БКФН в строительстве

БКФН – это общепринятая для нежилых помещений аббревиатура, которая описывает вид его функционального назначения. Вернее, в данном случае оно вообще не конкретизировано. Как будет использоваться такое помещение, остается на усмотрение собственника. Однако это не значит, что объект со статусом БКФН в жилом доме можно будет отвести под промышленное производство. Ограничения есть и для этого типа помещений.

Виды назначения коммерческих помещений

Функциональное назначение нежилых помещений определяется изначально, при строительстве. Сведения об этом заносятся в выписку из ЕГРН. По закону, использовать коммерческие объекты отличным от указанного в документах способом нельзя – за это положен крупный штраф.

Помещение БКФН, как и другой вид коммерческой недвижимости, должно иметь определенные параметры, характерные для нежилых объектов. Основные из них:

1. 1

   Статус недвижимости. Такое помещение является частью определенного строения, его нельзя переместить.
2. 2

   Четкие границы. Коммерческий недвижимый объект отделен от остальных помещений в доме стенами, а не каким-то условным образом.
3. 3

   Отдельный вход. Нежилая недвижимость должна оборудоваться отдельным входом/выходом. Например, в магазин должна вести отдельная дверь. Путь к нему не должен проходит через другие помещения, независимо от их назначения.
4. 4

   Принадлежность к нежилому фонду. Коммерческие помещения не предназначены для круглогодичного проживания людей, не оборудованы необходимыми коммуникациями.
5. 5

   Это самые первые характеристики, отличающие нежилые недвижимые объекты от домов, квартир, комнат. Даже если они находятся в жилом доме, то к помещениям общего пользования не относятся. У них есть конкретный собственник, который использует их определенным образом – в частности, для ведения бизнеса и получения прибыли.

Нежилые помещения классифицируются и по целевому назначению. Они бывают:

1. 1

   Административными. Как правило, это отдельно стоящие постройки или, как вариант – помещения на первых этажах жилых зданий. В них размещаются офисы, представительства местной администрации, медицинские учреждения.
2. 2

   Торговыми. К ним относятся как отдельно стоящие постройки, вроде магазинов или торговых центров, так и помещения в МКД или других зданиях, опять же, оборудованные отдельным входом и по документам предназначенные для ведения торговой деятельности.
3. 3

   Складскими, предназначенными для хранения товаров, сырья и т.д.
4. 4

   Производственными. Такие помещения размещаются вдали от жилья, поскольку проводимая в них деятельность сопровождается повышенным уровнем шума или создает не самую благоприятную санитарно-экологическую обстановку. На первых этажах МКЖ производство не размещают.
5. 5

   Развлекательными. Как правило, размещаются в отдельных зданиях.
6. 6

   Общественного питания. К таким помещениям предъявляются повышенные санитарные требования, также они должны быть обеспечены многими коммуникациями: водопроводом, канализацией, хорошей вентиляцией, быть пожаробезопасными.
7. 7

   Свободного назначения. Часто такие объекты в документах фигурируют под названием помещения БКФН – без конкретного функционального назначения.

Большинство коммерческих помещений, которые изначально проектируются на первых этажах жилых домов, имеют статус БКФН. В первую очередь это связано с тем, что застройщикам намного проще их потом продать – число потенциальных покупателей значительно увеличивается. Покупателям также выгодно приобретать коммерческие площади БКФН. Так можно открыть бизнес в новом здании, не беспокоясь о том, что придется отвечать за нецелевое использование помещения.

Можно ли изменить назначение помещения

Закон 214-ФЗ, регулирующий вопросы долевого строительства, упоминает, что в проектной документации должно указываться функциональное назначение всех помещений. Эта информация затем находит отображение в правоустанавливающих документах. Иногда в выписке ЕГРН этих сведений может и не быть. Это значит, что помещение имеет статус БКФН – свободного назначения.

Однако если застройщик следует норме закона, в выписке будут содержаться данные о функциональном назначении. Сегодня строительные компании очень редко его конкретизируют, по уже упомянутым причинам.

Однако иногда бывает, что назначение все же указано – например, торговое помещение. Если его собственник захочет открыть в нем, скажем, кафе или салон красоты, назначение нужно будет менять. Для этого проводится переустройство помещения – для того, чтобы оно соответствовало нормам для данного типа помещений. Затем эти изменения нужно будет согласовать и зарегистрировать в Росреестре новый статус нежилой недвижимости.

Это достаточно трудоемкий процесс. Приобретая коммерческий объект, лучше заранее ориентироваться на варианты БКНФ.