Покупка квартиры без ипотеки - варианты, этапы, возможности

Для многих наших соотечественников приобретение собственного жилья нередко становится целью номер один на протяжении долгих лет. Соотношение средней заработной платы и цен на рынке недвижимости не располагает к частым покупкам такого рода. Копить на квартиру или искать различные способы улучшить свое финансовое состояние приходится всем, кто намеревается обзавестись крышей над головой. Например, купить квартиру в Москве без ипотеки практически невозможно. Средняя цена однокомнатного жилья составляет порядка 3-4 миллионов рублей, поэтому при среднем окладе собрать на нее получится самое малое через десять-двенадцать лет, и то при условии, что доходы как минимум останутся на одном месте. Однако даже при такой расстановке сил существуют способы, как приобрести жилье без ипотеки.

Минусы ипотечного кредитования

Иногда обойтись без ипотеки на квартиру просто невозможно, но в некоторых ситуациях, когда есть хотя бы малейший шанс не прибегать к ней, лучше купить недвижимость своими силами. Несмотря на то, что ипотека остается одним из самых востребованных и легких способов покупки жилья, ее отчасти можно назвать последней инстанцией, к которой люди прибегают, когда не осталось других вариантов.

Не следует забывать, что ипотека – это разновидность кредита, который выдается, к тому же, на условиях, выгодных исключительно банку. Отечественные финансовые организации между двумя видами такого кредитования – европейским, с низкой процентной ставкой, и американским, с высокими процентами соответственно, – к сожалению, остановили выбор именно на втором. В конечном итоге такое жилье после полного погашения долга обходится значительно дороже, чем недвижимость без ипотеки.

Суть ипотечного кредита состоит в том, что после уплаты первоначального взноса, который обычно составляет от 10% стоимости квартиры, банк предоставляет покупателю недостающую сумму под определенные проценты. Их общее число, включая тело кредита, может превышать цену квартиры в полтора-два раза. Это означает, что, если бы сумму, аналогичную ежемесячным выплатам банку, покупатель просто откладывал, даже не пытаясь ее приумножить, в итоге он мог бы купить две такие квартиры. Конечно, это было бы возможным только при условии, что на первую покупку ему хватило собственных средств.

Также следует помнить, что деньги на первоначальный взнос тоже нужно где-то взять. Обычно он представляет собой накопления, чем больше которые, тем меньше будет сумма кредита. Изредка банки, идя навстречу клиентам, предлагают ипотеку без первоначального взноса. Выгода этого варианта очень сомнительна, поскольку чем крупней будет сумма займа, тем больше процентов придется отдать. 

В качестве первоначального взноса, на который не нужно копить, нередко выступает материнский капитал. Однако в этом случае нужно проявить предельную осторожность и тщательно проанализировать свою платежеспособность. Если выплаты по ипотеке будут просрочены или вообще приостановлены, банк изымет квартиру, при этом материнский капитал никто не вернет.

Жилье без ипотеки становится собственностью покупателя сразу же после приобретения и регистрации права владения. Ипотечная же квартира до погашения долга считается собственностью банка и может быть легко изъята у хозяина-покупателя в случае длительной просрочки по платежам. После продажи такой недвижимости на торгах он может рассчитывать на возвращение некой суммы, однако, учитывая предыдущие затраты, она окажется просто мизерной.

В качестве свидетельства того, что ипотечное кредитование – очень невыгодное явление, выступает формулировка «льготная ипотека», то есть та, которая подразумевает более мягкие условия. Это не означает, что проценты по ней отсутствуют, – переплата будет, но в итоге окажется не такой шокирующей.

И главное, о чем нужно помнить в первую очередь, – это наличие постоянного дохода. Его должно хватать и на необходимые для жизни расходы, и на погашение ипотеки. Если стабильность дохода под сомнением, кредит лучше не брать вовсе и выбрать другие способы покупки квартиры без ипотеки.

Варианты покупки квартиры без ипотеки

Прежде чем рассматривать варианты приобретения квартиры без ипотеки, следует тщательно проанализировать свой бюджет и, хотя бы примерно, выделить из него сумму, без которой получится обойтись в повседневных тратах. Можно даже условно рассчитать, какими могли бы быть ежемесячные платежи при оформлении ипотеки, и условно включить их в расходы. 

Купить квартиру без ипотеки вполне возможно, следуя одному из этих способов:

Накопление

При средней зарплате, скажем, в 40 тыс. рублей и стоимости квартиры 3 млн рублей процесс накопления может занять больше десяти лет. Непременным условием для него является наличие постоянного стабильного дохода, который прогнозируемо не будет меняться в худшую сторону. Однако с другой точки зрения, в этом есть и свое преимущество – человек ничего не теряет, если его благосостояние временно ухудшится. В отличие от ипотеки, при которой он может остаться без квартиры в случае неуплаты взносов, худшее, что может случиться – время, необходимое для сбора нужной суммы, затянется еще на несколько лет.

Копить деньги для того, чтобы получить квартиру без ипотеки, можно и нужно, не только откладывая определенную сумму, но и стараясь эту сумму приумножить. Самый простой способ достичь этого – разумная экономия. Перспектива жить на протяжении десятилетия, туго затянув пояс, не каждому человеку придется по душе, но временно отказаться от излишеств под силу практически всем. 

В значительной степени может помочь принцип разумного выбора и потребления. Например, один и тот же бытовой товар в разных магазинах может очень заметно отличаться по цене. Современный свободный доступ к интернету позволяет сравнивать цены, не выходя из дома, и выбирать оптимальные варианты. Если такой подход со временем станет нормой, одних только сэкономленных средств на покупку жилья не хватит, но зато они могут стать значительным подспорьем для действительно необходимых покупок.

Несмотря на свою очевидную легкость, принцип экономии имеет и ряд недостатков. Первый из них – наличие крыши над головой. Очень хорошо, если по мере накопления будущий покупатель живет, например, с родственниками, ведь в противном случае он будет нести дополнительные расходы. Во время проживания в арендованной квартире периодически откладывать значительные суммы будет еще тяжелее, ведь немалую часть бюджета съедает арендная плата. Исключение составляют только люди, имеющие доход выше среднего.

Второй минус накоплений с целью жить без ипотеки – инфляция. Этот независящий от конкретного гражданина процесс федерального и мирового масштаба способен обесценить все накопления. Даже когда процесс инфляции двигается допустимыми нормами и не имеет резких скачков, цена выбранной квартиры по истечении условных десяти лет экономии в любом случае возрастет. Это также нужно учитывать и фиксировать для себя сумму, больше необходимой, или же постараться сохранить и увеличить накопленные средства.

Пошаговая инструкция покупки квартиры без ипотеки с помощью накоплений

Как купить квартиру, если банки не дают ипотеку, или человек сам не желает брать ее. Можно составить предварительный план для эффективного накопления необходимой суммы. Схематически он может выглядеть следующим образом:

Этап 1. Принять решение

Важно решить для себя, что приобретение недвижимости с определенного дня становится приоритетной задачей. Вместе с этим следует выяснить, какие траты можно вовсе исключить из статьи расходов. Это могут быть заграничные путешествия, дорогостоящие покупки – все то, без чего качество повседневной жизни не ухудшится.

Крайне необходимо сделать отложенные средства неприкосновенными, даже в качестве финансовой подушки безопасности. Если позволяет бюджет, для последней можно выделять дополнительные суммы.

Этап 2. Проанализировать доходы

Как уже упоминалось, не каждому под силу на долгое время ограничить себя в вещах первой необходимости, поэтому следует решить, какая именно сумма экономии будет посильной. Для многих людей неплохо работает правило десятины, когда в отдельный фонд откладывается десятая часть каждого без исключения дохода.

Разумеется, чем больше получится откладывать, тем раньше наступить возможность вернуться к обычной жизни, а параллельно с этим и купить жилье. Поэтому желательно не отступать от заранее обозначенной для себя суммы под влиянием сиюминутных решений и регулярно напоминать себе о цели накоплений.

Этап 3. Составить подробный план

Хаотичная экономия также может принести определенную пользу, но подробный проект покупки квартиры без ипотеки будет более наглядным. В нем следует расписать:

• общий доход всех членов семьи;
• ежемесячные траты на еду, одежду, бытовую химию, дорогу и оплату коммунальных услуг;
• сумму, которая ежемесячно может быть безболезненно выделена из семейного бюджета;
• ориентировочную стоимость квартиры;
• срок, на протяжении которого получится ее собрать, исходя из удержанной из бюджета суммы.

Этап 4. Защитить отложенные деньги

Последним этапом проекта должен стать выбор способа, как защитить накопления от инфляции и других рисков, в том числе от спонтанной растраты, – например, с помощью открытия депозита без возможности досрочного снятия наличных.

Инвестиции

Инвестиции – это выгодный способ улучшить свое материальное положение не только в случае покупки квартиры без кредита и ипотеки. Основное правило, на которое стоит ориентироваться при желании инвестировать накопленные средства, – это безопасность и стабильность проекта. Несмотря на риски, удачное капиталовложение – наилучший способ защитить сэкономленные средства от инфляции до того момента, когда все необходимая сумма будет собрана целиком.

В подобной ситуации наиболее удобными являются следующие варианты инвестирования:

Банковский депозит

С точки зрения надежности этот вариант самый оптимальный. Во-первых, если положить деньги на долгосрочный вклад, возможности снять их даже в непредвиденных условиях не будет. Во-вторых, каждое финансовое учреждение принимает депозитные вклады под определенный процент. Этот процент сравнительно небольшой, однако вполне способен перекрыть возможные потери от инфляции.

Главный недостаток этого способа – очень низкий уровень дохода как такового. Надежные банки не слишком охотно предлагают выгодные депозиты, обычно этим грешат молодые или находящиеся в затруднительном положении учреждения, доверять которым сэкономленные деньги довольно рискованно. Депозит способен только покрыть процент инфляции, а сама сумма скорее всего увеличится незначительно. И даже в этом случае лучше выбирать банк, процент депозита в котором превышает процент среднего возрастания цены на недвижимость.

Фондовый рынок

Немногие рядовые граждане могут похвастать знаниями в области фондового рынка, хотя такое вложение денег может принести гораздо больший доход, чем открытие депозита. Однако этот вариант сопряжен с большими опасностями – есть риск потерять все накопления, не имеющие такой защищенности, как банковский вклад.

Наиболее распространенные разновидности вложения денег на фондовом рынке – акции и облигации. Акции делают своего держателя владельцем небольшой части имущества определенной компании. С их помощью прибыль, получаемая данной компанией, частично распределяется между всеми держателями. Размер этой прибыли зависит от курса акций, который подвержен колебаниям, поэтому лучше всего покупать их у самых надежных компаний.

Фактически облигации представляют собой заем, который государство или частная компания берет у физического и юридического лица. Процент по этому займу достаточно высок, поэтому может принести весьма ощутимую прибыль. Общая сумма процентов и сроки возврата долга заранее указываются в соответствующем соглашении. Однако и в этой ситуации существуют риски – всегда есть вероятность, что компания обанкротится, а человек, купивший облигацию, не вернет свои деньги обратно.

В вопросах инвестирования на фондовом рынке лучше всего действовать сообща с хорошим финансовым аналитиком, который подскажет, насколько надежна выбранная компания.

Недвижимость

Если для сохранности и увеличения накопленных денег фондовый рынок не подходит из-за рисков, а депозит – по причине малой доходности, можно инвестировать в недвижимость. Когда собрана большая часть необходимой суммы, ее можно потратить на приобретение квартиры без ипотеки, но немного меньшей площади.

Купленная квартира в вопросе сохранения денег может сослужить двойную службу. Во-первых, если стоимость недвижимости за определенное время вырастет, появится возможность продать ее по новой рыночной цене. Во-вторых, такое жилье можно сдавать в аренду, а получаемые от этого деньги откладывать. В сочетании с собственными регулярными отложениями, такой источник пассивного дохода, даже с вычетом всех налогов и трат, поможет значительно ускорить процесс сбора недостающей суммы.

Рассрочка

Выгодно купить жилье без ипотеки можно напрямую у застройщика, если оформить на квартиру рассрочку. Такие возможности сегодня предоставляют все без исключения строительные компании, а итоговая переплата, по сравнению с кредитом, будет совсем мизерной.

Правда этот вариант приобретения подойдет далеко не каждому покупателю. Дело в том, что первоначальный взнос при рассрочке обычно составляет приблизительно 50% стоимости квартиры. Это значит, что значительная часть суммы должна быть уже собрана, при чем без участия ипотеки.

Второй недостаток – это необходимость иметь постоянный доход, желательно выше среднего. Выплаты по рассрочке в большинстве случаев разбиваются на очень небольшой период, один или два года, поэтому ежемесячные платежи по ним достаточно крупные. С другой стороны, если этот период удлиняется, по нему начинают насчитываться проценты. Они не очень большие, однако в сочетании со все еще сравнительно крупными платежами серьезно бьют по семейному бюджету.

Жилищный кооператив

Кооператив является хорошей альтернативой ипотеке, поскольку не подразумевает таких больших процентов при оплате. Жилищный кооператив – это общественная организация, основной целью которой является обеспечение своих членов новым жильем.

Суть его работы заключается в следующем. Кооператив организует строительство или покупает уже готовую новостройку, предназначенную для своих участников, которые регулярно уплачивают так называемые паевые взносы. Благодаря этим взносам для каждого члена жилищного кооператива покупается жилье. 

Распределение квартир внутри кооператива происходит в порядке очередности, что является одним из немногочисленных минусов этого вида покупки недвижимости. С другой стороны, такое членство точно гарантирует получение квартиры. При выходе из кооператива участнику в полном объеме возвращаются все денежные средства, уплаченные им в качестве паевых взносов.

Еще одно значительное преимущество такого членства – отсутствие процентной ставки. При фиксированном паевом взносе размер переплаты после полного погашения стоимости квартиры совсем небольшой и не идет ни в какое сравнение с ипотечным кредитом.

Льготные государственные программы

Кроме ипотеки, приобрести квартиру можно с помощью одной из государственных программ. Обычно они представлены разного рода субсидиями и налоговым вычетом.

Налоговый или имущественный вычет позволяет компенсировать 13% стоимости жилья или путем отмены удержания налогов на некоторое время, или возвращением уже уплаченных. Эта возможность доступна только для тех граждан, которые работают по трудовому договору и могут официально подтвердить свои доходы.

К другим вариантам государственной помощи относятся:

• Материнский капитал. При покупке жилья его можно использовать отдельно, дополнив собственными сбережениями или в качестве первоначального взноса по ипотеке. Материнский капитал представляет собой однократную выплату, предназначенную для улучшения жилищных условий. Если стоимость выбранной квартиры позволяет, с помощью этого капитала можно купить ее, не прибегая к кредиту.
• Молодая семья. По этой программе супруги или семьи с детьми могут получить государственную помощь, размер которой способен покрыть до 30-35% расходов на покупку жилплощади. Условия для получения такой субсидии разнятся, зависимо от регионов, однако одно из них остается общим для всех – возраст участников программы не должен превышать 35 лет.
• Молодые специалисты. Субсидия в этом случае предоставляется молодым специалистам и ученым, которые трудятся по профильной специальности не менее 10 лет. Условия ее получения также отличаются, однако первыми на нее могут рассчитывать те, кто работает по распределению.

Купить квартиру без ипотеки вполне реально, если поставить перед собой четкие цели. Единственное условие, которое подходит для всех без исключения способов такой покупки, – это тщательное планирование и очень внимательный подход к вопросу. Если скрупулезно проанализировать свои доходы и расходы, узнать о надежных способах инвестирования, подыскать подходящие льготные программы, грамотно организовать экономию, может оказаться, что ипотека и вовсе не нужна.