Страхование ипотеки

Кредитный договор несет определенные риски для каждой из его сторон. Поэтому ипотечное страхование – это непременная составляющая любого жилищного займа. В первую очередь риски касаются залогового объекта – то есть недвижимости, которая приобретается с помощью заемных средств.

Для того, чтобы их минимизировать и существует страхование недвижимости при ипотеке. Это явление имеет свои нюансы и особенности, с которыми разберемся ниже.

Что такое страховка ипотеки и зачем она нужна

Что такое страхование ипотеки? По сути, это страховой, надлежащим образом документально оформленный продукт, который является дополнительной гарантией того, что обязательства заемщика перед банком будут исполнены. Страховая компания за определенную плату обязуется покрыть расходы или их часть вместо заемщика. Это возможно, если наступит одна из оговоренных в страховом договоре ситуаций.

Страхование квартиры для ипотеки выгодно как банку, так и заемщику. Например, может случиться так, что по ряду обстоятельств недвижимость сильно пострадает: квартиру зальют соседи сверху, в результате чего она будет нуждаться в серьезном ремонте, в доме взорвался газ, и жилье оказалось частично разрушено – неприятных примеров, что может случиться с объектом залога, предостаточно. 

Теперь нужно представить, что незастрахованная квартира стала непригодной к проживанию или же требует очень дорогостоящего ремонта. Кредитные обязательства при этом никто не отменял, и в итоге заемщик окажется вынужден продолжать платить за аварийное жилье и одновременно делать ремонт, что не каждому под силу. 

Если же он платить перестанет, банку не останется ничего другого, кроме как изъять недвижимость и выставить ее на торги. Однако получить за непригодную квартиру достойную цену у него не получится, и убытки он не возместит, не говоря уже о получении прибыли.

Если же была сделана страховка при оформлении ипотеки, затраты на возврат квартиры в исходное состояние покроет страховая компания. Таким образом, в наличии полиса заинтересованы как заемщик, так и кредитор.

Ситуаций, при которых может наступить страховой случай при ипотеке, очень много, ведь страховать можно не только недвижимость.

Обязательные и добровольные виды ипотечной страховки

Ответ на вопрос, обязательна ли страховка при ипотеке, положительный, но это касается не всех ее разновидностей. Согласно закону 102-ФЗ, есть обязательные и добровольные виды страхования при получении жилищного займа.

Страховать квартиру при ипотеке нужно обязательно – закон на этот счет однозначен. Его положения прямо говорят, что без страхования объекта залога заключить кредитный договор нельзя.

По такому полису квартира страхуется от:

• затопления;
• пожара;
• взрыва газовых котлов и иного оборудования;
• разного рода стихийных бедствий;
• противоправных действий третьих лиц, нанесших ущерб имуществу;
• падения на дом с последующим повреждением квартиры летательных аппаратов – такие страховые случаи редки, однако они почти всегда присутствуют в перечне неприятностей, от которых страхуется жилье.

Обязательное страхование недвижимости при ипотеке стоит по-разному, в большинстве случаев это 0,1% от суммы долга в год. Однако страховые компании устанавливают собственные граничные рамки стоимости и формируют конечную цену в каждом индивидуальном случае. Например, в Сбербанк Страхование такой полис будет стоить от 0,1 до 0,25%.

Кроме обязательного страхования объекта залога, есть и другие, считающиеся добровольными, виды полисов, которые зависят от того, что страхуется при ипотеке:

1. Жизнь и здоровье заемщика. Навязывать заемщику оформление этого полиса незаконно. В той же компании Сбербанк Страхование он обойдется от 0,3 до 1,5% от размера задолженности. 

Такой большой разрыва процентной ставки обусловлен тем, что риски для каждого отдельного клиента будут разными. Например, сотрудник силового ведомства намного чаще встречается с опасностью потерять здоровье или погибнуть, нежели офисный клерк.

Также сумма этой страховки по ипотеке зависит и от возраста заемщика. Если ему, скажем, 45-55 лет, риск, что он может потерять работоспособность, выше, поскольку многие люди в этом возрасте имеют проблемы со здоровьем. Если возраст человека подходит к гранично возможному, то и страховая ставка для него будет приближаться к упомянутым 1,5%. 

Ипотека без страховки жизни и здоровья может быть одобрена, но с процентной надбавкой – чаще всего в размере тех же 1,5%.

2. Право собственности. Страхование права собственности или титула нужно для того, чтобы нивелировать последствия от оспаривания прав на недвижимость третьими лицами. Стоит она не слишком дорого, от 0,3 до 0,5%, и нужна не во всех случаях. 

Разумеется, когда ипотека оформляется на новостройку, относящуюся к первичному рынку, смысла страховать титул нет – жильем никто ранее не владел и претензии выдвигать не будет. 

Однако, когда речь идет о вторичном сегменте недвижимости, банк может порекомендовать застраховать титул. Эта дополнительная мера осторожности оправдана, когда продавец недолго владеет квартирой, или же недвижимость меняла собственников слишком часто. Без страхования титула вполне можно обойтись, если владельцев у квартиры было немного, а нынешний имеет ее в собственности давно – десять лет и более.

В этих двух разновидностях страхования, несмотря на дополнительные расходы, больше заинтересован как раз заемщик. 

Если он надолго заболеет, лишится работоспособности по другой причине, или вообще погибнет, долговые обязательства возьмет на себя страховая компания. Так неработоспособный человек сохранит за собой квартиру и не окажется на улице. Если заемщик умирает, его родственники и наследники не столкнутся с необходимостью погашать долг, денег на что могут и не иметь.

Со страхованием титула ситуация похожая. Если право собственности на недвижимость кто-то оспорит, заемщик не останется без квартиры с долгами на руках.

Отдельно стоит упомянуть и комплексное ипотечное страхование. Оно представляет собой единый полис, по которому страхуются и квартира, и здоровье заемщика, и титул. Зачастую договор комплексного страхования обходится заметно дешевле, чем все три вида страховок по отдельности. Страхуя ипотеку таким способом, можно надеяться на сниженную ставку не только от страховой компании, но и от банка.

Как платится страховка по ипотеке

Рассчитать сумму страховки по ипотеке очень просто. Для этого потребуется только одобренная страховой компанией процентная ставка и сумма займа, полученного от банка без учета процентов за пользование им.

В кредитный договор страховка не входит, а оформляется отдельно. Сделать ее можно в любой страховой компании, однако банки приветствуют, когда это происходит в аккредитованных или партнерских организациях. В противном случае они могут не принять полис, мотивируя это тем, что правила и условия данной компании не соответствуют их требованиям.

Договор страхования оформляется на основании совсем небольшого списка документов:

• паспорта заемщика;
• кредитного договора, если тот уже есть, с указанием наименования банка, суммы займа, дат заключения и окончания соглашения;
• справки из банка, в которой говорится, что он одобряет выбранную недвижимость;
• информации об объекте, который страхуется: адрес, площадь, этаж, тип здания.

Полис действителен на протяжении одного года и оплачивается при оформлении. Если не продлять страховку по ипотеке, банк увеличит процентную ставку по кредиту. Более того, оформлять новый полис желательно еще до истечения срока действия предыдущего. В противном случае может образоваться небольшой временной промежуток, когда ипотека останется вообще без страховки. Банк может сразу же повысить ставку, а вернуть ее к прежним показателям довольно проблематично.

Можно ли аннулировать полис страхования ипотеки

Полис автоматически аннулируется, как только истекает срок его действия. Оснований прекратить договор страхования досрочно может быть несколько. 

Первое – заемщик передумал покупать полис именно в этой организации – нашел вариант дешевле или вообще решил отказаться от страховки, не так и важно. У него есть определенный срок, как правило, прописанный в соглашении со страховой, который называется периодом охлаждения. В среднем он составляет около двух недель.

Если написать соответствующее заявление в компанию до истечения периода охлаждения, деньги заемщику вернут в полном объеме, а договор аннулируют. Подать такое заявление можно и позже, но тогда страховая удержит часть средств.

Второе – рефинансирование займа в другой кредитно-финансовой организации. Если ипотека рефинансируется там же, где и оформлялась, страховой полис можно не менять. Но если для этого выбран другой банк, придется расторгнуть страховой договор и заключить его заново, с той же или иной компанией. Часть денег, покрывающая определенный страховой период, также будет удержана.

И третье – это досрочное погашение ипотеки. В таким случае страховка, особенно жизни и здоровья, а также титула, теряет смысл. Страховой договор необходимо расторгнуть, но помнить про упомянутый страховой период – всю сумму получить назад не получится.

После погашения ипотеки и аннулирования всех связанных с ней страховых договоров, владелец квартиры может снова застраховать ее в частном порядке от повреждений и другого возможного ущерба. Такой полис пригодится, если вдруг квартира пострадает от независящих от владельца факторов, ее придется восстанавливать или делать в ней ремонт. Снизить эти расходы как раз и призван страховой полис.