Что такое ДДУ при покупке квартиры?

Во время приобретения недвижимости в строящемся доме – в отличие от процедуры покупки вторичного жилья и независимо от степени готовности объекта – используется договор о участии в долевом строительстве. Он значительно отличается от привычного соглашения купли-продажи, имеет свои характерные черты и обоюдно защищает права покупателя и застройщика.

Что такое договор участия в долевом строительстве?

Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости представляет собой вид соглашения, при котором покупатель передает застройщику заранее оговоренную денежную сумму, а тот взамен обязуется предоставить дольщику конкретную квартиру после ввода здания в эксплуатацию. Фактически такой покупатель или инвестор на данном этапе приобретает долю возводимого объекта и своими средствами помогает дальнейшему продвижению строительства.

Строительная компания, в свою очередь, обязуется использовать полученные деньги только для работ по данному объекту. Договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в Росреестре, что гарантирует исполнение обязательств сторонами. Самое главное преимущество государственной регистрации подобного соглашения – невозможность повторной продажи одной и той же жилплощади нескольким покупателям. Если для получения свидетельства о праве собственности в Росреестр будут представлены документы с уже имеющимся в базе данных адресом и указанием квартиры, такой ДДУ зарегистрирован не будет – следовательно, повторный покупатель не станет законным собственником жилья.

Важно! До 2019 года договор на участие в долевом строительстве не всегда защищал интересы покупателей. Следствием этого стали многочисленные случаи обмана дольщиков недобросовестными застройщиками. Сегодня такой вид соглашений регулируется ФЗ-214, а деньги покупателей защищены эскроу-счетами.

Особенности ДДУ с эскроу-счетами

Фактически появление эскроу-счетов свело на нет сам принцип долевого участия инвесторов в возведении многоквартирных домов, хотя они по-прежнему продолжают называться дольщиками, а соглашение – договором долевого участия. Согласно действующим на сегодняшний день правилам, переданные застройщику деньги уже не направляются непосредственно на строительство – для дальнейшего возведения объектов компания должна использовать собственные или кредитные средства.

К эскроу-счету имеет доступ только покупатель и исключительно в том случае, если ДДУ будет досрочно расторгнут. По сути, такой счет замораживает деньги дольщика до полной готовности объекта и согласования акта приема-передачи. Только тогда средства будут перечислены на счет строительной компании.

Если вследствие каких-либо факторов строительство остановится или не будет завершено в допустимые сроки, инвестор сможет вернуть свои накопления в полном объеме. Таким образом, деньги остаются защищенными на протяжении всего времени возведения дома и полностью исключают возможность мошеннических действий со стороны застройщика.

Единственный минус договора долевого строительства с применением эскроу-счетов – это влияние инфляции. Тенденция повышения стоимости недвижимости сохраняется практически всегда, тогда как размер средств на эскроу-счете со временем не увеличивается. Если по ряду причин покупатель будет вынужден отказаться от данного варианта покупки и забрать свои деньги, их может не хватить на покупку другого жилья аналогичной категории и технических характеристик.

Правила оформления договора долевого участия

Как правило, каждая строительная компания имеет собственный типовой проект договора долевого участия, в который при желании можно вносить обоюдно утвержденные правки и уточняющие пункты. ДДУ составляется в трех экземплярах: для покупателя, застройщика и отдельный для хранения в Росреестре.

Обратите внимание! Ставить подпись на договоре долевого участия имеет право только генеральный директор строительной фирмы или представляющее его лицо по нотариально заверенной доверенности. Если в подписании соглашения участвует некий представитель застройщика, а доверенность отсутствует, от такого договора лучше отказаться.

В списке ДДУ обязательно должны быть прописаны следующие характеристики приобретаемой недвижимости:

• стоимость квартиры;
• ее ориентировочный номер;
• адрес строящегося объекта;
• кадастровый номер отдельного участка земли, на котором ведутся строительные работы;
• размещение квартиры на этаже, ее площадь;
• высота потолков, наличие или отсутствие лоджий или балконов;
• тип отделки и ее технические особенности;
• срок гарантии – как на саму квартиру, так и на отделку;
• срок ввода здания в эксплуатацию.

Последние пункты особенно важны для соблюдения интересов покупателя, поскольку, если относительно их со стороны застройщика будут нарушения, он может рассчитывать на получение денежной компенсации. Обычно компенсация предусмотрена в случае продления работ на короткий промежуток времени. Если же сдача объекта затягивается на несколько месяцев, покупатель имеет право в одностороннем порядке аннулировать договор долевого участия и получить свои деньги назад.

Особое внимание при подписании ДДУ следует обращать и на законность деятельности застройщика. Перед принятием окончательного решения покупать квартиру у конкретной строительной компании нужно обязательно проверить наличие:

• проектной декларации – как правило, она должна размещаться в свободном доступе на сайте компании;
• документов на строительство – в их числе должно быть разрешение от администрации района, а также право пользоваться отведенным под застройку земельным участком;
• аккредитации во многих крупных танках – ее наличие является свидетельством финансовой стабильности компании, а также того, что вся документация на возведение многоквартирного дома у нее в порядке.

Стоит помнить! Именно эти важные документы регулируют, с какого момента застройщик вправе заключать ДДУ – исключительно после получения официального разрешения на строительство, публикации проектной декларации и официальной регистрации права пользоваться конкретным участком земли.

Регистрация ДДУ в Росреестре

Окончательную законную силу договор долевого участия обретает только после государственной регистрации. Кроме этого, она гарантирует в будущем получение покупателем обозначенной в соглашении квартиры, а также удовлетворение всех требований в случае возникновения спорных ситуаций.

В большинстве случаев регистрацией договоров в Росреестре занимается непосредственно застройщик. Для этого от дольщика потребуется только нотариально заверенная доверенность на такую процедуру. Однако сделать это можно и самостоятельно, посетив Росреестр и предоставив, кроме договора, ряд таких необходимых документов, как:

• паспорт дольщика;
• сведения о строительной компании;
• проектная декларация;
• подробный технический план жилого здания;
• разрешение на проведение строительных работ;
• заключение о соответствии проектной декларации нормам ФЗ-214;
• квитанция об уплате госпошлины.

Разрешение на строительство можно взять у застройщика. Если этого не сделать, Росреестр самостоятельно запросит у него данную информацию и проверит, соответствует ли она действительности. Получив все необходимые бумаги, Росреестр обязательно удостоверится, не проходила ли квартира регистрацию ранее. Если сведения о ней поступили в государственную организацию впервые, а все остальные данные о сделке соответствуют нормативным требования, ДДУ будет зарегистрирован.

Свидетельство о праве собственности можно будет получить только тогда, когда будет официально сдан в эксплуатацию дом, согласован акт приема-передачи и урегулированы возможные разногласия.

Преимущества и недостатки ДДУ

Существенные условия договора долевого участия, которые действительны на сегодняшний день, в значительной степени оберегают интересы покупателей и их финансовые вложения. Однако эскроу-счета – это не единственный плюс покупки недвижимости на первичном рынке. Приобретение жилья по ДДУ имеет ряд неоспоримых преимуществ:

• Невысокая цена. По сравнению со вторичной недвижимостью квартиры в возводимом доме стоят заметно меньше, особенно на начальных этапах работ. Таким образом, приобретая недвижимость на стадии котлована, можно совершить удачную инвестицию, так как по мере продвижения строительства цена одной и той же квартиры растет. Продав такое жилье после ввода объекта в эксплуатацию, вполне реально получить неплохую прибыль.
• Безопасность. Во-первых, деньги дольщиков защищены специальными счетами, которые определенным образом замораживают их до завершения строительства и перехода квартир к покупателям. Это дает возможность избежать рисков утраты средств в случае объявления застройщика банкротом или остановки строительства. Во-вторых, государственная регистрация ДДУ гарантирует соблюдение прав сторон, а также исключает факт повторных продаж.
• Компенсация. Если сроки сдачи объекта, указанные в договоре, были нарушены, или площадь квартиры в результате не соответствует заявленной в технической документации, покупатель имеет право на получение компенсации от застройщика. В случае, когда жилье оказывается меньше обозначенного, строительная компания обязана вернуть дольщику деньги за недостающие квадратные метры. Если же она выявится больше, за превышение площади придется доплатить уже покупателю.
• Технический контроль. Объект долевого участия вводится в эксплуатацию только после заключения специальной комиссии. Это гарантирует законность объекта, а также его безопасность и пригодность для проживания.

В это же время квартиры в новостройках характеризуются и некоторыми недостатками, в число которых входят:

• Время ожидания. Выгода при покупке квартиры на первичном рынке прямо пропорциональна времени ожидания ее готовности. Иными словами, чем раньше будет куплено жилье, например, на стадии котлована, тем дешевле оно обойдется, и тем дольше придется ждать до момента заселения.
• Затягивание строительства. Согласно закону, застройщик имеет право увеличивать время строительных работ, заблаговременно уведомляя об этом дольщиков. Количество подобных переносов нигде не регламентируется, поэтому строительная компания может законно сдвигать сроки неограниченное количество раз. Таким образом, сдача объекта может затянуться на несколько лет свыше обещанных.
• Инфляция. Этот недостаток проявляется в тех случаях, когда по каким-либо причинам, например, из-за неоднократного сдвига даты сдачи дома покупатель вынужден расторгнуть ДДУ и забрать свои деньги с эскроу-счета. Если от момента покупки прошло достаточно много времени, существует большой риск обесценивания этих средств, особенно при резком возрастании цен на недвижимость.
• Изменения в проектной декларации. Законом допускается внесение изменений в основной документ по конкретному объекту в процессе проведения работ. Основное условие – они не должны влиять на его безопасность и пригодность для постоянного проживания. После таких правок может заметно измениться площадь и планировка приобретенной квартиры, но получить за это компенсацию будет нельзя. Единственный выход для дольщика, если его не устраивают изменения, – расторгнуть договор и найти новый вариант покупки.

Основные риски заключения договора долевого участия

Купить квартиру в долевом строительстве – выгодное и удобное решение для тех людей, которые не нуждаются в жилплощади прямо сейчас, а готовы подождать некоторое время до заселения в новую квартиру. Однако и в этом случае для инвесторов существуют свои риски. Практически все из них исходят из одного существенного нюанса – неготовности жилья как такового.

До вступления в силу ФЗ-214 основным риском для дольщиков было банкротство застройщика или мошеннические действия с его стороны. Сейчас, благодаря защищенным счетам, покупатель рискует потерять только время. Кроме этого, если с момента внесения платы пройдет довольно долгий срок, есть опасность обесценивания внесенной суммы, которой будет уже недостаточно для покупки аналогичной недвижимости даже на этапе котлована.

Второй распространенный риск для дольщиков, который и сегодня встречается нередко, – срыв сроков сдачи объекта, которые должны быть прописаны в ДДУ. Если застройщик систематически переносит время сдачи, уведомляя покупателей, или же нарушает сроки без предварительных сообщений, дольщик имеет право обратиться в суд за взысканием со строительной компании компенсации. 

Вероятность, что иск будет удовлетворен, выше, если его составят сразу несколько дольщиков, купивших квартиры в данном доме.

Третий подводный камень первичного жилья – несовпадение готовой квартиры, оговоренной в соглашении. Если незначительные колебания в площади жилья могут быть оплачены одной из сторон, то большая разница уже является основанием для расторжения договора. 

Больше сложностей возникает при выявлении несоответствий, недоработок и брака, появившихся по вине застройщика или подрядчика. Покупатель имеет право не принимать в таком случае квартиру и требовать от строительной компании их устранения.

Важно! С 25 марта 2022 года на покупателей первичного жилья не распространяются некоторые положения закона о защите прав потребителей. По новым правилам, дольщики могут обращаться в суд не ранее, чем застройщик проведет работы по устранению недостатков или не откажется от их проведения.

Еще одним нововведением является определение существенности и несущественности выявленных недостатков. При этом определить их может только эксперт, данные о котором находятся в специальном реестре. Если раньше дольщик имел право привлечь такого эксперта самостоятельно, то теперь эта задача возлагается на застройщика.

Кроме этого, недоработки, которые будут признаны несущественными, не являются препятствием для подписания акта приема-передачи. Строительная компания имеет право сделать это в одностороннем порядке, а уже впоследствии устранить причину возникновения спорной ситуации. В свою очередь, дольщик уже не может исправить недостатки квартиры своими силами и стребовать с продавца денежную компенсацию – все работы такого рода выполняются только специалистами компании-застройщика.