Срок службы панельного дома в 9 этажей

Приобретение недвижимости считается долгосрочной инвестицией. Это утверждение верно только в том случае, когда речь идет о сравнительно новом доме, построенном из крепких материалов в климатически и сейсмологически благополучном районе. Сегодня на вторичном рынке можно наблюдать больше количество предложений продажи жилья в зданиях, построенных пятьдесят и более лет назад. По нормативным документам срок эксплуатации многих из них подходит к концу, если уже не завершился. Однако жилплощадь в подобных домах продается на абсолютно законных основаниях, поскольку по заключению экспертной комиссии они вполне пригодны для проживания. Из этого следует, что при выборе квартиры нужно учитывать сроки, когда многоквартирный дом будет подлежать сносу. От этого зависит, скольким поколениям семьи может послужить та или иная жилплощадь.

Сроки эксплуатации жилых домов

Основные виды жилых зданий, представленные на рынке, включают недвижимость как советской, так и современной постройки. Для всех этих видов рассчитаны примерные сроки эксплуатации, реконструкции и сноса. Схематически это выглядит так:

• Довоенные сталинки, построенные в 1930-40-х годах: срок службы – 125 лет, годы реконструкции – 19990-1005, годы сноса – 2050-2070;
• Послевоенные сталинки, возведенные в 1945-55 гг..: срок службы – 150 лет, годы реконструкции – 2020-2030, годы сноса – 2095-2105;
• Панельные хрущевки 1955-70-х годов: срок службы – 50 лет, реконструкция не предусмотрена, годы сноса – 2005-2020;
• Кирпичные пятиэтажки, построенные в 1955-70-х гг..: срок службы – 100 лет, годы реконструкции – 2015-2030, годы сноса – 2055-2070;
• Панельные 9-16-этажки 1965-80-х годов: срок службы – 100 лет, реконструкция не предусмотрена, годы сноса – 2055-2080;
• Современные монолитные и кирпичные 1980-98-х годов: срок службы – 125-150 лет, годы реконструкции – 2050-2070, годы сноса – 2105-2150;
• Современные панельные 1980-98-х годов: срок службы – 100-120 лет, реконструкция не предусмотрена, годы сноса – 2070-2105;
• Современные блочные 1980-98-х годов: срок службы – 100 лет, реконструкция не предусмотрена, годы сноса – 2080-2095.

Как видим, на сегодняшний день из всех зданий старой застройки, согласно техническим нормам, полноценно эксплуатироваться могут только панельные девятиэтажки, способные, при своевременном выявлении и устранении дефектов, прослужить еще до полувека.

Преимущества панельного строительства

Первые панельные дома появились в СССР в конце 1940-х. Они были призваны решить проблему острой нехватки жилплощади и на протяжении длительного времени не отличались комфортабельностью и просторностью. Однако, благодаря сравнительно новой технологии, была достигнута основная цель – очень быстрое появление новых жилых массивов.

Через несколько десятилетий, когда вопрос дефицита жилья стал не таким насущным, было принято решение об усовершенствовании панельного строительства и улучшении бытовых характеристик многоквартирных домов. Так, были строго оговорены минимально допустимые размеры кухонь, добавлены балконы и лоджии, комнаты из проходных стали раздельными. При этом сохранился основной принцип и преимущество панельной технологии – скорость возведения, с которой не могут сравниться другие техники строительства.

Распространенные во всех городах брежневские, названные так в честь исторического периода, панельные дома, построенные в свое время по усовершенствованным СНиПам, и по нынешним меркам являются достаточно комфортными. Особенно, если сравнивать их с некоторыми видами новостроек эконом-класса, в которых преобладают студии и компактные квартиры с маленькими кухнями и отсутствием балконов. 

Брежневки проектировались именно в качестве семейного жилья, в котором были раздельные комнаты, увеличенная кухня, а в домах более поздних серий – расширенная ванная комната. Поскольку цена вторичного жилья на рынке недвижимости ниже, чем стоимость аналогичной по площади квартиры в новостройке, неудивительно, что спрос на недвижимость в советских панельных многоэтажках до сих пор остается большим.

На сколько рассчитаны панельные девятиэтажные дома?

По нормативам*, здания 1965-1980-х годов постройки в ближайшие десятилетия сносу не подлежат. Однако в некоторых случаях такие дома все же выводятся из эксплуатации и демонтируются. 

В большинстве случаев это происходит по двум причинам. Первая – это фактический износ конкретного здания, когда любые ремонтные работы являются нецелесообразными. Вторая – большое количество домов брежневской застройки в центральных или престижных районах города. В этом случае также убираются самые изношенные и ветхие здания, и освобождается место под новое строительство.

В любом случае, одновременно снести целый микрорайон, даже если к концу подошли все граничные сроки, невозможно. Во-первых, в техническом смысле это вызовет большие трудности и финансовые затраты. Во-вторых, расселение жильцов из домов, подлежащих сносу, – длительный и трудных процесс, как с практической, так и с юридической точки зрения.

Согласно ГОСТу, средний срок годности панельных домов в 9 этажей составляет 100 лет. Эта цифра может быть увеличена до 150, если кроме панелей во время возведения использовались и другие, более долговечные материалы. Таки примером могут служить здания, в которых наружные стены дополнительно обкладывались кирпичом.

Также по нормативам существуют определенные сроки проведения капитального ремонта. Для панельных девятиэтажек этот период составляет 20-25 лет.

Что такое износ дома?

Основным показателем пригодности дома для проживания является его фактический износ. Под этим понятием подразумевается определенная степень ухудшения технических характеристик дома, его эксплуатационных качеств, в результате чего они утрачивают часть своего функционала. 

При этом определение уровня износа здания, проходящее пропорционально возрасту здания или нормативным рекомендациям по эксплуатации, не является правильным. Более рационально оценивать соотношение текущей стоимости дома или его отдельных элементов со стоимостью возможного капитального ремонта.

Физический износ

Износ многоквартирного здания определяется по многим показателям в результате чего выводится процентная формула, характеризующая состояние дома:

• 0-20% – хорошее состояние. Серьезные повреждения и заметные деформации отсутствуют. Могут быть небольшие погрешности, не влияющие на общую конструкцию здания, которые легко устраняются текущим ремонтом. Капитальный ремонт необходим только отдельным частям строения с повышенным износом: деревянным перегородкам, плиточному покрытию, изоляционным материалам и прочее. Ориентировочная стоимость ремонта составляет 0-11% от стоимости восстановленных элементов.
• 21-40% – удовлетворительное состояние. Основные элементы конструкции пригодны для эксплуатации при условии частичного проведения капитального ремонта. Его стоимость оценивается в 12-36%.
• 41-60% – неудовлетворительное состояние. Конструкция здания пригодна для эксплуатации только после комплексного капитального ремонта, цена которого составит 36-90%.
• 61-80% – ветхое состояние. Налицо явное аварийное состояние конструкции здания, в том числе его несущих частей. Эксплуатация возможна только после серьезного капитального ремонта с частичной заменой несущих конструкций. Ремонтная смета составит 93-120%.
• 81% и выше – непригодное состояние. Элементы несущих конструкций разрушены и не подлежат реконструкции. 100%-й износ означает полное разрушение здания до фундамента.

Как видим, степень износа многоквартирного здания важна не только с точки зрения сложности проводимых ремонтных работ, но и с финансовой стороны. Если стоимость дома после капитального ремонта будет ниже затраченных на него средств, целесообразность реконструкции подвергается сомнению. В большинстве таких случаев здание сносится.

Моральный износ

Иногда, в противовес понятию физического износа здания, выделяют такой термин, как моральный износ. Под ним подразумевают процесс обесценивания определенного типа многоквартирных домов, как устаревших в архитектурном, технологическом и техническом планах. Как и физический, он рассчитывается в процентах, определяющих соотношение разницы стоимости более старой и новой недвижимости. По технико-экономической схеме это выглядит следующим образом:

• 0-15% износа. Планировка квартир каждого дома жилищного комплекса удобна для семейного заселения, имеет прочные перегородки и перекрытия, изготовленные из огнеупорных материалов. Здание имеет современную благоустроенную придомовую территорию.
• 16-25%. Основные характеристики практически такие же, за исключением перегородок, которые в этом случае деревянные. В доме нет горячей воды, мусоропровода, лифта (в тех случаях, когда уровень пола верхних квартир находится на высоте 14 метров от линии тротуара).
• 26-35%. Планировка в таких домах нерегулярная, не подходит для повсеместного заселения семьями. Отсутствуют некоторые виды удобств: горячая вода, мусоропровод, лифт, телефонные линии). Общая площадь квартир насчитывает на больше 65 кв. м. Перегородки практически всегда деревянные, иногда отсутствуют ванные комнаты. 
• 36-45%. Планировка также нерегулярная, квартиры до 85 кв. м, перегородки выполнены из дерева. Отсутствуют лифт, мусоропровод, горячая вода, телефонная связь. Ванные комнаты не предусмотрены, а некоторые кухни могут быть проходными или лишенными окон.
• 45% и более. Планировка квартир неоднородная, не соответствует вертикальным линиям конструкции здания, местами имеет санузлы, расположенные над кухнями или жилыми комнатами. Преобладают квартиры коммунального типа. Все перекрытия и перегородки из дерева; удобства, за исключением водопровода, отсутствуют. Квартиры этой степени износа не подходят для семейного заселения, а большинство их них нуждается в глубокой реконструкции.

Износ элементов конструкции

Все конструктивные элементы, как и здание в целом, подвержены износу и имеют свой срок эксплуатации. Время службы их наиболее распространенных разновидностей следующее:

1. 1

   Железобетонные фундаменты – 200 лет и более;
2. 2

   Наружные стеновые панели – 20 лет;
3. 3

   Сборные железобетонные перекрытия – 150 лет;
4. 4

   Железобетонные лестницы – более 125 лет;

Полы:

- дощатые и паркетные – 50 лет;

- линолеум – 10-15 лет;

- цементные – 40 лет;

- плиточные – 20 лет.

Окна и двери:

- оконные и дверные проемы с коробками в наружных стенах – 40 лет;

- проемы во внутренних стенах – 80 лет;

- наружные двери – 20 лет.

Перегородки:

- не несущие из гипса – 50 лет;

- железобетонные – 125 лет и более;

- фибролитовые – 40 лет;

- несущие железобетонные – 125 лет и более.

Кровли и крыши:

- железобетонные плиты – 150 лет;

- рулонный ковер – 3-12 лет, зависимо от типа вентиляции;

- теплоизоляционный слой - - 12-18 лет;

- оцинкованное покрытие – 50 лет;

- чернолистовое стальное покрытие – 50 лет.

Наружная отделка:

- каменные материалы – 50-80 лет;

- полимерные материалы – 12-25 лет;

- ПХВ-краски – 6 лет.

Как можно заметить, некоторые материалы очень недолговечны, поэтому их своевременные замена и ремонт напрямую влияют на состояние всего дома.

Износ оборудования

Согласно Ведомственным строительным нормам, любое инженерное оборудование также имеет ограниченный срок эксплуатации. По истечению этого срока оно должно быть заменено в порядке необходимости на более новое и современное. Ориентировочное время службы можно определить на примере следующих видов этого оборудования:

- водоразборные краны – 10 лет;

- керамические умывальники и унитазы – 20 лет;

- металлические ванны – 25-40 лет;

- кухонные мойки и раковины – 15-30 лет;

- душевые поддоны – 30 лет;

- радиаторы отопления – 15-40 лет;

- вентили и смесители – 15 лет.

Факторы, влияющие на износ жилого здания

Срок эксплуатации любого жилого дома автоматически уменьшается с течением времени. Однако то, насколько дольше или меньше оговоренных в нормативах лет он прослужит, зависит от целого ряда составляющих. Существует несколько основных факторов, которые могут как приблизить время сноса дома, так и максимально отдалить его.

Период возведения

На рынке недвижимости встречаются как современные панельные девятиэтажки, так и советские, построенные в брежневские времена. Заявленный срок службы у них примерно одинаковый – около 100 лет.

Дома советской эпохи отличаются довольно просторными комнатами, высокими потолками, в большинстве удобной планировкой с раздельными комнатами, вместительными кухней и санузлом, широкими лестничными площадками и мусоропроводом, и по сегодняшний день привлекают покупателей. Срок их эксплуатации истекает в 50-80-х годах 21 века, но, судя по наблюдениям за темпами износа таких зданий, вполне можно рассчитывать на максимально возможное время службы.

Современные панельные строения, которые до сих пор весьма распространены, в основной массе принадлежат к эконом-классу. Это говорит о том, что квартиры в них не самые вместительные, а планировка не всегда удобная. Большой минус бюджетного жилья, который вызывает больше всего опасений относительно длительности эксплуатации, – это качество материалов. Для недвижимости эконом-категории используются самые недорогие технологии – прослужат ли они заявленные 100 лет, может показать только время.

Еще один довод в пользу брежневских девятиэтажек – контроль качества. Несмотря на то, что современное строительство подразумевает больше индивидуальных проектов зданий, типовые советские многоэтажки подвергались более строгому контролю при сдаче. Тем более, что некоторые современные застройщики, как показывает практика, очень часто пренебрегают качеством в угоду скорости и количеству.

Технология строительства

Не секрет, что панельная технология, по сравнению с монолитной или кирпичной, является самой недолговечной. Для возведения используются специальные готовые части конструкции, которые называются сэндвич-панелями. 

Это название возникло в связи с их формой: двумя частями жесткого материала с проложенным между ними мягким. Наружные части панелей изготавливаются из бетона, а внутренняя представляет собой теплоизоляционный слой. В единое целое они скрепляются методом горячего или холодного прессования.

Несмотря на то, что монолитный дом представляет собой своеобразный конструктор с заранее рассчитанной формой и быстро собирается, он имеет ряд существенных недостатков. Самый главный из них – это отсутствие герметичности. Даже очень плотно спрессованные сэндвич-панели все равно не могут сравниться со сплошными стенами монолитных или кирпичных зданий. В мельчайшие щели панелей, а также в места их соединения цементным раствором, проникает влага. Ее разрушительное действие тем заметнее, чем менее тщательно была произведена наружная обработка стен. Еще больше эта проблема усугубляется отсутствием в панельных домах чердаков, являющихся еще одним препятствием для проникновения влаги.

Поскольку дополнительных, укрепляющих несущую конструкцию, элементов панельный дом не имеет, все вышеупомянутые причины и делают его наименее износостойким из всех типов жилых зданий.

Климатические условия

Климат напрямую влияет на износ и срок эксплуатации любого здания. При определении индивидуального, а не нормативного ориентировочного времени службы дома, следует учитывать, что в регионах с теплым, умеренным или холодным климатом темпы и характер износа могут значительно отличаться.

Например, в северных регионах больше всего страдают инженерные коммуникации. Резкие перепады и очень низкие температуры губительны для трубопроводов и других похожих коммуникаций. Учитывая проблемы панельных домов с герметизацией, жилые массивы, находящиеся в холодном климате, нуждаются в дополнительной теплоизоляции. Изоляцию, в свою очередь, требуется ремонтировать гораздо чаще, нежели остальные части строения. В результате через некоторое время обслуживание панельных многоэтажек становится нерентабельным. Поэтому сегодня существует устойчивая тенденция к возведению на севере монолитных и кирпично-монолитных домов.

В местах с повышенной сейсмологической активностью вообще не рекомендуется строить панельные дома, но, тем не менее, в подобных регионах такой тип жилья встречается повсеместно. В ходе износа панельных многоэтажек на поверхности стен появляются трещины, которые, постепенно расширяясь, нарушают целостность несущей конструкции всего здания. В сейсмологически неблагополучных областях такие трещины могут возникнуть буквально за несколько лет. Как вариант, во время землетрясения здание может получить повреждения, которые повысят его процентные показатели износа до критической отметки. Обычно в таком случае принимается решение о выводе дома из эксплуатации с последующим его сносом.

Условия эксплуатации

Общий срок эксплуатации панельных девятиэтажек не предусматривает этапа реконструкции. Это не означает, что время от времени в нем не должны проводиться ремонтные работы. Наоборот, для такого типа строительства регулярная оценка состояния здания является обязательной.

От качества и периодичности проводимого ремонта зависит, насколько долго жилой дом будет оставаться полностью пригодным для проживания. Как уже упоминалось, наличие дополнительного изоляционного слоя требует регулярной замены некоторых его частей. К сожалению, иногда случается, что в домах, где изначально была проложена качественная изоляция, но она частично заменяется на более бюджетный вариант. В результате такой ремонт не только не устраняет признаки износа строения, но даже может усугубить его состояние.

Это же касается и герметичности швов. Если их плановая или профилактическая обработка проводилась некачественно, а сверху при этом было нанесено свежее наружное покрытие, недоработки первое время будут не видны, но проявятся, когда ситуация значительно усугубится.

Многое в состоянии здания зависит и от работы управляющей компании. Ее прямой обязанностью является наблюдение, выявление и устранения появившихся неполадок, поддержание дома в оптимальном для его возраста и типа состоянии.

Другие факторы влияния

К более косвенным факторам, от которых зависит срок службы панельных многоэтажек, относятся:

• время, в течении которого дом после сдачи в эксплуатацию оставался незаселенным;
• суммарное количество жильцов в отдельно взятом строении;
• качество обслуживания самого здания, инженерных коммуникаций и придомовой территории;
• качество использованных строительных и ремонтных материалов;
• точное следование или нарушение технологии строительства;
• тщательность контроля качества.

Можно ли продлить срок эксплуатацию дома?

В нормативных документах указываются средние числа сроков эксплуатации панельного 9-этажного дома. Они носят условный характер, потому что на практике решение о сносе или ремонте здания принимается в индивидуальном порядке относительно каждого отдельно взятого строения. 

Иногда сносу подвергаются и дома, которые в техническом плане еще вполне пригодны для проживания. Так происходит в редких случаях, когда они занимают важный район города, и городскими властями принимается решение освободить его для более современных построек жилого, административного или общественного назначения. 

В остальных случаях, если нет явных предпосылок, вроде сильного износа или повреждения дома, продлить его жизнь доступными методами будет намного проще и дешевле, чем подвергнуть сносу. К таким методам относятся капитальный ремонт и комплексная санация жилых многоквартирных зданий.

Капитальный ремонт многоквартирного здания

Статья 168 Жилищного кодекса подразумевает региональную программу, по которой жилые многоквартирные дома должны вставать в специальную очередь на проведение капитального ремонта. В некоторых случаях, по согласованному решению жильцов, он может быть осуществлен и досрочно, если позволяют средства фонда капремонта. Создание этого фонда регламентируется, в свою очередь, Статьей 169, которая возлагает ответственность за него на собственников квартир.

Капитальный ремонт может быть проведен только в зданиях, износ которых, по оценкам экспертной комиссии, не превышает 70%. В противном случае строение признается аварийным и подлежит сносу.

Ремонт включает несколько этапов. На первом проводится оценка состояния дома, составляется план необходимых работ и смета по их проведению. Второй включает непосредственно ремонтные работы: замену изношенных коммуникаций, ремонт конструкции и фасада здания, облагораживание прилегающей территории. Третий – подписание акта сдачи работ подрядчиками и собственниками или управляющей компанией.

Регулярное и своевременное проведение капитального ремонта строения может значительно продлить срок его эксплуатации, снизить процент износа. 

Комплексная санация

Проблему большого количества устаревших зданий, состояние которых начинает внушать опасения, впервые решила Германия в начале 90-х годов после объединения восточной и западной частей государства. В качестве социалистического наследия страна получила целые микрорайоны панельных домов, находящихся в не самом лучшем состоянии. Тогда и была развернута масштабная программа реконструкции и модернизации, получившая впоследствии название комплексной санации.

Эта программа включает всестороннюю реконструкцию всех инженерных коммуникаций, электропроводки, крыш, балконов, подъездов, фасадов, прилегающей территории. Большое значение при этом придается энергосбережению, которое как раз и является слабым звеном в панельной технологии.

Как правило, комплексная санация зданий включает:

• утепление фасадов, кровли, чердачного пространства:
• замену окон и дверей балконов на современные стеклопакеты;
• полную замену труб отопления и горячего водоснабжения;
• утепление всех подвальных перекрытий;
• установку новой приточно-вытяжной системы вентиляции.

Данный список указывает только на базовые, обязательные виды работ, которые проводятся во время санации. Кроме него, комплекс мер может быть рассчитан на замену сантехники, установку гидроизоляции, замену электропроводки, улучшение внешнего вида фасада и придомовой территории здания. По экспертным оценкам, после полной, грамотно проведенной модернизации старых панельных домов экономия расхода на отопление составляет от 30 до 70%. 

Если сравнивать капитальный ремонт и комплексную санацию, можно сказать, что санация – это нечто среднее между ремонтом и реконструкцией, к тому же гораздо более экономичная мера, нежели снос старых и постройка новых зданий.

Что делать, если срок службы панельного 9-этажного дома подходит к концу?

Среди часто задаваемых вопросов относительно срока службы зданий всплывает следующий: что делать собственникам, если этот срок приближается к граничной отметке? Здесь не может быть единственно верного ответа – все зависит исключительно от состояния самого здания. Однако в законодательстве предусмотрена процедура анализа недвижимости, которая по нормативам должна быть выведена из эксплуатации. Она включает следующие этапы:

1. 1

   Создание специальной экспертной комиссии, в обязанности которой входит тщательный осмотр дома, состояния всех инженерных коммуникаций, оценку степени износа перекрытий, подвалов и других частей конструкции дома.
2. 2

   Составление акта, подтверждающего процент износа здания и содержащего рекомендации относительно его ремонта, реконструкции или сноса.
3. 3

   Принятие окончательного решения органами самоуправления дома с учетом рекомендаций комиссии.

Следует помнить, что строение с износом в 70% и более автоматически подлежит сносу, поскольку его ремонт влечет за собой большие финансовые затраты и не является целесообразным с точки зрения техники безопасности.

В это же время, процедура сноса здания, которое представляет собой историческую ценность, намного сложнее, и решение о его сносе может быть принято только после доказательства сильного износа, не поддающегося реконструкции.

Собственникам квартир в доме, подлежащем сносу, следует заблаговременно узнать о порядке расселения и подать документы на получение нового жилья.

Как самостоятельно определить состояние дома?

Для того, чтобы узнать, в каком состоянии находится многоквартирный дом, желательно обратиться к соответствующему эксперту. Определенные данные могут также содержаться в технической документации здания, однако не специалисту бывает достаточно сложно разобраться в хитросплетениях терминов и обозначений. Несмотря на это, существуют и некоторые косвенные признаки, могущие много рассказать о степени износа или потенциальном сроке службы строения.

При тщательном рассмотрении вариантов стоит обратить внимание на такие моменты:

1. 1

   Этажность. Определенное количество этажей, характерное для той или иной категории, меняет и сроки эксплуатации здания. Например, у более высокого панельного дома они будут немного короче, потому что нагрузка на нижние этажи больше.
2. 2

   Место постройки. В крупных городах, особенно в центральных районах, качество построек, тем более, старых, может быть выше. Это обусловлено тем, что такие дома подвергались более тщательному контролю качества для сохранения престижа.
3. 3

   Фундамент и грунт. Начиная с 1954 СНиПами были установлены четкие правила относительно материала фундаментов и грунтов, на которых можно возводить жилые дома. Претензий к советским панелькам в этом смысле нет, но некоторые новостройки в борьбе за земельные участки могут игнорировать такой показатель, как нестабильный грунт.
4. 4

   Наличие газа. Советские проектировщики отказались от газификации многоквартирных зданий еще в 1985 году. Это обусловлено тем, что при создании каркаса здания очень тяжело рассчитать потенциальную нагрузку от взрыва, вдобавок газовые сети очень быстро изнашиваются. К сожалению, история знает не один десяток случаев, когда взрыв газа приводил к обрушению целого дома.
5. 5

   Незаконная перепланировка. Основная опасность этого явления – потенциальное нарушение целостности здания из-за переоборудования коммуникаций и манипуляций с несущими конструкциями.
6. 6

   Эксплуатация. Если при уточнении выясняется, что капитальный ремонт в здании проводился несколько десятилетий назад, вероятность того, что степень его износа критическая, очень высока. Впрочем, о недобросовестной эксплуатации в таком случае может свидетельствовать даже беглый визуальный осмотр.

Выбирая жилье, особенно с перспективой длительного проживания, следует помнить, что недвижимость – это тоже товар, который имеет срок годности. 

Панельные дома, при кажущихся недостатках, вроде высокой изнашиваемости и некоторых проблем с изоляцией, способны стать хорошим вариантом инвестиции. В пользу панельных микрорайонов советской застройки говорит и ее плотность – по сравнению с современными жилыми массивами она более просторная, с благоустроенной придомовой территорией и сложившейся инфраструктурой.

 Не следует также забывать, что одно из главных преимуществ этого типа зданий – весьма демократичная стоимость, которая может быть доступна большинству покупателей.