Анализ рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

2023 год стал исключительно успешным для рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, достигнув беспрецедентных высот по объему инвестиций за всю историю его существования. Этот всплеск инвестиций был отражен позитивными тенденциями во ключевых сегментах с заметным снижением вакантных площадей и устойчивым ростом арендных ставок. Такая динамика свидетельствует о сильном и здоровом рынке, движимом устойчивым спросом.

Однако тень растущих процентных ставок, вызванная повышением ключевой ставки, существенно повлияла на ландшафт развития. Многие запланированные проекты были отложены, поскольку застройщики борются с возросшей стоимостью финансирования. Эта пауза в новом строительстве контрастирует с продолжающимся спросом на арендуемые помещения, который остается устойчивым в различных секторах.

По сути, рынок в 2023 году продемонстрировал интересную дихотомию:

1. 1

   Сильные фундаментальные показатели: высокие инвестиции, сокращение вакантных площадей и растущие арендные ставки демонстрируют здоровый и активный рынок, движимый устойчивым спросом.
2. 2

   Замедление темпов развития: рост ключевой ставки создал значительные препятствия для застройщиков, что привело к временной остановке многих новых проектов.

Рынок также продемонстрировал существенный рост в 2023 году в Санкт-Петербурге купли/продажи коммерческой недвижимости: в активы и объекты под застройку было инвестировано в общей сложности 190 млрд рублей. Этот показатель существенно вырос (на 76% по сравнению с 2022 годом и на 21%, если сравнивать его с 2021 годом), что свидетельствует о сильном доверии инвесторов к рынку купли-продажи недвижимости города.

Коммерческая недвижимость выходит на лидирующие позиции

Знаменательным событием года стали рекордные инвестиции в коммерческую недвижимость, достигшие ошеломляющих 79 млрд рублей. Это подчеркивает растущий спрос на коммерческие площади в различных секторах в Санкт-Петербурге. Спрос был равномерно распределен по различным сегментам, что свидетельствует о сбалансированности рынка:

1. 1

   Розничная торговля: Инвестиции в торговую недвижимость составили 26,2 млрд рублей, что составляет 33% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость.
2. 2

   Офисная недвижимость: В сектор офисной недвижимости привлечено 19 млрд рублей инвестиций, что составляет 24% доли.
3. 3

   Гостиничный бизнес: В гостиничный сегмент было инвестировано 18 млрд рублей, что составило 22% от общего объема.
4. 4

   Склады: Складская недвижимость привлекла 16 млрд рублей, что составило 20% от общего объема коммерческих инвестиций.

Иностранные инвесторы стимулируют существующие транзакции с активами

Анализ рынка коммерческой недвижимости Ленинградской области показывает, что значительная часть инвестиций в актуальные активы, 70%, пришлась на сделки с участием иностранных компаний. Это демонстрирует привлекательность рынка северной столицы для международных инвесторов. Некоторые из ключевых сделок в секторе розничной торговли включают:

1. 1

   Продажа портфеля торговых центров МЕГА шведской Ingka Centres: Эта сделка подчеркивает сохраняющийся интерес международных гигантов розничной торговли к рынку Санкт-Петербурга.
2. 2

   Приобретение торгового центра «Невский центр» чешской компанией PPF Real Estate: эта сделка демонстрирует привлекательность элитных торговых площадей в центре города.
3. 3

   Покупка сети торговых центров Park House, включая Park House St. Petersburg, европейским фондом: это приобретение демонстрирует уверенность европейских инвесторов в розничной торговле города.

На рынке купли-продажи бизнес-центров Санкт-Петербурга с 2023 года наблюдался заметный всплеск продаж бизнес-центров, гостиниц и складских помещений. Несколько значимых сделок подчеркивают эту тенденцию:

1. 1

   Финские инвестиции: финские инвесторы продали свои активы, ярким примером чего является продажа бизнес-центра «Пулково Скай».
2. 2

   Petrovich Expansion: DIY-ритейлер Petrovich стратегически расширил свой портфель, приобретя действующий бизнес-центр рядом с торговым центром Piterland. Это приобретение было сопряжено с покупкой земельного участка с готовым к строительству проектом бизнес-центра аналогичного масштаба у чешской компании-разработчика программного обеспечения JetBrains. Этот момент также иллюстрирует растущий интерес к торговым пространствам, прилегающим к торговым точкам.
3. 3

   VK приобретает выгодное местоположение: российская интернет-компания VK сделала важный шаг, купив права аренды на культовый Дом Зингера, подчеркнув ценность выгодных местоположений в центре города.
4. 4

   Dieta 18 приобретает Polis Center: Импортер Dieta 18 укрепил свои позиции с приобретением бизнес-центра Polis Center, продемонстрировав постоянный интерес к устоявшимся деловым центрам.

На рынке складских помещений также наблюдается высокая активность:

1. 1

   Продажа Maersk: Мировой судоходный гигант Maersk продал складской комплекс, расположенный в районе Шушары, что свидетельствует о потенциальной переоценке его активов в сфере недвижимости в регионе.
2. 2

   Закрытые паевые инвестиционные фонды стимулируют спрос: управляющие закрытыми паевыми инвестиционными фондами стали активными покупателями складских помещений, что свидетельствует о сохраняющейся привлекательности логистических и промышленных активов.

По сути, 2023 год стал периодом существенной перестройки ландшафта рынка коммерческой недвижимости Ленинградской области и Санкт-Петербурга, когда различные игроки активно покупали и продавали активы. Однако рынок готов вступить в период более медленного роста и более ограниченных возможностей в 2024 году, что обусловлено сочетанием снижения доступности активов и более высокой стоимости заимствований.

Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга

Офисный сегмент в сфере ИТ и сырья проделал большую работу по стабилизации своих основных показателей к концу 2023 года, несмотря на уход части иностранных компаний и ИТ-специалистов, а также присоединение значительного количества новых офисных площадей. По данным Nikoliers, за год выросло количество бизнес-центров высокого класса. Рост превысил показатели предыдущего периода на 135 тыс. кв. м, доведя суммарное предложение до 4 млн кв. м. Такой рост произошел за счет десятка новопостроенных объектов и перепланировки одного из этажей ТЦ «Лиговъ» под офисные помещения.

Рассылка журнала

Главное за неделю в одном письме

Аналитики пришли к выводу, что рынок офисной недвижимости пополнился на 18 бизнес-центров суммарной площадью под аренду на 145 тыс. кв. м, завершенных в 2022 году. Общий объем аренды вышел на показатель 4 млн кв. м, из которых 1,5 млн кв. м относятся к классу А, а почти 3 млн кв. м — к классу В. 

Ожидается, что в 2024 году предложение офисных помещений пополнится примерно 80 тыс. кв. м, все из которых Maris классифицирует как спекулятивные. Однако даже если все эти объекты будут введены в работу, как запланировали, то суммарно клиентам предложат на 43% меньше площадей, чем в текущем году.

На рынке аренды офисных помещений в 2023 году наблюдались незначительные изменения: ставки аренды незначительно колебались в зависимости от класса офисных помещений.

По информации, представленной Nikoliers, на рынке наблюдалась неоднозначная динамика:

1. 1

   В офисах класса А наблюдалось снижение арендных ставок, которые снизились на 2% и составили в среднем 1741 рубль за квадратный метр в месяц. Эта цифра включает текущие расходы, но не включает НДС.
2. 2

   Офисы класса В, напротив, продемонстрировали рост цены аренды на 5% и в среднем составив 1222 рубля за квадратный метр в месяц без НДС.

Примечательно, что некоторые отдельные бизнес-центры сообщили о еще более значительном росте арендной платы, при этом ставки выросли на целых 10%.

Maris, другая исследовательская фирма, представила иную картину роста арендной платы, подчеркнув годовой рост в обоих классах офисных помещений:

1. 1

   В офисах класса А арендные ставки выросли на 5,8%, достигнув в среднем 2200 рублей за квадратный метр в месяц.
2. 2

   Более выраженный рост наблюдался в офисах класса B: ставки выросли на 7,9% и составили в среднем 1510 рублей за квадратный метр в месяц.

Важно отметить, что данные Maris включают как НДС, так и эксплуатационные расходы, что может способствовать наблюдаемым различиям в изменении арендной ставки по сравнению с данными Nikoliers.

Обзор производственно-складской недвижимости

Рынок промышленной недвижимости, особенно складской сегмент, пережил всплеск активности. Значительная часть зарегистрированных сделок произошла в складском секторе, что подчеркивает его высокие показатели. Уровень спроса был необычайно высоким, превысив 1 миллион квадратных метров. Это представляет собой существенный рост, почти утроив объем сделок, наблюдавшихся в 2022 году. Этот высокий спрос в сочетании с ограниченным предложением вакантных площадей привел к 50%-ному росту средневзвешенной ставки аренды. Учитывая текущую динамику рынка, отраслевые эксперты ожидают относительно стабильного рынка в 2023 году, без ожидаемых резких сдвигов.

По данным Nikoliers, в 2023 году в агломерации Санкт-Петербурга было введено более 383 000 квадратных метров высококачественных складских помещений. Хотя это на 13% меньше, чем в 2022 году, это все равно значительно выше среднегодового показателя в 217 000 квадратных метров, наблюдавшегося за последнее десятилетие, и превышает его в 1,8 раза.

Заметной тенденцией последних лет стало преобладание проектов build-to-suit и объектов, введенных в действие для личного использования. Более двух третей складов, введенных в эксплуатацию за последние пять лет, были разработаны для нужд конкретных компаний, включая те, которые были построены по этой модели. Остальные проекты, отнесенные к категории спекулятивных, часто находили арендаторов до завершения, минуя открытый рынок. Это говорит о сильном базовом спросе и ограниченной зависимости от традиционных процедур аренды.

Ожидается, что эта тенденция сохранится в ближайшие годы, и консультанты предсказывают аналогичный сценарий. В то время как несколько спекулятивных складских проектов общей площадью 260 000 квадратных метров должны быть завершены к концу 2024 года, большая часть этих площадей уже зарезервирована, вероятно, через предварительные договоры аренды. Это показывает, что даже спекулятивные разработки пользуются высоким спросом и быстро поглощаются рынком. Таким образом, можно сказать, что рынок складских помещений в Санкт-Петербурге переживает устойчивый рост, обусловленный высоким спросом и ограниченным предложением. 

Окупаемость коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге

Несмотря на первоначальные опасения и пессимистические прогнозы относительно сектора розничной торговли в Санкт-Петербурге, итоги года для торговых центров оказались на удивление позитивными и обнадеживающими. Городской розничный ландшафт пережил заметный всплеск новых разработок, вопреки ожиданиям спада.

По данным консалтинговой компании по недвижимости Nikoliers, в 2022 году на рынок пришелся значительный приток высококачественных торговых площадей. Это включало открытие торгового центра Ecopark площадью 18 000 квадратных метров и выставочного центра MÖBELBURG площадью 17 200 квадратных метров. Кроме того, была завершена вторая фаза строительства торгового центра Parnas City, что добавило еще 1 200 квадратных метров к существующим торговым площадям.

Эти новые объекты способствовали существенному увеличению общей торговой площади города, превысив в общей сложности 3,24 млн кв. м. Важно отметить, что объем нового торгового предложения, введенного в 2022 году, вдвое превысил показатель 2021 года, что подчеркивает устойчивую тенденцию роста на рынке торговых центров Санкт-Петербурга.