За что могут выселить собственника из квартиры, предусмотрено многими нормативными актами. Право собственности на недвижимость еще не означает, что никто и никогда не может владельца его лишить. В законах четко прописаны условия, при которых происходит выселение хозяина из законно занимаемой им жилплощади. В некоторых случаях он может этому помешать, в других же от него ничего не зависит. В любой ситуации выселение из квартиры происходит только через суд.
Основания для выселения из жилого помещения его владельца
Сразу стоит отметить, что процедура, как выселить незаконно проживающих в квартире, и процесс выселения владельца – совершенно разные вещи. Человек, не являющийся владельцем недвижимого имущества или членом его семьи, может находиться в квартире только с разрешения хозяина. Без него никакими правами пользования такое лицо не обладает.
Однако выселить гражданина из его частной собственности намного сложнее. Это возможно только при некоторых, немногочисленных обстоятельствах.
Задолженность по ипотеке
Во время оформления ипотечного кредита покупаемая с помощью заемных денег квартира или другой недвижимый объект в собственности заемщика становится залоговым. Это значит, что кредитору – в данном случае банку – гарантирован возврат долга. Если заемщик не сможет погасить его деньгами, погасит имуществом – недвижимостью.
Лишение собственника жилья при ипотечной задолженности происходит не сразу. Если он раз или два просрочил внесение платежа, это ухудшит его кредитную историю, повлечет за собой штрафные санкции со стороны банка, но жилье сразу никто забирать не станет. Такой вопрос встает только тогда, когда заемщик вовсе не платит более трех месяцев, или размер невнесенных взносов превысил 5% цены квартиры.
Как залогодержатель, банк имеет право выставить недвижимость на публичные торги и продать ее на аукционе. Сумма, вырученная от продажи, в первую очередь направляется на компенсацию затрат кредитора, включая, разумеется, недополученные им проценты. Из нее же оплачиваются расходы на организацию торгов и судебные издержки. Если какие-то деньги останутся, их передадут заемщику. Однако купить на них другую квартиру он наверняка не сможет. Более того, на торгах такие объекты редко продаются по завышенной цене, поэтому должнику вряд ли что-то достанется вообще.
Значительные долги
Выселить из собственной квартиры могут и за долги, не касающиеся ипотеки. Если у человека есть задолженность по какому-то потребительскому кредиту, за одно это жилье у него не заберут. Так происходит, когда долгов скапливается много, рассчитаться с ними он не может, а кредиторы обращаются в суд.
Для того, чтобы погасить долги, судебные приставы продают имущество на торгах, а деньги передают кредиторам. До недвижимости дело доходит в последнюю очередь. Сначала под арест подпадают счета должника. Если средств на них недостаточно, оценивается прочее ценное имущества: автомобили, бытовая техника, драгоценности, ценные бумаги. В случае, когда и этого недостаточно, прибегают к выселению граждан из жилого помещения.
По закону лишать собственника единственного жилья за долги нельзя. Однако в практике Верховного и Конституционного судов есть случаи, когда подобное происходило. Если должник владеет дорогой недвижимостью: большой площади, находящейся в престижном районе, приставы могут ее изъять. Взамен бывшему хозяину предоставят в собственность квартиру в том же городе. Однако она не будет такой же площади, как и изъятая – размер жилья рассчитывается, исходя из действующих нормативов по предоставлению жилплощади на условиях соцнайма.
Если должник владеет несколькими квартирами, он не сможет самостоятельно решать, какую из них оставить за собой. Как правило, выселение по решению суда происходит из той, которая дороже. Как-то повлиять на это или скрыть факт наличия нескольких объектов в собственности не получится.
Если такая недвижимость приобретена уже после начала судебного производства, суд может расценить это, как попытку скрыть имущество от кредиторов. Квартиру в таком случае изымут, но компенсацию за нее не предоставят.
Долги по оплате коммунальных услуг
Порядок выселения из жилых помещений их владельцев подразумевает и отчуждение недвижимости за долги по оплате коммунальных услуг. Как и в случае с обычными долгами, это не происходит сразу же – задолженность должна достигнуть очень больших сумм.
Порядок ее взыскания такой же, как и при обращении в суд сторонних кредиторов. Сначала собственнику направляется досудебное предупреждение, затем постановление о необходимости погасить долг. Когда доходит до участия приставов, опять же, арестовываются счета, изымается ценное движимое имущество, и только потом – недвижимость.
Отдельно стоит упомянуть задолженность за коммунальные услуги в квартирах, занимаемых по договору социального найма. Наниматели не являются их собственниками в прямом понимании, не платят налог на владение, по оплачивать коммуналку обязаны. Изъять у них квартиру за долги не выйдет, поскольку ее законным хозяином является государство.
В такой ситуации может быть два варианта развития событий, но при любом из них произойдет выселение из муниципального жилья за долги. Муниципалитет или вовсе расторгнет договор с нанимателем, или принудительно переселит его в жилье гораздо меньшей площади.
Ненадлежащее содержание
Выселение из занимаемого жилого помещения его владельца может произойти и тогда, когда он не исполняет свои обязанности по поддержанию его в надлежащем состоянии. Это может быть или нецелевое использование помещения, или грубое нарушение санитарно-эпидемиологических норм.
Выселение из приватизированной квартиры, которую хозяин превратил в склад, магазин или организовал в ней производство, происходит не сразу. Сначала владельца предупредят и попросят прекратить незаконную деятельность. Если после многократных предупреждений он не следует этому предписанию, дело может окончиться в суде.
Что касается поддержания квартиры в надлежащем состоянии, ее захламленность, многолетнее отсутствие ремонта, грязь создают пожарную и эпидемиологическую опасность не только для ее жильцов, но и для соседей. Порядок урегулирования вопросов такой же, как и в случае с нецелевым использованием: предупреждение, выселение, продажа недвижимости на торгах. После торгов бывшему владельцу отдадут деньги с вычетом всех расходов на суд и проведение торгов.
Незаконная перепланировка
Жилищный Кодекс предполагает выселение из квартиры собственника, если тот провел незаконную перепланировку. Не всегда такие действия грозят потерей квартиры, предупредить эту крайнюю меру в силах самого владельца.
В идеале проект перепланировки нужно заранее согласовать в жилищной инспекции. Если этого не сделать, узаконивать изменения все равно придется, дополнительно к этому заплатив штраф. Насколько гладко пройдет эта процедура, зависит от характера переустройства.
Если собственник, скажем, перенес кухню на балкон, ванную – на место спальни, убрал одну из несущих стен или даже просто объединил газифицированную кухню с гостиной, никто такие новшества не узаконит. Владельцу предпишут вернуть все в первоначальное состояние, разумеется, за свой счет.
Невыполнение этого предписания влечет за собой принудительное выселение из жилого помещения. Квартира после этого продается на торгах, но не по рыночной цене, а с вычетом затрат на будущий ремонт – приведение ее в исходное состояние. Дополнительно вычитываются и судебные издержки. Таким образом, бывший владелец получит намного меньше, чем мог бы, вздумай он просто продать жилье.
Программа реновации или аварийное состояние дома
Правила выселения из квартиры по программе реновации или в связи с ветхим состоянием дома не подразумевают участия собственников в этом процессе. Повлиять на него они не могут, даже если являются самыми добросовестными исполнителями своих обязанностей.
По программе реновации владельцам квартир предоставляется компенсация. Например, в Москве она предполагает предоставление равноценных по площади квартир в том же районе, или более просторных – с доплатой. Отдельные условия программы предусматривают и денежную компенсацию.
Если дом ветхий, но его можно отремонтировать, затраты на ремонт ложатся на собственников квартир. На практике никто не тратится на реконструкцию старых аварийных зданий. В таком случае муниципалитет изымает земельный участок под зданием, а жильцов выселяет. Куда выселяют из квартиры по решению суда, когда дом признается аварийным, зависит от статуса проживающих. Собственникам в большинстве случаев предоставляется денежная компенсация. Тем, кто живет в квартире по договору соцнайма, выделяется другое жилье.
Снос здания в связи со строительством дороги или метро
Такое случается редко, но иногда для прокладывания новой магистрали или ветки метрополитена приходится сносить несколько домов. Ни в суде, ни с помощью каких-то других действий собственники помешать этому не могут.
После изъятия у собственника земельного участка вместе со всеми находящимися на нем строениями, владельцам квартир положена компенсация. Это может быть равноценная квартира или возмещение рыночной стоимости недвижимости. Если предложена меньшая сумма, ее можно оспорить в суде, предоставив самостоятельно заказанное оценочное заключение.
Недействительная сделка
Условия выселения из квартиры касаются и оспаривания права собственности. Если нынешний владелец приобрел жилье абсолютно законно, все равно остается небольшой риск, что его имущественные права будут оспорены.
Многие квартира на вторичном рынке неоднократно меняют владельцев. Имущественные споры могут возникнуть на любом из этапов такой смены, еще задолго до последней сделки купли-продажи. Если они не разрешились должным образом, существует вероятность, что разбирательство всплывет в любой момент.
Если продавец не имел право совершать такие сделки с недвижимостью или должен был это сделать с согласия других совладельцев, договор вероятнее всего признают недействительным. Точно так же может случиться, если ранее были нарушены имущественные права третьих лиц, или они вовремя не узнали, что им причитается доля имущества.
Они могут в судебном порядке восстановить срок исковой давности и предъявить свои претензии. На практике суды их удовлетворяют в большинстве случаев. Последнему собственнику придется освободить жилплощадь, поскольку документ, на основании которого он стал ею владеть, аннулируют. Единственное, что ему останется – попытаться в суде вернуть деньги с продавца, который осознанно или по незнанию фактически обманул его. Гарантий успеха в этом случае нет никаких.