Альтернативная сделка: как продать квартиру и купить другую квартиру

Причины, по которым человек продает квартиру, чтобы купить другую одновременно, различны: переезд на работу в другой город, новый семейный статус, рождение детей. По данным риелторов 80% договоров на вторичном рынке жилья – это сделки, когда цель владельца – покупка другой недвижимости. В чем особенность ситуации, стоит рассмотреть подробнее.

Сделки и их особенности 

Как одновременно продать квартиру и купить другую? Иногда продать жилье по желаемой цене невозможно: покупатели осматривают, но предлагают продать за меньшую сумму. Кто-то готов купить в рассрочку с тем, чтобы въехать сейчас, а стоимость вносить равными частями в течение нескольких месяцев. И чем меньше город, тем актуальнее проблема. 

Риелторы научились решать задачу, используя цепочку сделок. В ней участвует 3 и более сторон. Часть из них выступает одновременно в роли и продавца, и покупателя. Альтернативной называется такая сделка, где участники одновременно продают и покупают квартиру. От одной стороны к другой переходят не деньги, а права собственности. 

Термин не закреплен на уровне нормативных документов. Альтернативная сделка – это такое же обозначение, которое используют участники рынка недвижимости, как обмен недвижимости.

Виды альтернативных сделок

В процессе, при котором продают и сразу покупают квартиру выделяют 3 варианта сделок:

• равноценные;
• неравноценные с доплатой;
• деление или объединение. 

При равноценном обмене собственники обмениваются одинаковыми квартирами. Например, жилплощадь в одном районе города меняют на жилье в другом. При этом количество комнат, степень изношенности жилого фонда и цена примерно одинаковы. 

Неравноценной становится продажа, при которой одно жилье дороже другого. Возможно, квартира на окраине меняется на квартиру в центре или размениваются квартиры в близлежащих городах с разной инфраструктурой вокруг. Человек, который продает большую квартиру и сразу покупает, предполагает получение доплаты. 

Самый сложный обмен – это разделить 1 большую квартиру на 2 меньшей площади. В такой сделке будут участвовать минимум 3 стороны.

Плюсы и минусы одномоментной продажи квартиры и покупки

Главный плюс того, что одновременно продают старую квартиру и покупают новую – в экономической целесообразности. Не нужно тратить средства на съем жилья, чтобы где-то жить, пока продается старая квартира и планируется переезд в новую. Сокращается количество переездов от двух до одного. При переездах вещи теряются или ломаются. Меньше переездов – меньше потерь. 

Главный минус – увеличение рисков. Несогласованность действий при покупке и продаже квартиры в одном периоде, плохая подготовка документов одной из сторон, приводят к срыву всей сделки или к проблемам при регистрации.

Как продать квартиру и сразу купить другую: особенности

Главной особенностью сделки является одновременная подача документов на регистрацию в Росреестр. Допустим, все стороны собраны и все документы переданы на регистрацию. Но Росреестр рассматривает каждую сделку отдельно, хотя риелтор и может сообщать другое. По закону на рассмотрение отводится 10 дней. В реальности возможны технические сбои: чиновник обнаружил ошибку или какое-то противоречие в документах. Он имеет право затормозить рассмотрение бумаг до выяснения обстоятельств сроком на 30 дней. В результате вся цепочка, которая покупает и продает квартиры одновременно, останавливается и ожидает «зависшую квартиру». Поэтому желательно подключать к подготовке документов юриста, специализирующегося на недвижимости, чтобы снизить риски.

Юристы рекомендуют в договорах, которые подписывают стороны, оговаривать пункт перехода прав собственности. Там записывают, что переход права собственности на жилище произойдет при одновременной регистрации переходов прав на все квартиры, что участвуют в цепочке. Это делают для того, чтобы исключить ситуацию, когда ваша квартира уже принадлежит покупателю, а та, что должна быть вашей еще нет, из-за проблем с Росреестром.

Документы, требуемые для заключения сделки

Перечень документов, которые предоставляют участники одинаков. Это:

• паспортные данные всех сторон сделки: продавцов и покупателей;
• выписки из ЕГРН;
• документы, подтверждающие право собственности;
• справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Отдельно стоит остановиться на разрешениях. По закону, нужно согласие супруга (супруги) собственника на операции с квартирой. Даже если супруги в разводе. Россияне часто разводятся, но не делят имущество. Желание разделить и судебный иск возникает у одного из супругов позже. В результате проданная квартира становится предметом долгого судебного разбирательства. Чтобы избежать трудностей, рекомендуется заручится согласием от жены (мужа) владельца квартиры на продажу.

Еще одно разрешение касается несовершеннолетних россиян. Если в квартире прописан ребенок, то нужно согласие органов опеки. Для таких квартир продажа происходит одновременно с покупкой. Иногда, чтобы избежать проблем с опекой, люди регистрируют ребенка у родственников и продают квартиру. Если в дальнейшем интересы ребенка окажутся ущемлены, например, родители не выделили ему долю в новой квартире, то ребенок имеет право оспорить сделку в суде даже через 70 лет. На эту ситуацию срок давности не распространяется. Поэтому к покупке квартир, в которых есть дети рекомендуют относиться очень внимательно.

Составление предварительного договора

Обсудив все детали, стороны составляют предварительный договор на продажу квартиры одновременно с покупкой. Обязательные пункты в нем: 

• предмет договора;
• точное описание условий сделки;
• сведения о каждой из сторон. 

Обязательный элемент договора – предоплата. Она применяется в договорах купли-продажи, согласно ст. 457 ГК РФ. Предоплата считается юридическим доказательством заключения сделки. Продавец имеет право отказаться от выполнения условий до тех пор, пока не получит предоплату. Но если она внесена, то договор заключен и разрыв становится невыполнением условий сделки, что влечет за собой санкции, предусмотренные сторонами в документе. 

Не стоит забывать и о таком понятии, как залог. Если покупатель заинтересован в том, чтобы оплатить не всю сумму сразу, а разбить на несколько частей, то разумно получить от него залог. Иначе остаток суммы можно ожидать годами. Залог гарантирует, что если покупатель не выполнит взятые на себя обязательства, то продавец сможет вернуть деньги. 

Договор залога составляется отдельно в письменной форме. Подписывается продавцом и покупателем. Регистрируется у нотариуса. Залогом может выступать движимое и недвижимое имущество.

Проведение сделки с одновременной продажей и покупкой жилья 

Чтобы одновременно продать и купить квартиру, все участники договариваются о сроке передачи прав собственности. Обсуждают пункты договора, в том числе период, когда будут освобождаться квартиры и каждая из сторон планирует переезд. Затем подписывают договор.

Единая пошаговая инструкция при продаже квартиры с одновременной покупкой состоит из двух пунктов:

1. 1

   Заключить договор купли-продажи у нотариуса. Тогда документы на регистрацию в Росреестр передаст нотариус. Или воспользоваться услугами риелтора. Риелтерское агентство, как и нотариус, обязано проводить проверку документов и юридической чистоты квартиры. 
2. 2

   Процесс подачи документов на регистрацию займет 1-2 недели. Когда все договора зарегистрированы, то сторонам останется получить готовые документы у нотариуса, подписать акты передачи квартир и получить оговоренные условиями сделки суммы. Подписание акта означает, что стороны не имеют претензий друг к другу.

Риски одновременной купли-продажи

Чем больше сторон в многосоставной сделке, тем выше риски ее участников. Больше всего рисков у покупателя, особенно, если он планирует одновременно продать квартиру и купить новую. Рассмотрим риски детально:

1. 1

   Отказ сторон от сделки. Чем дольше тянется поиск вариантов, подготовка документов, тем выше риск того, что тот, кто спешит, найдет другой вариант и откажется от участия. Понять сколько времени понадобится, чтобы продать квартиру и купить другую, поможет предварительный анализ рынка. Нужно взять местное издание, где публикуются объявления о продаже. Выбрать среди них те квартиры, что похожи на продаваемую и такие, как покупаемая. Отследить изменения за неделю, месяц или два. Выяснить, как быстро были проданы эти квартиры. Это поможет понять, сколько стоит ждать других участников сделки прежде, чем перейти к анализу иного варианта. 
2. 2

   Повышение цены. Увы, но покупатель не застрахован от желаний продавца. 
3. 3

   Частичная регистрация сделки. Стоит обсудить заранее, что делать, если документы на одну из квартир будут приостановлены в Росреестре и включить результат обсуждения в договор купли-продажи. 

Кроме перечисленных рисков, есть и те, которые «отсеиваются» юристами на этапе анализа документов: квартира с обременением, лжесобственник, сомнения в дееспособности продавца.

Взимаются ли налоги при продаже и одновременной покупке квартиры

С точки зрения закона, покупатель, который продал одну квартиру и одновременно купил другую, совершил две разных сделки. В результате продажи он получил доход, который облагается налогом на доходы в размере 13%. Продавец не обязан платить НДФЛ, если владел квартирой больше 3-х лет. Также освобождается от налога продавец, чей доход составил менее 1 млн руб., не зависимо от того, как долго он владел квартирой. В остальных случаях налог нужно оплатить.