Чем выше этаж, тем дороже квартира: почему и насколько

С каждым новым этажом цена квадратного метра жилья увеличивается на 1 тысячу рублей. Так утверждают риелторы. Насколько это правда и как влияет этажность на стоимость квартиры, стоит выяснить подробно. Большинство московских риелторов продает квартиры в новостройках с разницей 500-1000 руб. между этажами. Цена также зависит от типа новостройки и микрорайона.  Следовательно, человек, покупающий квартиру на самом высоком этаже шестнадцатиэтажной новостройки, заплатит на 16 000 рублей больше на каждый квадратный метр, чем владелец жилья на первом этаже. В пересчете на квартиру студию площадью 24 кв. м, речь идет о сумме в 24 000 руб.  Это не так много, но и не мало, если россиянин купит квартиру большей площади. Сумма увеличится на 7% при покупке квартиры бизнес-класса. Компания «НТВ-Недвижимость» подтверждает, что квартира на самом высоком этаже стоит на 7,5-10% дороже квартиры на нижнем этаже. 

Объективные факторы, влияющие на ценообразование

Стоит ли покупать квартиру на высоком этаже? Очевидно, что на решение влияют дополнительные удобства и преимущества. Так, с верхнего этажа открывается лучший панорамный вид на город. Квартиры с видом на море дороже аналогичных, с видом на городские улицы. Если расставить пейзажи за окном в порядке удорожания цены, то получится: 

• порт / промзона / железная дорога;
• городские улицы;
• городское озеленение (сквер);
• горы;
• лесной массив;
• морское побережье в южных регионах. 

Цена квартиры с видом на море в Сочи окажется на 40-44% дороже, чем квартира с окнами на промзону в районе Тульской области. 

На верхних этажах застройщики часто размещают квартиры большой площади и повышенной комфортности. Применяют дизайнерское оформление или возможность заказа индивидуальной планировки. Устанавливают панорамные окна. В квартирах на юге предусматривают квартиры с террасами. Поэтому можно говорить о том, что цена квартиры объективно зависит от этажа.

Маркетинговые уловки 

Покупатель квартиры в новостройке может долго размышлять над тем, стоит ли покупать. Чем меньше квартира похожа на идеал покупателя, тем дольше будет думать, даже если идеальных квартир не бывает. А в конце отправится искать другое предложение. Риелтор останется без дохода. Допустить такую ситуацию он не может, поэтому находит способы, чтобы подтолкнуть покупателя к правильному решению – купить.

Для этого создается ценовой градиент с зависимостью цены квартиры от этажа. Первыми покупают более дешевые квартиры. В районе с развитой инфраструктурой квартиры в новостройке распродаются за год. Опасаясь, что более дешевую квартиру заберут «из-под носа», покупатели торопятся и принимают решение за несколько дней.

Ценовой градиент от нижнего этажа к верхнему улучшает условия работы риелтора, ускоряет распродажу квартир. Ближе к моменту сдачи дома в эксплуатацию в нем остаются только дорогие квартиры верхних этажей. И это вполне объективно. 

Это ключевые моменты, почему квартиры чем выше находятся, тем дороже стоят. 

Маркетинговые преимущества квартир на верхних этажах

Среди других причин, почему квартира, которая выше стоит дороже квартиры на нижнем, называют четыре основных фактора:

• экологически чистый воздух;
• отсутствие насекомых;
• уменьшение шума;
• прекрасный вид из окна.

Рассмотрим их детально. 

Насекомые

Энтомологи обнаружили, что саранча летает на высоте 4500 м. Компанию вредному насекомому составляют некоторые виды жуков. Но все таки насекомые не «умеют» регулировать температуру тела. Поэтому понижение температуры ночью или на большой высоте действительно уменьшает их количество.

Обыкновенные, знакомые всем россиянам комары летают на высоте 5 м. Мухи поднимаются выше – до 20 м. Поэтому жители всех этажей выше 6-го находятся в лучших условиях, чем их соседи ниже – на 1-5-х этажах. Однако окно в квартире можно дополнить противомоскитной сеткой, что предотвратит проникновение насекомых внутрь помещения. Но все же на 100% от комаров сетка жильцов не спасет: насекомые могут обитать в подъезде и перемещаться вверх, делая передышки между этажами. Вот почему жильцы 10-го этажа тоже могут обнаружить комаров в своей квартире. 

Поэтому насекомые не должны быть фактором, влияющим на решение о покупке или на стоимость жилья с учетом этажности. Сложно представить ситуацию, когда человек принимает решение заплатить на 500 000 рублей больше только для того, чтобы спастись от комаров. 

Городской шум

Некоторые граждане недолюбливают шум. Люди, у которых чуткий сон, будут беспокойно спать, если за окном слышен гул машин. Младенцы могут спать беспокойно и мешать ночному отдыху матери. Чтобы улучшить сон, такие люди покупают квартиры выше 3-го этажа. 

Стеклопакеты, установленные в современной квартире в новостройке, блокируют уличные шумы. Однако мало кто обращает внимание на другой фактор – шумопоглощение. 

Если жильцам кажется, что в квартире шумно, то проблема решается за счет звукопоглощения. С этой целью жители советских панельных хрущевок увешивали тонкие стены домов толстыми коврами. Современное решение – звукопоглощающие панели. Можно ли заменить панели мягкой мебелью? Оказывается, что нет. Мягкая мебель не поглощает звуки настолько же эффективно, как панели. Также хорошие звукопоглощающие свойства есть у книжного шкафа или полок с книгами, размещенными на всю стену. 

Магазины недорогих аксессуаров для дома рекламируют приборы с белым шумом. Это может быть мягкая детская игрушка, которая умеет издавать звуки, а также генерировать белый шум или программа на смартфоне. Белый шум помогает заснуть. Устройство с белым шумом рекламируется как гаджет, подавляющий шумы. На самом деле он просто маскирует другие шумы, делая их менее значимыми для человека с чутким слухом.

Чистота воздуха

Люди говорят о том, что воздух на верхних этажах чище, чем на нижних. Отвечает ли это на вопрос: почему на верхних этажах квартиры дороже? Легкие фракции выхлопных газов поднимаются до 4-5 этажа.  Бензин ощущается не выше 3-го этажа. Промзона с химическими или другим производством может загрязнять воздух до 8-16 этажа.

Специалисты производителя вентиляционного оборудования Smart Air решили проверить теорию о чистом воздухе на верхних этажах при помощи лазерного счетчика частиц. Измерения провели в 22 этажном доме в Пекине. Норма для загрязнения, установленная Всемирной организацией здравоохранения (ВОЗ) составляет 25 мкг. Уровень загрязнения воздуха в городе в дни изменений был: 207 мкг в первый день и 84 мкг во второй. Прибор показал:

• для первого этажа – 83,4 мкг;
• для 22 этажа – 83,0 мкг.

Это доказывает, что разницы между этажами с точки зрения чистоты воздуха почти нет. Особенно в загрязненном городе.

Здоровье

Причины удорожания, названные риелторами, – лишь небольшие маркетинговые уловки. Но это не означат, что разницы между первым и последним этажом не существует.

Одна из главных – здоровье. В 2016 году медицинский журнал Canadian Medical Association Journal опубликовал статистическое исследование, касающееся выживания больных с заболеваниями сердца. Медики изучили свыше 7000 дел пациентов, чтобы проследить связь между выживаемостью пациентов после остановки сердца и этажом, на котором они живут. Среди тех, кто жил выше 25 этажа не оказалось ни одного выжившего. Разница между первым и 22 этажом составила 0,9%. Исследователи писали, что на выживаемость влияют технические причины (бригада может задержаться из-за лифта) и проблемы со здоровьем у жителей верхних этажей. Они чаще болеют респираторными заболеваниями и медленнее восстанавливаются после осложнений.

Мнение врачей разделяют психологи. Человек испытывает больший дискомфорт на верхнем этаже, чем на нижних и средних. Он оторван от природы, контактов с людьми. Это отрицательно влияет на нервную систему.

Прочие достоинства квартиры на верхнем этаже

Среди преимуществ квартиры на верхнем этаже можно отметить:

1. 1

   Конфиденциальность. Пешеходы, идущие по улице, непроизвольно замечают все, что происходит в окнах нижних этажей. 
2. 2

   Уединение. Если человек любит тишину и уединение, то верхние этажи лучше подходят для этого.
3. 3

   Освещенность. Окна не затемняются деревьями или соседними домами. В квартире всегда много света. 
4. 4

   Защита от краж. Воры редко проникают в случайные квартиры. Изучить финансовый потенциал от проникновения в квартиру верхнего этажа сложнее, чем выяснить все о квартире на нижних 1-4 этажах.

Поскольку у каждого этажа есть свои недостатки и преимущества, выбрать идеальный вариант непросто. Сравните достоинства и недостатки жизни на разных этажах и выбирайте тот, который больше соответствует вашим личным предпочтениям.