Большинство сделок с недвижимостью заключается при участии профессионального посредника. При этом многим людям не совсем понятно, что должен делать риэлтор при продаже квартиры или же во время ее покупки. Может показаться, что единственная его задача – показать покупателю квартиру и уговорить того купить ее за установленную цену.
На самом деле обязанности агента по недвижимости, а именно так называется риэлтор с точки зрения законодательства, значительно шире. В чем же они заключаются, а также какую ответственность берет на себя агент и берет ли вообще?
Риэлтерская деятельность: что это такое
Риэлторская деятельность – это довольно востребованная в наше время профессия, которая появилась в России в 90-х годах прошлого века. На сегодняшний день заключается намного больше сделок с недвижимостью, чем, скажем, тридцать или пятьдесят лет назад. Не все их непосредственные участники, то есть, продавец и покупатель, располагают временем и соответствующими навыками. Поэтому обращение к специальному посреднику – это самый простой способ провести сделку безопасно и в кратчайшие сроки.
В общих чертах должностные обязанности риэлтора включают осуществление сделок, а также их сопровождение на всех этапах. Это значит, что агент не может просто сделать фотографии квартиры, поместить их в объявление, а затем посчитать свою миссию выполненной. Если он взялся за продажу объекта, то должен заниматься ею от этапа публикации объявления до заключения договора купли-продажи.
Функции риэлтора не ограничиваются только помощью в продаже недвижимости. При участии агента можно покупать квартиры, есть специалисты, которые занимаются преимущественно вопросами аренды помещений. Ни один риэлтор не может полноценно охватить все категории недвижимости, поэтому одни из них специализируются на продаже квартир, другие занимаются коммерческими помещениями, третьи выступают посредниками в вопросах сдачи недвижимости внаем.
В 1992 году была создана Российская гильдия риэлторов. Она имеет свой устав, которому обязаны следовать ее члены. Членство в гильдии не только обеспечивает агенту карьерный рост, но и свидетельствует о его профессионализме, поскольку все кандидаты проходят тщательную проверку перед принятием.
Что входит в обязанности риэлтора
Права и обязанности риэлтора регулируются, прежде всего, соответствующим договором, который называется агентским. Стандартной его формы, закрепленной в Гражданском Кодексе или прочих нормативных актах, нет, поэтому его основные положения оговариваются сторонами и уже затем фиксируются на бумаге. Если риэлтор настаивает на какой-то конкретной форме договора, объясняя это требованием закона, он вводит клиента в заблуждение, то есть этот самый закон нарушает.
Добросовестный специалист по недвижимости, как правило, берет на себя:
- 1Сбор документов и их проверку. Ошибочно думать, что агент занимается только технической стороной вопроса – то есть, организует встречу продавца и покупателя, показывает недвижимость и т.д. Он также берет на себя и некоторые юридические аспекты сделки – собирает полный комплект документов, касающихся недвижимости, проверяет их. В будущем это поможет избежать оспаривания сделки и прочих проблем.
- 2Оценку недвижимости. И во время продажи, и при покупке квартиры задача риэлтора – корректно оценить стоимость объекта сделки. В первую очередь это нужно для того, чтобы собственник смог продать жилье в приемлемые сроки, а клиент-покупатель не приобрел его по завышенной стоимости. После проведенной оценки квартиры, с учетом ее состояния и расположения, риэлтор должен аргументированно объяснить клиенту, сколько она стоит на самом деле, и на протяжении какого времени будет продаваться, если тот установит свою цену. Для покупателя оценка профессионала станет хорошим доводом в торге.
- 3Объявление и рекламу. Чем больше методов рекламы задействует риэлтор, тем лучше: опытные агенты не ограничиваются одной только подачей объявления на соответствующих сайтах. Успешная продажа квартиры включает и ее профессиональную фотосессию, где она будет подана в максимально выгодном свете, и задействование многих площадок с объявлениями, в среднем десяти-двадцати. Обычная расклейка объявления по району также работает. Всем этим также занимается специалист по работе с недвижимостью.
- 4Торг. Как таковая, эта задача в агентском договоре обычно не указывается, но на практике почти всегда присутствует. Риэлтор, как человек, хорошо знакомый с рынком недвижимости, может подобрать весомые аргументы технического или правового характера, чтобы изменить цену. Разумеется, при этом неукоснительно соблюдаются интересы клиента: продавцу агент помогает уступить поменьше, а покупателю – получить скидку побольше.
- 5Организацию сделки. Хороший, опытный агент по операциям с недвижимостью сотрудничает не только с нотариусами, но и знает, как спланировать заключение сделки, чтобы оно прошло как можно быстрее и без непредвиденных задержек.
- 6Регистрацию права собственности. Некоторые риэлторы предпочитают ограничиться только сопровождением подписания договора купли-продажи, но другие идут еще дальше – ведут сделку до момента перерегистрации права собственности на квартиру. Для клиента этот вариант удобнее – агент всегда подскажет, какие документы нужно собрать, куда подать, когда получить выписку из ЕГРН.
Основная же роль риэлтора в сделке – это максимальная защита интересов клиента, экономия его времени, консультации и помощь в пределах своих профессиональных обязанностей и навыков.
Ответственность риэлтора
Риэлторы по недвижимости при продаже или покупке квартиры консультируют, помогают и сопровождают сделку. Нетрудно заметить, что в этом перечне отсутствует одна немаловажная задача – гарантии. Ни в одном рядовом агентском договоре не будет содержаться утверждение, что риэлтор гарантирует заключение сделки или по какому-то конкретному объекту, или в определенные сроки. Исключение составляют только отдельные разновидности соглашений с агентствами недвижимости, которые будут заниматься клиентом до тех пор, пока тот не продаст или не купит недвижимость.
Обычные риэлторы избегают брать на себя ответственность. Единственное, что они могут гарантировать, – законность заключения сделки, и то, с некоторыми оговорками. Если в будущем, после подписания договора и регистрации права собственности, возникнут какие-то непредвиденные проблемы с правом собственности, нести за них ответственность риэлтор не будет, ведь к этому моменту его обязанности по агентскому договору давным-давно исполнены, а стороной сделки он не является.
Например, на момент заключения сделки риэлтор провел тщательную юридическую проверку и не обнаружил препятствий для подписания договора. Однако бывают случаи, когда третьи лица, претендующие на данную недвижимость, со временем появляются будто из ниоткуда, скажем, неучтенные наследники. Знать об их существовании риэлтор никак не мог, поэтому не виноват в дальнейших событиях. Но если же агент осведомлен, что право собственности продавца спорное, на сделку требуется согласие других людей, и оно не получено, он будет нести ответственность, поскольку не обеспечил юридическую чистоту сделки. Как правило, эта ответственность денежная и равняется его агентскому вознаграждению.
Бывают ситуации, когда риэлтор заведомо грубо нарушает свои обязанности и требования, выдвигаемые к работе, в результате чего несет и уголовную ответственность. Так случается, когда он входит в сговор с одной из сторон сделки, в результате чего нарушаются права и интересы второй, а в самих их действиях усматривается состав преступления. Например, квартира была продана лицом, не являющимся собственником или же получившим ее вследствие оспоримой сделки или преступным путем, а риэлтору об этом прекрасно известно.
Как формируется вознаграждение риэлтора
Не менее важными являются вопросы: кто оплачивает риэлтора при продаже квартиры, кто при покупке, и во сколько вообще оцениваются услуги посредника.
Ответы на них логичные – кто заключает агентский договор, тот и платит. Если риэлтор, представляющий интересы продавца, пытается получить некую комиссию и от покупателя, это очень хитрый риэлтор, и связываться с ним не рекомендуется. Что касается продажи недвижимости, вознаграждение агента выражается в процентах от вырученной от сделки суммы и в среднем колеблется в районе 4%.
Бывает и так, что риэлтора нанимает покупатель, у которого нет времени заниматься поиском подходящих вариантов. Когда нужный объект будет найден и приобретен, агент возьмет около 2% от той суммы, которую за покупку заплатил его клиент.
Зачем риэлтор покупателю: плюсы и минусы сотрудничества
Основные аргументы «за» в вопросе, зачем нужны услуги риэлтора, сводятся к тому, чтобы упростить жизнь клиента, разумеется, за некоторую плату. Агент берет на себя самые трудоемкие задачи в сделке: рекламу, поиск покупателей и продавцов, демонстрацию и осмотр квартиры, проверку ее на юридическую чистоту, помощь в составлении и заключении договора. Если речь идет о продаже, выручить за жилье более крупную сумму в интересах самого риэлтора, и он приложит к этому максимум усилий.
Аргументы «против» сводятся к отсутствию гарантий достижения желаемого результата, а иногда и к тому, что риэлтор, вопреки интересам клиента, начнет преследовать собственную выгоду. Например, уговаривать заказчика купить более дорогую квартиру, чтобы получить большие комиссионные.