Застройщик просрочил сдачу дома: что делать

Покупка квартиры – дело ответственное и дорогостоящее. Чтобы сэкономить, россияне покупают квартиры в жилых комплексах, которые только начали строить и где срок сдачи новостройки подойдет через год-два. Что делать, если застройщик просрочил сдачу дома? Как и что удастся получить?

 Договор долевого строительства: подводные камни 

Для заключения сделки по продаже не построенной квартиры создан такой документ, как договор долевого участия (ДДУ). Что такое ДДУ? От обычного договора на покупку товара он отличается тем, что пока нет физического объекта, а есть «намерения сторон», которые выразили в письменной форме. Условия договора должны определить, что делать, если застройщик не сдал вовремя квартиру, а также права сторон. 

Интересы покупателя в ДДУ защищает Федеральный закон №214. Он предусматривает право покупателя получить неустойку, если не сдали квартиру в срок. Сделка регистрируется в Росреестре, поэтому изменить условия или сказать, что сделки не было, застройщик не может. Кроме того, если что-то не оговорено в договоре (например, гарантия устранения недоделок), но предусмотрено в ФЗ №214, то это условие действует. И если застройщик вписал пункты, которые невыгодны дольщику, но не противоречат закону, то они тоже действуют. Поэтому прежде, чем подписывать, стоит почитать ДДУ с юристом. Без специальных знаний потенциальный покупатель может не только позволить застройщику переносить срок сдачи дома, как ему будет выгодно, но и многие другие нюансы.  

Срок сдачи новостройки и получение ключей дольщиком 

В документе должны быть прописаны 2 условия: 

• передачи квартиры покупателю;
• сдачи новостройки в эксплуатацию. 

Дольщика участвует только в процессе получения ключей, поэтом зачастую не обращает внимания на вторую дату и ее упоминание в договоре. Дом в эксплуатацию строительная компания сдает муниципалитету. Если этой даты в договоре нет, то ДДУ нельзя зарегистрировать в Росреестре. А значит, он и не существует. Это первая проблема, которая помешает ответить на вопрос, что делать дольщику, если застройщик задерживает сдачу дома. 

Обеспечение выполнения договорных обязательств 

Если дом не сдан в эксплуатацию, например, в случае банкротства застройщика, то кто-то должен обеспечить выполнение договорных обязательств. Финансировать работы может:

• банк;
• страховая компания. 

Если таких данных в договоре нет, то сложно определить, что делать, если застройщик задерживать сдачу дома надолго. Если застройщик банкрот, то обращаться следует в страховую компанию, указанную в ДДУ или к арбитражному управляющему, который ведет дело о банкротстве.

Застройщик задержал сдачу дома: что он должен был сделать

Федеральный закон о долевом строительстве обязует строительную компанию сделать 2 действия в отношении дольщика:

• сообщить о задержке не позже, чем за 2 месяца;
• предложить перенести сроки.

На практике это выглядит так. Дольщику присылают уведомление или звонит юрист строительной компании и сообщает, что он обязан явиться такого-то числа для заключения дополнительного соглашения. Стоит помнить, что у покупателя нет такой обязанности и требование юриста. Это не ответ на вопрос, что делать, если застройщик просрочил дату, а просто «предложение» в соответствии со ст. 6 ФЗ №214. 

Если застройщик вовремя не сдаст дом, покупатель квартиры можете согласиться, а может этого не делать, т.к. потеряет право на неустойку, которую ему должны заплатить в случае просрочки.

Если дом не сдан в срок, но есть ваше согласие, то дополнительное соглашение обязаны зарегистрировать в Росреестра также, как и сам ДДУ. Приняв решение подписать, прочтите документ вместе с юристом в спокойной обстановке.

Подписывать ли дополнительное соглашение к договору, если квартиру не сдадут в срок

Вариантов два:

1. 1

   Подписывать, если ждать осталось совсем немного – месяц, два, три. Если проблема задержки легко устранима. Но помните, что компенсация дольщику будет не положена. 
2. 2

   Не подписывать, если задержка продлится неопределенное время или есть риск, что за первым доп. соглашением последуют второе, третье... 

Чтобы не паниковать, если застройщик просрочил сроки сдачи дома, рекомендуется наблюдать за ситуацией на строительной площадке. Строительные компании обновляют фото со стройплощадок на своих сайтах, а также в базах новостроек. Снимки позволяют отследить прогресс, понять, что застройщик не сдаст вовремя дом, и продумать, что делать в этой ситуации.

Просчитывать степень риска и свои действия тоже лучше с юристом. Желательно с тем, кто специализируется на договорах ДДУ. Он не только знает законы, но и может прогнозировать ситуацию, исходя из имеющегося опыта. Поэтому точно знает, что делать, если застройщик перенес срок сдачи дома. 

Что делать дольщику, если застройщик переносит сроки

Если покупатель заметил, что на стройплощадке отсутствует активность неделю и дольше, то стоит предположить, что застройщик не сдаст дом вовремя, а вам положена неустойка. Но понадобятся доказательства:

1. 1

   Проверьте информацию, указанную в Единой информационной системе на сайте «Наш.дом.РФ». Там находятся сведения обо всех новостройках России. Если фото со строительной площадки не обновлялись больше месяца, нужно уведомить администрацию о проблеме. Это база данных Минстроя, поэтому после проверки сигнала к застройщику направят проверку, чтобы выяснить почему застройщик не сдает дом в срок.
2. 2

   Также направьте заказчику письменную претензию с уведомлением о вручении. Одну копию этого документа следует сохранить, как и уведомление. Они могут понадобиться в суде как доказательства. 
3. 3

   Если заказчик не реагирует или пишет отписки, дольщик имеет право подать на него в суд, если квартира не сдана в срок.

Как судиться с застройщиком, если просрочена сдача дома

Для судебного разбирательства следует обратиться с иском в суд по месту своей прописки или по месту регистрации строительной компании. В иске описывается суть претензии и требования дольщика. К иску обязательно прилагают:

• ДДУ и все доп.соглашения, если такие были; в этих документах содержится подтверждение того, что застройщик сдал квартиру позже срока;
• платежные документы, которые подтверждают, что вы выполнили свою часть обязательств;
• прочие документы, которые подтверждают то, что изложено в претензии: ваши расходы, действия и реакцию застройщика, если дом не сдан в эксплуатацию.

На что рассчитывать в судебном разбирательстве 

Если сдача дома затягивается, выплачивается ли неустойка? Право на ее получение у дольщика есть. Основано на законе о защите прав потребителей и законе о долевом строительстве. Сумма выплаты равна 1/150 ставки рефинансирования ЦБ умноженной на стоимость квартиры, согласно договору. Например, квартира стоит 4 млн руб. Если заказчик вовремя не сдал дом и просрочка составляет полгода (180 дней), а ставка ЦБ 7,5%, то значит сумма составит 360000 руб. (4 млн х 180 х 1/150 х 7,5%)

Еще заказчик имеет право на моральную компенсацию. Это не среднепотолочный показатель, а стоимость расходов, которые были понесены. Так, при своевременной сдаче, дольщику не пришлось бы снимать жилье. А значит сумма, которую он уплатил в качестве арендной платы, подлежит возмещению в виде моральной компенсации. Если заказчик перенервничал и попал в больницу в связи с несдачей дома, то это тоже войдет в моральную компенсацию, если есть подтверждение расходов.

Но не все просто. Если застройщик вовремя не сдает дом, но вы согласились на доп.соглашение, то согласились и со своими расходами, которые возникнут из-за того, что строители задерживают сдачу дома. У застройщика могли быть проблемы с финансами (одна из возможных причин задержки). А значит, у него может не найтись средств не только для моральной компенсации, но и для возврата денег дольщикам. Поэтому суд выдаст решение, по которому должны вернуть средства, но не повлияет на сам возврат.

Поэтому в случае проблем и задержек есть 3 варианта действий:

• дождаться пока достроят;
• продать квартиру в доме, который не сдан;
• расторгнуть договор.

Ожидать проще, но дольше. Если строительная компания обанкротилась, то найдут того, кто достроит. Изменятся сроки и, возможно, цена, но что делать, если застройщик задерживает сдачу квартиры. Этот путь выбирает значительная часть россиян. 

Продать тоже можно (теоретически). Проблема в том, что продающая сторона не получит финансовой выгоды. К тому же покупатель может выяснить, что застройщик сдаст дом позже срока или не сдаст.

Расторгнуть ДДУ по соглашению сторон можно, если застройщик не сдает квартиру, но соглашается вернуть деньги. Но так бывает редко. 

Поэтому лучше всего ответит на вопрос, что делать, если застройщик затягивает сдачу дома, нанятый юрист, который специализируется на долевом строительстве. Он изучит ситуацию, документы и подскажет лучший выход из ситуации.