Мошенничество с квартирами – это очень популярный вид незаконного обогащения. Когда речь идет о купле-продаже жилья, подразумеваются операции с большими суммами денег, которые по определению не могут не привлекать злоумышленников. Любые аферы с недвижимостью, которые нарушают права покупателей или продавцов, строго караются законом. Однако параллельно с явно преступными схемами обмана успешно работают и такие, по которым доказать факт мошенничества практически невозможно. При этом те схемы, которые, казалось бы, давно изучены и обнародованы, все равно продолжают находить своих жертв.
Как могут обмануть при продаже и покупке квартиры?
Виды мошенничества на рынке недвижимости могут касаться как нюансов заключения договоров купли-продажи, так и качества самого жилья. Разумеется, на первом месте всегда стоит финансовый вопрос. Это означает, что жертва аферы в любом случае потеряет в деньгах: или расстанется с ними без возможности возврата, или заплатит больше, чем стоит та или иная квартира.
Махинации с недвижимостью начинаются еще на этапе подачи объявления о продаже. В нем могут указываться неточные или заведомо неправдивые данные о состоянии и юридическом статусе жилья. На стадии подготовки к заключению договора также могут присутствовать мошеннические действия разного характера. Их легко выявить, наблюдая за поведением продавца или покупателя. Непоследовательность в действиях, категорическое нежелание искать компромисс, навязывание конкретного вида соглашения или способа оплаты – это очень тревожные признаки. В подобном случае от сделки с таким человеком лучше вовсе отказаться, а если это невозможно, обязательно подключить к процессу хорошего юриста.
Популярные способы мошенничества с недвижимостью
Схемы мошенничества с недвижимостью постоянно меняются и совершенствуются. Однако и на сегодняшний день существуют способы обмана покупателей или продавцов, которые успешно работают не одно десятилетие. Самые распространенные из них:
Подделка документов
Подделка документов – это существенное правонарушение, влекущее за собой уголовную ответственность. Тем не менее, нередки случаи, когда злоумышленниками изготавливаются поддельные доверенности на продажу квартиры или даже удостоверяющие личность бумаги.
Мошенничество с чужой квартирой происходит следующим образом. Преступник под видом арендатора заключает с хозяином квартиры договор аренды на длительный срок. В процессе он получает доступ к копиям паспорта владельца. По этим копиям впоследствии изготавливается поддельный паспорт, в который вклеивается фото мошенника. Нетрудно догадаться, что квартира вскоре выставляется на продажу по привлекательной цене и быстро находит своего покупателя.
Это сложная и требующая специальной подготовки схема, однако она позволяет мошенникам сравнительно быстро обогатиться. Пострадавшей стороной в этом случае выступает покупатель, который в результате лишается квартиры и денег, поскольку вернуть их в подобной ситуации практически невозможно.
Продажа квартиры недееспособного собственника
Варианты обмана при продаже квартиры включают и реализацию жилья, принадлежащего недееспособному человеку. Таким собственником может быть лицо, страдающее психическими заболеваниями, алкогольной или наркотической зависимостью.
Обычно в такой ситуации мошенники заключают с этим лицом договор купли-продажи или дарения, часто за весьма символическую сумму. После этого обязательно следует череда фиктивных переходов прав собственности. Это делается для того, чтобы запутать следы и затруднить поиск настоящего владельца квартиры.
Как правило, факт сделки с недееспособным собственником всплывает вскоре после покупки жилья неосторожным покупателем. Любые сделки с лицами, не отдающими себе отчет в действиях, считаются ничтожными и легко аннулируются судом. После этого покупатель обязан вернуть недвижимость истинному владельцу, а вероятность возврата денег, как правило, равняется нулю.
Фиктивная доверенность
Аферисты с недвижимостью часто пользуются длительным отсутствием хозяев приглянувшегося им жилья. Когда он в отъезде, например, за границей, изготавливается фальшивая доверенность на продажу квартиры. По ней злоумышленники продают недвижимость ничего не подозревающему покупателю, который со временем получает неприятный сюрприз в виде встречи с настоящим собственником жилья.
Эта схема рассчитана на очень беспечных покупателей. Дело в том, что даже если квартира продается по настоящей доверенности, и хозяин умрет до подписания договора купли-продажи, такая сделка будет аннулирована.
Подобным образом дело обстоит и с доверенностью, которая утратила юридическую силу: была отозвана собственником или стала недействительной по сроку давности. Иногда мошенники продолжают пользоваться таким документом, и успех аферы зависит только от невнимательности покупателя.
Квартира с жильцом
Очень хитрый вариант обмана при покупке недвижимости может иметь место в случаях, когда в квартире имеется жилец, обладающий правом пожизненного проживания в ней. Так обычно происходит, когда собственник недвижимого имущества отказывается от него в чью-либо пользу, оставляя за собой право жить в нем до конца жизни.
Уголовно такая схема мошенничества не наказуема, поскольку нигде не сказано, что новый владелец не имеет права продавать такое жилье. С моральной же точки зрения он обязан предупредить покупателя о наличии такого жильца, чего в обманных сделках не происходит.
Выселить человека с правом проживания в квартире нельзя. Покупателю остается два варианта: терпеть или попытаться в свою очередь продать квартиру. Во втором случае придется или обманывать, подобно мошенникам, или очень долго искать нового покупателя, согласного на такой вариант.
Задаток или аванс
В качестве гарантии будущих договоренностей покупатель оставляет продавцу залог – аванс или задаток за квартиру. С залогом могут проворачиваться две разные аферы.
Вскоре после получения задатка продавцом могут выясниться неприятные подробности относительно квартиры. При этом их характер будет таков, что покупатель посчитает лучшим отказаться от сделки. В случае с задатком, при отказе со стороны покупателя вся сумма этого залога остается у продавца. Нетрудно догадаться, что эти неприятные подробности были до поры намеренно скрыты, а затем продемонстрированы покупателю. Доказать факт мошенничества при таких обстоятельствах практически невозможно.
В другом случае, получив аванс, продавец может просто исчезнуть с этой суммой, особенно, если при передаче не был подписан предварительный договор. Если отсутствует даже расписка, то состава преступления в таких действиях не найдет ни один суд.
Оформление кредита
Сегодня кредиты на разных условиях предоставляются не только финансовыми учреждениями, но и физическими лицами. Нередко подобные кредитные договоры содержат сведения о недвижимом имуществе заемщика. При этом пункты относительно недвижимости могут быть составлены насколько хитро и запутанно, что обычный человек не сразу разберется с сутью написанного. По этим договорам квартира может выступать залогом кредитных средств. То есть, если должник не вернет кредитору деньги, тот имеет право изъять у него квартиру.
Другая мошенническая схема с кредитами заключается в подписании кредитного соглашения, также очень хитро составленного, которое в реальности является договором купли-продажи. По нему собственник продает свое жилье, в большинстве случаев гораздо ниже реальной стоимости.
Как покупатель может обмануть продавца квартиры?
Распознать мошенников при продаже квартиры нелегко, однако при определенной доле осторожности и наблюдательности это вполне возможно. Не только среди продавцов встречаются недобросовестные личности – подвох может быть и со стороны покупателей.
Наиболее частые мошеннические схемы, в результате которых страдают продавцы жилья, касаются оплаты. Риск мошенничества всегда присутствует, когда речь идет о наличном расчете. Первое – деньги могут оказаться фальшивыми или переданными не в полном объеме. Второе – покупатель может просто не заплатить после подписания договора и передачи прав собственности.
До подписания договора задатка не рекомендуется давать кому-бы то ни было данные своей банковской карты. В этом случае продавец рискует оказаться жертвой распространенного мошенничества. Некоторые умельцы способны проворачивать аферы, зная только номер карты и ничего более.
В иных случаях мошенник в лице покупателя может попросить написать расписку о получении денег до факта их передачи, мотивируя это разными причинами. Например, он может заявить, что банк отказывает в ипотеке без первоначального взноса, и просит продавца подтвердить оплату, обещая при этом вскоре ее осуществить. При наличии такой расписки никто не помешает фиктивному покупателю отказаться от сделки и требовать с продавца возврата денежных средств, которые, судя по документу, были ему переданы.
Как уберечься от мошенничества с жильем?
Избежать обмана при операциях с недвижимостью можно, зная, какие мошенничества бывают при покупке квартиры, а также во время ее продажи. Кроме этого, нужно обязательно следовать простым и полезным правилам:
- внимательно проверять все правоустанавливающие документы;
- при малейших сомнениях запросить выписку из ЕГРН, которая покажет всю историю квартиры: смену собственников и характер перехода прав на недвижимость;
- при продаже квартиры по доверенности обязательно встретиться с собственником;
- если квартира неоднократно продавалась в течение одного года, лучше отказаться от этого варианта;
- проверить недвижимость на юридическую чистоту: нет ли неучтенных наследников, не нарушены ли права несовершеннолетних, особенно если в приобретении квартиры продавцом участвовал материнский капитал;
- убедиться, что все документы: договоры купли-продажи, дарственные и доверенности удостоверены нотариусом – в числе прочего это будет подтверждать дееспособность собственника жилья;
- попросить выписку из домовой книги, в которой будут указаны все зарегистрированные жильцы;
- взять у продавца квитанции, удостоверяющие отсутствие долгов за капитальный ремонт и жилищно-коммунальные услуги;
- узнать, не проходила ли квартира в делах о банкротстве, ведь впоследствии она могла стать частью ложной сделки по недвижимости;
- при оформлении кредитного договора очень внимательно читать его условия – крайне желательно, чтобы недвижимость в них вовсе не фигурировала;
- все расчеты по сделке купли-продажи проводить через банковскую ячейку или, как минимум, в присутствии нотариуса;
- не подписывать соглашение купли-продажи, если остаются хоть малейшие сомнения в порядочности продавца или покупателя.