Заключение о соответствии построенного объекта (ЗОС) в строительстве

Передача квартир дольщикам начинается только после того, как застройщик сдаст здание в эксплуатацию, оформив соответствующие документы. Заключение о соответствии (ЗОС) в строительстве – один из таких документов. Порядок его выдачи регламентирован Градостроительным кодексом. 

Основание для получения ЗОС

Большинство результирующих справок выдаются на основании того, что тот, кто принял заявку, проверяет предоставленный пакет документов. Например, для получения ипотеки нужно подтвердить личность заявителя, наличие постоянного источника дохода (официальное трудоустройство и уровень заработной платы) и т.д. 

Прием многоквартирного дома в эксплуатацию – задача более сложная. Она требует предшествующего контроля на разных этапах строительства со стороны органов государственного строительного надзора (ГСН). Поэтому все начинается еще до того, как застройщик приступает к рытою котлована. 

Прежде всего ему требуется уведомить ГСН о предстоящем строительстве. Для этого он подает заявку в местный орган надзора. Служба принимает это к сведению и составляет график надзорных проверок, опираясь на график этапов строительства. 

Алгоритм действий представителя технадзора будет следующим:

1. 1

   Плановый выезд на место (или внеплановый, если случилась авария).
2. 2

   Визуальный осмотр объекта.
3. 3

   Проверка документации.

Если замечаний нет, это оформляется соответствующей записью в журнале производства работ. При их наличии составляется акт с указанием списка работ и сроков выполнения.  При необходимости технадзор может инициировать проведение экспертизы с последующим документальным оформлением результатов проверки. 

Когда строительные работы завершены, для получения ЗОС в строительстве понадобится вся оформленная в процессе работы службы надзора документация, а также пакет производственной документации застройщика:

• схемы инженерных сетей;
• акты пробного запуска инженерно-технического оборудования;
• сертификаты соответствия качества на использованные материалы.

Регламент выдачи заключения о соответствии

После того, как строительные работы завершены, представитель застройщика направляет в органы надзора уведомление об их завершении и о том, что никакие работы больше на объекте не ведутся. После получения уведомления, органы технадзора назначают дату итоговой проверки. На рассмотрение уведомления отводится 7 дней. Дату проведения назначают не позже, чем через 30 дней после уведомления о завершении строительных работ.

Подписание акта приема объекта

Акт итоговой приемки работ – последний документ, который оформляют органы технадзора. Для его составления утверждается комиссия в составе представителей органов гостехнадзора и представителей строительной организации. Также в комиссию могут входить представители заказчика.

При проверке комиссия:

1. 1

   Проводит осмотр инженерных сетей и конструкций объекта.
2. 2

   Проверяет документацию по объекту, строительную и проектную.
3. 3

   Если в ходе строительства были замечания, зафиксированные документально, комиссия проверит результат устранения недостатков.
4. 4

   Проводит пробный запуск инженерных сетей, включая основное и резервное оборудование.

Результат работы комиссии оформляется актом. Наличие этого документа дает застройщику возможность выполнять с объектом любые юридически значимые действия – начать передачу квартир дольщикам и т.д.

Получение ЗОС

Заявка на ЗОС подается в орган государственного строительного надзора. В Москве это Комитет Госстройнадзора. В бумажной форме или электронной через личный кабинет на сайте мэра Москвы. 

Срок ожидания в Москве – 5 дней, в регионах – 10 дней. По истечении срока строительная организация получает документ в электронном или бумажном виде, что зависит от того, какую форму заказали. Выдача бесплатна и не облагается никакими пошлинами.

Отказ и его причины

Причины отказа типичны:

• отсутствие требуемых документов в сопроводительной документации;
• обнаружение нарушений в оформленной документации.

Также сотрудники технадзора могут обнаружить нарушения, которые либо не были устранены, либо по их устранению не были предоставлены документы. 

После получения отказа застройщик начинает «работу над ошибками». Если проблемы были не существенными, например, забыли вложить документ, они устраняются быстро. Но иногда для устранения выявленных проблем требуется время. После чего застройщик подает документы на ЗОС повторно. 

Есть ли штрафы

Нет, прямых штрафов за неоформленные ЗОС, задержку сроков строительства или исправления недостатков после получения отказа по ЗОС нет. Но есть косвенные виды наказания. Например, административная ответственность по ст. 9.5 КоАП.