Сколько строится многоэтажный дом?

Приобретение квартиры в новостройке – это долгосрочное капиталовложение и выгодная покупка с точки зрения современных представлений о комфорте. Первичное жилье не только дает возможность моделировать интерьер квартиры на свое усмотрение, но и проживать в здании, которое проектировалось и строилось с учетом новейших требований и стандартов, с использованием современных материалов и оборудования.

Одной из популярных разновидностей такой покупки является приобретение квартиры в строящемся доме – такой вариант подходит тем, кто хочет обзавестись жильем для себя или своих родственников в перспективе. На сегодняшний день большая часть жилплощади многоквартирных домов реализуется задолго до срока их сдачи. Несмотря на это, подобная сделка всегда сопряжена с рисками: бывают случаи, когда строительство «замораживают» на неопределенный срок, или объект вообще не сдается в эксплуатацию.

Чтобы по возможности избежать этих рисков, примерно ориентироваться в темпах хода строительства, следует знать, сколько в среднем строится отдельная разновидность многоэтажного дома, какие существуют этапы строительства, сколько они длятся, и что может вызвать задержку сроков возведения дома.

Основные этапы строительства многоквартирного дома

Постройка любого здания, в том числе многоэтажного, начинается с разработки проекта. Он включает: проект организации строительства (ПОС) и проект производства работ (ППР) – эти два документа полностью регулируют ход строительства.

ПОС контролирует сроки и условия возведения, включает генеральный план здания и коммуникационную документацию. ППР регулирует рабочий процесс, условия использования строительной техники и механизмов, обеспечивает должные условия охраны труда и экологической безопасности.

  После согласования и утверждения проекта начинается непосредственное строительство многоквартирного дома. Его основные этапы включают:

1. 1

   Подготовку территории. На этом этапе выбранный участок земли огораживается, очищается, выравнивается. Составляется план прокладки коммуникаций, определяется местонахождение административных и хозяйственных помещений. В зависимости от площади будущего дома, подготовка может занимать от одной недели до месяца.
2. 2

   Разметку. С помощью высокотехнологичных механизмов на землю наносится точный план осей здания, производится его тщательная оценка, поскольку любые нарушения в разметке после начала строительства могут привести к непоправимым последствиям. На разметку, зависимо от формы и размера здания, уходит несколько дней.
3. 3

   Земляные работы. Этот этап включает рытье котлована тяжелой строительной техникой, прокладку траншей, монтаж подземных коммуникаций, установку свай. Этап земляных работ обычно занимает от двух недель до полутора-двух месяцев.
4. 4

   Укладку фундамента. В котлован и траншеи укладывается бетонная смесь, формирующая прочное основание здания. Сроки фундаментных работ могут отличаться, зависимо от времени года и погоды. В общей сложности этот временной промежуток занимает от полутора до четырех месяцев.
5. 5

   Монтаж. На данном этапе происходит установка коробки здания: наружных стен, внутренних перегородок, кровли. Монтаж – самый долгосрочный этап строительства и может длиться от одного до полутора лет.
6. 6

   Инженерные сети. После завершения монтажа коробки дома осуществляется проведение воды, электричества, газа, канализации, происходит установка счетчиков в квартирах. Прокладка инженерных сетей занимает от шести месяцев до года. 
7. 7

   Отделочные работы и подготовку территории. На этом этапе проводятся внутренние отделочные работы в готовых квартирах, происходит благоустройство близлежащей территории: укладка асфальта, разбивка клумб, монтаж заграждений, установка скамеек, конструкций на детских площадках. Отделочные и подготовительные работы занимают от трех до шести месяцев. 
8. 8

   Ввод в эксплуатацию. После полного завершения работ собирается комиссия, включающая представителей компании-застройщика и контролирующих органов. На заседании комиссии проводится детальный анализ соответствия здания заявленному проекту и принимается решение о вводе его в эксплуатацию, если не выявлено значительных недостатков. В случае обнаружения несоответствий комиссия может обязать застройщика исправить их в оговоренные сроки. Этап ввода дома в эксплуатацию может длиться до полугода.

От чего зависит скорость возведения многоэтажного здания?

Каждый этап строительства многоквартирного дома занимает определенный промежуток времени. Иногда границы этого промежутка могут быть весьма отдаленными по срокам, поскольку на период, затраченный на выполнение тех или иных видов работ, влияет множество факторов. 

Время сдачи объекта и завершения каждого этапа возведения здания зависит от следующих условий:

• Конструкция дома. Зависимо от типа дома и технологии строительства сроки сдачи объектов могут сильно отличаться. Так, среднее время, затраченное на возведение панельной многоэтажки, составляет 1-1,5 года, тогда как строительство кирпичного дома, во время которого используется кладка вручную, обычно занимает 3-4 года. Монолитные здания, зависимо от площади, строятся за 2-3 года.
• Этажность. Скорость возведения напрямую зависит от количества этажей дома, исключение составляют только кирпичные строения, высота которых не может превышать 18 этажей.
• Сейсмологические и геологические условия. В местности с повышенной сейсмологической активностью или нестабильностью грунта используются дополнительные укрепляющие сваи, которые монтируются на значительную глубину. В результате это напрямую влияет на увеличение сроков строительства.
• Климатические условия и сезонность. От температуры окружающей среды зависит скорость застывания бетонного раствора и других строительных смесей, время установки свай фундамента.
• Особенности фасада. Если фасад здания имеет дополнительные декоративные элементы, время сдачи объекта может увеличиваться.
• Подвалы, пристройки и хозяйственные помещения. Эти части здания увеличивают его площадь, требуют дополнительных как внешних, так и внутренних работ, в результате чего увеличивается время строительства.
• Доставка материалов. Некоторые строительные и отделочные материалы, особенно редкие, используемые для строительства жилья бизнес-класса, могут доставляться из дальних регионов или других стран. Время, затраченное на их доставку, также включается в общие сроки работы.

В норме каждый проект строительства многоквартирного дома содержит один или несколько технических перерывов. Например, во время возведения кирпичных зданий такая пауза берется в зимнее время года, когда морозы препятствуют нормальному застыванию кирпичной кладки, а условия работы не соответствуют санитарным нормам. При монтаже монолитного дома также делаются перерывы для застывания каждого слоя конструкции.

Причины несоблюдения сроков сдачи объекта

Все технические нюансы, от которых зависит скорость хода строительства, как правило, прописываются в проекте. Однако нередко сроки сдачи многоквартирного дома значительно превышают установленный лимит – это является наиболее распространенной проблемой для инвесторов. Допустимым считается превышение срока максимум на два-три месяца, тогда как задержка на полгода-год – это уже повод для обращения в суд с иском о денежной компенсации.

Существует ряд причин, по которым сдача объекта недвижимости может задерживаться, и далеко не все они зависят от недобросовестности компании-застройщика. Чаще всего несвоевременному введению в эксплуатацию готового дома способствуют:

• Подключение инженерных коммуникаций. Заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг, оформление документов на подключение нового здания к этим сетям может занимать непредвиденно большое количество времени.
• Документы на землю. Земельный участок, занятый под строительство многоквартирного дома, должен находиться в собственности или официальном пользовании компании-застройщика. Если подобные правовые документы отсутствуют, сдать дом в эксплуатацию невозможно. В такой ситуации судебные разбирательства могут продолжаться годами, вплоть до бессрочной заморозки объекта.
• Несоответствие проекту. Экспертная комиссия по сдаче объекта может выявить его несоответствия заявленной проектной документации. В этом случае определяется срок, как правило, в несколько месяцев, для исправления неточностей. 
• Отказ органов архитектуры. Контролирующие органы проверяют объект на наличие архитектурных ошибок, несоответствий техническим нормам. В случае их обнаружения они могут наложить запрет на введение дома в эксплуатацию до исправления всех неточностей и недоработок.
• Недостаточное финансирование. На практике это наиболее распространенная причина несвоевременной сдачи объекта. Задержка может быть как из-за ошибки и недочетов в проектной смете, так и по причине других непредвиденных факторов: резкое повышение стоимость строительных и топливных материалов, изменения условий поставок. В худшем случае это может привести к банкротству компании-застройщика, в результате чего строительство может быть заморожено до переуступки его другому владельцу.

Правовые нормы предусматривают механизмы, позволяющие инвестору обезопасить себя на случай непредвиденных задержек строительства и сдачи жилья. Для этого в договоре прописываются сроки сдачи и размер денежной компенсации, если эти сроки будут значительно превышены. Как показывает практика, большинство застройщиков идут навстречу своим клиентам – и вопросы компенсации решаются в досудебном порядке.