Стоит ли в Сочи покупать квартиру: все "за" и "против"

Один из самых популярных вопросов, исходящий от инвесторов или обычных граждан – стоит ли покупать недвижимость в Сочи, ведь популярность этого курортного города растет день ото дня. Известный регион отдыха, после Олимпиады-2014 превратившийся в своеобразное место паломничества многих туристов, с каждым годом привлекает все больше жителей. Однако стремительное разрастание любого населенного пункта имеет свои недостатки и подводные камни. Многие такие нюансы касаются именно рынка недвижимости, поскольку повышенный спрос в этом случае провоцирует рост не совсем законных предложений. По этой причине покупателю нужно очень тщательно взвесить все особенности жизни в этом теплом городе, чтобы приобретенное жилье действительно радовало его, а не огорчало.

Климат и география

Климат Сочи относится к субтропическому – фактически пляжный сезон начинается с апреля и заканчивается в октябре. Большое количество теплолюбивых растений делают городской пейзаж очень живописным, что, по понятным причинам, повышает привлекательность этого региона. Для людей, которым по состоянию здоровья показан именно такой климатический пояс, есть смысл покупать недвижимость в Сочи, или хотя бы проводить в нем несколько месяцев в году.

Тем не менее, в некоторых горных регионах зимняя температура может достигать минус 20 градусов Цельсия, что делает их очень привлекательными для любителей активного зимнего отдыха. Как показывает статистика, подавляющее большинство людей принимают решение переехать сюда именно по причине такого климатического разнообразия.

Возраст города насчитывает чуть менее двухсот лет, сто с небольшим из которых он имеет статус населенного пункта. До этого времени на территории современного Сочи располагалась курортная зона, не имеющая характерных для города административных единиц.

Форма населенного пункта имеет необычный, сильно вытянутый силуэт, простирающийся вдоль морской линии, иногда вплотную к ней приближающийся – он считается самым протяженным во всей стране. Таким образом, для местных жителей не являются редкостью полтора-два часа, потраченные на дорогу на работу на общественном транспорте. В состав города входят многие курортные поселки, например, Адлер, Красная поляна, Туапсе и другие.

В демографическом смысле Сочи постоянно развивается. Подробно отследить масштабы увеличения населения города затруднительно – причина кроется как во множестве туристов, пребывающих здесь минимум половину года, так и в большом количестве резидентов, не имеющих постоянной регистрации.

Несмотря на популярность Сочи, местные жители не могут похвастать очень высокими доходами. Размер средней заработной платы составляет около 50 тыс. рублей, но нередки и заметно меньшие оклады. Таким образом, основным источником заработка для большинства жителей становится именно курортный сезон. Оставшееся от него время года обычно посвящено короткому отдыху и подготовке к новому приему отдыхающих.

Инфраструктура

Многие отзывы о том, стоит ли покупать квартиру в Сочи, касаются транспортной доступности. В населенном пункте подобной конфигурации этот вопрос очень важен, поскольку в пешей доступности находится только незначительное количество важных инфраструктурных единиц.

Муниципальный транспорт представлен автобусами и электричками – последние курсируют, в том числе, и в горы. Кроме этого, в городе функционирует большое количество служб такси, но личный автомобиль остается наиболее предпочтительным видом транспорта. Велосипеды в Сочи не пользуются популярностью из-за отсутствия должным образом оборудованных велодорожек.

Курортный статус региона обуславливает обилие заведений общепита на любой вкус и кошелек. Все с точностью до наоборот обстоит с оказанием медицинских и образовательных услуг, и не только по причине малого количества подобных заведений.

Дело в том, что из-за большого наплыва жителей, желающих насовсем поселиться в Сочи, школьные классы критически переполнены, а городская администрация не обладает достаточными возможностями, чтобы удовлетворить такой спрос и открыть новые образовательные учреждения. Похожим образом дело обстоит и с медициной – многие жители, как приезжие, так и местные, вынуждены обращаться за помощью в частные платные клиники.

Культурная жизнь и досуг в Сочи находятся на самом высоком уровне. В качестве проведения последнего большой популярностью пользуются различные живописные уголки, коих в окрестностях и внутри города предостаточно. 

Основные виды недвижимости

Главным камнем преткновения в вопросе, стоит ли покупать жилье в Сочи, становится выбор недвижимости – благо постоянно разрастающийся город, в котором работает огромное количество застройщиков, предоставляет множество вариантов.

Обычные квартиры

Стандартное жилье, по всем нормам классифицируемое как квартиры, а также студии лидируют среди всех других видов недвижимости, за исключением, разве что, частного сектора. Наиболее популярная и востребованная жилплощадь – это однокомнатные квартиры и компактные студии. Такой высокий спрос связан с тем, что подобная недвижимость чаще всего покупается в инвестиционных целях – для последующей сдачи в аренду отдыхающим.

Тем не менее, для личного проживания доступны такие же варианты квартир, как и в любом другом городе. Можно найти подходящее жилье на вторичном рынке, также активно предлагается и первичная недвижимость.

Апартаменты

Апартаменты в Сочи представляют собой небольшие квартиры и практически ничем не уступают обычному жилью, за исключением того, что относятся к нежилому фонду. Таким образом, собственники этой недвижимости частично ограничены в своих правах, например, не могут оформить официальную регистрацию. 

Фактически апартаменты в городе представляют собой гостиничные номера, каждый из которых имеет отдельного собственника. Все они обладают похожей конфигурацией: оснащены санузлом, спальней и общей зоной. Кухня как таковая в большинстве случаев не предусмотрена – она устанавливается в части жилого пространства, как в квартирах студийного типа.

Самострой

Самострой – разновидность жилья, которая почти не распространена в других регионах, кроме Сочи. Ее возникновение обусловлено острой нехваткой земельных участков, пригодных под застройку многоэтажными и многоквартирными домами.

Суть такого строительства заключается в следующем. На участке, отведенном под индивидуальное строительство, согласно законодательству, нельзя возводить здания выше трех этажей. Однако в реальности на участке с таким статусом могут построить даже десятиэтажный дом. Раньше проблема решалась узакониванием готового объекта путем уплаты штрафа и смены статуса здания, но позже эта практика была запрещена. По закону такое строение подлежит сносу, что неоднократно имело место в многочисленных судебных делах. 

Квартира в неузаконенном самострое – очень рискованный выбор. Несмотря на то, что такая недвижимость уступает в цене обычной, перед собственником всегда будет маячить опасность лишиться жилья без какой бы то ни было компенсации. Кроме этого, владелец подобной жилплощади по документам является хозяином земельного участка.

Жилые гаражи

Еще один популярный тип жилья, который мало где встречается, кроме Сочи, – это жилые гаражи. Они представляют собой оригинальные конструкции, которые могут занимать целые кварталы города.

Основанием для такой недвижимость служит обычный гараж. Сверху на нем сооружается жилая конструкция в один-два этажа, непосредственно которая и служит жилой зоной. Кухня в таких строениях обычно смещается на нижний, первый ярус, а спальни и другие помещения находятся над гаражом.

Подобная недвижимость считается нежилой, поэтому сделать в ней какую бы то ни было регистрацию нельзя. Тем не менее, согласно законодательству, гаражи не подлежат сносу, как и находящиеся на них надстройки. По этой причине данные помещения нередко используются для постоянного проживания, а летом почти все сдаются в аренду.

Существенный минус жилых гаражей – трудности с подведением электричества и, особенно, воды. Канализации как таковой в этих сооружениях не предусмотрено.

Частные дома

Более чем наполовину Сочи состоит из частного сектора. При этом границ между одноэтажными и многоэтажными домами почти нет – нередко можно встретить современный апарт-отель в окружении низких, принадлежащих к еще старой застройке домиков.

Частные дома используются как для собственного проживания, так и, как многие помещения в курортном городе, для сдачи в аренду. Многие из таких зданий, особенно крупные, со временем превратились в небольшие гостиницы домашнего типа.

Дачи

Дачами в сочи принято называть частные дома, находящиеся в отдалении – в селах вокруг окрестностей Адлера и других курортных поселков на окраинах. По цене они заметно уступают своим аналогам в черте города – это обусловлено отдаленностью от культурного центра Сочи, а иногда – оставляющим желать лучшего транспортным сообщением.

По тем же причинам дачи не так часто сдаются в аренду – в основном их приобретают в качестве загородной резиденции на время отпусков или для постоянного проживания.

Цены на жилье

Задаваясь вопросом, выгодно ли сейчас покупать квартиру в Сочи, нужно помнить, что недвижимость в этом городе по цене уступает только Москве и Санкт-Петербургу, и то далеко не всегда.

Рассмотрение стоимости жилья следует начать с аренды. В отдаленном от центра и не слишком живописном районе города ее цена составит порядка 18-20 тысяч рублей. Примерно с 40 тысяч рублей стартуют сдаваемые в наем квартиры ближе к центру, но для того, чтобы найти жилье по такой стоимости, придется сильно постараться. Комната в общежитии, например, обойдется в 10 тысяч. Самое дорогое жилье – с видом на море или в непосредственной близости от него. В среднем аренда такой недвижимости оценивается от 50-70 тысяч, но нередко за нее просят уже шестизначные числа.

Начальная стоимость однокомнатной квартиры, расположенной в не самом престижном районе, составляет 3 миллиона рублей и 5 миллионов для двухкомнатной соответственно. Разумеется, встречаются и варианты подешевле, но обычно за ними кроются некоторые неприятные особенности. Это может быть, например, помещение, в котором невозможно оформить регистрацию, апартаменты, относящиеся к нежилому фонду, или вообще объект незаконного строительства.

При покупке жилья в новостройках нужно проявлять предельную бдительность. Как уже упоминалось, свободных участков в Сочи, пригодных под застройку жилыми многоквартирными строениями, не так и много. Статистика показывает, что до сих пор, хотя городские власти и принимают все возможные меры, строящихся объектов больше, чем зарегистрированных и получивших разрешение участков. Поэтому перед приобретением квартиры необходимо убедиться наверняка: не будет ли стройка впоследствии признана незаконной – в этом случае есть существенный риск остаться без вожделенного жилья в курортном регионе.

Преимущества и недостатки Сочи

Говоря о недостатках и преимуществах жизни в определенном населенном пункте, нельзя относиться к ним обобщенно, поскольку они напрямую зависят от конкретных аспектов выбора. Важнейшим из них, когда принимается решение, стоит ли покупать квартиру в Сочи, является цель приобретения. Именно от нее будут зависеть плюсы и минусы наличия собственной недвижимости.

Для постоянного проживания

Основная цель большинства граждан, выбирающих Сочи в качестве места постоянного проживания, – это возможность сменить неблагоприятный или холодный климат на более мягкий, улучшить состояние своего здоровья после вредных видов работ или же просто наслаждаться жизнью в живописном регионе. В некоторых случаях это вполне целесообразно и оправдано, а в некоторых требует очень взвешенного подхода. 

Переезжать в Сочи насовсем выгодно только пенсионерам и людям с удаленной работой. Причина этому очень проста – в городе очень мало предложений с хорошей заработной платой, и вообще рынок труда не отличается большим разнообразием. Основной источник заработка местных жителей – туризм. Далекому от этой сферы человеку будет трудно приспособиться и быстро постичь все нюансы курортного бизнеса.

При наличии должных накоплений переселиться в южный город после выхода на пенсию – один из самых лучших вариантов. Однако целесообразность покупки напрямую зависит от того, когда такой выход планируется. Если он ожидается примерно через пять-десять лет, имеет смысл озаботиться поиском хорошей квартиры прямо сейчас, без спешки и с просмотром множества предложений. Покупать жилье в Сочи в перспективе специалисты не советуют, ведь никто не может прогнозировать, как изменятся цены на рынке недвижимости, и что произойдет с тем или иным жилым комплексом.

Для отдыха

Многие люди ошибочно полагают, что наличие собственной недвижимости в курортном городе значительно упростит будущий отдых: удастся сэкономить на аренде жилья, не придется искать свободную жилплощадь в разгар сезона и т.д. Отчасти это верно, но при ближайшем рассмотрении выгода от приобретения квартиры или дома в Сочи оказывается очень сомнительна.

Во-первых, имея свою недвижимость в каком-то курортном населенном пункте, человек оказывается как бы привязанным к нему. В таком случае любые планы на отдых в иных городах или странах сразу поддаются сомнению, а чаще всего отвергаются. Разумеется, спустя несколько лет собственники начинают тяготиться таким имуществом и очень часто продают его.

Во-вторых, любая недвижимость нуждается в регулярном уходе. Если хозяева проживают в квартире даже несколько месяцев в году, в остальное время она остается нежилой и очень быстро приходит в упадок. Эту проблему можно решить, заключив договор с отдельными службами, которые будут поддерживать жилье в должном состоянии, однако это повлечет за собой большие дополнительные траты.

В-третьих, при подробном анализе всегда оказывается, что сумма, потраченная на покупку своей квартиры в Сочи, почти всегда превышает затраты на отдых в течение многих лет. Например, если жилье стоит около 4 миллионов рублей, а месячная аренда квартиры в Сочи – в районе 80-90 тысяч, выходит, что за эти деньги можно по месяцу отдыхать в Сочи на протяжении более сорока лет.

Кроме этого, если учитывать средние цены на отпуск в популярных заграничных курортах, то упомянутые 4 миллиона можно растянуть на двадцать лет путешествий. По этой причине можно смело утверждать, что покупка недвижимости в Сочи исключительно в качестве личной летней резиденции – неоправданное приобретение с точки зрения капиталовложения.

В качестве инвестиции

Приобретать недвижимость в инвестиционных целях в Сочи можно или для последующей перепродажи, когда ее цена возрастет, или для сдачи в аренду. Рынок недвижимости, особенно в курортных городах, очень нестабилен – прогнозировать, сколько будет стоить то или иное жилье через пять-десять лет, не возьмется даже самый опытный риелтор. 

Несмотря на то, что представители этой профессии склонны заверять, что цены на жилье в Сочи постоянно растут, это очень спорное утверждение. Тем более, что в последнее время наблюдается увеличение объемов строительства жилья эконом-класса – более востребованного среди покупателей. Таким образом, купленную некогда квартиру далеко не всегда удастся перепродать со значительной выгодой.

Сдавать жилье в аренду в Сочи наиболее выгодно посуточно, однако это требует едва ли не обязательного присутствия собственника в городе. Находясь за сотни и тысячи километров, очень сложно должным образом контролировать такой бизнес. Разумеется, можно найти человека, который за небольшой процент будет заниматься поиском арендаторов, но гарантий, что он окажется добросовестным, не даст никто.

Кроме этого, придется нанять службу, которая будет заниматься решением бытовых вопросов: убирать в квартире, стирать белье и предоставлять другие хозяйственные услуги постояльцам. Обычно такими вещами занимаются именно хозяева, поскольку на платной основе они обходятся довольно дорого.

Также, если принимать во внимание упомянутую стоимость квартиры в 4 миллиона, может оказаться, что на компенсацию затрат потребуется очень много лет, и только после этого владелец начнет получать прибыль. При этом нельзя забывать о регулярных расходах на текущий ремонт и другие нюансы.

Конкуренция среди арендодателей в Сочи очень большая, а востребованность жилья находится на пике только в теплое время года. Найти клиентов в таких условиях может быть довольно сложно, особенно, согласных платить не самую низкую цену.

Как сочинские риелторы обманывают покупателей?

По статистике сочинский рынок недвижимости насчитывает наибольшее количество фейковых объявлений и лидирует по случаям обмана клиентов. Во многом это связано с большим спросом на аренду жилья в летний сезон, но нередко касается и покупателей.

К сожалению, большой процент недобросовестного отношения к желающим поселиться в курортном городе исходит именно от риелторов. Так происходит, поскольку представитель этой профессии – первое лицо, с кем контактирует покупатель, желающий переселиться в Сочи. Наиболее распространены следующие схемы обмана:

Ненастоящие собственники

Самый популярный способ поиска жилья в аренду или для приобретения – это большие площадки объявлений, содержащие тысячи предложений, касающихся недвижимости. Риелторам это также прекрасно известно, поэтому они давно перенесли туда большую часть деятельности.

Обман покупателя заключается в том, что риелтор выдает себя за родственника продавца. Это связано с тем, что большинство покупателей до сих пор предпочитают иметь дело с владельцами недвижимости, поскольку считают, что таким образом смогут сэкономить на услугах посредника.

Можно сколько угодно спорить о неверности этого предложения, но введение в заблуждение покупателей со стороны риелтора уже само по себе должно насторожить. Если для него такое поведение является нормой, не исключено, что факт обмана произойдет и в будущем, но уже на более серьезном этапе сделки.

Несуществующие квартиры

Эта схема популярна и во многих других городах, но в Сочи получила просто небывалое распространение. Согласно ей, в объявлении описывается очень привлекательное предложение: хорошая квартира, близость к морю, развитая инфраструктура и, главное, за очень небольшие деньги. Разумеется, это делается для того, чтобы увеличить количество обращений от потенциальных покупателей.

После разговора с риелтором неожиданно выясняется, что именно эта квартира сейчас по какой-то причине недоступна: уже продана, или собственник не выходит на связь. После этого покупателю будет предложен другой, «практически идентичный» вариант, но, как выяснится позже, за гораздо более высокую стоимость.

Главная цель этой схемы – вынудить покупателя лично приехать или прилететь в город. После этого, потратив время и деньги на поездку, он уже не сможет так легко отказаться от покупки и с большой долей вероятности согласится на предложенную риелтором квартиру.

Впрочем, есть один способ вывести такого посредника на чистую воду. Покупателю достаточно заявить, что именно сейчас он находится в Сочи и сегодня же готов осмотреть квартиру и дать за нее задаток. Если в реальности такого жилья не существует, со стороны риелтора сразу последуют отговорки, а затем он может просто исчезнуть.

Вид на море

Близость к морю – одна из основных причин, почему люди принимают решение переехать в Сочи. Этим сполна пользуются нечестные риелторы, подавая объявления о недвижимости с видом на береговую линию.

Очень часто «видом на море» оказывается туманная полоска воды, смутно видимая вдали или поверх крыш других зданий. Нередко бывает и такое, что для того, чтобы увидеть море, требуется заглядывать за угол балкона. 

Причина публикации таких предложений та же, что и в предыдущем случае – добиться приезда покупателя. После этого, если текущий вариант его не устроит, можно предложить более дорогое жилье. Проверить подобное объявление также просто – необходимо попросить посредника прислать подробные фотографии объекта и, в том числе, вид из окна.

Близость к пляжу

Квартира в 10 минутах ходьбы от береговой линии кажется очень привлекательной, однако сама география Сочи может сыграть злую шутку с покупателем. Во-первых, он расположен между берегом и горами, и каждый участок города находится в пешей доступности от моря. Во-вторых, большая часть населенного пункта расположена на возвышенностях. Таким образом, преодоление даже небольшого расстояния может быть сопряжено со существенной физической нагрузкой. 

Кроме этого, между жилыми массивами Сочи и береговой линией проходят железнодорожные пути и магистраль. Не все их участки оснащены удобными и безопасными переходами. По этой причине следует сразу уточнить у риелтора, не придется ли делать большой крюк, чтобы пересечь магистраль.

Проверить это несложно и самостоятельно – достаточно открыть карты Google или Яндекс и воспользоваться опцией прокладывания пешего маршрута.

Еще один важный нюанс – благоустроенные пляжи, которых в упомянутых 10 минутах ходьбы может и не быть. Также нельзя забывать и о том, что многие объекты, построенные недалеко от моря, могут оказаться в лучшем случае на стадии узаконивания: по причине нестабильного грунта или застройки без разрешения.