Выбирая посредника для покупки или продажи квартиры, люди часто сомневаются, что лучше: частный риэлтор или агентство недвижимости. Нередко понятия “агент” и “риэлтор” выступают синонимами, но это возможно только в разговорном ключе. Юридически агенты по недвижимости — это не то же самое, что частные специалисты. Разница не только в статусе, но и в особенностях их работы.
Риэлтор и агент по недвижимости: кто это
С правовой точки зрения риэлтор — это индивидуальный предприниматель, предоставляющий определенные услуги. Агент — сотрудник организации, юридического лица. Иными словами, частный специалист работает на себя, агент - на компанию.
Что касается функций, то у риэлтора их объяснимо больше. Агент выполняет только узкий спектр порученной ему работы, каждый шаг координирует с руководством. Например, он может заниматься исключительно поиском подходящих вариантов недвижимости для покупателя или распространением объявлений о продаже. Проверку законности сделки, а также юридической чистоты квартиры проводят уже другие сотрудники агентства — юридический отдел. Поиском покупателей или объектов они не занимаются.
Таким образом, агент — это одно из звеньев цепи организации, которая обеспечивает весь процесс проведения сделки купли-продажи. Риэлтор же — это и рекламодатель, и юрист, и лицо, сопровождающее стороны сделки на просмотре квартиры, и многое другое. Все задачи, которые в агентстве выполняют несколько человек, он берет на себя.
Еще одно отличие риэлтора от агента — клиент в первом случае заключает договор конкретно с ним, а во втором — с агентством, а не отдельным его представителем.
Требования к агентам и риэлторам во многом схожи. Сотрудник компании, которая занимается операциями с недвижимостью, должен:
- иметь высшее юридическое или экономическое образование;
- если такого образования нет — опыт связанной с недвижимостью деятельности не менее года;
- периодически проходить курсы переподготовки.
Законно заниматься риэлторской деятельностью можно только после получения специального аттестационного свидетельства. Оно выдается Минюстом РФ и действует на протяжении пяти лет.
Чтобы его получить, нужно соответствовать ряду критериев:
- иметь высшее профильное образование;
- обладать стажем работы не менее одного года.
Что интересно, стаж работы будущий риэлтор должен получить в компании, которая курирует сделки с недвижимостью, то есть, в агентстве. Получается, что риэлтор — это в прошлом рядовой агент, который выбрал путь частника.
Аттестационное свидетельство выдается после экзамена, на котором специалист должен ответить на ряд вопросов. Только после успешной его сдачи он может начинать профессиональную деятельность.
Частный риэлтор или агентство недвижимости: что лучше
Кто лучше справится с работой, агентство или частный риэлтор, наперед сказать трудно. Останавливая выбор на специалисте-одиночке или целой организации, нужно руководствоваться многими факторами. В некоторых аспектах организации и сопровождения сделки агентство будет иметь преимущества, в других плюсы останутся на стороне риэлтора.
Для того, чтобы разобраться, необходимо сделать сравнительную характеристику ключевых моментов, которые есть при выборе посредника.
Стоимость услуг
Услуги риэлтора оцениваются по-разному. Кто-то, особенно новички, готов работать за процент, профессионалы с многолетним опытом берут заметно больше. В среднем же вознаграждение риэлтора составляет около 4% от суммы сделки - стоимости проданной квартиры. Это отчасти мотивирует посредника продать жилье как можно дороже, незначительно снижая цену в ходе торга.
Другой вид оплаты, которую получает частник, — компенсация расходов. Это и размещение рекламы или сбор информации на платных сайтах, и, если нужно, печать листовок или баннеров, и топливо для личного авто риэлтора, на котором он ездил показывать объекты, и расходы на общественный транспорт. Компенсируются они на основании предоставленных документальных доказательства.
В агентстве недвижимости комиссия, как правило, выше. В нее заранее включены все сопутствующие расходы, реклама, даже аренда офиса и зарплата сотрудников.
Кроме этого, большинство компаний, специализирующихся на недвижимости, настаивают на заключении так называемого эксклюзивного договора. Согласно ему, клиент не может ни сам заниматься продажей или покупкой квартиры, ни поручить это другому посреднику.
Если сделка долго не заключается, и клиент захочет расторгнуть договор в одностороннем порядке, ему придется заплатить крупную неустойку. При расторжении соглашения с риэлтором этого скорее всего не произойдет - клиент компенсирует только фактически понесенные расходы.
Таким образом, услуги риэлтора дешевле, а риски для кошелька, если что-то пойдет не так, меньше.
Скорость работы
Обычно риэлторы работают быстрее, чем агенты. Объясняется это очень просто: первые заинтересованы в скорейшем заключении сделки и получении вознаграждения, а зарплата вторых никоим образом не изменится от того, быстро или медленно будет продвигаться дело.
Разумеется, в агентствах никто специально не затягивает процесс продажи или покупки недвижимости. Основная проблема — это необходимость каждое изменение, каждый последующий шаг согласовывать с вышестоящим руководством или смежными отделами. Частный риэлтор в такой ситуации может сориентироваться мгновенно и сэкономить время.
Юридическая чистота сделки
Когда речь идет о проверке недвижимости и самой сделки по ней на юридическую чистоту, то здесь преимущества на стороне агентства. Этим занимается отдельный юридический отдел, который не рассеивает внимание на другие задачи.
Риэлтор может поспешить (поскольку ему это выгодно), не учесть всех нюансов, наконец, ему может просто не хватить знаний. Непроверенная до конца сделка рискует в будущем быть аннулированной. Привлечь риэлтора к ответственности в таком случае можно, только если в договоре были соответствующие пункты. А их, как правило, нет.
Полностью убедиться, что сделка чиста, может только частный специалист с большим опытом и, желательно, юридическим образованием.
Эффективность сотрудничества
Несмотря на то, что агентство часто работает дольше, вероятность, что сделка при его участии все же состоится, выше. Насколько хорошо и ответственно будет трудиться риэлтор, зависит только от его добросовестности.
Нередки случаи, когда квартира долгое время не продается из-за бездействия нанятого посредника. Он одноразово размещает рекламу на общедоступных ресурсах и считает, что на этом его работа выполнена. Обычно такие случаи заканчиваются тем, что клиент сам находит покупателей, а затем ему приходится отбиваться от претензий риэлтора, не желающего упускать свою выгоду.
Условия договора
Как уже упоминалось, агентства чаще всего настаивают на эксклюзивном договоре. Условия для клиента в нем довольно жесткие. За самодеятельность в вопросе поиска покупателей или продавцов ему грозит штраф. Условия расторжения такого соглашения в одностороннем порядке, как правило, сводятся только к грубым нарушениям основных условий. Их агентство старается не допускать.
Эксклюзивный договор с частником заключается редко, но здесь бывает другая проблема — слишком туманное описание обязанностей посредника. Формулировка “риэлторские услуги” очень размытая, и обвинить риэлтора в бездеятельности по ней трудно.
В агентском договоре должны быть прописаны определенные этапы ведения сделки, а также сроки. Хороший опытный риэлтор, познакомившись с объектом, ничего не будет иметь против внесения таких пунктов в соглашение.
Удобство
При обычной продаже удобнее сотрудничать с частным агентом. Он всегда на связи, в первую же свободную минуту готов приехать для встречи с покупателями, быстро подстраивается под изменения, например, в цене.
Сотрудничать с агентством недвижимости имеет смысл, если купить или продать квартиру нужно, во-первых, не срочно, во-вторых, клиент не может заниматься этим сам из-за занятости. В такой ситуации оправдано заключение приснопамятного эксклюзивного договора и предоставление компании специалистов права разбираться со всеми вопросами своими силами. Полностью удалиться от участия в процессе, когда продажу ведет риэлтор-частник, не выйдет.