Что такое переуступка квартиры в новостройке

Купить квартиру в новостройке можно одним из двух способов: заключить соглашение на этапе строительства или приобрести ее в готовом доме, уже сданном в эксплуатацию. Редко, но случается, что у человека, заключившего договор долевого участия (ДДУ), изменились обстоятельства, и ему больше не нужна жилплощадь в строящемся доме. В таком случае ее продажа оформляется при помощи договора переуступки прав. Рассмотрим подробнее, что это такое.

Переуступка: что это

Используемый для обозначения процесса глагол точно отображает ситуацию. Физически квартиры на этапе строительства еще нет. Она только строится. Соответственно, продать то, чего еще нет, невозможно, но после того, как покупатель внес оплату за товар, в том числе за объект недвижимости, у него появляются права. Значит, владелец пока еще не построенной жилплощади уступает собственные права и обязательства другому физическому или юридическому лицу.

В более широком смысле слова договор уступки права требования подразумевает, что изначально соглашение заключали две стороны, но в связи с изменившимися обстоятельствами одна сторона соглашается передать свои права и обязанности по сделке третьей стороне, ранее не имевшей отношения к сделке. Соглашения, заключаемые между ними, могут иметь разные названия, в том числе договор цессии. Одно лицо (цедент) передает другому лицу (цессионарию) право собственности или контроль над некоторым активом или другим имуществом. 

Нормативная база для недвижимости

Уступку прав в недвижимости в России регламентирует Федеральный Закон №214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года. Статья 11 данного документа называется «Уступка прав требований к договору». В ней всего 5 пунктов, определяющих главные положения переуступки квартиры. Более детально порядок действий будут определять положения отраслевых министерств и других официальных структур, которые имеют отношение к градостроительству.

К физическим лицам относится только 2 пункта из 5 ст. 11:

1. 1

   Уступить права участник долевого строительства может после того, как выплатил застройщику полную стоимость квартиры или же с одновременным переводом суммы долга на того, кто является покупателем его квартиры по переуступке.
2. 2

   По времени уступка допускается с момента, когда гражданин заключил ДДУ и до того момента, пока застройщик и участник ДДУ не подпишут акт передачи жилища, т.е. до момента ввода новостройки в эксплуатацию. После этого квартира (уже существующая) продается по обычному договору купли-продажи.

Функции договора уступки

Функции или цели, которые будут достигнуты при помощи заключения такого соглашения, зависят от предмета сделки. Чаще всего выделяют следующие ключевые функции:

1. 1

   Содействие четкой передаче прав и обязанностей. Договор определяет объем и характер обязанностей сторон и обеспечивает (гарантирует) плавный переход прав от одной стороны к другой. Это особенно важно, если для покупки квартиры по переуступке собственник оформлял ипотеку.
2. 2

   Обеспечение защиты интересов сторон. Договор создает правовую основу, которая защищает права цессионария, одновременно освобождая цедента от ответственности и обязательств, связанных с переданным активом. Защита гарантирует, что ни одна из сторон не столкнется с негативными последствиями во время или после уступки прав.
3. 3

   Соблюдение норм закона. Договор становится надежным юридическим инструментом, который создает основу, от которой будут отталкиваться стороны в случае спора. Но для этого он должен соответствовать всем принятым юридическим нормам.

Договор уступки в недвижимости: обязательные условия

Чтобы документ считался действительным, должны соблюдаться четыре условия:

1. 1

   Первоначальный документ (ДДУ) должен предусматривать возможность уступки.
2. 2

   Цедент должен согласиться передать свои права и обязанности по ДДУ цессионарию.
3. 3

   Правопреемник должен согласиться их принять.
4. 4

   Вторая сторона первоначального договора должна дать согласие на передачу прав и обязанностей цессионарию.

Другими словами, участник долевого строительства, который продает свою строящуюся квартиру по переуступке, должен передать права и обязанности по договору ДДУ так, как они записаны в первоначальном документе, третьей стороне (покупателю). Тот, в свою очередь, соглашается принять на себя эти права и обязанности и обязуется их выполнить. О том, что планируется продажа квартиры, участник ДДУ должен уведомить застройщика. Согласие фиксируется в письменной форме, т.е. становится пунктом соглашения. 

В более сложных ситуациях передается только часть прав или обязанностей. Тогда в договор переуступки нужно вписывать измененные условия, описывающие фактическую ситуацию.

К каким объектам можно применить договор переуступки

Переуступка прав и обязанностей при продаже (дома, квартиры, пая в жилищно-строительном кооперативе) может происходить в отношении любого объекта недвижимости. Речь может идти о любом объекте, который находится на этапе строительства. Есть заказчик, заказавший строящийся объект, и исполнитель, а также третья сторона, которая согласилась купить у него этот объект.

Заполнение договора переуступки прав по ДДУ

Шаблон договора уступки не относится к сложным документам. Поэтому при продаже квартиры по переуступке в строящейся новостройке люди часто пользуются шаблоном, скачанным из интернета. В таком случае учитывайте, что это соглашение должно содержать следующую информацию:

1. 1

   Четко идентифицировать действующий ДДУ между застройщиком и его клиентом, в том числе такие детали, как дата подписания, точные имена / названия сторон участников, а также перечень прав сторон, опирающийся на предыдущее соглашение.
2. 2

   Вписать дату или две. Первая относится к моменту вступления в силу договора уступки, а вторая к моменту принятия на себя обязательств новым участником сделки. Они могут совпадать, но встречаются исключения.
3. 3

   Идентифицировать цедента (сторону, осуществляющую уступку). Обязательное приложение к договору – заявление цедента о желании уступить свои права по первоначальному договору ДДУ.
4. 4

   Идентифицировать третье лицо – цессионария, т.е. того, кто принимает обязанности и права. Его заявление о согласии на заключение соглашения о переуступке и передаче права собственности при покупке квартиры тоже нужно приложить.
5. 5

   Вписать дополнительный раздел, в котором говорится о том, что действие первоначального контракта продляется, т.е. все условия, права и обязанности исходного оговора ДДУ остаются прежними за исключением изменившегося состава сторон-участников.

В тексте договора об уступке права собственности на квартиру также могут содержаться другие пункты. Например, положения о возмещении убытков, если их не было в предыдущем соглашении или стороны внесли изменения.

Обратите внимание, что шаблон может помочь в стандартной ситуации, когда все права и обязанности по первому договору передаются без изменений третьей стороне. Однако в более сложных ситуациях, когда вносятся правки в предыдущий текст (т.е. его нужно изменить), рекомендуется составлять новый текст соглашения с юристом. Так вы учтете все законодательные нюансы, например, регулируемые Гражданским кодексом, отсылок на которые не найдется в Федеральном законе №214 от 30 декабря 2004 года.

Подводные камни оформления договора для сторон

Если текст готов, сторонам остается:

1. 1

   Внимательно прочитать текст первоначального соглашения, а также договора о переуступке по ДДУ.
2. 2

   Убедиться в том, что каждая сторона осознает, на что соглашается, и понимает важные положения договора уступки, отраженные в тексте. Если вы не уверены – просите разъяснить, а еще лучше, оформляйте сложные юридические документы вместе с юристом.

В дальнейшем сохраняйте копии всех сопутствующих документов, включая договор о переуступке, заявления, подтверждающие согласие сторон, и т.д. Они помогут вам, если возникнет судебный спор, связанный с этим соглашением.

До тех пор, пока соглашение не подписано всеми сторонами, чьи интересы затрагивает договор, цедент по-прежнему будет нести все обязанности, указанные в предыдущем контракте. Например, для квартиры, купленной в ипотеку, недостаточно подписей трех сторон (застройщика, цедента и цессионария). Подпись представителя банка тоже обязательна. Если цедент вы, продолжайте выполнять обязательства по первоначальному контракту до тех пор, пока переуступка по ДДУ не будет надлежащим образом оформлена.

Плюсы и минусы переуступки прав на недвижимость

Главным преимуществом переуступки считается тот факт, что вы можете «перепродать» недвижимость. Под этим часто подразумевается, что сначала инвестор вкладывается на этапе, когда дом строится, а потом перепродает (переуступает) квартиры в новостройке с небольшой наценкой. 

Что-то он успевает продать, пока строительство не завершено, и тогда речь идет о переуступке прав, а что-то будет продаваться уже после того, как дом сдан в эксплуатацию. На этом этапе тоже есть несколько способов заработка. Например, создание квартир с дизайнерским ремонтом. Многие люди увлеченно смотрят передачи о ремонте, где «ремонтируют убитые хрущевки», «создают квартиру под ключ», ориентируясь на индивидуальные пожелания заказчика. Конечный результат будет продан с существенной прибылью для авторов и владельцев проекта. Разница в цене достигает 20%, а это весомый аргумент для того, кто может вложиться на первоначальном этапе. 

Минусом становится проблема поиска покупателя. Если вы не собирались перепродавать, но возникли непредвиденные обстоятельства, то искать покупателя можно долго. Приходится обращаться к риелторам и вместо обещанных 20% прибыли, терять деньги. 

Законно ли переуступать договор ДДУ

Да, это вполне законно. Однако бывают ситуации, когда сделку признают незаконной. Для этого должно:

• отсутствовать согласие на ее проведение от любой из сторон;
• наличие в первоначальном договоре пункта, в котором говорится, что он не подлежит уступке. Изменить его можно на «подлежит уступке», но для этого нужно согласие всех трех сторон сделки.
• наличие ограничений; например, квартира по переуступке, купленная в ипотеку. Тогда к трем сторонам сделки прибавляется еще и четвертая – банк. Скорее всего банк не даст согласия на подобную сделку и предложит продавцу (участнику ДДУ) погасить кредит досрочно и закрыть ипотеку, после чего он сможет спокойно оформлять договор переуступки прав.

Можно ли переуступить часть договора цессии

Да, участник долевого строительства, заключивший первоначальный контракт, может передать часть обязательств. Например, ДДУ заключили родители в интересах своего совершеннолетнего ребенка, устроившегося на первую работу.  В какой-то момент парень (или девушка) решает, что сам будет вносить оплату и не нуждается в помощи родственников. Вместе стороны могут прийти к выводу, что оставшуюся часть обязательств он берет на себя, и составить соглашение о переуступке. Это очевидная ситуация, но бывают и другие. 

Для переуступки части любого договора действует ограничение. Нельзя передать часть, если третьей стороне передаются только выгоды, а все остальное остается у сторон, которые заключали первоначальное соглашение. Т.е. нельзя заключить переуступку по ДДУ, если вы оплатили полную стоимость квартиры, а затем передали ее третьим лицам (родственникам или нет). Для этой ситуации требуется составить договор о дарении или передать имущество по завещанию.

Есть ли плата по договору переуступки в недвижимости

Большинство контрактов заключают ради получения прибыли. Переуступка прав не исключение, особенно для тех, кто занимается оптовой перепродажей недвижимости. По сути, плата по данному соглашению – это денежная компенсация, которую цедент или первоначальная сторона договора получает за то, что передает актив третьей стороне, т.е. цессионарию. В договоре эта плата может называться комиссией и выражаться в твердом денежном эквиваленте или в виде процентов.

Нужно ли нотариально заверять договор переуступки

Нет, такого требования в законе нет, и нотариус не нужен. Но сам документ должен регистрироваться в Росреестре. Это правило распространяется на все соглашения, в результате которых меняется право собственности на недвижимость. 

Какие документы нужны для регистрации

Весь пакет документов, собранных для подписания договора о переуступке прав собственности на квартиру, понадобится вместе с оригиналами договоров. 

В список входят:

• заявление цедента о желании уступить права и обязанности;
• заявление цессионария о согласии их принять;
• согласие застройщика;
• согласие банка, если до переуступки квартира покупалась цедентом в ипотеку;
• квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию нового договора;
• документы, подтверждающие личности сторон (цедента и цессионария);
• оригинал договора ДДУ;
• договор уступки прав.

Росреестр рассматривает поданные документы в течение 10 дней, после чего возвращает документы и выдает уведомление о внесении изменений в реестр.