ДДУ и ЖСК

ДДУ и ЖСК – это договоры, по которым можно приобрести недвижимость в строящемся здании. Оба этих вида соглашений касаются покупки квартир на первичном рынке, однако их механизмы отличаются. С точки зрения безопасности они также не равнозначны.

Чтобы разобраться, какой вид договора, ДДУ или ЖСК, выбрать, нужно подробно рассмотреть их суть, взвесить все плюсы и минусы.

ДДУ и ЖСК: отличия

Главное, чем отличается ДДУ от ЖСК, – это вторая сторона договора. К тому же, оба вида соглашения регулируются разными нормативными актами.

ДДУ (договор долевого участия)

Это соглашение заключается между покупателем недвижимости и застройщиком, который ее возводит. Порядок его подписания, а также основные правила взаимодействия сторон, регулируются законом 214-ФЗ.

По ДДУ покупатель выступает не потребителем в привычном понимании, а дольщиком. Более того, он фактически платит не за квартиру, а за право истребовать ее у застройщика по окончании строительства. 

Дольщиком приобретатель называется потому, что вносит свою «долю» денег в строительство дома. Этот несколько устаревший термин сохранился с тех времен, когда желающие взять квартиру на этапе котлована вкладывали собственные деньги, а застройщик продолжал на них строительство. 

Сегодня средства дольщика в процессе возведения здания напрямую не участвуют. Строительные компании должны довольствоваться собственными или взятыми в кредит финансами либо привлеченными средствами инвесторов.

Основные характерные черты ДДУ – это:

1. 1

   Единовременная оплата. Застройщик устанавливает стоимость квартиры, а дольщик вносит всю необходимую сумму, если она его устраивает. Платить можно как собственными, так и заемными деньгами. Ипотека на покупку новостройки не только разрешена, но даже приветствуется банками.
2. 2

   Государственная регистрация ДДУ. Договор долевого участия проходит регистрацию в Росреестре и находится на контроле у государства. Таким образом, дважды продать одну и ту же квартиру строительная компания не сможет. Право собственности на недвижимость оформляется уже после передачи жилья дольщику.
3. 3

   Сроки строительства. В законе 214-ФЗ, регулирующим вопросы долевого строительства, прямо прописывается, что застройщик должен установить четкие сроки сдачи объекта. При их нарушении в сторону увеличения дольщики имеют право на денежную компенсацию – неустойку. Можно даже попытаться получить дополнительную выплату за моральный ущерб, однако это долгий судебный процесс, и такие решения на практике встречаются редко.
4. 4

   Деньги дольщиков хранятся на специальных эскроу-счетах, доступа к которым застройщик не имеет. Таким образом, они не пропадают, если строительная компания банкротится или оказывается недобросовестной. Единственный минус такой «заморозки» средств – инфляция. Если стройка не будет закончена, дольщик вернет свои деньги, однако из-за подорожания недвижимости их может не хватить на покупку другой квартиры.
5. 5

   Гарантия на недвижимость. На конструкцию здания и его отдельные элементы действует пятилетняя гарантия. На инженерные коммуникации – трехлетняя.
6. 6

   Фиксированная цена. Несмотря на возможные скачки стоимости квартир, застройщик не имеет права повышать уже установленную и зафиксированную в ДДУ цену, даже если это приведет убыткам. Как вариант – он может предложить дольщику дополнение к ДДУ, в котором будет содержаться информация о доплате и пояснения, почему так вышло. Дольщик, в свою очередь, оставляет за собой право отказаться подписывать этот документ, и застройщику придется смириться.

Право собственности на квартиру можно оформить только после передачи ключей от нее. Для этого нужно обратиться в Росреестр и взять там выписку из ЕГРН.

Еще одна интересная особенность ДДУ – переуступка прав требования. Покупатель на возмездной основе передает, «переуступает», свое право требовать у строительной компании квартиру. Продажа происходит по той же цене, что и в первом договоре. Застройщика следует обязательно известить о том, что дольщик меняется.

ЖСК (жилищно-строительный кооператив)

Жилищно-строительный кооператив – это организация, в которую входят как физические, так и юридические лица, желающая построить многоквартирный дом. Участники ЖСК называются уже не дольщиками, а пайщиками, поскольку имеют право на часть, «пай», будущей недвижимость.

Рассылка журнала

Главное за неделю в одном письме

Деятельность ЖСК регулируется законом 215-ФЗ, однако таких строгих ограничений, как в законе о долевом строительстве, в нем нет. Так, основные пункты, которые будут в договоре, определяются уставом ЖСК. Закон не устанавливает обязательные и необязательные положения. 

Пай в ЖСК – это не отдельная квартира (хотя после оплаты и окончания строительства он будет выражен именно в такой форме) и не право ее требования. Пайщики сами оплачивают строительство, внося паевые взносы. Более того, они выбирают строительную и подрядные организации, занимаются оформлением всех необходимых документов и платят за это оформление.

Особенности, которые отличают ЖСК от ДДУ, – это:

1. 1

   Необходимость постоянно платить взносы. Они разбиваются на некий временной промежуток и вносятся в определенное время. Полностью оплаченные паевые взносы будут стоимостью квартиры. Нередко в договоре прописывается, что выплачивать недостающую сумму можно и после завершения строительства. В таком случае оформить в собственность квартиру пайщик сможет только после того, как заплатит последний взнос.
2. 2

   Нет регистрации договора ЖСК. В Росреестре такое соглашение не регистрируется, выполняется только регистрация права собственности после внесения всех взносов. Эта особенность оставляет много возможностей для недобросовестных сделок: бывают случаи, когда одна квартира продается несколько раз. Свою правоту в такой ситуации придется отстаивать в суде, неся дополнительные расходы и не имея никаких гарантий успешного разрешения дела.
3. 3

   Не фиксированная стоимость. В процессе оплаты взносов, который иногда продолжается не один год, цена квартиры может вырасти. Закон не запрещает поднимать ее, как в случае с ДДУ. Единственный способ избежать подорожания – прописывать в договоре ЖСК соответствующий пункт о невозможности роста стоимости.
4. 4

   Плавающие сроки сдачи. В соглашении ЖСК точная дата окончания строительства не указывается, поэтому есть большой риск, что оно затянется. Более того, получить неустойку за просрочку пайщики не смогут даже через суд.

Если сравнивать главные особенности ДДУ и ЖСК, то по надежности лидирует первый вариант договора. Преимущество второго – это возможность платить не сразу, а по частям. В таком случае, если своих накоплений не хватает, не обязательно обращаться к ипотеке. Как правило, даже если цена квартиры вырастет, переплата все равно будет меньше, чем при оформлении жилищного займа.

Кроме этого, обычно цена квартир в ЖСК немного ниже. То связано с тем, что в стоимость жилья, реализуемого по ДДУ, застройщик вкладывает и возможные финансовые риски. ЖСК не является коммерческой компанией, поэтому паевые взносы не подлежат налогообложению. Это также способствует формированию более низких цен на квартиры.

Особенности расторжения ДДУ и ЖСК

Юридически ДДУ и ЖСК сильно отличаются, поэтому основания и процедура их прекращения тоже разные.

Основаниями для расторжения ДДУ являются:

• соглашение сторон;
• инициатива строительной компании;
• инициатива дольщика;
• судебное решение.

Просто передумать покупать или продавать квартиру нельзя. Инициатор расторжения договора должен опираться на веские доводы: нарушение условий соглашения второй стороной, грубое несоответствие квартиры указанным параметрам и т.д. Как правило, основания для расторжения договора в одностороннем порядке прописываются в нем же.

ЖСК расторгается, когда:

• кооператив прекращает свое существование;
• пайщика исключают из него;
• пайщик покидает кооператив добровольно.

И при ДДУ, и при ЖСК покупатель может вернуть свои деньги назад. Однако сроки, на протяжении которых они возвращаются, зависят от условий, записанных в соглашении или уставе ЖСК.

Многие кооперативы страхуют себя от потери пайщиков и прописывают в уставе и договоре штрафные санкции за их добровольный выход. В некоторых случаях они могут достигать 15% цены недвижимости. При ДДУ такого нет – если дольщик имеет веские основания прекратить договор или продаст свое право требования, штрафовать за это его никто не будет.