок службы панельного дома. Некоторые утверждают, что хрущевки давно отслужили свой срок и вот-вот развалятся. Строили их, закладывая срок службы панельного дома – 25 лет. Поэтому покупка квартиры в таком здании – деньги на ветер.

Срок эксплуатации дома панельного: нормативные документы

Важная характеристика любого товара – срок годности. Когда он истекает, употреблять товар в пищу или пользоваться им в быту становится небезопасно. Есть свой срок годности и у панельных домов. Он определяется ГОСТом, по которому велось строительство и строительными нормами. 

Гарантийный срок панельных и других домов, согласно ГОСТам:

• каменные или крупноблочные с каменным фундаментом и железобетонными перекрытиями – 150 лет;
• такие же здания со смешанными перекрытиями – 125 лет;
• каменные здания с облегченным фундаментом, кладкой из кирпича или шлакоблока с деревянными перекрытиями – 100 лет;
• глинобитные здания, деревянные перекрытия – 30 лет.

Из списка следует, что срок эксплуатации панельного дома составляет 100-125 лет. 30 лет характерны для частных домов, построенных из глины или временных строительных бараков. 

25 лет: что это за срок

Внимательный читатель может возразить, что люди называют срок службы панельного дома 25, а не 30 лет. А значит народная мудрость ссылается на какое-то другое явление. 

Период массовой застройки начался в 1956 году. В 1961 была принята 3-я программа КПСС, по которой собирались «построить коммунизм к 1980 году». Подразумевалось, что потом, когда коммунизм будет построен, жизнь станет другой и дома тоже станут другими. Поэтому то, что строят «сегодня» (в 1956-1980) – это временно, только до наступления коммунизма. Так и возник срок годности панельных домов, который равен 25 годам. Он не связан с технической стороной строительства, а только с ожиданием появления более совершенного жилья в совершенном мире.

Построение коммунизма не влияло на то, сколько простоят панельные дома и ГОСТовские сроки эксплуатации панельного многоквартирного дома тоже никто не отменял. Поэтому здания не разваливаются и вполне успешно простоят еще лет 50 и более.

Что влияет на прочность многоквартирных домов

Срок эксплуатации 100, 125 лет возникает не на пустом месте. Строители выделяют 7 основных факторов, которые влияют на прочность:

1. 1

   Этажность. Количество этажей влияет на срок жизни панельного дома. Хрущевка из 5 этажей рассчитана на 50-100 лет, 9-ти этажное здание – на 100-125 лет. 
2. 2

   География. Очевидно, что строительство в столице ведется с более строгим контролем и зачастую из более качественных материалов. Также природа корректирует то, на какой срок эксплуатации рассчитаны панельные дома: морская соль в приморских городах, морозы -40 градусов Цельсия в северных регионах. Поэтому несущие конструкции двух одинаковых по проекту хрущевок, построенных в одном и том же году в Вологде и Анадыре, сегодня находятся в разном состоянии.
3. 3

   Особенности фундамента. На качество фундамента влияет отсутствие четких строительных норм, а также особенности грунта на месте строительства. 
4. 4

   Газ. В советских домах чаще устанавливались газовые плиты. Газ небезопасен, что влияет на то, сколько может простоять панельный дом. Оборудование устаревает и к этому добавляется человеческий фактор. Рассчитывать, как взрыв повлияет на несущие конструкции, инженера не умели. Поэтому в Архангельске в результате взрыва бытового газа рухнул подъезд 9-ти этажного дома, что привело к гибели 58 человек, а в Магнитогорске при взрыве в 5-ти этажке пострадало только 2 человека. Начиная с 1985 года использовались только электроплиты. Поэтому срок службы многоквартирного панельного дома брежневского периода выше. 
5. 5

   Незаконная перепланировка. Желание самовыразиться, посетившее владельцев квартир в 1990-х, привело к изменению того, на какой срок службы рассчитан панельный дом. Люди делают дверные проемы в несущих стенах, меняют основные коммуникации. Никто точно не знает сколько таких реконструкций произошло в домах советской застройки и какой ущерб причинен зданию.
6. 6

   Работа управляющей компании. По нормам годовой износ равен 1%. Здание, построенное в 1985 году сегодня должно быть изношено на 36%. Но за некоторыми домами управляющие компании следили лучше, что изменило ответ на вопрос на какой срок рассчитан панельный дом. 
7. 7

   Качество капремонта. Чем дольше не было ремонта или он был некачественным, тем хуже состояние здания.

На сколько лет рассчитаны панельные дома 

Все панельные здания способны простоять более 100 лет. Даже при неправильной эксплуатации. Но без форс-мажора, такого как взрыв бытового газа или незаконная перепланировка с нарушением несущих конструкций, что влияет на срок службы панельного здания. Для опасений покупателя нет причин. Квартиру с перепланировкой, которую не узаконили, продать невозможно. А значит дом вполне простоит 100 и более лет. 

Износ панельного дома 

Строители рекомендуют покупателю обращать внимание на износ инженерных систем. Несущие конструкции устойчивы, но некоторые советские дома существуют без капремонта уже 30-40 лет. Поэтому их инженерные коммуникации уже дважды отслужили срок. Для удобства трубы заделывали в стены, чтобы улучшить срок службы панельного жилого дома. Ремонт таких коммуникаций придется добавить к сумме, которую покупателю придется потратить на то, чтобы жить в комфорте. 

Также часть зданий не соответствует нормам энергоэффективности. Зимой панели плохо удерживают тепло, а летом быстро нагреваются. Независимо от того на сколько рассчитан панельный дом, для проживания – это некомфортно.

Могут ли панельные дома быть вечными

Нет. Независимо от того, какой срок службы панельных домов закладывали строители, они разрушаются. Здания взаимодействуют с силами природы. И чем ближе к природе использованные строительные материалы, тем меньше разрушение. Долговечность египетских пирамид общеизвестна, но искусственно созданный бетон разрушится быстрее. Замедлить процессы должна управляющая компания, чтобы продлить срок панельного дома путем своевременного ремонта.

На сколько лет рассчитан панельный дом: рекомендации покупателю

При выборе квартиры строители рекомендуют вдумчиво оценить «небольшой ремонт». Как давно меняли водопровод или отопительную систему? Любой ремонт целесообразен только тогда, когда вы сможете перепродать жилье с учетом суммы, за которую купили и вложенных в ремонт средств. Строительные материалы недешевы. Не нужно вкладываться в то, что уже разрушили природа и люди, независимо от того, сколько живут панельные дома. 

Сколько служит панельный дом старой застройки 

Массовая застройка велась в несколько этапов. Большинство домов построены в 1960-х, 1970-х (хрущевки). В 1985 году, когда стало понятно, что строительство коммунизма отложено на неопределенный срок, стали строить более комфортные по внутренней планировке квартиры. Их иногда называют брежневками. Нормативный срок жизни панельного дома обоих типов одинаков (100-125 лет), но квартиры в брежневках были просторнее. Так, площадь малогабаритной кухни в хрущевке – 5-5,5 кв.м., а в брежневке 8-10 кв.м. Поэтому стоят брежневки дороже и срок использования этих панельных домов для покупателя будет более долгим.

Как продлить срок службы панельного многоэтажного дома

Владельцам жилья рекомендуется проводить осмотр и замену (при необходимости) коммуникаций каждые 10-15 лет. Даже капитальный ремонт предлагают планировать через 15 лет. 

Поэтому прежде, чем купить квартиру, внимательно осмотрите:

• каркас крыши и состояние кровельных материалов, если покупаете квартиру на самом верхнем этаже;
• фундамент и отмостку, если речь идет о квартирах первого этажа; интересно, что у квартир первого этажа сохранность выше, чем у жилья «под крышей», но первый этаж считают менее привлекательным и продают дешевле;
• состояние проводки – поинтересуйтесь датой ее последней замены;
• состояние канализации, водопровода и отопления – их должны были чинить 10-15 лет назад, не позже. 

К сожалению, за состояние коммуникаций многоквартирных домов отвечают управляющие компании. В некоторых регионах последний ремонт был 30 лет назад, поэтому не важно на сколько рассчитан панельный дом. Без ремонта жить в нем станет некомфортно значительно раньше, чем закончится срок эксплуатации панельного многоквартирного дома по нормативам.

Как принимают решение о капитальном ремонте

Здание должна осмотреть специальная комиссия. Вынести заключение о состоянии несущих конструкций, крыши, коммуникаций. Запланировать проведение ремонта или снос здания с расселением жильцов, если срок эксплуатации панельного здания подошел к концу. 

Но не все так просто. В крупных городах важным фактором является стоимость земли и количество свободных участков, которые используются под застройку. Поэтому там решения о сносе принимают значительно быстрее. Ведь в хрущевке, которая стоит в районе с хорошей транспортной развязкой, живет меньше людей, чем могло бы жить, если бы на ее месте стояла современная многоэтажка. 

Срок службы современных панельных домов стал выше, а сами дома – комфортнее. Так, современная панель – это трехслойная конструкция, в которой между слоями бетона находится слой утеплителя. Они обладают лучшими изоляционными и шумоподавляющими качествами. А стальные несущие конструкции не только увеличивают устойчивость к погодным факторам, но и дают возможность значительно увеличить этажность постройки и заселить больше людей.