Стоимость жилья в Краснодаре в 2022 году, как и в предыдущие пару лет, бьет все рекорды. Несмотря на то, что столица Кубани всегда входила в список самых малодоступных для покупки недвижимости городов, сегодня цены на квадратные метры превзошли сами себя. Для понимания, какие причины на это повлияли, и можно ли рассчитывать на снижение расценок, нужно проанализировать рынок недвижимости этого южного города, а также выделить основные ценообразующие факторы.
Почему подорожали квартиры в Краснодаре?
Подорожание квартир в Краснодаре началось за пару лет до наступления нынешнего года. Огромный ажиотаж, вызвавший небывалый спрос на недвижимость, был продиктован установленной правительством льготной ипотечной ставкой в 7% годовых. Поскольку Краснодар всегда пользовался популярностью среди покупателей и инвесторов, количество желающих приобрести жилье в буквальном смысле начало превышать число предложений.
Не последнюю роль сыграл и тот факт, что на протяжении длительного времени перед фиксацией льготной ставки местная администрация значительно сократила количество выданных разрешений на строительство многоквартирных домов. Одним из требований властей являлось то, что к жилым зданиям должны обязательно прилагаться сопутствующие единицы инфраструктуры, могущие уменьшить дефицит ее объектов. Не все застройщики были готовы выполнять эти предписания, поэтому объемы строительства значительно сократились.
Следовательно, участников рынка стало заметно меньше, и большая их часть перешла в сегмент торговли вторичной недвижимостью. Снижение процента присутствия первичных объектов, выполняющих важную ценообразующую роль, – одна из основных причин, почему дорожает жилье в Краснодаре.
Следующий фактор, повлекший за собой стремительное подорожание недвижимого имущества, – уменьшение числа поставщиков и изготовителей строительных материалов. Впервые проблемы с заводами-изготовителями появились в начале пандемии, когда, в связи с карантином, многие из них приостановили свою работу. Кроме этого, востребованность материалов спровоцировала и изменения на внутреннем рынке: многие производители предпочли переключиться на экспорт.
Таким образом, в ситуации, когда начал развиваться дефицит новых объектов строительства, а спрос и не думал снижаться, динамика роста цен на недвижимость в Краснодаре стала очень стремительной. Это объясняется тем, что в связи с большим количеством покупателей инвесторы предпочли повысить стоимость жилья.
Санкции и ограничения 2022 года выступили скорее психологическим фактором. Реакция покупателей, не знающих, как уберечь накопления от возможной инфляции, не способствовала снижению спроса на квартиры в столице края, и даже временная отмена действия льготной ставки не привела к снижению цен на недвижимость, а только спровоцировала застой на рынке.
Сегодня повышение цен на недвижимость в Краснодаре практически остановилось. Это не значит, что экономическая ситуация стабилизировалась, застройщики получили добро на наращивание объемов, а поставщики расширили ассортимент и уменьшили расценки. К сожалению, установлению стоимости квартир на определенном уровне есть только одно объяснение – она достигла потолка и больше не может подниматься без нанесения убытков участникам рынка.
Что касается цифр, то минимальная стоимость одного квадратного метра в Краснодаре на данный момент составляет около 90 тыс. рублей, а максимальная – 190 тысяч. На протяжении 2022 года средняя цена также очень заметно изменилась, поднявшись с 69 тыс. рублей до 111 тысяч. Таким образом, зависимо от района города, категории недвижимости и других факторов, влияющих на спрос, в 2022 году жилье увеличилось в стоимости на 20-30% по сравнению с данными предыдущих лет.
Как спрос и ценообразование влияет на рынок?
Кризис, грянувший как раз после того, как сильно подорожала недвижимость в Краснодаре, привел к уменьшению числа заключаемых сделок и выжидательной позиции со стороны покупателей. Те из них, которые планировали приобретать недвижимость в кредит, на время отказались от своих планов, ведь ключевая ставка во второй половине марта составила целых 20%.
Тем не менее расценки на жилье не снизились. Новостройки остались надежно защищенными эскроу-счетами, а для продавцов вторичной недвижимости необходимость уменьшать ее стоимость так и не возникла, ведь спрос все равно остался на приемлемом уровне.
Совсем другую картину можно наблюдать в отношении строительных компаний к качеству создаваемого ими жилья. Для такого города как Краснодар его географическое местоположение всегда будет более приоритетным, нежели тип, качество и категория жилых комплексов.
Поскольку в этом случае основным двигателем ценообразования выступает именно спрос, застройщикам нет необходимости вкладывать дополнительные финансовые и трудовые ресурсы во всевозможные улучшения своих объектов. Это не значит, что эти объекты плохие или откровенно некачественные, а лишь говорит о том, что их стоимость явно завышена.
Однако подход к отделке сдаваемых квартир стал немного другим. Лишь незначительная их часть передается собственникам без отделки – в основном это касается объектов с так называемой свободной планировкой. В большинстве же случаев квартиры полностью готовы к проживанию, а стоимость отделочных работ заранее включена в конечную цену жилья.
По мере того как растут цены на недвижимость в Краснодаре, наблюдается и другое явление – снижение активности среди инвесторов. Прежде всего это касается рынка аренды жилья, в свое время очень развитого и прибыльного в южных регионах. Проблема состоит в том, что цена аренды изменилась не так значительно, как стоимость покупки. Если жилье подорожало в среднем на 20-30%, то стоимость найма – только на 15%. Вложения в краснодарскую недвижимость с целью получения такого рода прибыли стали низко окупаемыми. Сегодня на рынке более активны крупные инвестиционные компании, совершающие операции с большими объемами недвижимости и сотрудничающие с застройщиками.
Как развивается спрос сегодня?
Отчасти уровень спроса среди покупателей зависит от их понимания причин, приведших к поднятию цен, а также тенденций развития рынка недвижимости. Подорожание материалов и логистических услуг, перебои со снабжением, санкции, колебания валют – все эти факторы отразились на активности покупателей. В итоге ситуации в разных сегментах рынка на данный момент отличаются.
Первичный рынок
Хотя первичный рынок Краснодара и не обладает сейчас такой широтой возможностей, как раньше, до апреля 2022 года все же был достаточно активен. Когда разразился кризис, подкрепленный санкциями, вопрос сохранения средств от обесценивания встал очень остро. Подавляющее большинство населения считало и продолжает считать, что недвижимость – лучшее капиталовложение, несмотря на объективность цены.
В апреле же, наоборот, рынок, по оценкам специалистов, рухнул приблизительно на 70%. Это было связано со значительным повышением ключевой ставки, а также неизвестностью: что будет дальше с национальной валютой и экономикой в целом. Так называемая выжидательная позиция связана еще и с потерей возможности приобрести жилье по льготной ставке, на которую рассчитывали многие граждане.
Сегодня, после того как ставка была снижена, и в силу снова вступили разные виды ипотеки с государственной поддержкой, первичный рынок снова ожил. Более того, на данный момент намного выгоднее покупать новое жилье по минимально возможной ставке, чем более дешевое вторичное, но под 9-11% годовых.
Не совсем положительно на объемах продаж первичного жилья сказывается и нестабильность в экономике, а также прекращение сотрудничества со многими иностранными поставщиками и логистическими компаниями. Несмотря на то, что застройщики всегда обеспечены подушкой безопасности, покупатели и инвесторы всерьез озабочены судьбой незавершенного строительства.
В результате лишь немногие из них рискуют покупать квартиры на начальном этапе строительных работ, опасаясь риска незавершенного строительства или нарушения сроков. Более востребованы те объекты, которые выходят на финальный этап перед сдачей в эксплуатацию, тем более что их стоимость, по причине проектного финансирования, сейчас сравнялась с ценой квартир на стадии котлована.
Согласно законам экономики, низкие процентные ставки формируют более высокую стоимость недвижимости, и наоборот. Это значит, что говорить об уменьшении цены квартир в Краснодаре пока не стоит, хотя некоторые признаки его присутствуют. Кроме этого, не стоит забывать, что стабильный спрос также не играет на руку покупателям в плане экономии.
Вторичный рынок
Некоторые эксперты утверждают, что кризис для вторичного рынка до сих пор не закончился. Льготные программы жилищного кредитования не оказывают на него какого бы то ни было ощутимого влияния, а действительная на текущий момент минимальная ключевая ставка 9,5% в сочетании с высокой стоимостью жилья в Краснодаре снижают доступность недвижимости.
Данные, насколько подорожали квартиры в Краснодаре, разнятся, зависимо от районов города. В некоторых административных единицах, где из-за стойкой популярности спрос заметно обгоняет предложение, процент повышения цены огромен – до 75, 90 и даже 100%. В это же время другие, менее популярные кварталы, стали доступнее – за последние месяцы стоимость квартир в них снизилась в среднем на 300-400 тыс. рублей.
Отдельным подвидом вторичного рынка является жилье старого фонда, мало соответствующее современным требованиям: тесное по площади, с неудобными планировками и т.д. В его случае давать общую характеристику стоимости нельзя – все зависит от продавца. Некоторые собственники готовы снизить цену до приемлемых размеров, другие же предпочитают ориентироваться на среднерыночную стоимость.
Индивидуальное строительство и частный сектор
Очень большой разрыв сейчас ощущается между стоимостью квартир в Краснодаре и частных домов в поселках, входящих в его состав города. В последнее время популярность последних стремительно выросла, и не в последнюю очередь из-за 55-60 тыс. рублей, запрашиваемых за квадратный метр жилой площади.
Если даже эксперты единогласно соглашаются, что нынешнюю стоимость квартир нельзя назвать справедливой, то для частного сектора она осталась вполне объективной. Невзирая на то, что цена недвижимости в поселках и пригородах оказывает давление на первичный и вторичный рынок, преимущество остается на стороне последних. Иными словами, в ближайшее время квартиры в городских районах скорее всего не подешевеют, а вот частные дома подорожают с большой долей вероятности.
Большим спросом также пользуется кредитование строящихся домов и коттеджей, ипотека на которые выдается на более выгодных условиях. В этой ситуации может произойти тот же экономический процесс, что и с первичной недвижимостью – стоимость не снизится из-за большой востребованности таких недвижимых объектов.
Прогноз цен на краснодарскую недвижимость в 2022 году
Еще каких-то десять лет назад жилье в Краснодаре считалось если не самым доступным для всех слоев населения, то не таким заоблачным, как в некоторых других крупных городах. Цены, стремительными темпами выросшие за небольшой срок, почти приравняли город к Москве и Санкт-Петербургу.
Часто можно услышать мнение, что нынешняя стоимость жилья в краевой столице необъективна, сильно завышена и не соответствует качеству объектов. Основные инструменты, участвующие в ценообразовании, трудно поддаются управлению и зависят от многих внутренних и внешних экономических факторов.
Если же говорить о прогнозах на ближайшее будущее, то особых изменений в ценовой политике местного рынка недвижимости не предвидится. Осенью, в традиционный разгар покупательской активности, стоимость квартир может немного подняться, но совсем незначительно, поскольку в Краснодаре она и так достигла своего максимума. В это же время вторичное жилье обещает к концу года немного подешеветь, примерно на 5%. Это связано с тем, что этот период обычно отмечается разнообразием акций и распродаж от застройщиков, делающих покупку новых квартир более выгодной. Таким образом, чтобы остаться на плаву, первичному рынку придется уменьшить свои расценки.
Больше всего надежд специалисты возлагают на развитие рынка новостроек и увеличение их объема. Проектное финансирование, при котором денежную нагрузку до момента окончания работ на себя берут банки, а не дольщики, должно снизить риски для последних. В перспективе это должно устранить опасения покупателей остаться без средств в случае банкротства застройщика и увеличить их активность. Однако такой поворот событий сулит очередной виток повышения цен.
Особых колебаний на рынке недвижимости в ближайшее время ждать не нужно, повышение цен возможно только во второй половине 2023 года. Это значит, что граждане, намеревающиеся приобрести жилье в Краснодаре, могут не спешить с покупкой, прицениваться и тщательно выбирать подходящие варианты.
Понравилась статья?