Купить жилье за собственные средства под силу далеко не каждому россиянину, поэтому люди прибегают к ипотеке. Позже некоторые жалуются, что ипотека оказалась невыгодной и они отдают слишком много средств на ее погашение. Для того, чтобы не пожалеть о выборе, люди ищут ответы на вопросы по ипотеке до похода в банк.
Можете ли вы позволить себе ипотеку
Это главный вопрос по ипотечному кредитованию, с которого следует начать анализ. Прежде, чем покупать квартиру, стоит изучить все нюансы собственных финансов, планов на будущее и образа жизни, задуматься над тем, с какой суммой долга вы с комфортом можете справиться.
Обязательно анализируют актуальный доход и тот, которым человек будет обладать в течение всего срока действия ипотеки. Даже если уровень зарплаты позволяет оплатить сделку, стоит решить, как будущие платежи повлияют на расходы и способность справиться с неожиданными финансовыми потребностями.
Учитывайте:
- текущее финансовое состояние;
- будущее финансовое состояние;
- дополнительные доходы и расходы, которые могут появиться;
- экономический климат в стране;
- процентные ставки;
- стоимость владения жильем (оплату коммунальных платежей никто не отменял);
- насколько дом / квартира может увеличиться в цене или уменьшиться с течением времени;
- возможность увеличить размер выплат по ипотеке;
- риск падения доходов;
- ваша личная терпимость к риску.
Каким должен быть размер ипотеки
Ключевой ипотечный вопрос – это то, сколько денег человек может себе позволить «взять в долг с процентами». Общее правило гласит: это сумма, в 2-2,5 раза превышающая валовый доход семьи. Допустим, что россиянин берет ипотеку на сумму 2 млн руб., значит годовой семейный доход должен быть равен 0,8-1 млн руб. или 67-83 тыс. руб. в месяц. Хоть это и общий ориентир, он говорит о том, что ситуация поддается анализу и рассчитать удобную для семьи сумму не сложно.
Каким должен быть ежемесячный платеж по ипотеке
Второе правило касается суммы ежемесячного платежа. Он включает:
- основную сумму кредита;
- проценты за его использование;
- сумму, которую нужно заплатить по страховке.
Все вместе они не должны превышать 28% валового месячного дохода гражданина. Однако многие кредиторы оформляют клиентам кредиты, ко
торые составляют 30-40% от дохода заемщика. В случае проблем (задержка зарплаты, потеря части дохода), человек оказывается в крайне невыгодной ситуации и начинает испытывать трудности с оборотными средствами.
Как влияет кредитный рейтинг на размер ипотеки
Еще один важный ипотечный вопрос – это размер будущего долга. Кредиторы давно разработали формулу определения рисков при выдаче крупных кредитов заемщикам. Формула варьируется от банка к банку, но все они используют кредитный рейтинг. Заявителю с низким кредитным рейтингом предлагают более высокие процентные ставки, чем тому, чей кредитный рейтинг находится в пределах нормы.
Тем, кто хотел бы улучшить свои показатели в глазах кредитора, рекомендуется воспользоваться возможностью оформления созаемщика. Такой путь часто выбирают родители тех, кто только закончил вуз. Вчерашние студенты хотят жить отдельно, но средств для покупки жилья у них недостаточно, зарплаты невысокие, поэтому для банка они не выглядят надежными заемщиками. Родитель-созаемщик имеет более высокий доход. Он будет нести солидарную ответственность по обслуживанию ипотеки, а его зарплата позволит претендовать на более низкую процентную ставку для ребенка и его семьи.
Что нужно знать о первоначальном взносе
К основным вопросам ипотеки также относится размер первоначального взноса. Обычно кредиторы требуют 15-20% от покупной цены квартиры в качестве первоначального взноса.
Чем выше сумма первоначального взноса, тем ниже процент, который устанавливает банк для ипотеки. Стоит подумать над тем, что выгоднее:
- больше накопить и внести в качестве первоначального взноса;
- накопить меньше, но получить ипотеку с большим процентом.
Например, при ипотеке в размере 2 млн руб. с первоначальным взносом 20% и 7% процентной ставкой, человек заплатит за год пользования ипотекой 112 тыс. руб., а при 10% первоначальном взносе и 12% процентной ставке – 211 тыс. руб.
Что важнее для банка: размер дохода или его стабильность
Доход потенциального заемщика с точки зрения банка имеет две характеристики: размер и стабильность. Допустим, что вы можете позволить себе ипотечный кредит сейчас. Но если это сезонный доход, например, у аграриев, то он зависит от погоды, урожайности культуры и закупочных цен на урожай и т. д. Такой доход может измениться. Поэтому банк с меньшей охотой выдаст кредит человеку с высоким, но сезонным доходом, чем тому, чей доход ниже, но он постоянный.
Чтобы увеличить возможность положительного ответа по ипотеке от банка, человеку с сезонным доходом может понадобиться взять в созаемщики супруга / супругу или предоставить поручителей. Это люди, на которых ляжет обязательство обслуживания ипотеки в случае, если финансовое состояние заемщика с сезонным доходом уменьшится.
Какие вопросы задать менеджеру об ипотечном договоре
Как и большинство юридический контрактов, договор ипотеки может быть очень сложным для понимания. Важно знать к чему вы стремитесь и понимать, подходит ли для вашей ситуации конкретный договор. Некоторые люди также обращаются за консультацией к юристу, прежде чем приступают к подписанию договора.
Процентная ставка
Ставка по ипотеке влияет на общую стоимость договора. Существуют переменная, конвертируемая и фиксированная процентная ставка. Переменная может быть пересмотрена банком при изменении ставок Центробанка или других условиях. Уточните, какие это условия.
Плавающая процентная ставка меняется в зависимости от рыночных условий. Например, заемщик выплачивает по 5000 руб. тело кредита и по 1000 руб. процентов. Изменения могут касаться общей суммы (6000 руб.) или только процентов (1000 руб.) Это важно для понимания размеров платежей. Плавающая ставка пересматривается регулярно, но нужно знать, как часто (раз в месяц, раз в квартал, в полгода и т.д.).
Сборы и штрафы
Это следующий пункт, на который обращают внимание при оформлении договора. Не все ипотечные кредиты одинаковы. Важно знать, какие сборы и штрафы будут применяться и когда, как рассчитываются суммы.
Например, заемщик может заплатить больше и погасить ипотеку досрочно. Большинство ипотечных кредитов вводят ограничения на сроки погашения и не разрешают предоплату. Досрочное погашение приведет к большому штрафу. Стоит убедиться, что вы понимаете сколько понадобится заплатить в случае досрочного погашения.
Также кредитор может взимать комиссию за просрочку платежа. Размер комиссии указывается в договоре и зависит от желаний кредитора. Заемщик должен разобраться размерах платежей и моменте, когда наступает срок оплатить.
Ипотечный договор заключается на определенный срок (три, пять, десять лет). В конце срока ипотека должна быть погашена. Нужно проверить предусмотрена ли в договоре возможность продления и если да, то на каких условиях.
Нужно ли вписывать в договор кредитные каникулы, возможность изменить график платежей
В интернет-источниках рекомендуют обращать внимание на возможность кредитных каникул и способы изменить график платежей, если возникнет необходимость. Но на самом деле, делать это не обязательно. Например, кредитные каникулы, регулируются Федеральным законом №76 от 1 мая 2019 года «О праве на кредитные каникулы». Даже если не упомянуть об этом в ипотечном договоре, то закон не перестанет действовать и у заемщика будет право обратиться за ними.
По условиям закона, воспользоваться каникулами можно только 1 раз для одного объекта недвижимости. Период каникул и дату их начала выбирает заемщик, информируя банк в форме письменного заявления. На его рассмотрение финансовому учреждению дается 10 дней. Если через 10 дней после написания заявления вы не получили ответ, то считается, что каникулы предоставлены. Если банк ответил отрицательно, то он должен аргументировать свою точку зрения. Неубедительную аргументацию заемщик может оспорить в суде. Срок каникул тоже выбирает заемщик, но при этом помнит, что досрочно завершить каникулы можно, а продлить их нельзя.
Гораздо важнее задать банку вопросы о том, что непонятно в терминах конкретного договора, платежах, способе их формирования, суммах, чем вписывать то, что и так регулируется законом и не вызывает проблем.
Условия ипотеки
Ипотечный договор не является типовым документом, форма которого утверждена. Все, что перечислено в его условиях – это моменты, о которых договорились стороны. Возможно, вы могли договориться о лучших условиях или не соглашаться с тем, что невыгодно, а поискать другие варианты. Но если заемщик подписал, то должен выполнять условия, на которые согласился.
Поэтому обращайте внимание на пункты, которые описывают, при каких условиях банк может обратиться за взысканием с недобросовестного плательщика. Отобрать квартиру без решения суда нельзя. Кроме того, российские банки обычно не отбирают квартиры, а предлагают реструктуризацию кредита и другие способы выйти из затруднительной ситуации, но вам нужно понимать, что это за условия и когда они наступают.
Есть ли ограничения по использованию ипотечной квартиры
Чтобы сделать ипотеку менее затратной, люди приобретают квартиру в ипотеку, пускают квартирантов и несколько лет гасят кредит деньгами, полученными, в качестве доходов от аренды. Это не противоречит закону, но сдавать квартиру вы можете только с согласия залогодержателя, т.е. банка. Если банк выявит нарушения условий договора, то может потребовать досрочно погасить кредит.
Остерегайтесь предложений, которые «слишком хороши, чтобы быть правдой». Например, вам могут предложить сэкономить деньги, более выгодные процентные ставки и т. д. Любой вариант стоит воспринимать не на слух, а читать условия договоров и не соглашаться только потому, что предложение вроде бы «звучит выгодно». Если вы сомневаетесь, обратитесь к другому финансовому специалисту или юристу по недвижимости, чтобы убедиться в том, что вы правы или, наоборот, не правы.