Что такое закладная при ипотеке на квартиру: как выглядит и зачем нужна

В широком смысле слова закладная – это ценная бумага. Привычный банку финансовый инструмент, подтверждающий право держателя на залоговое имущество. Как выглядит ипотечная закладная, для чего ее используют финансовые учреждения и какие права она дает держателю, стоит рассмотреть подробно.

Что такое закладная при ипотеке 

Определение ипотеки известно каждому россиянину. Даже тому, кто далек от покупки недвижимости. Ипотека – это вид залогового кредита. Он позволяет человеку или юридической организации купить недвижимость за средства банка с последующим возвратом заемной суммы. Гарантией возврата становится залог – квартира, дом, участок под индивидуальное жилое строительство и т.д. 

Если бы банк взял в залог колье с бриллиантами, то положил бы его в сейф до погашения долга заемщиком, а потом вернул. Но квартира – слишком большой объект, чтобы убрать в сейф. Поэтому закладная по ипотеке – это документ, который заменяет собой физический объект залога. Его можно:

• положить в сейф;
• продать, передать третьим лицам;
• использовать иным, не нарушающим закон способом. 

Правила выпуска и распоряжения ценными бумагами определяются государством. В данном случае, главой III Федерального закона №102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке».

Как выглядит закладная по ипотеке

Это документ в форме бланка, поля которого нужно заполнить. Форму бланка утверждает Росреестр. Действующая утверждена приказом Росреестра №П/0203 от 17.06.2020 в последней редакции от 28 сентября 2021 года. Она является приложением №1 к приказу. 

Составляет закладную при ипотеке на квартиру залогодатель, т.е. тот, кто берет кредит. Выдается она первоначальному залогодержателю т.е. банку. Выдача документа происходит по заявлению и после того, как Росреестр зарегистрировал ипотеку. 

Документ содержит 13 разделов для заполнения. 

Среди них:

• сведения о залогодателе (ФИО, паспортные данные);
• сведения о должнике, о первоначальном владельце закладной;
• информация об обязательствах должника;
• предмет ипотеки;
• размер процентов и сроки уплаты;
• сведения о государственной регистрации ипотеки;
• электронные подписи сторон;
• усиленная электронная подпись государственного регистратора.

Несомненный плюс для гражданина – ему не нужно заполнять все 13 разделов содержания закладной самостоятельно. От него потребуется заполнить заявление о выдаче документарной или электронной закладной и подать его в Росреестр. Служащие реестра заполнят закладную сами на основании поданным в заявлении данных.

Как выглядит закладная на квартиру можно увидеть в приложении №1 к приказу Росреестра и в формах к Федеральному закону №102-ФЗ или в примерах закладной в Интернете. Обычно в картинках из Интернета видны не все пункты, а только один разворот или отдельный раздел. 

Закладная по ипотеке – разберем подробно по разделам:

1. 1

   Залогодатель – это тот, кто предоставляет залог. Он может быть юридическим или физическим лицом. Для физического лица вписываются данные паспорта (ФИО, дата и место рождения, реквизиты паспорта). Для юридического лица вписывают данные из свидетельства о государственной регистрации предприятия. 
2. 2

   Должник при первичном заполнении и залогодатель – одно и то же лицо. Поэтому раздел 2 дублирует информацию раздела 1.
3. 3

   Первоначальный владелец закладной – это банк, который выдал ипотечный кредит залогодателю.
4. 4

   Обязательство. В этом разделе заполняются сведения из кредитного договора. Указываются его реквизиты (дата, номер, место заключения, сумма, валюта, условия).
5. 5

   Размер процентов. Эти сведения также берут из кредитного договора – размер процентной ставки, ее тип, период начисления процентов, правила начисления и т.д.
6. 6

   Срок уплаты. Здесь указывают даты начала и конца расчетного периода, размер оплаты, условия ее изменения и перерасчета, сведения о штрафах и неустойках, а также порядок их появления и применения. 
7. 7

   Предмет ипотеки. Здесь описывается квартира, которая является залогом. Сведения берутся из кадастровых документов и заключения о рыночной стоимости недвижимости. Вписываются кадастровый номер, адрес, площадь, рыночную стоимость, наличие обременения и другие данные. 
8. 8

   Раздел дополнительных условий описывает условия страхования, а также другие особые условия, вписанные в текст договора: условия отчуждения, возможность передачи залога третьим лицам, возможность обращения взыскания во внесудебном порядке. 
9. 9

   Раздел депозитарного учета описывает, где хранится закладная по ипотеке до погашения и на каких условиях, с указанием контактных данных депозитария. 
10. 10

    Раздел 10 состоит из 2 позиций. Здесь регистратор вписывает дату выдачи закладной. Она может быть бумажной или электронной. Дата ставится в соответствующей клетке.
11. 11

    Раздел 11 – электронные подписи сторон.
12. 12

    В 12 разделе государственный регистратор записывает сведения о регистрации закладной банка по ипотеке (номер, дата). 
13. 13

    В заключительном 13 разделе ставится усиленная электронная подпись государственного регистратора.

Зачем нужна закладная на квартиру по ипотеке

Как видно из содержания, для оформления ипотечной закладной понадобился пакет документов. Часть сведений указана в паспорте и регистрационных документах банка, еще часть – в договоре кредитования, третья часть – в кадастровых документах на квартиру. В случае, если заемщик не справился с кредитной нагрузкой и банк решил взыскать с него долги, то ему не понадобится собирать весь пакет документов заново. Достаточно предъявить в суд закладную и удовлетворить свои законные требования.

Заемщику важно помнить, что суд принимает к сведению закладную по ипотеке, а не ипотечный договор. Поэтому Росреестр доверяет гражданам только заполнение заявки на закладную. От гражданина требуется проверить все внесенные сведения перед тем, как заверить своей подписью. Помните, что электронная подпись юридически не отличается от обычной. 

Обязательно ли оформлять закладную по закону

Нет, закон не обязует стороны оформлять документ. Он просто удобен для работы. Поэтому банки просят заемщика (или настоятельно рекомендуют) оформить закладную. 

Вы вправе отказаться, но юристы обращают внимание на то, что добросовестному заемщику безразлично есть закладная или нет. За все время существования ипотечных договоров в России зарегистрирован только один случай, когда кредиторы обратились в суд и забрали квартиру, предоставив взамен жилье меньшего размера, соответствующее оплате. Для тех владельцев закладной по ипотеке, кто испытывает временные финансовые трудности, предусмотрены:

• кредитные каникулы;
• обращение за реструктуризацией кредита. 

Поэтому нет смысла пререкаться с банком из-за данного документа. 

Кто не оформляет закладную 

Крупные банки могут не требовать оформления закладной, но они обязательно оформляют залог в форме дополнительного соглашения к ипотеке или вписывают необходимые данные в ипотечный договор. Небольшие банки стремятся упростить работу в случае возникновения проблем с платежами, а крупные стремятся сократить количество бюрократических процедур. Узнать о том, какие документы потребует банк, можно на сайте в перечне документов или у менеджера банка.

Свойства закладной: какие права получает банк 

Закладная для банка по ипотеке подчиняется правилам о ценных бумагах (глава 7 ГК РФ). Она является активом, а значит, может передаваться от одного владельца другому. 

Например, банк может продать залог другому банку. Тогда платежи заемщика будут переводится новому держателю залога. Или продать часть залога. В таком случае счет, на который перечисляются деньги, не изменится. Заемщик по-прежнему будет перечислять их первоначальному кредитору, а банк сам перечислит нужную долю на счет второго банка.

Иногда у людей возникает ошибочное мнение, что передача прав залогодержателя «привязана» к закладной банка при ипотеке. Это не верно. Права залогодержателя распоряжаться объектом залога исходят из его свойств. Права не меняются, даже если вы не оформили закладную. Они прописаны в Гражданском кодексе и Федеральном законе №102-ФЗ. 

Конкретные правила распоряжения закладной описываются в разделе 8 «Дополнительные условия». Обязательные сведения: дата выпуска закладной, дата погашения кредита и сроки погашения. Если нарушены сроки погашения, то наступает момент, когда кредитор вправе обратиться за взысканием залога.

Есть ли выгода для заемщика 

Ипотечный кредит выдается сроком на 5 и более лет. За такой срок многое меняется. Брали кредит под один процент, но появились более выгодные предложения. 

Увидев более выгодные условия кредитования, заемщики обращаются в банк, предложивший лучшие условия, чтобы заключить сделку, получить на руки сумму и погасить ею действующую ипотеку. Тогда закладная избавит его от необходимости собирать пакет документов. Возможно, вам понадобится согласие вашего банка для перезаключения договора с другим банком. Уточняют эту информацию в условиях подписанного ипотечного договора.

Как оформляется закладная на квартиру от банка

Закладная может оформляться в любой момент времени: 

• одновременно с подписанием договора по ипотеке;
• отдельно в другое время по требованию одной из сторон. 

Если инициатором выступает банк, то сначала проводится государственная регистрация ипотечного договора, а затем залогодержатель и залогодатель оформляют совместное заявление и подают его в Росреестр (п. 7 статья 13 ФЗ №102 от 16.07.1998). Чтобы избежать ошибок, заявление составляют юристы банка по утвержденной форме. 

От сторон требуется наличие электронных подписей для подписания. Электронная подпись – это специальный файл, который крепится к основному документу и является подтверждением его подлинности во время регистрации. Выдают подписи центры, аккредитованные в Минкомсвязи. Стоимость изготовления подписи – около 1000 руб. Срок действия – около 1 года. Цена зависит от ценовой политики выбранного заемщиком центра. 

Срок оформления и выдачи закладной – 1 день с подачи заявления и пакета документов к нему. Если в заявке указаны неточные сведения, то возможны задержки на срок устранения неточностей.

Оплата пошлины: особенности

Выписка закладной по договору ипотеки сопровождается уплатой пошлины. Ее размер для физических лиц составляет 2000 рублей. Если заемщиком выступает юридическое лицо, то 220 тыс. руб. Оплата вносится через специальный терминал в банке на счет Росреестра. Квитанцию сохраняют, чтобы предъявить по требованию регистратора. 

Оплата пошлины имеет нюансы. Так, если залогом ипотечного договора выступает приобретаемая квартира, то заемщик должен уплатить пошлину. Но у него есть право предоставить в залог не новую квартиру, а ту, что уже находится в собственности. В такой ситуации, расходы по ипотечной закладной отсутствуют. Ее регистрируют бесплатно.

Получение документа 

Заявку и пакет документов может подавать как банк, так и залогодатель. Ведь заявление заполняется и подписывается обеими сторонами. Если подает заемщик, то он может сделать это через МФЦ. Для этого нужно в назначенное время прийти на прием с заявлением, заполненным без ошибок и документами. 

Получает закладную залогодатель. Если это электронный файл, то он может поступить в кабинет заемщика на Госуслугах или прийти на указанный им адрес электронной почты. Если оформляется в бумажной форме, то документ нужно забрать из Росреестра лично под расписку.

Некоторые граждане сразу же запрашивают дубликат закладной банка по ипотеке. Оригинал отдают в банк, а дубликат оставляют себе в подтверждение договоренностей по залогу.

Можно ли внести изменения в закладную 

Да, закон не ограничивает стороны в условиях ипотечного договора. Возможно, первоначальные условия изменились и потребовалось изменить закладную. Действия сторон будут такими же, как при первичной подаче документов.

Готовится паспорт заемщика, документы на квартиру: отчет о рыночной оценке стоимости жилья, паспорт собственника, выписка из ЕГРН, договор с банком. На основании указанных в документах сведений стороны заполняют и подписывают заявку. Затем заявка с документами подается в Росреестр. Заявителю останется прийти в указанное время и забрать готовую закладную.

Что происходит с закладной после погашения ипотеки 

Если стороны выполнили свои обязательства и у банка нет претензий по оплате, то закладную банк выдает заемщику. Происходит это в течение календарного месяца после закрытия финансовых вопросов. Для получения напишите заявление и зарегистрируйте его в банке также, как и другие заявки.

Оформляют ли закладную, если предметом ипотечного договора будет квартира в строящейся новостройке

Да, оформляют. Только предметом залога выступает не квартира (ее еще не существует), а право требования на объект долевого строительства. Если гражданин не сумеет погасить долг перед кредитором, то он переуступает право на объект ДДУ банку. Это и будет отражено в закладной на ипотеку на квартиру.