Квартиры покупают в двух ситуациях: жилье для себя или в качестве источника для вложения средств. Среди тех, кто покупает для себя, наметилась тенденция к снижению покупательной способности из-за пандемии и экономического спада. Часть потенциальных покупателей переходит к тактике выжидания. Положительно на вопрос о том, стоит ли покупать сейчас квартиру, отвечают только те, кому срочно необходимо жилье. Ну а те, кто инвестирует, всегда готовы к покупке. Их интересует только прогноз цен и ожидаемая выгода.
Стоит ли покупать квартиру в 2022 году
Тем, кто серьезно озабочен сомнениями, стоит ли покупать квартиру в 2022 году, нужно учесть, что цены на жилье в России в первом квартале 2022 года выросли на 18,78% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это довольно резкое увеличение, если сравнивать разницу между динамикой первого и второго квартала 2021 года. Она составила всего 5,23%.
Фактически в номинальном выражении цены на квартиры взлетели на 32% за год. На них оказала влияние инфляция, достигшая рекордного значения. В Москве цены на недвижимость выросли на 20,4% в годовом исчислении. За последние 15 лет это второй по величине показатель.
Что касается предыдущих периодов, то между 2011 и 2019 годами цены снижались. Поэтому мнения экспертов о том, выгодно ли сейчас покупать недвижимость, – крайне осторожны.
Жилищный вопрос и его особенности
Рынок недвижимости 2020-2022 гг.. довольно динамичен. В 2020 году пандемия заставила владельцев квартир пересмотреть отношение к собственному жилищу. Раньше семья собиралась вместе только вечером, чтобы поужинать и отдохнуть. Изоляция и карантин «потребовали» обустроить место для работы и учебы каждому члену семьи из дома. Однокомнатные квартиры оказались слишком неудобными. Желание улучшить жилищные условия коснулось и владельцев двухкомнатных квартир. Ответ на вопрос, стоит ли сейчас покупать квартиру, стал резко положительным.
Мгновенно вырос спрос. Больше всего оказалось тех, кто хотел бы купить новую квартиру, продав предыдущую. По результатам опроса риелторских агентств, показатель составил 64% от общего количества недовольных жилищными условиями.
Региональные тенденции
Что сейчас происходит с рынком недвижимости в регионах? Тенденция к росту цен неравномерна. Больше всего цены росли в Москве, Краснодарском крае и приморских городах южных регионов. Туда начали переезжать люди, не «привязанные» к процессу производства. Это IT-специалисты разных направлений, дизайнеры, персонал онлайн-магазинов.
В слаборазвитых регионах спрос падал. Снижение уровня доходов людей уменьшало покупательную способность населения. В Средней полосе России цены росли на 7-11% медленнее, чем в Краснодарском крае и Крыму.
В 2020-2021 гг.. правительство пыталось повысить спрос на жилье за счет удешевления ипотеки, что привело к относительной стабилизации рынка. Однако в начале 2022 года Центробанк поднял ключевую ставку в 2 раза. Рынок замер. Количество покупателей уменьшилось. Покупать недвижимость сейчас стало невыгодно.
Во второй половине 2022 года ключевую ставку снизили до 14%. По прогнозам правительства ее продолжат корректировать в сторону снижения. Поэтому несмотря на то, что сейчас более выгодно покупать квартиру, чем в начале года, покупатели продолжают занимать выжидательную позицию.
Рынок первичной недвижимости
Что сейчас с недвижимостью на первичном рынке? Изменение ключевой ставки означало существенный рост стоимости ипотечного кредита для конечного покупателя. Поэтому спрос на квартиры в ипотеку резко упал.
Еще одна тенденция связана с сомнениями покупателей в отношении строительных компаний. Часть из них испытывает финансовые трудности из-за роста цен или сложностей с закупкой и доставкой материалов. Покупка квартиры на этапе строительства для покупателя может превратиться в долгострой. Если это случится, то перспективы не ясны. Поэтому потенциальный покупатель не спешит. Ситуация вынуждает россиян отказываться от покупок на этапе строительства. Принимая решение о том, стоит ли купить квартиру сейчас, люди отвечают «да», если покупают за наличные и в доме, который сдан в эксплуатацию 1-2 года назад.
Если покупатель – инвестор, то для него не так важно, что происходит сейчас на рынке недвижимости. Покупать ли сейчас квартиру или нет, зависит от возможности выгодно вложить деньги. С начала 2022 года изменилось количество возможностей для инвестирования:
- введен запрет на покупку акций иностранных компаний;
- стала актуальна невозможность открытия валютных вкладов.
Часть крупных российских предприятий отказалась от выплаты дивидендов по результатам 2021 года. Таким образом, покупка квартиры оказалась одним из немногих способов вложить деньги. Когда биржевая ситуация изменится, инвестор сможет продать квартиру и перевести средства на другое направление. Поэтому потенциальные инвесторы считают, что покупать квартиру сейчас стоит.
Рынок вторичного жилья
Стоит ли покупать жилье сейчас, если речь идет о рынке вторичного жилья? Здесь все стабильно. Цены вторичного рынка росли также, как на первичном, но в момент, когда брать ипотечные кредиты невыгодно, продавцы вторичной недвижимости оказываются в невыгодных условиях. Снижать цены они не хотят.
Вместе с тем количество предложений превышает количество покупателей. Поэтому цены на рынке должны снизиться. Учитывая отказ покупателей от покупки первички, продавцы пытаются поднять цены вместо снижения. Продажи движутся медленно. Эксперты прогнозируют снижение цен на вторичном рынке на уровне 5-7%, но на это понадобится около года. Если вас интересует, стоит ли покупать вторичку сейчас в 2022 году, то ответ «нет».
Загородная недвижимость и тенденции
Отдельная тенденция – рост цен на загородные дома. Близость к природе положительно сказывается на самочувствии и считается полезной для детей и пожилых людей. Рост начался в начале пандемии. Сейчас динамика роста стоимости загородных домов опережает цены на квартиры на 8,1%. Стоит ли покупать загородную недвижимость в 2022 году или подождать, зависит от финансовой ситуации покупателя. Но есть смысл приобрести сейчас с учетом продолжающегося роста цен на строительные материалы. И это несмотря на то, что рынок загородных домов достиг баланса спроса и предложения.
Что выгоднее купить – первичку или вторичку
Вопрос, выгодно ли покупать недвижимость сейчас, не единственный, волнующий покупателя. Если принято решение о покупке, то люди начинают сравнивать варианты. Какую недвижимость стоит покупать сейчас? Инвесторы предпочитают первичку. Такие квартиры дольше удерживаются на пике цены, чем вторичное жилье.
Те, кто покупает для себя, должны подсчитать приблизительную стоимость расходов на ремонт, прежде чем принять решение о покупке дешевой вторички. Основное правило: если цена ремонта превышает 30% от цены квартиры, то лучше отказаться от покупки. Вы не сможете вернуть вложенные средства, если решите продать такую квартиру. Исключение составляют квартиры в домах, имеющих историческое значение. Там ремонт повышает общую стоимость, но покупатели найдутся при любой цене.
Ценовые тенденции в Москве
Основное влияние на цены в Москве в 2022 году оказывает снижение спроса в целом и окончание поддержки льготной ипотеки в некоторых банках. Так как цены будут повышаться, то спрос расти не будет. Некоторые эксперты указывают на то, что доходы населения не растут уже несколько лет. Это наиболее важный сдерживающий фактор роста цен.
Цены в Сочи
Сочи – город-курорт и «отпускная» столица России. Здесь рост цен превышает рост цен на московские квартиры. Именно Сочи дает показатель роста цен в 32%. В то же время объем предложения в сочинских новостройках снизился на треть, что также способствует увеличению стоимости. В ближайшем году ситуация с квартирами здесь не изменится.
Особенности ипотечных программ
Если покупатель решил, что недвижимость покупать стоит, но ему не хватает средств, то он переходит к анализу ипотечных программ. Их основные характеристики:
- 1Первоначальный взнос – 15%. Здесь рекомендуется учесть следующий момент: чем выше первоначальный взнос, тем меньше процентная ставка и тем меньше денег переплачивает покупатель в качестве процентов за использование кредита. Найти ипотеку без первоначального взноса можно, но это не выгодно по конечной сумме.
- 2Процентная ставка – около 9%. Процентная ставка индивидуально рассчитывается для каждого покупателя. Чем выше ваша платежеспособность, тем более низкую процентную ставку готов предложить банк.
- 3Максимальная сумма кредита – 6-12 млн руб. В Москве и Санкт-Петербурге она выше, в регионах – ниже. Сумма одобренного кредита зависит от срока кредитования и того, как банк оценил платежеспособность клиента.
- 4От применения всех перечисленных параметров к конкретной ситуации, зависит насколько выгодно будет купить недвижимость сейчас. Кредит по-прежнему можно оформить на покупку новостройки, вторичного жилья или частного дома.
Нововведения в ипотеке в 2022 году
Нововведения коснулись ипотеки для IT-специалистов. Государство предлагает им более выгодные условия:
- ставка по ипотеке – 5%;
- увеличение максимальной суммы кредита в столице до 18 млн руб. и в регионах до 9 млн руб.
При этом к потенциальному заемщику выдвигают такие условия:
- возраст – от 22 до 45 лет;
- зарплата – не менее 150 тыс. руб. в месяц;
- работодатель заемщика должен быть аккредитован в Минцифры.
Стоит ли продавать жилье
Люди с деньгами на руках и те, у кого вопрос покупки жилья стоит наиболее остро, будут покупать при любой экономической ситуации. У них не стоит вопрос о целесообразности покупки квартиры в 2022 году. Потенциальных продавцов интересует вопрос, стоит ли продавать недвижимость в 2022 году или есть смысл подождать.
Прогнозы экспертов для продавцов вторичной недвижимость неутешительны. Цены будут снижаться, поэтому рекомендуют продавать квартиру сейчас. Если же деньги не нужны, и четкого понимания того, куда их вложить нет, то есть смысл сдавать квартиру в аренду. Сегмент арендаторов с начала года вырос. Так вы переждете нестабильную ситуацию и выставите квартиру на продажу тогда, когда рынок стабилизируется.
На какую недвижимость есть спрос: жилую или коммерческую
До пандемии люди старались купить более дешевое жилье. Выбирали спальные районы, покупали квартиры-студии вместо однушек, как более дешевые. Сейчас ситуация изменилась и предпочтение отдают удобствам. Среди них удобная инфраструктура, магазины и школы в шаговой доступности, а также внутренние удобства в помещении. Большее количество комнат, более светлые и просторные кухни, квартиры с выходом окон на восток или на запад. Продавцы недвижимости с перечисленными характеристиками оказались в более выгодных условиях, чем другие.
Также до 2021 года инвесторы отдавали предпочтение коммерческому жилью, которое сдавали под офисы. После пандемии ситуация изменилась. Вырос спрос на жилую недвижимость. В 2022 году спрос на жилую и коммерческую недвижимость для целей инвестирования находится на одинаковом уровне. Многие коммерческие организации вернулись к частичной или полной офисной занятости своих сотрудников.
Росреестр о рынке недвижимости в 2022 году
Если анализировать состояние рынка недвижимости по данным, опубликованным Росреестром, то послепандемическая ситуация стабилизировалась в 2021 году и продолжает оставаться стабильной. Так в 2020 году в Росреестре зарегистрировано 24,6 тыс. договоров на покупку жилой недвижимости и 8,7 тыс. договоров на покупку коммерческой недвижимости. В 2021-м цифры составили 35,9 тыс. и 18,8 тыс. соответственно, а в 202-м – 36,4 тыс. и 18,7 тыс. Поэтому вопрос о том, покупать квартиру сейчас или подождать, для продавцов и покупателей зависит не от тенденций рынка, а от срочности решения вопроса с жильем.