Что такое ипотека и как она работает простыми словами

Покупка жилья – самая крупная сделка, которую большинство людей совершает в жизни. Если накопленной суммы для покупки недостаточно, то деньги берут взаймы. Ипотека – это значит, что займ взят у финансовой организации под залог.

Особенности ипотечного кредитования 

Большинство россиян легко ответит на вопрос, «что такое ипотечный кредит». Если говорить простыми словами, то это обеспеченный кредит на жилье. Правила его выдачи требуют, чтобы заемщик оставил некий актив в качестве залога. Он отойдет кредитору в том случае, если должник не выполнит взятые на себя обязательства и не может отдать деньги за использование заемных средств. 

Залогом выступает квартира, которую покупают в ипотеку. Зная, что такое ипотека можно предположить, что залогом может выступить любая недвижимость, а также автомобиль, драгоценности, предметы искусства. 

Например, семья из 3 человек проживает в однокомнатной квартире. У них есть определенная сумма, чтобы заплатить стартовый взнос, и они планируют взять квартиру большего размера в кредит. Залогом может стать та квартира, в которой они живут или та, которую планируют купить. 

Нельзя сказать однозначно, какую из квартир выгодно делать залогом. Суть ипотеки в том, что меньшая стоимость залоговой квартиры означает меньший размер займа. Но если покупатель уже собрал большую часть стоимости новой квартиры, то ему не обязательно нужен большой кредит. Все зависит от конкретной ситуации.

В чем разница между терминами «ипотека» и «кредит» 

Ипотека противоположна по значению необеспеченному потребительскому кредиту. Если взять в кредит телевизор и не погасить его, то банк подаст на заемщика в суд. Но банкиры не могут отобрать физическое имущество, как в случае с ипотечным кредитом. 

Как работает ипотека 

Потребность в ипотечном кредитовании возникает, если часть наличных денег для покупки жилья есть, но их недостаточно для выплаты 100% стоимости. Добавить недостающие можно, если:

• одолжить сумму у знакомых / родственников;
• добавить средства материнского капитала;
• взять кредит или ипотеку. 

Тогда ипотека представляет собой способ дополнить сумму, не обременяя окружающих финансовыми проблемами. 

Банковские предложения различаются:

• суммой;
• процентной ставкой;
• сроками кредитования. 

Сначала внимание обращают на процентную ставку. Это сумма, которую заемщик заплатит за использование денег. Базовые предложения публикуются на сайте банка. Средневзвешенная процентная ставка в России составила 7,0-7,5% в 2021 году. В январе 2020 она составляла 9,37%. 

Индивидуальная ставка может быть выше или ниже. Снижение происходит, если у заемщика отличная кредитная история и дорогая залоговая недвижимость. Люди с плохой кредитной историей могут рассчитывать только на высокие ставки из-за риска невозврата средств.

На случай просрочки платежа в ипотечном договоре предусмотрены штрафные санкции. Прежде, чем начислить штраф, кредитор пришлет письменное уведомление о просрочке, где укажет срок погашения. Если распоряжение не выполнено, то банк начислит проценты. Если и это сообщение проигнорировано, то банк начинает процедуру обращения взыскания в результате которой клиент может потерять залог. Его стоимость погасит обязательства перед банком. 

Виды ипотеки

Понятие ипотечного кредитования включает 2 вида ипотечных кредитов:

• обычные;
• кредиты, обеспеченные государством.

Решение о создании такого продукта как ипотека, может принять банк или компания-застройщик. На нее не распространяются государственные гарантии, а взаимоотношения между банком и гражданином регулируются в рамках гражданско-правового договора. Сумма первоначального взноса – 3-10% от стоимости квартиры.

Ипотека с государственной поддержкой вводится государственной программой. Например, льготная семейная ипотека, Дальневосточная ипотека, военная ипотека и другие. Человек может участвовать в ней, если соответствует условиям программы. Военная ипотека распространяется на семьи военнослужащих, семейная – на семьи, в которых один и больше детей. После того, как выбрана доступная форма ипотеки, понадобится принять еще одно решение: оформить ипотеку с фиксированной ставкой или с регулируемой. 

Фиксированная процентная ставка остается одной и той же на весь срок кредита. Вначале рассчитывается сумма, которую нужно вернуть и сумма, которую клиент платит за использование кредитных средств. Все вместе делится на равное количество платежей и от начала до конца срока кредитования заемщик вносит одинаковые суммы. Большая часть российских ипотечных договоров использует эту схему. 

Ее преимущества: 

• известно, сколько и когда нужно заплатить;
• на сумму договора не влияют изменение процентных ставок Центробанка и другие факторы.

Есть и минус: при переходе на другой тарифный план или досрочном погашении жилищного ипотечного кредита, придется платить дополнительную комиссию.

Ипотечное кредитование с переменной процентной ставкой означает, что вначале размер платежей больше, а затем он становится меньше. Вначале заемщик платит проценты за использование кредита и часть самого кредита, а в конце остается внести только заемные средства, поэтому сумма уменьшается. 

Считается, что ипотека с фиксированной ставкой – выгоднее в исторически обозримом будущем. Она оформляется по ставке ниже среднего и сохраняется в этом формате 5, 10, 15 лет, что может быть верно в экономически стабильных странах. Но в России 5-7 лет назад средневзвешенная процентная ставка составляла 10%, а в 2021 году – 7,5%. Поэтому в каждой ситуации будет правильно выбрать ипотеку с лучшими условиями кредитования и возможностью их изменить.

Кто может получить ипотеку 

В соответствии с законодательством, ипотека выдается резидентам России, т.е. людям, которые платят налоги в стране: граждане РФ и иностранцы с двойным гражданством. Заявитель должен быть:

• совершеннолетним;
• иметь стабильный официальный доход;
• иметь положительный кредитный рейтинг.

С каждым годом требования к заемщикам уменьшаются. Поэтому можно утверждать, что любой взрослый россиянин имеет право обратиться в банк за кредитом. Но одобрение заявки будет зависеть от запрашиваемой суммы, размеров доходов и расходов заявителя.

Как выбрать лучший вид ипотечного кредита 

Выбор лучшего варианта может казаться сложным. Поэтому его разбивают на несколько шагов:

1. 1

   Ипотека обычная или с поддержкой государства. Сравните условия государственных программ. Если подходите под условия программы, то переходите к выяснению предложений банков, ее обслуживающих. Предложения банков будут отличаться суммой кредитования и условиями, которые выдвигают к заемщику. После того, как выбран тип ипотеки, переходят к выбору ставки.
2. 2

   Ставка фиксированная или регулируемая. На сайтах банков имеются кредитные калькуляторы. Они помогают рассчитать сумму к оплате и размер кредита. Сравните результат расчетов у выбранных банков, чтобы выбрать более подходящее предложение. 
3. 3

   Срок ипотечного кредитования. Проанализируйте свои цели. Убедитесь в том, что условия досрочного погашения приемлемы и полностью понятны.
4. 4

   Форс-мажор. Прочтите особые условия и уточните у менеджера банка все непонятные моменты.

При расчете максимальной суммы ипотеки учитывают, что банки интересуются не тем, сколько денег не хватает заемщику, а его платежеспособностью. Нормально, если среднемесячный платеж не превысит 25%. Это значит, что у семьи остается достаточно денег для оплаты ежедневных потребностей, в том числе питания, оплаты коммунальных платежей и останется возможность погашать кредит.

На какую сумму рассчитывать

Банк устанавливает диапазон ипотечного кредитования. Есть максимальный размер кредита. Но дают обычно 70-80% от этой суммы. Если квартира стоит дороже, то недостающую сумму заемщик оплачивает из собственных денег.

Как оформить ипотеку

Процедура состоит из 3 этапов. Вначале будущий квартировладелец изучает свои возможности и то, на какую сумму может рассчитывать. Затем изучает рынок, чтобы понять, что можно купить с учетом возможностей. 

На следующем этапе гражданин обращается в банк с заявкой. Предоставляет требуемые документы и ожидает решение. При положительном предварительном ответе, он отправляется договариваться с продавцом квартиры. 

Если договоренность между покупателем и продавцом достигнута, то стороны приходят в банк для заключения ипотечного соглашения. Затем банк перечисляет продавцу деньги. Заемщик оформляет право собственности на квартиру и приступает к постепенному погашению кредита.

Документы для оформления ипотеки

У каждого банка – свой перечень документов. Базовыми в нем будут

• паспорт как идентификатор личности заявителя;
• СНИЛС;
• документы, подтверждающие доход;
• документы, подтверждающие место работы. 

Еще часть документов касается объекта, который покупают. Это документы, подтверждающие личность и право собственности продавца. Если владельцев несколько, например, семья, то документ, подтверждающий отсутствие возражений у остальных собственников по факту продажи.

Как выгоднее брать ипотеку

Считается, что ипотеку выгодно брать на срок 4-5 лет. При большем сроке есть нюансы. Если недвижимость планируется к продаже, то с каждым годом квартира будет дешеветь, а реальный размер платежей расти. Поэтому чем дольше выплачивается кредит, тем он менее выгоден для того, кто его оформил.