Виды жилья: разница между премиальными и элитными классами застройки жилых кварталов

Потребность классифицировать жилые дома появилась в 1990-х. Одновременно с новыми типами жилья и переходом от массового к индивидуальному строительству. Сегодня покупатели часто встречают в объявлениях риелторов определения типа: «престижное жилье», «жилой комплекс премиум-класса». Стоит остановиться на определениях более подробно.Ж

Что такое класс жилья

Единого стандартизированного определения классов нет. Каждый застройщик волен по-своему понимать в чем разница между премиум и элитным классом. Вкладываемый смысл зависит от общего представления о классах в конкретном регионе или населенном пункте. Так, многоэтажные дома с определением «элитный жилой комплекс» совсем не похожи в регионах и столице даже на фото. 

В 2013 году Российская гильдия риэлторов решила конкретизировать вопрос и выпустила «Единую классификацию многоквартирных жилых застроек». Она не является стандартом для строителей, но помогает покупателям разобраться в терминологии. 

Риелторы выделили на московском рынке 2 класса жилой застройки:

• эконом;
• комфорт.

Первый обеспечивает минимальный объем удобств, необходимых для жизни человека. Второй подразумевает расширенный список удобств. 

Дома оцениваются с точки зрения:

• используемой технологии строительства;
• размеров внутренних помещений, включая кухню, санузел, лоджию;
• отделки помещений;
• степени благоустройства придомовой территории;
• наличия инфраструктуры: школ, детских садов, магазинов, транспортных развязок вокруг;
• степени безопасности квартир к проникновению посторонних;
• отделки общедомовой территории. 

Оценка происходит по совокупности критериев и без явного приоритета каким-то позициям. 

Премиум-класс квартиры: что это 

Премиум-класс жилья – это отдельная ниша на рынке недвижимости. Оно дорогое, красивое и максимально комфортное для жильцов. 

Проект дома премиум-класса разрабатывается индивидуально. Другого похожего дома может не быть во всей стране. Над внешним видом здания, планировкой комнат и отделкой работает команда дизайнеров. Они же оформляют придомовую территорию, где устанавливают детские и спортивные площадки, парковку и разбивают небольшие зоны отдыха.

Покупателю квартиры в элитном доме предлагают:

• готовые решения на выбор;
• планировку квартиры по индивидуальному проекту. 

Готовые решения устраивают только часть жильцов. Если покупатель выдвигает список требований, то дизайнер разработает проект с учетом пожеланий. Но стоить квартира будет дороже, чем проекты, предложенные дизайнерами. Также застройщик может продать квартиру без отделки (по желанию клиента). Ее оформлением займется дизайнер заказчика. Пустая квартира без отделки стоит дешевле других. 

Место размещения жилого комплекса также влияет на престижность. В большинстве городов элитная застройка «привязана» к центру. Так сложилось исторически. В центре сосредотачивались основные магазины, находилось городское управление полиции, трактиры, бани, другие ведомства. Поэтому богатые горожане предпочитали селиться в центре. 

Сейчас в центре любого российского города тоже строят дома, которые считаются более престижными, чем остальная застройка. В Москве престижные районы – это Садовое кольцо, Центральный административный округ.

В здании монтируют современную вентиляционную систему, устанавливают фильтрацию воды, делают автономное отопление. Обслуживание и ремонт этих систем выполняет персонал управляющей организации. Предусматривают видеонаблюдение за территорией, охрану и другие элементы безопасности.

Ограничения для покупателя

Дома в центре города не обязательно новостройки. Премиум-класс квартиры – это еще и исторические жилые здания, построенные до революции. Тогда они назывались доходными домами и состояли из квартир. Владелец дома сдавал квартиры в аренду. Также в центре старинного города могут размещаться дореволюционные особняки. Изменять фасад исторических зданий или вносить в исторический колорит элементы современности (кондиционеры, стеклопакеты) запрещено. Но квартира все равно считается престижной, несмотря на ограниченные возможности в благоустройстве жилья. 

Классы жилья «премиум» и «элит»: в чем разница 

От элитной квартиры жилье премиум-класса отличается:

• размерами;
• отделочными материалами. 

Но это не главное. Если «премиум», то это квартира, в которой повышена комфортность. «Элит» – это избыточность комфортности. Например, в дизайне использована отделка природными материалами «под мрамор» – это премиальное жилье, а натуральный мрамор с золочением в 24 карата – элитное. Не имеет значения, что степень комфорта остается одинаковой, а стоимость материалов разная. Главное, что результат определяют желания и имеющиеся для покупки квартиры финансы. 

Характеристики жилья премиум-класса:

• локация – исторический центр или престижные районы города;
• дом – с количеством квартир – от 20;
• архитектура – типовой проект повышенной комфортности;
• строительная технология – монолитная или монолитно-кирпичная застройка;
• площадь квартиры – 100-150 кв. м.;
• окна – панорамные с приятным видом из окна;
• остекление – двойные или тройные стеклопакеты, а также стеклопакеты с отделкой из натурального дерева;
• инфраструктура – 1 машиноместо в паркинге, охрана дома и видеонаблюдение, стальные двери;
• придомовая инфраструктура – домофон, консьерж;
• цена – от 540 000 руб./кв. м.

Характеристики элитного жилья:

• локация – исторический центр или престижные районы города;
• дом – с небольшим количеством квартир – до 20;
• архитектура – индивидуальные проект;
• строительная технология – монолитно-кирпичная застройка;
• площадь квартиры – 200-250 кв. м.;
• окна – панорамные с видом на город, исторические достопримечательности;
• остекление –тройные стеклопакеты, а также стеклопакеты с отделкой из натурального дерева;
• инфраструктура – 1-2 машиноместа в паркинге, охрана дома и видеонаблюдение;
• придомовая инфраструктура – роскошная парадная, консьерж, охрана;
• цена – от 732 000 руб./кв. м.

Особенности комплексной оценки

Характеристики, по которым жилье относят к элит- или премиум-классу взаимосвязаны. Дом может быть построен по индивидуальному проекту, отличаться позолотой в отделке и просторными квартирами, но расположен в Бутово. Использование более дорогих материалов отделки не компенсирует время проезда до центра. Поэтому застройщик отнесет квартиры в таком доме к премиум-классу. 

Словом «элитный» можно привлечь внимание к новостройке в Бутово и попытаться повысить стоимость жилого комплекса. Но спрос и предложение взаимосвязаны. Потенциальные покупатели – жители микрорайона. И они могут отказаться покупать квартиры по завышенной стоимости, тем самым вернув застройщика к реальным ценам на жилье в микрорайоне.

Может ли жилец повысить класс жилья самостоятельно

К сожалению, нет. Владелец квартиры в доме премиум-класса может использовать любые виды отделки, установить систему умный дом и повысить уровень комфорта. Но класс – это совокупность факторов. Часть из них невозможно изменить.