Что такое рынок недвижимости в России

Недвижимость – это собственность, состоящая из земли и зданий, построенных на ней, а также других ресурсов, которые невозможно переместить. Рынок недвижимости – это отрасль экономики, охватывающая операции по сделкам купли-продажи, аренды зданий и сооружений. 

Понятие рынка недвижимости

Недвижимость в понимании большинства людей – это квартира в многоквартирном доме или отдельностоящий дом для проживания отдельной семьи. Поэтому определение рынка недвижимости включает категории жилой и нежилой недвижимости. 

Основные категории жилой недвижимости:

квартира;

• многоквартирный дом;
• таунхаус;
• кооперативный дом;
• отдельностоящий частный дом;
• коттедж;
• вилла.

Размеры квартиры и площадь описываются в метрах и квадратных метрах. Определяют:

• жилую и нежилую площадь;
• отапливаемую и неотапливаемую.

Нежилая недвижимость или коммерческая – это здания, принадлежащие юридическим лицам. К ним относятся магазины, заводы, здания банков, объекты городской инфраструктуры – памятники, детские площадки, газетные киоски и т.д. 

К основным понятиям рынка недвижимости также относятся категории продавца и покупателя, арендатора и владельца. Отношения между ними регулируются гражданско-правовыми договорами.

Особенности российского рынка жилой недвижимости

В России активный рынок недвижимости начал формироваться в 90-х. Толчком к нему послужил закон «О собственности в СССР». В нем появился термин «частная собственность». В СССР квартиры принадлежали государству. Человек получал недвижимость, жил в ней, мог обменять на квартиру в другом городе, но не мог продать с выгодой, так как по закону квартира оставалась в государственной собственности. Приватизация 90-х создала рынок недвижимости как рынок купли-продажи квартир. 

Процесс приватизации был передачей государственной собственности в частные руки на безвозмездной основе. Соответствующий закон приняли в июле 1991 года — №1541-1. До сегодняшнего дня правом приватизировать свою жилплощадь в России воспользовались не все. Около 30% выданных в СССР квартир остались неприватизированными.

Таким образом, рынок недвижимости стал одним из результатов процесса приватизации. У человека, завершившего процесс приватизации, появилось право распоряжаться собственностью – продавать, обменивать, дарить, завещать, сдавать в аренду или распоряжаться другим способом. Назначение рынка недвижимости – помочь человеку осуществить его законные права. 

Основные черты рынка недвижимости

У объекта недвижимости есть три основные характеристики:

1. 1

   Его нельзя сдвинуть.
2. 2

   Расположение влияет на его рыночную стоимость. Цена может колебаться, в зависимости от того, что происходит на рынке: растет спрос при низком предложении или, наоборот, предложение значительно превышает спрос. На цену также влияет климат, экология в районе, удаленность объектов городской инфраструктуры и даже шумные соседи.
3. 3

   К объекту прилагаются документы, подтверждающие право собственности владельца. На недвижимость распространяются право владения, пользования и распоряжения, контроля.

Субъекты рынка недвижимости: какие проблемы они называют

Составляющие рынка недвижимости вращаются вокруг взаимодействия двух субъектов – продавца и покупателя. Отношения между ними регулируются договором купли-продажи. 

Объекты – это квартира и ее стоимость. Когда покупатель думает о цене, то ему кажется, что продавец взял среднепотолочное число. Поэтому свою задачу он видит в том, как сбить цену. Люди легко соглашаются только со стоимостью у застройщиков, понимая, что эта цена состоит из:

• себестоимости материалов, затраченных при строительстве;
• затрат на зарплату рабочим;
• перечисления налогов в бюджет;
• прибыли, которую планирует получить компания.

Покупатель может не соглашаться со стоимостью, но в теории понимает, что это не повлияет на рынок недвижимости и на застройщика. 

Продавцу на вторичном рынке сложнее. Он помнит, во сколько обошелся ремонт, и пытается вернуть хотя бы часть денег, но вынужден спорить с потенциальным покупателем. Что делать каждой из сторон и как формируются цены, стоит рассмотреть подробнее. 

Что важно знать продавцу и покупателю

Потенциальному продавцу рекомендуется в понятие рынка жилой недвижимости включить пункт «анализ цен на аналогичную недвижимость в районе». Можно определить среднюю цену по объявлениям о продаже или провести анализ справедливой стоимости. Так вы узнаете за сколько в реальности можно продать квартиру. Если ремонт обойдется вам в 25% от этой стоимости и выше, то риелторы рекомендуют отказаться от него. Квартиру, стоящую в 1,5-2 раза дороже, чем средняя по рынку, будет трудно продать. 

Рынок жилой недвижимости в районе / городе / регионе России может состоять из сотен домов. Но только часть из них выставлена на продажу в конкретный момент времени. Предложение по отношению к спросу определяет, в чем заинтересован региональный рынок недвижимости – в продавцах или в покупателях. Когда домов много, но покупателей мало – цены снижаются. И наоборот: когда предложений мало, а желающих купить много, то цены растут.

Российский рынок недвижимости начала 90-х был сферой действия низких цен. Покупали и продавали мало. В основном те, кто переезжал в другой город или эмигрировал из страны. Во второй половине 90-х в крупных городах появились в продаже квартиры в новых новостройках. К этому моменту значение рынка недвижимости повысилось и появились риэлторские агентства – компании, которые помогали гражданам решить их квартирный вопрос. 

Динамика изменения цен на недвижимость в России в 90-х годах XX века:

1. 1

   старт в 1992-1993 начался с цены 400-600 $ за квадратный метр;
2. 2

   1994-1996 – цена поднялась в 1,5 раза – до 600-900 $;
3. 3

   1996 год запомнился максимальными ценами за квадратный метр – они выросли в 2 раза по сравнению с первоначальными.

В дальнейшем цены с каждым годом становились все ниже и к началу 2000-х вернулись на стартовый уровень. Но если цена в долларах упала, то цена в рублях продолжала расти из-за изменения курса доллара.

В цене недвижимости учитывают два фактора:

• оценка состояния объекта недвижимости;
• недавние сопоставимые продажи.

Как формируются цены на жилье

Существует ряд особенностей, которые способны увеличить стоимость квартиры. Одна семья может найти в своей квартире большую ценность, чем другая, тем самым увеличивая стоимость предложения. Среди таких факторов:

• прекрасный вид из окна;
• чистый воздух из-за отсутствия промышленных предприятий в районе;
• отсутствие комаров и мух, потому что в окнах стеклопакеты или потому что они «не долетают до 9 этажа», на котором расположена квартира.

Поэтому кроме риелторов в России работают оценщики. Они помогают объективно оценить достоинства и недостатки понравившейся квартиры.

Оценка справедливой стоимости и ее особенности

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Это специалисты, услуги которых необходимы, если жилье покупают в ипотеку. Оценщик действует на основании Федерального закона «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ от 29 июля 1998. Он должен:

• проанализировать документы;
• выбрать метод оценки;
• подготовить официальный отчет.

Например, затратный метод подразумевает подсчет затрат, которые пришлось бы понести, если бы сегодня потребовалось воспроизвести копию оцениваемого объекта, исходя из цен на материалы. Затем отнимают износ, т.е. уменьшают стоимость жилья с учетом количества лет эксплуатации. Так можно оценить дом или квартиру. Для коммерческих зданий используют доходный метод, учитывают возможный доход от эксплуатации недвижимости, налоги и ставку капитализации аналогичных объектов. 

Анализ сопоставимых продаж подразумевает сравнение этого объекта с аналогичными, недавно проданными в том же районе. Это помогает специалисту понять, является ли цена справедливой и сопоставимой с текущим рынком. Квартиру сравнивают с другими, в которых такое же количество комнат, площадь, этажность, возраст, состояние. 

Если вы планируете выставить квартиру на продажу, то можно провести подобный анализ самостоятельно, чтобы убедиться в том, насколько цены в вашем районе близки к справедливым. Для этого придется подсчитать примерную смету строительства представленной для анализа квартиры. 

Стоит ли ожидать снижения цен на рынке недвижимости в 2022 году

Правильный ответ – нет. В условиях кризиса рынок недвижимости замирает. Первыми исчезают покупатели. Остаются только те, кому нужно срочно решить вопрос. Например, выезжающие за границу. А за ними снимают предложения те, чьи квартиры не пользуются спросом. 

Необходимым условием для снижения цен на рынке недвижимости является снижение стоимости материалов или уменьшение стоимости труда. Без этого цены не упадут.

Сезоны и средние цены на недвижимость: как определить тенденции

Если потенциальный покупатель возьмет продажную стоимость 10-и квартир, проданных в интересующем его районе, и вычислит из них среднее арифметическое, то окажется, что половина предложений стоила больше полученной цифры, а вторая половина – меньше. Риелторы предлагают сравнить среднюю цену в течение нескольких месяцев, чтобы понять тенденцию рынка. 

Но нужно помнить, что рынок жилья зависит от сезонности. Для квартир в приморских городах пик цен – лето. Их ценовой минимум наступит зимой. Такие же тенденции, но менее очевидные, действуют и в других городах. Поэтому берите для сравнения не три месяца подряд одного года, а три одинаковых месяца в трех разных годах: 2022, 2021, 2020.

Общие тенденции:

1. 1

   Весной цены выше. Сделок заключается в 2 раза больше, чем летом. Люди во всех странах активнее всего покупают квартиры весной. Психологи связывают это с усталостью от зимы и желанием перемен.
2. 2

   Летом рынок недвижимости затихает. Это связано с сезоном отпусков. Дети заканчивают школу, готовятся к поступлению или летнему отдыху и родителям становится не до купли-продажи недвижимости.
3. 3

   Осенью количество сделок по недвижимости снова растет, но не достигает весенних показателей.
4. 4

   Зимой количество продаж снова снижается.

Если вы покупатель, то стоит обратить внимание на сезоны с меньшими ценами в вашем регионе. Например, лето и зима. Если же продавец, то обязательно используйте преимущества весны.

Независимо от того, какие тенденции есть на рынке недвижимости, в конце концов, сумма денег, полученная за квартиру, будет определяться соглашением между продавцом и покупателем. Каждая сторона может аргументировать свою позицию, но сделка обычно является результатом некоторого компромисса с каждой стороны. Об этом нужно помнить и продавцу, и покупателю.