Первые апартаменты в новостройках СПБ представляли собой вариант элитной недвижимости, расположенной в престижных живописных районах. Со временем такое жилье стало доступным более широкому кругу покупателей. Заметный спрос со стороны инвесторов привел к тому, что строительные компании стали чаще обращаться к постройкам такого рода. Для застройщиков возведение апартаментов очень выгодно. К земле, пригодной для жилых многоквартирных домов, выдвигается очень много требований, а свободных участков, им соответствующих, не так много. Поэтому для строительных фирм очень выгодно проектировать апартаменты в коммерческих зданиях, строить которые можно практически везде. Апартаменты в СПБ – что это за недвижимость? Как и в любом другом городе, апартаменты, расположенные в Санкт-Петербурге, юридически не являются жилой недвижимостью. Попытки урегулировать этот вопрос на самом высшем государственном уровне по сегодняшний день находятся на стадии рассмотрения. Поскольку апартаменты принадлежат к нежилому фонду, их цена существенно ниже. К тому же многие из них совмещают качества собственной недвижимости и отеля, со всеми предоставляемыми услугами. Особый интерес апартаменты представляют в качестве капиталовложения – сдаваемая в аренду жилплощадь очень быстро окупается, после чего начинает приносить стабильный дополнительный доход.
Отличие апартаментов от квартиры в Санкт-Петербурге
Чем отличается квартира от апартаментов в СПБ? Основное отличие – это принадлежность апартаментов к категории коммерческой недвижимости, тогда как квартиры относятся к жилому фонду. Кроме этого, существует ряд дополнительных признаков, по которым видно кардинальную разницу между этими двумя видами жилья:
- Регистрация. В коммерческих зданиях прописка жильцов не предусмотрена. Исключение составляют только дома гостиничного типа, в которых можно получить временную регистрацию сроком на пять лет. То же самое касается и домов, в которых есть и жилые помещения. По истечению этого времени прописку можно продлить на такой же срок, причем делать это можно неограниченное количество раз. Постоянная регистрация в апартаментах возможна только в том случае, если они будут официально переведены в статус жилого помещения.
- Налог на владение. Ежегодный налог на владение для собственников квартир рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости жилья. Обычно он составляет около 0,1%. Для владельцев коммерческой недвижимости размер налога формируется из назначения земельного участка. В случае с апартаментами он составляет 0,5-2%.
- Коммунальные счета. Оплата жилищно-коммунальных услуг в апартаментах выходит заметно дороже. Во многих случаях это обусловлено тем, что к коммерческим помещениям предъявляются не такие строгие требования относительно регулирования цен на ЖКУ. В конечном итоге их расчетная стоимость остается на усмотрение коммунальных служб. Кроме этого, в апартаментах нельзя рассчитывать на субсидию или другие льготные условия оплаты коммуналки.
- Квартиры в СПБ отличаются от апартаментов уровнем развития инфраструктуры, а также строительными стандартами. Иногда можно встретить жилой комплекс, построенный в промышленной зоне или другом районе, который не соответствует санитарным нормам. Апартаменты эконом-класса могут находиться возле заводов, крупных магистралей или в других неблагоприятных городских зонах. Во время строительства многоквартирных домов учитывается уровень существующей инфраструктуры, который, при дефиците некоторых ее единиц, компенсируется застройщиком или городскими властями. Относительно апартаментов таких требований нет: если в пешей доступности нет, например, школы или детского сада, никто не гарантирует их постройку в ближайшем будущем.
- Отсутствие господдержки. Льготные программы, которые государство предоставляет для покупки жилья, не распространяются на апартаменты. Для их приобретения нельзя использовать материнский капитал, семейную программу. Также для собственников недвижимости, которая считается нежилой, недоступен налоговый вычет, благодаря которому существует возможность вернуть часть затраченных на покупку средств. Если не хватает денег, помочь может только обычная банковская ипотека.
- Управление недвижимостью. Капитальный ремонт в многоквартирных домах проводится из средств фонда или членских взносов жильцов. В апартаментах все расходы ложатся на плечи собственников. Общие вопросы относительно здания в целом и прилегающей территории решаются всеми собственниками сообща, учитывая их долю в имуществе. Для того, чтобы самостоятельно выбирать управляющую компанию и решать вопросы по изменению общей и прилегающей территории, нужно быть мажоритарным собственником, то есть владеть более 51% недвижимого имущества. В жилых домах это практически невозможно, зато в коммерческих – вполне. Собственник может выкупить больше половины дома, например, под отель, и затем единолично решать все организационные моменты относительно всего здания.
- Соседи. Закон о тишине не распространяется на коммерческие помещения, в том числе, апартаменты. Также собственник апартаментов имеет право сдавать помещение в аренду когда и кому угодно. В отличие от квартир, в которых нельзя организовать коммерческое заведение общественного назначения, в апартаментах можно обустроить отель, магазин, салон или офис. Согласия соседей на смену целевого использования помещения не требуется.
- Цена. Поскольку к коммерческим зданиям выдвигается меньше требований, они более выгодны застройщикам. В итоге это приводит к снижению цены апартаментов, которые, по сравнению с квартирой аналогичной площади, могут стоить на 10-20% дешевле.
Кому подойдут апартаменты?
Отличие квартиры от апартаментов в Санкт-Петербурге формирует и разную целевую аудиторию для каждой из этих разновидностей жилья. Для больших семей в приоритете остаются обычные квартиры, часто многокомнатные, в которых есть возможность организовать личное пространство, а права собственников определены и защищены законом.
Государственный аппарат защищает и владельцев апартаментов, но сама специфика такого жилья не располагает к семейному проживанию. Первая проблема – отсутствие постоянной прописки. Она не является такой уж важной до той поры, когда ребенка или детей не нужно будет оформлять в школу или детский сад. По месту проживания сделать это могут только прописанные жильцы, то есть те, которые имеют постоянную бессрочную регистрацию.
Поэтому апартаменты предпочитают покупатель холостяки, бездетные пары, люди, часто бывающие в городе по работе. Для последней категории покупателей наиболее предпочтителен вариант апарт-отеля, который включает некоторые гостиничные услуги: клининг, доставку еды в номер, охрану и прочее.
Апартаменты – это хорошая возможность приобретения доступного жилья в понравившемся районе. По сравнению с обычной жилой квартирой такой же площади они будут стоить значительно меньше. Процент кредита по ипотеке для коммерческих помещений ничем не отличается от того, который предоставляется на покупку квартиры. Если подсчитать все расходы, включая ежегодную выплату повышенного налога на владение, затраты на приобретение апартаментов все равно окажутся меньше. Чтобы не платить слишком большие суммы за коммунальные услуги, можно обратить внимание на варианты, в которых предусмотрено индивидуальное отопление.
Ее одна, вероятно, самая распространенная причина, почему люди покупают апартаменты, – это инвестиция. Обычно такие покупатели уже имеют постоянное жилье, а апартаменты приобретают с целью их последующей сдачи в аренду. Среди арендаторов апартаменты, включая недвижимость премиум-сегмента, пользуются повышенным спросом, поэтому затраты очень быстро окупаются и превращаются в приносящие доход.
Иногда апартаменты приобретаются не для постоянного, а для сезонного проживания. Часто это касается элитной их разновидности. Такая недвижимость, как правило, расположена в престижных пригородах, экологически чистых зонах с большими зелеными массивами, в районе набережной или в курортных городах.
Покупка апартаментов в СПБ: плюсы и минусы
Плюсы и минусы апартаментов в Санкт-Петербурге напрямую исходят из технических характеристик этого типа недвижимости и его юридического статуса. Суммируя все нюансы, к основным преимущества такого жилья можно отнести:
- выгодную цену по сравнению с квартирами, расположенными в том же районе города;
- красивый и продуманный фасад, поскольку внешнему оформлению гостиничных и коммерческих зданий уделяется много внимания;
- высокий уровень спроса со стороны арендаторов, дающих возможность выгодно сдавать апартаменты, будучи их собственником;
- удобное расположение, обусловленное тем, что апартаментные комплексы и другие здания, включающие такую разновидность жилплощади, выгодно возводить в оживленных, приближенных к центру районах;
- свободную планировку, преобладающую в большинстве апартаментов;
- готовую отделку, зачастую с необходимыми предметами мебели и бытовой техники, которая представляется застройщиком;
- гостиничное обслуживание для постояльцев апарт-отелей, покрывающее основные бытовые нужды;
- возможность при желании перевести апартаменты в жилой фонд и, благодаря смене их статуса, получить в них постоянную прописку.
Основной же минус апартаментов – это отсутствие статуса жилого помещения. Другие недостатки этого вида жилья включают:
- временную прописку или возможность ее оформления по причине того, что здание классифицируется как бизнес-центр или часть промышленной зоны;
- высокий налог на владение, который может превышать налог на квартиру в 20 раз;
- высокую стоимость коммунальных услуг, отсутствие возможности получить субсидию или воспользоваться другими льготными условиями для их оплаты;
- невозможность приобрести апартаменты с помощью материнского капитала или иных государственных программ поддержки, предусмотренных для жилых помещений;
- риски во время долевого строительства, поскольку, в отличие от покупателей квартир, в случае с апартаментами дольщики практически не защищены от банкротства застройщика;
- специфические требования для перепланировки помещения, которые могут прямо противоречить намерениям собственника;
- необходимость получения согласия владельцев примыкающих помещений и всех собственников в конкретном здании на переведение апартаментов в статус жилой площади.
Особенности покупки апартаментов в Санкт-Петербурге
Первые апартаменты Санкт-Петербурга появились именно в качестве элитных резиденций, расположенных в самых престижных районах. К ним относятся набережные и районы с архитектурой, представляющей историческую ценность.
На сегодняшний день апартаменты города представлены двумя самыми популярными разновидностями: апарт-отелями и апартаментными комплексами, включающими также клубные дома.
Наблюдается устойчивая тенденция к возведению апарт-комплексов, в которых каждый из корпусов имеет определенную целевую направленность. Так, он может включать отдельные здания для временного проживания постояльцев, находящихся в командировке; дома с апартаментами улучшенной планировки, в которых могут комфортно разместиться целые семьи. Отдельные строения в таких комплексах отводятся под административные и инфраструктурные помещения, позволяя сделать некоторые корпуса исключительно жилыми.
Вторая разновидность апартаментов – это элитные комплексы, которые предоставляют просторные помещения в несколько комнат или даже этажей. Подобные здания, построенные по индивидуальным проектам, отличаются изысканными фасадами с большой площадью остекления. Нередко эти комплексы располагаются на берегу Невы – в таком случае для жильцов проектируется собственная пристань, в некоторых комплексах – яхт-клубы. Несмотря на отсутствие статуса отеля, в них могут быть доступны все виды гостиничных услуг.