Договор мены в недвижимости: особенности сделки

Человеку может нравится его квартира, но что делать, если она не удовлетворяет его потребности? Увеличивается состав семьи, люди находят работу в другом городе и стремятся приобрести недвижимость поближе к ней. Можно продать квартиру в одном районе и купить в другом, однако существует и квартирный обмен. Подробнее о договоре мены – в нашем материале. 

Как происходит обмен квартир в 2024 году

По состоянию на 2024 год в России существует 2 типа недвижимости:

• муниципальная;
• частная.

Т.е. одна квартира, принадлежащая государству и распределенная человеку, стоящему в очереди на получение социального жилья, и второй тип, принадлежащий физическим и юридическим лицам. 

Продать муниципальную квартиру жильцы не могут. Но у них есть право обменять ее на такую же. Например, расположенную в этом же городе, но в другом районе. Остается только найти такого же «социального жильца» в требуемом районе и заключить с ним договор мены. 

Теоретически жители муниципальной квартиры, планируя переезд в другой район, могут найти там того, кто не против переезда и имеет собственную квартиру (частная собственность). Закон не запрещает менять государственное жилье на приватизированное, но на практике смешанные обмены случаются редко. 

И наконец, третий вариант – люди обмениваются квартирами, принадлежащими им по праву собственности. 

Всего существует три типа такого обмена:

• прямой – при котором одну квартиру меняют на другую с доплатой или без по договору мены;
• обмен через куплю-продажу – стороны заключают два ДКП; сторона А выступает для одного из них продавцом, а для другого – покупателем. Сторона Б, соответственно, в первом договоре выступает покупателем, а во втором становится продавцом;
• trade in – этот способ перекочевал в недвижимость из автосалонов, где покупателям предлагают обменять старый автомобиль на новый с доплатой.

В недвижимости его применили застройщики. Чтобы стимулировать продажи они предлагают выкупить вашу старую квартиру, а взамен вы купите новую в новостройке. Выгода застройщика – доплаты. У собственника он покупает подешевле, но постарается продать подороже. Некоторые делают для этого относительно качественный ремонт. Владелец квартиры при покупке новостройки вложит в нее еще дополнительные средства, т.к. вторичное жилье продается дешевле, чем новостройки.

Что такое бартерная сделка: суть явления

Договор мены называют еще бартерной сделкой. По его условиям один товар меняется на другой или на несколько других. Каждая из сторон такой сделки одновременно является и продавцом, и покупателем. 

Казалось бы, нет ничего сложного – два человека обменялись товарами, как дети игрушками. На самом деле в экономике действует понятие обменного курса. Продажа квартиры — это обмен объекта на некоторую сумму денег. Если предположить, что экономика произвела 200 одинаковых товаров, то обмен одного на другой приводит к появлению 19900 обменных курсов (N=(n*n-n)/2). Без договора мены при описании условий тут не обойтись, но наличие банкнот облегчает ведение бизнеса. Поэтому люди используют два договора – мены и купли-продажи.

Чистый договор мены: нормативная база

Действие договора регулируется ст. 567 ГК РФ. Здесь всего два пункта. В первом говорится, что обе стороны будут выступать одновременно покупателем и продавцом, а второй пункт гласит, что к этой сделке применяются правила купли–продажи.

Существенные условия ДКП

К существенным условиям относится:

• предмет договора;
• условия, которые считает существенными закон;
• условия, которые стороны сочли таковыми.

Предмет договора мены должен четко определять, что именно передается. Можно указать адрес квартиры, площадь, количество комнат и т.д., или ограничиться только адресом квартиры. Выписка из ЕГРН, приложенная к соглашению, служит доказательством того, что собственность принадлежит тому, кто ее продает, и в достаточной степени описывает продаваемую жилплощадь.

Теперь об условиях договора мены. Пример: «продавец вправе взымать проценты за просрочку оплаты», «обмен происходит с доплатой в сумме 1 млн руб.» – условия, которые стороны сочли важными. Закон не требует взымать пеню за просрочку в обязательном порядке или предусматривать оплату за более дорогую недвижимость. Но все, что стороны сочли важным, становится пунктами (элементами) договора мены, которые описывают в соответствующем разделе.   

Шаблон договора мены

Использование шаблонов упрощает ведение бизнеса. Поэтому люди пользуются уже готовыми бланками из интернета, и только немного их корректируют под свою ситуацию. 

В соглашении по обмену должны быть:

• дата вступления его в силу;
• детально указанные стороны (ФИО, паспортные данные, адреса проживания);
• дата и место обмена;
• раздел «Условия», где определяют стоимость объектов (можно взять из акта независимого оценщика или из кадастрового паспорта); если одна квартира дороже другой, то детализируются условия передачи «с доплатой» или «без доплаты».

В случае наличия существенной денежной разницы в цене квартир, необходимо чтобы стороны выразили свое согласие в письменном виде «не возражаю против обмена своей квартиры на вашу без доплаты». Денежная стоимость нужна для целей налогообложения.

Цена договора

Несмотря на то, что речь идет об обмене, в собственность каждой стороны поступает новая квартира, а значит возникают налоговые обязательства. Договор должен четко отвечать на вопрос о том, какова сумма налога, и, если он равен «0», то по какой причине.

Срок исполнения договора

Срок указывается по соглашению сторон. Точных требований к тому, через сколько дней после подписания договора стороны должны передать друг другу квартиры, в законе не предусматривается. Ст. 457 ГК РФ гласит, что он определяется договором.

Обязанность сторон

Стороны обязаны передать предмет договора свободным от претензий и прав третьих лиц. Исключением станет ситуация, когда принимающая сторона согласилась принять квартиру с обременениями. Неисполнение продавцом взятых на себя обязательств влечёт за собой либо расторжение договора, либо уменьшение цены товара. Это тоже зависит от договоренности между ними.  

Также вы можете указать, что жильцы должны выписаться из квартиры (сняться с регистрации) до даты обмена или «на протяжении месяца с даты заключения соглашения об обмене». Указать, что в квартире «должно быть убрано после отъезда жильцов», «сделан ремонт» за счет стороны А или стороны Б и т.д. 

Ответственность сторон по договору мены

Продавец обязан возместить ущерб, который может возникнуть в связи с претензиями третьих лиц к имуществу переданному покупателю. Снимать ответственность с продавца в такой ситуации незаконно. Отсюда следует вывод, что не стоит слепо копировать базовый шаблон, а лучше доверить составление юристам.

В чем разница между договором мены и оформлением двух договоров купли-продажи

Владельцы недвижимости часто выбирают оформление договора мены вместо двух ДКП по причине возникновения НДФЛ. У договора мены его нет, так как нет дохода. Но если вы продаете квартиру, которой владели больше трех лет, то освобождаетесь от этого налога. Поэтому это не такой большой бонус, как о нем говорят. Зато с договором мены вы теряете право на налоговый вычет. Он мог бы понадобиться в семейном бюджете.