Застройка городов: типы и особенности

Изначально города возникали как центры феодальной и церковной власти, места оптовой торговли. Проблемы внутри городских стен начинались по мере роста численности населения. От перенаселенности вспыхивали эпидемии инфекционных болезней. Людям не хватало чистой питьевой воды, света, воздуха, и они начали задумываться над планированием системы застройки. Подробнее о ее развитии и типах застройки в современном градостроительстве – далее в материале.

Базовая застройка

В Европе города, близкие к современному пониманию этого слова, возникли в эпоху Возрождения. Так как они развивались из укрупнившихся деревень, то главный тип застройки жилых районов был деревенским. 

Посредине находилась площадь или главный перекресток у церкви, а вокруг выстраивались улицы, вдоль которых шли дома. Большинство улиц между домами были пешеходными дорожками, созданными для того, чтобы более удобным путем дойти из одной точки «деревни» в другую. Если посмотреть на эту форму сверху, то она напоминала круги неправильной формы. 

Таким образом, первый тип застройки города был кольцевым, а первый тип расположения домов на улице – линейным. 

Концентрическое планирование

Теорию кольцевого или концентрического города впервые научно описал социолог Эрнст Берджесс в 1920-х годах. Он считал, что у каждого из «городских колец» есть собственные функции. 

Первое кольцо – центр

Социальная и экономическая активность происходит в центре города или поселения. Раньше здесь собирали городское вече, праздновали аграрные праздники, обменивались товарами. Теперь в центре размещаются органы городского управления, банки и другие организации. 

Второе кольцо – переходная зона

Когда город был меньше, здесь размещались фабрики и дома, где жили рабочие. Жилье во втором кольце ветшало, а центр разрастался. Через время бизнесмены и городские власти начинают скупать жилье во втором кольце, сносить и строить новые здания, расширяя центр. Поэтому здесь одновременно существуют разные типы здания: старые и новые, заброшки и небоскребы. 

Застройку во втором кольце нельзя назвать упорядоченной, так как одни здания сносятся, а на их месте возникают новые. Такой тип строительства можно назвать сетчатой застройкой или комбинированной застройкой: дома идут вдоль улиц, но границы кварталов плохо заметны. Если бы город не разрастался, а был зажат стенами, то сетчатая превратилась бы в ковровую застройку, т.е. сплошную.

Люди, которые планируют купить жилье в центре, скорее всего рассматривают не сам центр города, а жилые кварталы второго кольца. Оценивая его с точки зрения стоимости недвижимости, можно заметить, что здесь самый большой разброс цен. Стоимость ветхого жилья в первую очередь зависит от степени жадности продавца, а потом от того, как долго он пытается его продать. 

Чем дольше не находится покупатель, тем больше вероятность снижения цены, но только тогда, когда продавец спешит. Люди, которые не спешат, могут продавать жилье по нужной цене годами и наконец дождаться своего покупателя. 

Среди преимуществ, которые назовет продавец, будут близость к центру, удобное транспортное сообщение. Но рекомендуется пройтись по району и обратить внимание на другое. В 1982 году Джеймс К. Уилсон и Джордж Келлинг предложили теорию разбитого окна. Она состоит в том, что разбитое окно – один из признаков асоциального поведения или пренебрежения к порядку. Когда человек видит такое окно, он воспринимает это как норму поведения и сам поступает так же: бьет окна, портит стены подъезда и т.д. И чем больше признаков асоциального поведения вы видите в районе, тем больше аргументов поискать квартиру в другом районе или же учитывать этот фактор в цене жилья.

Спальные районы

Третье кольцо – зона, где живет «рабочий класс». Это спальные районы города c с многоэтажными домами. Здесь преобладает квартальная групповая застройка микрорайона.  

Частный сектор

Четвертое кольцо – это частный сектор с индивидуальными жилыми домами. Зона представляет собой пригороды или деревни, которые вошли или только входят в городскую застройку по мере роста мегаполиса. 

Дома здесь встречаются разных типов. Есть ветхие и заброшенные, а есть поселки коттеджного типа. Их строят с учетом современных тенденций в городском и ландшафтном дизайне. Цена продажи недвижимости – тоже различна. 

Дома в четверном кольце и после него расположены в комбинированной схеме застройки, или же используется свободная застройка, т.е. такая, которую не получится классифицировать. Если вы планируете купить или продать дом в этой зоне, то в списке главных преимуществ жилья будут называть: тихий и спокойный район, близость реки / леса / озера, чистый воздух, отсутствие промышленных предприятий, хорошую экологию и т.д. Минусом может стать плохая транспортная развязка или недостаточно развитая инфраструктура: отсутствие детского сада, плохой детский сад и т.д.

Секторная модель

Концепции развития городской среды видоизменялись так же, как и типы домов. Поэтому концентрическая схема города часто встречается, но она не единственная. В 1940-х годах архитектор Гомер Хойт предложил новый тип жилой застройки – секторную модель. 

Она похожа на концентрическую, но город делится на сектора, а не на кольцевые зоны. Это связано с ландшафтом и географическими или экономическими факторами. Например, промышленные предприятия сосредоточены в одном районе города, спальные районы в другом, а кварталы с элитной недвижимостью в третьем.

В качестве отдаленного примера можно рассмотреть концепцию «город-сад». Ее предложил в конце XIX века архитектор Эбендер Говард. Город-сад представляет собой районы в форме концентрических кругов, разделенные между собой зеленой зоной – садами, парками, скверами. Визуально город Говарда больше похоже на группу маленьких городов с общим транспортным сообщением. Идея архитектора заключалась в том, чтобы объединить в проекте лучшие преимущества городской и сельской жизни.

Модель множественных ядер

В 1960-х годах архитектор Чонси Харррис предложил еще один вид жилой застройки, основанный на множественных центрах. Например, в одном районе города оказалось больше банковских центральных офисов, в другом сосредоточились IT-компании, в третьем – университеты. 

Классический пример такого деления – лондонские районы Ист Энд и Вест Энд. Также модель множественных ядер хорошо отражает схему застройки микрорайонов современных крупных мегаполисов.

Типы городских кварталов

Городскую застройку микрорайона или квартала определяют как пространство в структуре улиц города. Оно разделено на земельные участки, на которых начали строить или планируют строительство многоквартирных домов. 

Внешний вид кварталов различается между собой. Самые популярные формы – квадрат или прямоугольник. Один квартал отделен от другого улицами, которые пересекаются под прямым углом, но так бывает не всегда. 

Классический или традиционный квартал

На территории бывшего СССР преобладают два типа городской застройки. Старинные города построены концентрическими кругами или секторами, если старинный и новый центр города не совпадают. Большинство малых городов расстраивались в советское время, когда действовало «социалистическое планирование». Базовой единицей расчета экономисты считали градообразующее предприятие. 

Например, шахтерский город. Сначала обосновывали количество людей в населенном пункте, исходя из того, сколько по плану будет добываться сырья в месяц / в год / в пятилетку. Затем определяли количество школ, магазинов, поликлиник, которые нужно построить из расчета на тысячу жителей. Размещали магазины в микрорайонах так, чтобы расчетному количеству жителей было удобно до них добраться. 

Жилые дома в этом типе застройки объединяли в блоки, одинаковые по размеру и количеству расчетных квадратных метров. Поэтому один маленький город сегодня похож на другой. 

Это не единственная разновидность блочного строительства.  В Афинах строят кварталы квадратной формы. Дома в них объединены вокруг пустого центра. Это внутренний дворик, где могут гулять дети. Кварталы Барселоны тоже квадратные, но со скругленными углами и плотной внутренней застройкой домов. Парижские кварталы расходятся треугольниками от центра площади Этуаль, и каждый треугольник разделен линиями-улицами поперек, чтобы машины и люди могли сократить путь вокруг центра.

Синонимическое, но редко употребляемое название квартальной схемы строительства – периметральная застройка. Подразумевается, что дома построены по периметру вокруг общего центра. Он может быть фактическим: детская площадка, парк с фонтанами. Или же точкой на карте, не связанной с конкретным объектом. 

Зачем нужны кварталы

Цель создания кварталов – улучшение санитарно-эпидемиологической среды в городе. Улицы, расположенные через равные промежутки и под одинаковым углом:

• улучшают циркуляцию воздуха между домами;
• улучшают освещенность;
• оптимизируют транспортный поток.

Здание противостоит ветру и рассеивает поток загрязнителей, если в районе расположен завод или другое вредное производство. Ветер сушит воздух и уменьшает сырость, которая концентрируется в низинах и в улицах, оканчивающихся тупиком. 

Разворачивая блоки по оси запад – восток, строители обеспечивают улучшение естественного освещения в домах. Это снижает нагрузку на электросети. Одним словом, кварталы помогают людям сохранять здоровье и улучшают условия жизни. 

Системы застройки микрорайона внутри

Кроме кварталов возможны и другие типы застройки микрорайона. Среди них:

• Строчная - это дома, построенные в одну линию – «строку». 

Было бы проще назвать ее линейной, но градостроители выделяют в ней два типа размещения зданий: отдельно стоящие многоэтажные дома, выстроенные вдоль улицы или же много зданий, объединенных в одну «китайскую стену». Первую называют точечной застройкой квартала, а вторую ленточной.

• Фигурная.

Второй вид городской застройки тесно связан с понятием городского дизайна, течения, возникшего в 1960-х годах. Архитекторы пытались преодолеть классическое поквартальное планирование. Кварталы казались им унылыми, привычными и не вдохновляющими к покупке жилья. 

На практике это значит, что когда вы приобретаете квартиру и видите абсолютно одинаковые городские кварталы, то никакие аргументы типа «чистый воздух», «хорошая транспортная развязка», «магазины в шаговой доступности» не могут массово привлечь людей в конкретный район, а надо. Это требовалось там, где строились предприятия. Их владельцы стремились привлечь рабочую силу и так получилось, что их интересы совпали со стремлением архитекторов создать что-то необычное. 

В СССР проблему решали просто: жилье выдавалось в порядке очереди. Счастливый получатель квадратных метров не влиял на выбор. Теоретически, он мог отказаться и ему предложили бы другую квартиру, но вряд ли она отличалась бы от предшественницы. Поэтому люди просто радовались собственному жилью, не задумываясь ни о какой эстетике района. 

Концепция городской застройки Ле Корбюзье

Ле Корбюзье (Шарль-Эдуар Жаннере-Гри) – один из самых влиятельных архитекторов XX века. Он создал концепцию города будущего и «Пять пунктов новой архитектуры». Его пять принципов были реакцией на ускоряющийся темп роста городов, использование новых средств передвижения и систем коммуникаций, отличных от предшествовавшего века. 

Корбюзье предлагал:

• очистить центр города;
• увеличить плотность населения (за счет многоэтажек);
• увеличить количество моторизированных транспортных средств (для этого нужно расширить улицы);
• увеличить количество зеленых насаждений в городской зоне.

В 1920-х он сформулировал новую архитектурную концепцию. Его «Современный город» подразумевает, что население делится на:

• горожан (занятых и проживающих в агломерации);
• жителей пригорода (работают в промышленном районе, а живут в той части, которую архитектор назвал» город-сад»);
• полу-горожан (работают в городе, а живут в «город-сад»).

Соответственно районы города – это агломерация, город-сад и промышленная зона. Переходные участки между ними автор назвал самосознательными районами и предложил использовать для создания парков и скверов, т.е. зеленой зоны. Так архитектор предлагал упорядочить город, чтобы рационально использовать его площадь и сделать людей более счастливыми.

Конечно же, ни один город по проекту Ле Корбюзье не был построен. Также, как проекты городов от других архитекторов. Это города-утопии, показывающие, как мог бы выглядеть город. Но люди вряд ли окажутся более счастливы от того, что промышленные предприятия будут сгруппированы в одном месте, а жилые кварталы в другом. Плюс таких проектов во влиянии, которые они оказывают на эстетику городов. 

Современный проект жилищного строительства

Чтобы начать строительство, в наши дни застройщику нужно утвердить проект жилищного строительства. Документ включает в себя создание:

• плана участка земли, на которой планируется строить новый жилой комплекс, квартал или многоквартирный дом;
• схем, чертежей и планов строительства;
• концептуальных планировок квартир.

Жилая застройка может включать в себя:

• одноквартирные жилые дома;
• многоквартирные дома;
• кондоминиумы;
• пригородную зону.

Если вы планируете купить квартиру в новом строящемся районе, то будет правильным обратить внимание не только на тип застройки, но также на другие факторы:

• ориентация домов по сторонам света;
• количество инфраструктурных объектов (школ, магазинов, поликлиник) и их расположение относительно выбранного дома;
• предполагаемую планировку квартир выбранного типа (однокомнатных, двухкомнатных и т.д.);
• способ организации междомового пространства (зеленые зоны, детские площадки).

Угловые участки и окраины микрорайона всегда менее эстетичны. При строительстве застройщик уделяет внимание центру. Озеленяет, приводит в порядок, но окраинам уделяется меньше внимания. Поэтому если строящийся дом расположен не посреди городской застройки, а на окраине города, то квартиры в нем должны стоить дешевле. То же можно сказать о домах, расположенных на окраинах новых микрорайонов. Однако на практике это зависит от умения покупателя добиваться скидок и желания продавца их предоставить.