Принято считать, что ипотека – едва ли не самый доступный способ приобрести новое жилье, когда личных сбережений недостаточно, чтобы купить его по самой простой сделке купли-продажи. Вместе с этим, в обиход давно вошли такие определения как «ипотечная кабала» и аналогичные термины, намекающие на долгие годы довлеющих над заемщиком обязательств. Чем опасна ипотека для покупателя, кроме того, что на протяжении двадцати-тридцати лет он будет являться привязанным к кредитному договору должником? Существует большое количество факторов, в том числе косвенных, которые нивелируют привлекательность и выгоду ипотеки. В их число входят как сугубо индивидуальные нюансы, так и общеэкономические, зависящие от соотношения спроса и предложения на региональных и федеральных рынках недвижимости.
Большая переплата
Основная опасность ипотеки, а также ее главный подводный камень, – это значительная переплата, связанная с необходимостью выплачивать проценты по кредиту. Об этом нюансе известно всем без исключения заемщикам, однако в полной мере осознать и прочувствовать весь масштаб переплаты возможно только со временем, погашая кредит и подсчитывая расходы.
Как показывает практика, даже при крупном первоначальном взносе, равном или превышающем 50% стоимости квартиры, уже на половине срока кредитования может оказаться, что сумма выплат как минимум вдвое превысила сумму кредита. Если проанализировать общую стоимость дальнейших взносов, станет видно, что все расходы на ипотеку составят самое малое две полные стоимости выбранной в свое время квартиры.
Еще один значимый минус подобной переплаты – это изменение стоимости залогового жилья. Рынок недвижимости постоянно меняется под воздействием самых разных факторов. Ипотечное жилье может как возрасти в цене, так и подешеветь. В результате после погашения кредита его оценочная стоимость может оказаться ниже, чем на момент оформления ипотеки. Продать в дальнейшем такую недвижимость, получив хоть небольшую выгоду, практически невозможно.
Финансовая дисциплина
Еще один подвох ипотеки – необходимость соблюдать строжайшую финансовую дисциплину на протяжении всего срока кредитных обязательств. Если учесть, что в среднем этот срок составляет около двадцати лет, станет ясно, что не каждому покупателю будет под силу ограничивать себя в определенных расходах, а также постоянно искать дополнительные источники прибыли.
Считается, что сумма ежемесячного платежа должна составлять не более половины доступных свободных средств, которые останутся у заемщика после вычета всех необходимых расходов. Это требование поддерживают и банки, поскольку более значимые траты очень сильно увеличивают риск просрочек платежей. С другой стороны, мало кто из покупателей сможет выдержать темп жесткой экономии на протяжении долгих лет, удержаться от необдуманных трат или предсказать большие расходы, могущие наступить в экстренных случаях.
Нередко специалисты советуют взвесить выгоду от аренды жилья и покупки квартиры в ипотеку. Зависимо от стоимости недвижимости, ежемесячные платежи могут как превышать среднюю цену за съем квартиры, так и быть более низкими. Ипотека выгодна только в том случае, если размер этих платежей значительно меньше, чем арендная плата за жилье похожей категории. Только в этом случае имеет смысл надолго обременять себя долгами, чтобы обрести собственную недвижимость.
Привязка к местности
Один из аргументов в пользу арендованного жилья – мобильность. С одной стороны, особенно для людей, часто переезжающих по работе, – это наиболее оптимальный вариант, но для других граждан он может оказаться не самым удобным. Наиболее распространенная категория ипотечных покупателей – это семьи с детьми. Основное преимущество собственного жилья в этом случае – это наличие постоянной регистрации, которая не всегда возможна в съемной квартире, и, как следствие, возможность для детей посещать школы и детские сады по месту прописки.
Такими аргументами и руководствуются люди, которые предпочитают именно покупать, а не арендовать жилье. Однако, если принять во внимание ежемесячные расходы и подсчитать общую переплату по кредиту, может оказаться, что та же школа – далеко не самый весомый фактор, тем более что по закону посещать ее можно по месту жительства, а не регистрации.
Для покупателя квартиры ипотека опасна тем, что, по сути, привязывает его к одному месту и региону. В этом случае главным камнем преткновения становится работа. Если в пределах одного населенного пункта еще можно смириться с часами, проведенными в транспорте, то риск упустить выгодное и хорошо оплачиваемое предложение в другом регионе очень высок. Выгода от такой работы, если придется тратиться на аренду в другом городе и параллельно оплачивать ипотеку в своем, весьма сомнительна.
Ответственность
Съемную квартиру проще всего сравнить, например, с такси. Если произошла поломка, можно легко пересесть на другой автомобиль, пожертвовав всего лишь несколькими минутами времени. Точно так же дело обстоит и с арендованным жильем: любые проблемы с ремонтом, поломки, случившиеся не по вине арендатора, ложатся на плечи собственника. В это же время все расходы, с которыми рано или поздно неизбежно сталкиваются все жильцы в собственной квартире, придется нести самостоятельно.
В это же время выгода от аренды постепенно сводится на нет, когда человек подходит к пенсионному возрасту. В этом периоде жизни значительно снижается трудоспособность и, следовательно, падают доходы. По этой причине многие стараются к преклонным годам подготовить для себя собственное жилье. Если речь не идет об обеспечении жилплощадью большой семьи, будет выгодно и целесообразно взять в ипотеку недорогой вариант в тихом, отдаленном от центра города районе или в богатом чистым воздухом пригороде.
Невозможность компенсировать затраты
Очень часто люди, обращаясь к ипотеке, планируют сдавать залоговую квартиру в аренду, а полученные средства пустить на погашение кредита. Это имеет смысл только в том случае, когда в наличии у заемщика уже имеется собственное жилье, расходы на которое состоят только из оплаты коммунальных услуг и текущего ремонта. Если одновременно снимать чужую квартиру и сдавать свою ипотечную, это в лучшем случае уравновесит расходы, но никоим образом не принесет заметной прибыли.
Если не брать во внимание столицу и другие крупные города, цена ежемесячной аренды в регионах составляет порядка 10-15 тысяч рублей. Размер фиксированных платежей, зависимо от выбранной ипотечной программы и других сопутствующих факторов, может варьироваться от 5 до 20 тысяч рублей. Таким образом, если доходы от аренды и платежи сравняются, то для того, чтобы погашать кредит только с этих средств и не вкладывать свои, придется сдавать данную квартиру вплоть до истечения срока кредитных обязательств. Кроме этого, из пассивных доходов следует вычесть налог, а также учитывать вероятность снижения уровня средней арендной платы.
Право собственности
Пока ипотечный кредит не будет выплачен полностью, квартира фактически является собственностью банка. На владельца оформляется право собственности, содержащее отметку об обременении, которое иногда вообще отправляется на хранение в банк до истечения срока кредитного договора.
До этого времени любые серьезные действия с квартирой возможны только с согласия и одобрения кредитора, в том числе и сдача ее в аренду. На условно своей жилплощади нельзя провести перепланировку, если существующая изначально по каким-либо причинам не устраивает покупателя. Совершать такие манипуляции можно исключительно с согласия банка и только в том случае, если предоставить ему серьезные основания для проведения такого рода изменений.
Тем не менее залоговое жилье можно даже продать, но снова с одобрения банка, и не так выгодно, как свое личное. Как правило, собственники квартир перед продажей делают в них свежие ремонты и устанавливают любую цену. Она может быть даже очень завышенной – это проблема продавца, которому долго придется ждать подходящего покупателя. С ипотечной квартирой этот вариант не пройдет – на продажу она выставляется только по оценочной рыночной стоимости, и далеко не факт, что та будет выше, чем установленная при оформлении кредита.
Изъятие квартиры
Вероятность изъятия недвижимости за систематическое непогашение долга – это основная причина, почему брать ипотеку опасно и чревато крайне неприятными последствиями. Поскольку собственником жилья до закрытия кредита является банк, в юридическом плане процедура отторжения квартиры не представляет никаких трудностей. После этого заемщик будет выселен, а недвижимость выставлена на торги.
По результатам торгов определяется та сумма, которую получит покупатель в качестве компенсации. Из нее вычитаются различные издержки, а также оставшаяся сумма долга с учетом всех невнесенных процентов. Только после того, как банк полностью возместит свои затраты, включая сформированную из процентов запланированную прибыль, свободные средства будут переданы бывшему заемщику. Учитывая, что квартиры на торгах нередко продаются по минимальной или даже сниженной цене, размер такой компенсации недостаточен не только для покупки нового жилья, но даже для первоначального взноса для новой ипотеки.
Дополнительный расходы
Не стоит обманываться, думая, что ежемесячные платежи с процентами – это единственная статья расходов, которая подстерегает заемщика во время оформления ипотечного кредита. Даже если не принимать во внимание траты на оценочную экспертизу и разные комиссии при оформлении бумаг в государственных учреждениях, кредитный договор может включать другие пункты, увеличивающие размер выплат.
В первую очередь это касается страхования жизни и здоровья заемщика. Хотя банк и не имеет права настаивать на его оформлении, подобная страховка необходима и для покупателя, и для самой финансовой организации. Если должник не сможет платить по веским причинам, страховая компания компенсирует убытки и поможет сделать ситуацию не такой критичной. Кроме этого, при отказе от страховки банки могут утвердить менее выгодные условия ипотеки: с большей процентной ставкой или на сравнительно короткий срок.
Также следует обращать внимание на тип платежей. Их фиксированный вариант не меняется с годами и может пересматриваться только после частично-досрочного погашения долга. Плавающая ставка напрямую зависит от ставки Центробанка, и прогнозировать ее изменения, зависящие от экономической ситуации в стране и в мире, рядовому обывателю очень тяжело.
Замкнутый круг рынка недвижимости
Задаваясь вопросом, опасно ли брать квартиру с ипотекой, следует учитывать соотношение спроса и банковских предложений именно в этой отрасли рынка недвижимости.
По законам экономики, любой товар становится более доступным, когда снижается его цена. В случае с ипотекой это правило сводится к замкнутому кругу. При снижении процентной ставки многими банками ипотечная недвижимость становится более доступной, что ведет к росту спроса на нее. В это же время увеличение спроса неизбежно влечет за собой повышение цен на квартиры. В итоге жилье, даже с прежней ипотечной ставкой, становится доступным уже для меньшего числа потенциальных заемщиков.
Например, если человек накопил, скажем, 60% стоимости квартиры на первоначальный взнос и планирует взять ипотеку в ближайшее время, он попадает в число лиц, для которых подобный кредит является выгодным и очень доступным. Но если за время, когда он выбирает подходящую ему ипотечную программу, цены на жилье возрастут, его накопления уже не будут составлять 60% цены квартиры, а в лучшем случае снизятся до ее половины. Таким образом, выбранное жилье станет для него менее доступным по причине роста популярности ипотечных кредитов и следующего за ним повышения средних цен на недвижимость.