Покупка квартиры, которая находится в ипотеке, по необъяснимым причинам считается нежелательной и даже рискованной сделкой, хотя по сути таковой совсем не является. Многих покупателей останавливает сам факт обременения и то, что недвижимость фактически является собственностью банка до момента погашения кредита. На самом деле банк, за которым остается окончательное решение в вопросах смены собственника залоговой квартиры, – это точно такое же юридическое лицо, как например, компания-застройщик, и вполне может дать согласие на продажу залогового жилья. С другой стороны, любому финансовому учреждению безразлично, кто именно погасит долг, а если это произойдет еще до торгов, он получит более весомую прибыль.
Можно ли купить квартиру с невыплаченной ипотекой?
Приобретение жилья с использованием ипотечного кредита подразумевает, что до полного его погашения недвижимость остается в залоге у банка, и любые операции с ней могут быть осуществлены только с его согласия. Это значит, что купить находящуюся в ипотеке квартиру вполне возможно, если банк дал продавцу утвердительный ответ на проведение такой сделки.
Основная цель любого финансового учреждения, которое выдает ипотечные или даже потребительские кредиты – это получение прибыли и, разумеется, полный возврат кредитных средств. Законная продажа ипотечной квартиры подразумевает, что эти средства будут возвращены банку в любом случае, и неважно, кто именно будет плательщиком.
Банк, выдавший в свое время кредит на покупку жилья, полностью защищен от потери денег. С одной стороны, кредитный договор прямо говорит о том, что залоговое имущество может быть изъято при систематическом нарушении графика платежей или отказе от оплаты без компенсации уплаченных ранее средств. С другой – на подобную недвижимость налагается обременение, которое можно снять, только предъявив справку о полном погашении долга перед банком. Без этого документа ни одна государственная служба не зарегистрирует право собственности или его переход.
Давать или не давать согласие на продажу залоговой недвижимости, банки решают самостоятельно. Например, купить квартиру, которая в ипотеке у Сбербанка, можно без проблем – его представители охотно консультируют продавцов и покупателей по непонятным вопросам и помогают с оформлением документов. Другие финансовые учреждения могут отказать в такого рода сделке, мотивируя это тем, что владелец, с которым был заключен кредитный договор, должен сначала погасить задолженность, а затем волен поступать со своей собственностью, как ему вздумается. Специального нормативного акта, который мог бы обязать банк дать согласие на выкуп из-под залога ипотеки, не существует.
Выгодно ли покупать залоговую квартиру?
Покупка ипотечной квартиры в залоге, в первую очередь, выгодна тем, что относительно такой недвижимости все возможные юридический риски сведены к нулю. Приобретаемое в кредит жилье проходит самую тщательную проверку со стороны банка перед тем, как одобрить выдачу заемных средств.
Второе преимущество ипотечной недвижимости – сниженная цена. Большинство продавцов в такой ситуации готовы к торгу и зачастую уступают квартиры под залогом за более чем приемлемую цену. Несмотря на то, что ипотека отличается большой переплатой, нередко превышающей исходную стоимость более чем в два раза, выкуп обремененной квартиры все равно обойдется дешевле, чем самостоятельное ее приобретение в кредит.
Купить ипотечные квартиры, выставленные на продажу от банков, можно по их оценочной стоимости, в то время как аналогичное жилье без обременений способно оказаться дороже по разным причинам: уровню инфраструктуры, состоянию ремонта и т.д.
Третье преимущество – это возможность приобрести жилье в понравившемся районе или даже конкретном жилом комплексе. Дело в том, что по мере увеличения количества ипотечных квартир, число продаж жилья, остающегося под залогом, значительно возрастает. Если задаться такой целью, среди всех предложений можно выбрать нужный вариант, чтобы выкупить его одним из доступных способов.
И последнее преимущество, в какой-то степени косвенное, – это новизна недвижимости. Подавляющее большинство договоров ипотеки заключается именно на жилье, которое относится к первичному рынку. Среди таких соглашений встречаются и вторичные квартиры, однако по ним банки менее охотно дают согласие на получение кредита. Выставленная на продажу обремененная квартира с большой долей вероятности может оказаться совершенно новой.
Почему продают ипотечное жилье?
На первый взгляд кажется, что продажа ипотечных квартир, за владельцами которых числится долг, – довольно редкое явление. На самом деле, если лучше проанализировать рынок недвижимости, можно заметить, что процент подобных предложений довольно значителен. Так происходит, потому что существует масса причин, которые могут подтолкнуть хозяина квартиры к ее продаже.
Первая причина – личные обстоятельства. К ним относятся смена места жительства, работы, семейного положения. Не редкими бывают случаи, когда жилье приобретается в совместное владение супругами и при разводе делится поровну. Для многих людей ее продажа – это наиболее удобный способ равноценно и полюбовно разделить имущество.
Варианты покупки квартиры, находящейся в ипотеке, включают и то жилье, хозяева которого решились на продажу с целью улучшить свои жилищные условия. Дополнительный доход, появление в семье детей и другие факторы нередко побуждают людей искать жилплощадь побольше, а от старой избавляться.
Вторая причина – одна из самых распространенных. Владелец, являющийся залогодателем, по каким-либо причинам не в состоянии выплачивать долг банку. Это может произойти из-за потери работы, по состоянию здоровья, в связи с уменьшением постоянного дохода.
В любом договоре кредитования такие обстоятельства предусмотрены, и банк всегда может пойти навстречу и предоставить должнику кредитные каникулы, увеличение срока выплаты ипотеки с уменьшением суммы обязательных платежей. Однако если владелец квартиры понимает, что подобные обстоятельства носят не временный, а затяжной характер, он может посчитать более выгодным продать имеющееся жилье, а взамен купить вариант дешевле. Такое развитие событий для него все равно будет лучше, нежели изъятие квартиры за долги.
Безопасно купить ипотечную квартиру можно и тогда, когда, согласно с условиями договора кредитования, жилье уже перешло в собственность банка после невозможности залогодателя исполнять свои обязательства.
Возможны и другие причины, почему квартира в залоге выставляется на продажу. Они могут включать неблагоприятное соседство, плохую экологическую обстановку, высокую стоимость коммунальных услуг, значительный уровень шума. Эти факторы, могущие быть характерными для любого типа жилья, а не только ипотечного, сами по себе снижают ценность недвижимости и редко выступают единственной причиной, почему нынешний владелец хочет от нее отказаться. В любом случае, если подобные обстоятельства настолько неприятны для жизни, покупателю стоит подумать дважды, рассматривать ли вообще вариант с этой квартирой.
Как купить ипотечную квартиру без риска?
Процедура покупки квартиры, находящейся в ипотеке, немного отличается от обычного способа приобретения недвижимости. Основная ее черта, от которой исходит вся сложность процесса заключения сделки купли-продажи, – это задолженность. Кредит по каждой продаваемой квартире в залоге уже в какой-то степени оплачен, и остается только решить, кто будет возвращать банку оставшуюся часть: продавец или покупатель.
Существует несколько в одинаковой степени приемлемых вариантов для оформления покупки ипотечной квартиры. Перед тем, как остановить свой выбор на наиболее удобном из них, следует удостовериться, что у продавца нет задолженности по регулярным платежам. Для этого следует попросить его предоставить справку из банка о ее отсутствии. Только после этого можно выбирать вариант сделки.
Переуступка кредитных обязательств
Оформить покупку ипотечной квартиры с переуступкой долга по ней можно только с предварительного согласия и одобрения финансовой организации, выдавшей кредит. Сторонам необходимо обратиться в банк, который, в случае положительного ответа, окажет консультацию по вопросам осуществления такого вида сделки.
После этого нужно составить проект договора – из-за сложного характера такого вида соглашения составление лучше поручить хорошему юристу или риелтору. В дальнейшем банк внесет в него свои коррективы и дополнения, если такие потребуются.
Следует заметить, что абсолютно все этапы сделки по переуступке кредитных обязательств проходят в стенах банка-кредитора. Взаиморасчеты осуществляются или с помощью банковских ячеек, или путем открытия двух разных аккредитивных счетов. Один из них предназначен для суммы, составляющей непосредственно долг по кредиту, а второй – для оставшихся денег, которые будут использованы как платежное средство по договору купли-продажи.
Покупатель оформляет на себя новый кредит в размере оставшейся по данной ипотечной квартире задолженности, становясь, таким образом, новым залогодателем. Эта сумма помещается в первую ячейку или на аккредитивный счет. Вслед за этим осуществляется подписание договора купли-продажи и его подача в Росреестр. Только после регистрации права собственности продавец может забрать или снять эти деньги с первого счета, чтобы погасить свой собственный долг перед банком.
После прекращения кредитных обязательств финансовое учреждение выдает продавцу специальный документ – закладную с указанием о погашении кредита, который должен быть передан покупателю. Погашенная закладная является основанием для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения на недвижимости. После снятия обременения продавец может забрать остальную сумму из второй ячейки или счета.
Несмотря на свою кажущуюся сложность, этот способ является наиболее подходящим, для того, чтобы правильно купить ипотечную квартиру за наличные или путем открытия счета. Параллельно он является и самым надежным, поскольку на каждом этапе контролируется представителями банка. Стороны в этом случае максимально защищены от всех опасностей, которые могут подстрекать даже во время нотариального оформления соглашений.
Предварительный договор купли-продажи
Если покупатель не желает обременять себя кредитными обязательствами и имеет средства, чтобы сразу уплатить полную стоимость квартиры, оформить соглашение можно с использованием предварительного договора купли-продажи. Его суть заключается в том, что оплата оставшейся задолженности по ипотеке осуществляется в виде передачи части суммы, вычтенной из общей стоимости квартиры, о которой условились стороны.
Иными словами, погашение кредита происходит за счет тех средств, которые покупатель должен уплатить продавцу. Для этого между ними заключается предварительный договор, согласно которому определенная сумма, равная оставшимся кредитным обязательствам, передается продавцу в виде задатка. При этом крайне желательно оформить также и соглашение о задатке.
После этого продавец самостоятельно погашает долг перед банком и предоставляет покупателю погашенную закладную. Банк, в свою очередь, снимает обременение с недвижимости, а стороны приступают к подписанию основного договора купли-продажи.
В случае с продажей ипотечной квартиры составление как предварительного, так и основного договора лучше доверить юристу. Для окончательного урегулирования сделки у нотариуса потребуются следующие документы:
- паспорта сторон;
- свидетельство о заключении брака, если квартира покупается в совместную собственность;
- свидетельства о рождении детей, если они наделяются долей в покупаемом жилье;
- согласие супругов на операцию с недвижимостью, если она подразумевает общее владение;
- свидетельство о регистрации права собственности – выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость: договор купли-продажи, долевого участия, дарственная, завещание, решение суда;
- разрешение органов опеки или попечительства, если несовершеннолетний имеет долю в продаваемой ипотечной квартире;
- паспорт БТИ.
После передачи продавцу оставшейся суммы покупатель может зарегистрировать свое право собственности.
Несмотря на то, что этот способ покупки ипотечной квартиры выглядит проще, в реальности он таковым не является. На то, чтобы уладить все вопросы в каждой из необходимых организаций, порой уходит немало времени. Но основную опасность все же составляет человеческий фактор.
Главный риск сделки с предварительным договором заключается в том, что после получения задатка и оплаты с его помощью остатка задолженности по кредиту у продавца может возникнуть искушение отказаться от дальнейшего сотрудничества. В такой ситуации покупателю придется обращаться в суд. Согласно законодательству, при нарушении условий предварительного договора со стороны продавца, суд встает на сторону покупателя, однако такое развитие событий в любом случае чревато значительной потерей времени и денег, потраченных на судебные издержки.
Похожим образом квартира, которая находится в ипотеке, покупается без согласия на то банка-кредитора. Зачастую стороны предпочитают вместо предварительного договора заключать только соглашение задатка. Этот документ имеет такую же юридическую силу, как и договор, особенно, если регистрируется у нотариуса.
Согласно закону о задатке, в случае отказа от сделки со стороны продавца, тот обязан возместить покупателю его двойную стоимость. На практике такое встречается нечасто: продавцу невыгодно гасить проценты по кредиту фактически в двойном размере. Поэтому, если банк отказал в просьбе разрешить продажу квартиры в залоге, данный способ законно совершить сделку – единственный, который остается сторонам.
Покупка квартиры с аукциона
При желании купить ипотечную залоговую квартиру можно напрямую у банка. Это касается тех случаев, когда залогодатели не смогли выполнить кредитные обязательства, и жилье, по решению суда или с помощью исполнительной нотариальной службы, было у них изъято. В такой ситуации недвижимость выставляется на публичный аукцион по цене, зачастую ниже своей рыночной стоимости.
Объявления о проведении торгов публикуются на сайтах банков и многочисленных площадках, которые занимаются такого рода деятельностью. Обычно в них указывается стартовая цена квартиры и размер шага, на который стоимость может повышаться. Учитывая, что участников подобных торгов бывает не так и много, опасаться чрезмерного повышения цены на среднестатистическую квартиру не стоит. Единственной исключение – жилье, которое по тем или иным причинам продается по очень заниженной стоимости.
Для того, чтобы стать участником торгов, необходимо зарегистрироваться на выбранном сайте. После регистрации нужно пройти тщательную проверку всех предоставленных документов, которая называется аккредитацией.
Выбрав понравившийся лот, следует уплатить за него задаток, который обычно составляет 5% стоимости недвижимости. Если потенциальных покупателей окажется несколько, придется принимать участие в повышении цены. После завершения торгов на электронную почту победителя приходит специальный протокол-уведомление, в котором за ним закрепляется право приоритетной покупки квартиры по установленной аукционом стоимости.
К немногим недостаткам этого метода покупки залогового жилья относится усложненная процедура приобретения недвижимости и оформления на нее права собственности. Кроме этого, не во всех случаях есть возможность ознакомиться с лотом в реальности: посетить квартиру, подробно разузнать обо всей ее истории. Еще один минус покупки квартиры на торгах – невозможность взять ее в ипотеку.
Тем не менее, любые юридические риски при участии в аукционе исключены – вся недвижимость тщательно проверяется на наличие разного рода обременений и задолженностей, других собственников и т.д.
Понравилась статья?