Недавно Центробанк в очередной раз ужесточил для строительных компаний условия ипотечного кредитования с минимальными ставками. Чего стоит ожидать потребителям и девелоперам?
11 апреля пресс-служба Центробанка объявила о введении новых правил для кредитных организаций, выдающих ипотеку по минимальным ставкам. Они заключаются в обязательном формировании дополнительных резервов. Это касается договоров, заключенных после 15.03.2023 г.
Мы решили разобраться, как эти изменения отразятся на каждом участнике рынка.
Суть нововведения
Руководство Банка России утверждает, что данная мера направлена на снижение числа ипотечных кредитов, финансовые условия которых заметно ниже средних показателей рынка.
Предпринятые меры направлены на уменьшение рисков, которые присутствуют при ипотеке от застройщика. Дело в том, что крайне низкие ставки (от 0,1%) по ипотеке застройщик может обеспечить, только искусственно завысив стоимость квадратного метра возводимого жилья на 20-30%. А это может стать причиной возникновения серьезных неприятностей у кредитных организаций и заемщиком. Помимо прочего, по сообщению источников, подобная практика «искусственно» искажает объективные статистические данные по ипотечному кредитованию и ценам на жилье.
Новые правила распространяются на кредиты, общая стоимость которых очень сильно «недотягивает» до рыночной ставки. РПС представляет собой показатель, который является значением доходности ОФЗ, усредненным за три месяца до времени заключения кредитного договора. Эти данные ежемесячно размещаются на официальном сайте Центробанка, а также публикуются в специализированных периодических изданиях.
Что это значит для банковских структур?
Эксперты сходятся во мнении, что введение новых норм делает подобные ипотечные кредиты весьма непривлекательными для банков, поскольку они официально переходят в категорию высокорискованных ссуд. Это значит, что кредитным организациям придется создавать гораздо более внушительные финансовые резервы на случай, если заёмщик не выполнит свои обязательства по договору.
Это значит, что вместо того, чтобы зарабатывать на имеющихся финансовых средствах, для выдачи кредитов по сверхнизким ставкам банки теперь должны изымать значительные суммы из оборота и помещать их на корреспондентский счет в ЦБ. Во время интервью И. Татаринов (руководитель компании Glincom) подробно объяснил этот момент: при полной сумме ипотечного кредита в 25 млн. рублей банк должен будет сформировать резерв на сумму 32,5-37,5 млн.
Татаринов отмечает, что кредитные организации и так постепенно отказываются от предоставления ипотеки под низкие проценты. А на фоне заявленных изменений общий объем ипотечного кредитования заметно снизится, что приведет к снижению активности на рынке.
Главный аналитик Промсвязьбанка Д. Грицкевич считает, что предпринятые регулятором меры должны частично «притормозить» очень сильно «разогнавшийся» ипотечный рынок. По словам эксперта, с начала этого года многие кредитные организации существенно пересмотрели условия по ипотеке от застройщика: вместо 0,1-0,5% предлагалось заключить договор со ставкой в 3%. Но, несмотря на повышение ставки, привлекательность подобных кредитов не снизилась: в течение марта наблюдается заметный рост темпов предоставление льготных ипотечных кредитов. В ближайшем будущем ожидается, что строительным компаниям придется скоординировать свою политику ценообразования с ипотечными программами сотрудничающих с ними банков.
Службы информирования некоторых банков также распространили сообщения об увеличении процентных ставок по льготной ипотеке в течение этого года. «Сбер» начал принимать превентивные меры в самом начале 2023 года. По информации, полученной нами в пресс-службе данной организации, на данный момент самая низкая ставка по ипотечным кредитам составляет 4%, что все равно ниже рыночного уровня. Руководство «Домклик» обращает внимание на то, что рынок изобилует предложениями, ставки по которым составляют 4-6% годовых. Это достаточно удобные условия для заемщика.
В. Бутин (ведущий специалист по ипотечному кредитованию «Главстрой-Недвижимость») считает, что сумма платежа по льготному кредиту будет примерно той же, что и по стандартной программе.
Как это отразится на застройщиках?
Наша редакция провела опрос заинтересованных лиц из числа бизнесменов. Все они сходятся во мнении, что поддержание достаточного уровня спроса требует дальнейшего развития ипотечных программ, что и будет наблюдаться в ближайшее время. С начала текущего года наблюдается снижение покупательной активности. Это связано с ростом ставки ипотечной госпрограммы до 8%, а также ростом ставок по ипотеке от застройщика. Это привело к тому, что в прошлом месяце первичный рынок продемонстрировал следующие результаты: реализовано 39% жилой площади, а 45% все еще находится в собственности застройщиков.
Введение новых требований может стать еще одной причиной для снижения покупательской активности. Это может привести к тому, что девелоперы окажутся не в состоянии выполнить свои обязательства перед банками, самым важным из которых является внесение средств на эскроу-счета. Это вынудит их адаптировать свои финансовые модели к новым условиям, делая более взвешенные прогнозы насчет темпов реализации недвижимости. Скорее всего, одним из итогов подобного поведение станет снижение вывода на рынок новых строительных проектов, а также сдачи отдельных частей уже находящихся в реализации.
Эксперты уверены, что практически все программы ипотечного кредитования с околонулевыми будут свернуты. Поэтому получение подобного кредита будет чем-то сродни выигрышу в лотерею. Но, поскольку до половины сделок на первичном рынке совершается благодаря льготному кредитованию, воздействие Центробанка на строительные организации не станет причиной обрушения спроса.
По мнению Д. Коноваленко, нововведения заставят банкиров разрабатывать и активно применять различные программы стимулирования, призванные привлечь внимание потребителей к ипотечным кредитам со стандартными условиями. Поскольку и застройщики, и банкиры заинтересованы в планомерном развитии отрасли, на рынке при любых обстоятельствах можно будет найти льготные кредитные программы. Если получится быстро сформировать доступные кредитные предложения, учитывающие последние нововведения регулятора, то можно рассчитывать на более быстрое восстановление спроса на жилье.
А. Волков утверждает, что сейчас специалисты заняты поиском новых оптимальных предложений, призванных привлечь клиентов на ипотечный рынок. При этом основным направлением деятельности, сулящим наибольшие выгоды, станет привлечение клиентов с хорошими показателями индивидуального кредитного рейтинга.
О. Кирилловых считает, что нововведения играют на руку покупателям — цены будут расти гораздо медленнее. К тому же исчезновение околонулевых кредитов, предлагаемых не очень надежными застройщиками, повысит доверие клиентов к компаниям с хорошей репутацией. К тому же сумма первоначального взноса станет заметно меньше. А вот застройщикам придется серьёзнее вложиться в маркетинг.