Тип и серия дома: как узнать и для чего нужна эта информация

Отечественный жилой фонд, в основном, представлен домами, построенными 20+ лет назад. По данным статистики, их доля – более 70%. А значит, начальная планировка квартиры уже не соответствует габаритам новой бытовой техники и мебели. Желание что-то изменить – естественно, но для подготовки проекта и последующего утверждения нужно уточнить, что можно менять, а что – нет. Для этого понадобится узнать серию дома.

Как определить тип многоквартирного дома и можно ли это сделать самостоятельно

Жилищное строительство ведут по типовым проектам во всех странах, включая Россию. Основное различие между проектами – в огнестойкости используемых материалов. Например, дом из бетона и стали прочнее, чем здание с деревянными перекрытиями. Поэтому и перепланировка в них будет разной.

Для обычного человека типовые дома – это:

• панельные;
• блочные;
• кирпичные многоэтажки. 

Для строителей количество типовых проектов более разнообразно. Оно выражается в серии и типе постройки многоквартирного дома. 

Возьмем знаменитые «сталинки». У большинства людей это слово вызывает ассоциацию квартиры с:

• высокими потолками;
• большими комнатами;
• комфортной планировкой;
• колоннами у входа. 

Это номенклатурные «сталинки». Их строили из качественного кирпича по улучшенному проекту. Но были и другие – для рабочих. Это дома в 2-3 этажа, построенные рядом с предприятиями. Возводили их из недорогих материалов с целью оперативного обеспечения жильем большой массы людей после войны. Такие «сталинки» отличают:

• деревянные перекрытия;
• наружные стены из силикатного кирпича или шлакоблока;
• небольшие комнаты;
• большие чердаки и подвалы. 

Если «сталинка-2» все еще существует, и вы купили в ней квартиру, то разрешение на перепланировку никто не выдаст. Причина – износ несущих конструкций. Поэтому знать, что строение принадлежит к сталинской эпохе недостаточно. Нужно понимать к какой серии относится дом.

Что означает серия дома

Серия означает, что здания:

• выдержаны в одном архитектурном стиле;
• строились с применением одинаковых материалов и технологий. 

В обиходе мы говорим «хрущевки», «сталинки», «брежневки», подразумевая схожесть. Но «хрушевка» не значит серия дома. Это стиль и обозначение эпохи. 

Определяет серию дома набор букв и цифр, обозначающий необходимую для учета информацию. Например: 

• год завершения строительства;
• тип планировки;
• количество этажей.

Как понять серию дома? Правила создания серий в строительстве такие же, как у современных штрихкодов. Например, П-55М, П-45М – это панельные многоквартирные дома. Буквы здесь интуитивно понятны. Одновременно очевидно, что дом 45-й серии появился раньше, чем до 55-й. 

Понять, что значат серии домов, не всегда легко. Код 1-515/5 в Москве обозначает, что дом представляет собой пятиэтажную хрущевку. Допустим, покупатель знает, что такое серия дома. Но цифры 1-515/5 от этого не станут более понятны. Чтобы их понять, нужно найти больше информации о доме или о серии. 

Как узнать серию дома

Информация о жилом фонде находится в Росреестре. Создайте запрос через личный кабинет на Госуслугах и вы получите основную информацию о жилом доме, в т.ч. узнаете тип и серию.

Как узнать информацию о доме в Росреестре:

1. 1

   Понадобится идентифицированный кабинет, т.е. такой, который с точки зрения компьютерной системы связан с конкретным человеком. Войдите в кабинет. 
2. 2

   Выберите Росреестр из списка госорганов. 
3. 3

   Откроется перечень доступных услуг. Найдите среди них «Получение сведений из ЕГРН».
4. 4

   Заполните форму. Введите данные об адресе прописки, включая дом и номер квартиры. 
5. 5

   Оплатите государственную пошлину.
6. 6

   Получите в личный кабинет или на электронную почту готовую справку, из которой вы сможете узнать все о доме, что известно Росреестру.

Как узнать типовую серию дома

Типовые серии приводятся в различных справочниках. Например, на сайте Tipdoma.com. Посетитель вносит известную ему информацию в электронную форму, чтобы узнать тип многоэтажного дома. 

Не обязательно вносить все данные:

• материал стен;
• год строительства;
• регион;
• количество этажей.

Если заполнить только часть, то получится более широкая выборка. Задайте только год, чтобы узнать все серии, которые строились в указанном периоде. К описанию каждой предлагаются фото типовых зданий. Это поможет узнать, какой тип дома ваш. На сайте также приводятся варианты планировок квартир, которые создавались в домах серии.

Можно ли узнать тип дома по кадастровому номеру

Кадастровый номер присваивается каждому объекту, который внесли в Росреестр: зданию или земельному участку. Он уникален и не повторяется. Но с его помощью нельзя понять к какому типу относится дом. Разберем ситуацию на примере.

Кадастровый номер – это 4 блока цифр. Первый блок обозначает округ (напр. Московская область), второй – район, третий – квартал, четвертый – номер земельного участка. Т.е. типа дома в номере нет и узнать статус дома по кадастровому номеру не получится. Кроме того, кадастровые номера присваиваются с 2015 года. Если юридических операций с объектом недвижимости после 2015 года не происходило, то у него может отсутствовать уникальный номер. Это особенно актуально для частных построек.

Как понять, какой тип дома изображен на фото

Подобный метод нельзя отнести к точным. Дома одной и той же серии могут иметь разное внешнее оформление и разное количество этажей. И наоборот, внешне похожие многоквартирные дома могут относится к разным сериям. Поэтому по фото не всегда можно понять к какой серии относится дом.

Как определить серию дома по планировке

Это сложнее, чем посмотреть серию дома в выписке из Росреестра. Одна и та же серия может иметь несколько модификаций. Планировка квартир различается даже в домах одной серии. Строитель со стажем определит по фото или плану квартиры о какой серии идет речь. Но это не точно. Не стоит планировать перепланировку, основываясь на чьей-то устной информации о жилых домах.

Как разобраться в статусах жилья

Не все дома имеют статус «жилого помещения». Так, дача может выглядеть, как дом и быть приспособленной для проживания. Но если у нее нет статуса жилого помещения, то в ней нельзя регистрировать людей. 

Жилые помещения бывают 3 типов:

• дом;
• квартира;
• комната. 

Покупается земельный участок под индивидуальное строительство? Значит, у него будет 2 выписки из ЕГРН:

• на строения;
• на землю.

Как определить статус дома

Сведения о статусе объекта недвижимости находятся в Росреестре. Заказывая выписку ЕГРН для определения серии, заявитель также узнает статус дома. Проверять многоквартирный дом не обязательно – он жилой. А для дач и земельных участков такая процедура необходима. Юридически статус «жилого» описан в статье 15 ЖК РФ, а в ст. 16 ЖК описываются виды жилых помещений. 

Где найти статус дома? В табличной части выписки ЕГРН смотрите строки «Назначение» и «Наименование». Там будет отмечено «жилое помещение». Выписку может запросить не только собственник, но и потенциальный покупатель. Эта информация считается публичной и может быть предоставлена любому гражданину РФ на основании ст. 8 ГК РФ. Запретить покупателю запросить выписку в реестре собственник не может. Возможность создания запроса не собственником была введена для того, чтобы уменьшить объемы мошенничества на рынке недвижимости.