Отказ от сделки по купле-продаже недвижимости – обычное явление. Передумать может как продавец, так и покупатель. Если же речь идет об ипотеке, то сделка может сорваться из-за того, что банк оценил стоимость квартиры ниже, чем желает продавец, а тот, в свою очередь, отказался продавать жилье по заниженной цене. Поэтому потенциальному покупателю важно знать, какие права у него есть, если продавец передумал продавать квартиру.
Задаток и его особенности
Понятие задатка разъясняется в ст. 380 ГК РФ. Этот термин вводится для того, чтобы обозначить сумму, которую потенциальный покупатель квартиры выдает владельцу-продавцу в счет причитающегося по договору платежа. Отсюда следует, что если продавец взял задаток и передумал продавать квартиру, то никакого «причитающегося платежа» не будет, а значит возникает вопрос о возврате денег несостоявшемуся покупателю.
Оформление задатка
Закон требует письменно подтвердить передачу задатка. Для этого предусмотрено три способа:
- 1Составить отдельный договор. Он будет называться «соглашение о задатке» или похожим образом. Ключевое слово – «задаток».
- 2Вписать факт применения задатка с условиями его передачи и возврата в договор купли-продажи в разделе «Условия оплаты».
- 3Составить приложение к договору купли-продажи в котором отразить то, что есть задаток, как его передают и как возвращают.
Способы не равнозначны. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Поэтому сказать, что «ничего не было» не получится. Соглашение о задатке не нужно регистрировать в Росреестре. У нотариуса его тоже не заверяют, но юристы рекомендуют это сделать, а также передавать деньги в присутствии нотариуса с тем, что нотариус заверяет акт передачи или расписку. Это укрепляет позицию покупателя, если продавец передумал продавать квартиру после задатка, и приходится возвращать деньги через суд.
Почему продавец не может просто присвоить сумму
Теоретически можно взять задаток, передумать продавать квартиру и не возвращать деньги. Но если продавец квартиры отказался от сделки, то возможны два способа ее расторжения:
- по соглашению сторон;
- если стороны не сошлись во мнениях, то через суд.
Суд ознакомится с договором чтобы оценить, кто нарушил условия сделки и в какой части. Это нужно потому, что в гражданском кодексе есть еще статья 381 п.2. Она гласит, что если условия нарушены стороной «Продавец», то задаток возвращается покупателю в двойном размере. Если же нарушителем оказалась сторона «Покупатель», то задаток не возвращается.
Таким образом, если продавец взял задаток и передумал продавать квартиру (ключевое слово – «передумал»), то по условиям ст. 381 п.2. суд обяжет его вернуть внесенную несостоявшимся покупателем сумму в двойном размере.
Стоит обратить внимание и на популярную проблему ипотеки. Потенциальный покупатель внес задаток. Оформил договор, но банк не согласился с ценой и занизил ее, а продавец передумал продавать квартиру по предложенной банком цене. Кто виноват в ситуации? Банк выступает на стороне покупателя. Т.е. на первый взгляд виноват покупатель, а значит, по условиям ст. 381, задаток остается у продавца.
Но это на первый взгляд. На самом деле суд будет оценивать, что конкретно вы вписали в условия. Возможно, там предусмотрен пункт о том, что в случае, если банк не одобрит сделку, то продавец вернет деньги. Зачастую клиенты не задумываются над тем, что если они «доверяют» юристу продавца или банка, не вникая в текст, то это серьезная ошибка.
Возмещение понесенных убытков
Еще один важный вопрос – убытки, понесенные сторонами в случае срыва сделки. Они не зависят от того, продавец взял задаток и «передумал» продавать, или это был покупатель. Также, как возврат, убытки компенсируются:
- по обоюдному согласию;
- через суд.
Пострадавшая сторона может написать отдельное исковое заявление на возмещение убытков или же вписать этот пункт в предыдущее заявление по возврату задатка.
В отличие от суммы задатка, которая зафиксирована в договоре, а правила ее возврата в статье 381 п.2 ГК РФ, глубину «моральных страданий» нельзя измерить на глаз. Поэтому суд оценивает их по предъявленным доказательствам. Например, человек перенервничал, когда сорвалась сделка, попал в больницу и теперь у него есть чеки на лекарства, квитанции об оплате медицинских услуг и т.д.
Рекомендуется не только сохранять все чеки, но и посоветоваться с вашим юристом о том, какую сумму компенсации имеет смысл вписывать в исковое заявление. Еще лучше, сразу зафиксировать сумму компенсации в условиях договора о задатке, пока обе стороны настроены на то, что сделка состоится. Тогда ни судье, ни пострадавшей стороне не придется «искать линейку», чтобы понять правомерность запрошенной суммы.