Кооперативная квартира

Кооперативная квартира – это жилье, приобретаемое не с помощью одномоментного платежа, а в рассрочку. От ипотеки данный способ покупки отличается тем, что покупателю нет нужды сильно переплачивать, погашая проценты за пользование кредитом. Получение жилья происходит через жилищный кооператив.

Что он из себя представляет? Чем похож и чем отличается от пресловутых советских кооперативов? Какие преимущества и недостатки имеет кооперативная недвижимость?

Когда появились кооперативные квартиры в СССР

Первые кооперативные дома в СССР появились в 20-х годах прошлого века. Эта практика обеспечения населения жильем просуществовала недолго и со сворачиванием НЭПа была забыта. Вернуться к ней удалось только в 50-х годах.

В то время проблема нехватки недвижимости для граждан стояла очень остро. Купить его могли лишь единицы, и то, в большинстве случаев продав старую квартиру и прибавив к полученным деньгам собственные накопления. Зарплаты советских людей в основной массе были небольшими.

Разумеется, была возможность, простояв некоторое время в очереди, получить квартиру от государства бесплатно. Однако качественная недвижимость предоставлялась только сотрудникам узкого числа ведомств, для остальных же были доступны более скромные варианты. К тому же, по принятым тогда нормам, если имеющееся жилье удовлетворяло потребности семьи, то есть на него приходилось не менее 4,5 квадратных метров площади, в улучшении жилищных условий могли и отказать.

Одним из вариантов покупки квартиры стали жилищные кооперативы в СССР. Схема приобретения жилья через них была достаточно проста, к тому же позволяла отпраздновать новоселье гораздо быстрее, чем после нахождения в очереди.

Прежде всего, создавался непосредственно кооператив. После этого государство выдавало ему деньги в долг под 0,5% сроком на 20 лет. Помощь из бюджета составляла 70% стоимости квартиры.

Члены кооператива должны были в самом начале внести первый платеж – 15% цены квартиры. После этого на протяжении 25 лет им приходилось постепенно погашать оставшуюся задолженность, с переплатой в те же 0,5%, перед кооперативом. Кооператив в СССР никакой финансовой выгоды не получал и служил лишь организационным инструментом для того, чтобы дать некоторым гражданам побыстрее обзавестись собственным жильем.

Минусов у этого явления также было немало. Во-первых, не каждая семья имела возможность ежемесячно вносить достаточно большие для того времени суммы – около 50-60 рублей. Во-вторых, члены кооператива теряли возможность бесплатно получить жилье в порядке очереди. 

В процентном соотношении доля кооперативного жилья в СССР не превышала 10%.

Что такое кооперативная квартира в наше время

Кооперативное жилье в привычном понимании сегодня встречается очень редко. Причин этому несколько, но основная – соблюдение прав дольщиков и безопасность их вложений.

До 2018 года, на протяжении которого было принято сразу несколько законов, регулирующих вопросы долевого строительства, данная схема входила в число вариантов такого строительства.

Несколько людей или застройщик учреждали жилищно-строительный кооператив с целью строительства дома. Эта организация некоммерческая, поэтому никакой прибыли нести не могла. После привлечения пайщиков кооператив собирал с них паевые взносы и направлял вырученные средства на строительство дома.

Такие взносы платились регулярно, что позволяло продолжать работы над объектом. После его сдачи в эксплуатацию пайщики, которые внесли все взносы без исключения, то есть оплатили стоимость квартир в полном объеме, могли в них заселяться и оформлять право собственности.

После внесения изменений в законодательство, принятия 214-ФЗ и внедрения эскроу-счетов практика покупки квартиры в кооперативном доме стала почти незаконной. Это вполне объяснимо, ведь в прошлом было очень много случаев, когда обманутые пайщики тщетно пытались хоть от кого-то добиться компенсации за потерянные деньги. На эскроу-счетах они находятся в полной безопасности, поэтому процент кооперативов резко снизился еще и по этой причине.

На сегодняшний день единственным законным образованием такого рода является ЖСК с господдержкой. Продолжать деятельность разрешено только тем кооперативам, которые были учреждены до лета 2018 года. Также при банкротстве застройщика дольщики могут создать ЖСК, которому будут переданы права на участок и непосредственно объект.

Как работает кооператив с господдержкой и кому он доступен

На сегодняшний день деятельность жилищно-строительных кооперативов регулируется законами 161-ФЗ и 214-ФЗ. В отличие от прошлых ЖСК, которые создавались самими застройщиками, новые кооперативы организуются пайщиками для того, чтобы построить дом на муниципальных землях, которые государство предоставляет для этих целей бесплатно.

Это первое, в чем выражается государственная поддержка. Второе – местные органы власти контролируют деятельность кооператива, хотя и не вмешиваются в нее. Совместно всеми членами организации принимаются решения о расходовании денег, выборе подрядчиков, разработке проекта. Кроме этого, законом напрямую запрещено ликвидировать кооператив в добровольном порядке до момента, пока все пайщики не получат готовое жилье. 

Таким образом, контроль со стороны государства, а также возможность членам кооператива самостоятельно управлять денежными средствами, делают современные ЖСК намного более безопасными, чем раньше. 

По программе организации ЖСК с господдержкой стать пайщиком может не любой желающий, а только те люди, которые соответствуют некоторым принятым критериям:

• молодые ученые и научные сотрудники;
• преподаватели высших учебных заведений;
• военнослужащие;
• учителя;
• медики;
• сотрудники предприятий оборонной промышленности;
• государственные служащие.

Не стоит, однако забывать, что государство не гарантирует полного успеха предприятия. Как и любая другая организация, ЖСК может обанкротиться из-за нерационального управления финансами. В отличие от эскроу-счетов дольщиков, деньги пайщиков почти ничем не защищены, и компенсировать их утрату государство не станет.

ЖСК и ипотека – понятия несовместимые. На сегодняшний день отсутствует практика выдачи жилищных кредитов для оплаты паевого взноса, поскольку нет нормативной базы для оформления кооперативных квартир под залог. 

Квартира в кооперативном доме: плюсы и минусы

Жилищно-строительные кооперативы имеют как положительные, так и отрицательные стороны. В числе первых обязательно стоит упомянуть:

1. 1

   Экономию. По примерным подсчетам, покупка квартиры через кооператив обойдется до 30% дешевле, чем по договору долевого участия. Это очень большая разница, которая обязательно пригодится для последующего ремонта квартиры или других расходов. Уменьшение трат связано с тем, что в стоимость жилья не включаются рекламные расходы, маржа застройщика, обязательная оплата работы менеджеров, агентов по недвижимости и других специалистов.
2. 2

   Простоту вступления. От пайщика требуются только паспорт, идентификационный код и, разумеется, первый взнос. В отличие от оформления ипотеки, ему не нужно собирать объемный пакет документов, доказывать свою платежеспособность, в сжатые сроки улучшить кредитную историю, нервничать на собеседовании в ожидании отказа по заявке.
3. 3

   Нет переплаты по процентам. Ежемесячные платежи пайщиков – величина не фиксированная и, к сожалению, тоже могут увеличиваться в связи с подорожанием недвижимости. Однако если это подорожание не очень большое, итоговые расходы все равно будут намного меньше, чем при ипотеке.
4. 4

   Регистрация. Если дом достроен, а квартира готова, в нее можно без проблем сразу же заселиться и даже зарегистрироваться еще до полного погашения долга.
5. 5

   Компенсация при досрочном выходе. Случается так, что пайщик решает по каким- то причинам оставить кооператив. В таком случае ему должны вернуть его взносы, правда, кроме членского и вступительного.
6. 6

   Упрощенная процедура смены застройщика. Если застройщик проявил несостоятельность, кооператив может без проблем его заменить и закончить объект с помощью новой строительной компании. При долевом строительстве этого сделать нельзя. Если застройщик обанкротился, дольщики смогут только вернуть деньги назад и попытаться получить неустойку.
7. 7

   Личное участие в процессе возведения дома. В этом случае не имеется в виду, что пайщик сам будет строить здание, но выбирать подрядчика, принимать самое активное участие в обсуждении всех вопросов он имеет право.

Для некоторых людей участие в ЖСК – это единственная возможность купить квартиру, если при попытке получить ипотеку они столкнулись с многочисленными отказами.

Самые явные минусы кооперативного жилья – это:

1. 1

   Регистрация права собственности. В отличие от ипотеки, когда право собственности, только с обременением, оформляется на покупателя сразу же, при покупке кооперативной квартиры стать ее полноправным владельцем можно только после уплаты последнего взноса.
2. 2

   Нарушение сроков строительства. При долевом строительстве дольщики имеют право требовать с застройщика денежную компенсацию, если сроки сдачи дома затягиваются. Пайщики ЖСК такой возможности лишены.
3. 3

   Крупный первый взнос. Часто первый паевой взнос превышает первоначальный платеж при обычной ипотеке. Нередко люди вынуждены брать потребительские кредиты, чтобы оплатить его.
4. 4

   Неточная стоимость квартиры. При ипотеке цена квартиры выплачивается сразу же, с помощью кредитных средств, и неважно, как сильно она подорожает до момента закрытия долга. Для участников кооперативов это лотерея – недвижимость может резко подорожать, и их расходы сильно вырастут. Конечно, есть вероятность и удешевления жилья по мере его оплаты, но она очень и очень мала.

И последний минус – задача распоряжаться деньгами кооператива и организацией строительства может достаться человеку, который плохо в этом разбирается. Последствия могут быть разными: от превышения сроков работ и неоднократной смены подрядчиков до банкротства самого жилищно-строительного кооператива.