Дарственная с пожизненным проживанием дарителя

Оставить внукам или детям наследство пожилые родственники могут двумя путями. Составить завещание или оформить дарение квартиры с правом пожизненного проживания дарителя. В этом случае подаривший продолжит жить в квартире. Каждый способ имеет свои достоинства и недостатки. Ознакомится с ними желательно заранее, чтобы принять взвешенное решение о дальнейшей судьбе жилплощади. 

Основные термины в дарении и завещании

Завещание — это документ, описывающий, как бы человек хотел чтобы имущество и другие активы были распределены после его смерти. 

С завещанием связаны четыре термина:

• завещатель – лицо, создавшее завещание;
• исполнитель завещания;
• бенефициары (наследники) – лица, которым оставлено наследство, в том числе квартира или денежные средства;
• наследственное дело – его открывает нотариус по инициативе одного из бенефициаров для того, чтобы задокументировать факт вступления наследников в наследство.

Под термином «дарственная» понимается юридический документ, используемый для передачи права собственности от одного лица другому. Термин фигурирует в обороте наравне с такими словами, как «свидетельство», «сертификат» и воспринимается так же, т.е. в форме отдельного документа на гербовой бумаге. 

Однако в России роль дарственной выполняет договор дарения, в котором может быть указано, что даритель будет жить в квартире пожизненно. Поэтому, когда речь идет о передаче права собственности на недвижимость, оформляет его не дарственная на дом / квартиру, а договор, заключенный между одаряемым и дарителем.

Главные критерии процесса дарения:

• добровольность;
• безвозмездность.

Обе стороны должны быть в добром здравии и полностью осознавать последствия поступков. Договор дарения, оформленный человеком, признанным недееспособным, может быть оспорен в суде. Если факт недееспособности докажут, то сделку аннулируют. То же самое относится к безвозмездности. Если даритель получит за свой дар вознаграждение, то суд квалифицирует такое соглашение, как куплю-продажу и аннулирует договор дарения.

Что такое договор дарения с обременением

Обременение в сфере недвижимости говорит о том, что кто-то, кто не имеет права на квартиру, ограничивает право собственника распоряжаться ею. Обременения возникают, как результат действий человека. 

Примеры обременений:

1. 1

   Финансовое. Сюда относится ипотека. Человек берет кредит в банке на покупку квартиры. После ее приобретения он становится владельцем, но на квартире оказывается финансовое обременение. В случае неуплаты очередного транша, он может потерять квартиру. Ее продадут на торгах, чтобы погасить долг перед кредитором.
2. 2

   Ограничительное соглашение. В договоре есть пункт, ограничивающий использование имущества. Договор дарения с условием пожизненного проживания дарителя хорошо иллюстрирует такой тип ограничения.

Другие варианты ограничений существуют, но для данного вопроса они не актуальны. Например, договор аренды. Если арендаторы заключили долгосрочный договор, и он зарегистрирован в Росреестре, то обязанности по нему должны выполняться обеими сторонами. Это не зависит от смены собственника, но может решаться договоренностью сторон.

Плюсы и минусы дарения и завещания

Оба документа имеют собственную сферу применения и преимущества.

Завещание:

1. 1

   Гарантирует, что имущество будет распределено после смерти человека так, как он того хотел.
2. 2

   Дарит завещателю душевное спокойствие. Пожилые люди «живут» в старых представлениях и для них завещание более понятный и привычный документ, чем договор дарения. Пенсионер может опасаться, что после оформления дарения он станет не нужен родственникам и его выгонят из квартиры.

Без завещания распределение имущества определяется законом о наследовании. Положения закона, определяющие доли наследства, могут не соответствовать тому, каким хотел бы видеть их распределение владелец недвижимости. 

Договор дарения, в том числе с пожизненным обременением:

1. 1

   Позволяет осуществить немедленную передачу имущества от дарителя к одариваемому или назначить его передачу через время. Например, бабушка составляет договор дарения, по которому ее внук станет владельцем квартиры, когда ему исполнится 18 лет. Т.е. дарение оформляется сегодня, а распоряжаться он сможет имуществом тогда, когда будет выполнено условие.
2. 2

   На психологическом уровне дарение воспринимается, как более щедрое действе, чем составление завещания.

Считается, что главное преимущество договора заключается в возможностях для одариваемого. После вступления в брак имущество супругов становится общим. При разводе оно делится поровну. Имущество, приобретенное до брака – личное и остается у собственника. 

Рассылка журнала

Главное за неделю в одном письме

Если же оформлен договор дарения, в том числе с пожизненным проживанием дарителя, то она считается личной собственностью того, кому подарена. Вступая в брак, супруги могут заключить брачный договор и в нем подробно описать правила владения и распоряжения имуществом каждого из них, а также любыми другим, которое будет получено ими в последующие годы. Поэтому, с одной стороны, подаренная квартира попадает в личную собственности, и это преимущество. Но, с другой стороны, это не так принципиально, как кажется. 

Плюсы и минусы завещания

Главный плюс – контроль. Наследодатель контролирует распределение своих активов и предотвращает их распределение другим образом (по закону, а не по завещанию). Главный минус – документ вступит в силу только после смерти наследодателя. Поэтому он не позволяет решить проблемы, актуальные для потенциальных наследников сегодня. 

Плюсы и минусы договора дарения

Главный минус – потеря контроля. Составив договор дарения, даритель теряет контроль над имуществом. Например, в договоре дарения можно прописать пункт «с пожизненным проживанием дарителя». Но нельзя заставить человека владеть квартирой всегда или не делать ремонты потому, что дарителю это не нравится. Пункт с ограничением не ограничивает дарителя в его праве распоряжаться имуществом. Например, продать квартиру вместе с бабушкой. 

В этом случае бабушка будет жить в квартире по условию пожизненного проживания. Люди, отказавшиеся в 1990-х годах от своей доли при приватизации квартиры в пользу других проживающих, тоже сохраняли за собой право пожизненного проживания в жилище, хотя и не владели им. 

Главный плюс договора дарения в российское правовое поле не вошел. В ряде стран речь идет о снижении ставки налога на наследство. Если бабушка оформит дарственную и проживает после этого еще 7 и более лет, то при оформлении права вступления в наследство наследник заплатит 0% налога, а если 3 года и меньше, то налоговая ставка достигает 32%. Это существенный аргумент для более раннего составления договора.

Можно ли выселить дарителя из подаренной квартиры

Все зависит от того, было ли это «дарение с обременением». Если нет, то даритель сразу же утрачивает все права на квартиру, как только право собственности переходит к новому владельцу. Соответственно выселить его можно. 

Если же произошло дарение квартиры с обременением в форме пожизненного проживания, то выселить нельзя, однако условия все-таки изменятся. Если даритель пенсионер и у него были льготы по оплате коммунальных платежей, то они аннулируются. Начисление оплаты будет происходить с учетом льгот (или их отсутствия) у нового владельца. 

Кроме того, договор не подразумевает, что одариваемый будет содержать дарителя. Дарение – безвозмездно (ст. 572 ГК РФ). Получение каких-либо услуг или денежных средств после заключения договора — это повод оспорить сделку в суде. Ее признают мошенничеством. Для того, чтобы бенефициар взял расходы по содержанию владельца недвижимости на себя и нес за это ответственность, нужно заключать договор с пожизненным содержанием. 

Также нельзя заключать договор дарения квартиры, в котором будет указано, что одариваемый получит жилплощадь после смерти дарителя. Для этого существует другой документ – завещание.

Можно ли подарить квартиру с обременением 

Да. Для этого требуется желание собственника (дарителя) и согласие на сделку со стороны одариваемого. Стороны сделки берут паспорта, составляют договор дарения с обременением, подписывают и подают его на регистрацию в Росреестр вместе с заявлением. 

Если вы не уверены в том, что сумеете составить договор правильно – обратитесь к юристу, который занимается наследственными делами. Как вариант, можно обратиться к нотариусу. Для этого вам понадобятся только паспорта и документы, подтверждающие право собственности на квартиру дарителя.

Нотариус ознакомится с ними. Составит договор дарения с пожизненным обременением и после его подписания сторонами, подаст на регистрацию в Росреестр. Это одна из обязанностей нотариуса. Срок регистрации – около 3 дней. 

Разница между используемыми способами заключается в размере расходов. Если даритель и одариваемый составили договор сами и подали на регистрацию, то им нужно заплатить 2000 рублей пошлины. Если же оформляют сделку у нотариуса, то сумма зависит от прейскуранта исполнителя. Составление договора юристом тоже зависит от его расценок.

В будущем, если тот, кому даритель передал квартиру, решит ее продать, учитываться будет то, как конкретно описано обременение в договоре. Теоретически, вы можете попробовать ограничить права одариваемого (не запретить). Для этого и существуют юристы по жилищному праву – чтобы правильно составлять формулировки. 

Требования к дарителю

Закон требует, чтобы человек, который дарит квартиру другому был:

• совершеннолетним (ему исполнилось 18 и больше лет);
• дееспособным;
• психически здоровым;
• владельцем.

Если даритель владеет только частью квартиры, то и подарить он может только эту часть. В отличие от договора купли-продажи, при оформлении дарения с условием пожизненного содержания ему не нужно согласие остальных совладельцев квартиры. Также он не обязан уведомлять их о своем решении.

Нужно ли платить налоги

Закон подразумевает, что, получив квартиру, новый владелец получил доход. А значит, должен уплатить НДФЛ (ст. 3228 НК РФ). Ставка налога – 13% для резидентов РФ. Для нерезидентов ставка равна 30%. Льготных категорий в этом случае нет (инвалиды, дети-сироты и т.д.) Если квартира подарена члену семьи дарителя, то налог платить не нужно (ст. 218 НК РФ). Даритель никакими налогами не облагается.