Дом блокированной застройки

Блокированная застройка – это сравнительно новый термин, официально введенный в обиход в марте 2022 года законом 476-ФЗ. Он дал возможность этому виду недвижимости получить свой собственный статус, урегулировать его правовое положение, а также связанные с оформлением права собственности вопросы.

Что же такое объект блокированной застройки? Какие отличия от многоквартирного дома он имеет? В чем выражаются его положительные и отрицательные стороны?

Дом блокированной жилой застройки: что это значит

По обновленному Градостроительному кодексу дом блокированной застройки – это цельное здание, предназначенное для проживания минимум двух семей. Такое здание состоит из двух и более частей, каждая из которых имеет своего собственника.

Отдельные части здания, блоки жилого дома, отделяются от соседней глухой стеной, без оконных или дверных проемов. Выход на улицу или прилегающий земельный участок для каждого блока отдельный, то есть, соседи никоим образом не могут попасть в находящуюся рабом блок-квартиру.

С юридической точки зрения каждый блок является отдельной единицей, а не долей общего имущества. Тем не менее, общая собственность в домах этой разновидности тоже есть. К ней относятся те самые стены, отделяющие один блок от другого, крыша здания, а также его фундамент.

Немного сложнее все обстоит с прилегающей территорией. Земельный участок под домом блокированной застройки может оформляться в собственность по-разному. Встречаются варианты, когда общий участок отдается собственникам в долевую собственность. На их усмотрение остается: пользоваться землей на равных правах или, что предпочтительнее, выделить свою долю в натуре. Однако наилучший способ оформления участка, который сегодня становится все более популярным, – передача определенной части земли в полную собственность владельца блока дома. 

Обратите внимание! Юридически термин «блок» является устаревшим и сегодня может применяться только как разговорное описание отдельной части блокированного здания. То, что раньше подразумевалось под этим определением, сегодня абсолютно однозначно именуется жилым домом. Таким образом, блок, как часть строения, – это отдельный жилой дом, согласно законодательству.

Требования к домам блокированной застройки и их особенности

Итак, блокированная застройка частного дома – это принципиально новый и отдельный вид недвижимости, к которому выдвигаются определенные требования.  Существует перечень основных характеристик, соответствуя которым, дом будет считаться именно блокированным зданием, а не какой-то другой разновидностью жилья. 

К таким характеристикам относятся:

1. 1

   Больше двух секций. Для того, чтобы дом назывался блокированным, он должен включать минимум две секции. В противном случае он будет считаться обычным индивидуальным жилым объектом.
2. 2

   Высота и этажность. В большинстве случаев дома блокированной застройки – малоэтажные жилые комплексы, насчитывающие максимум три этажа. Наиболее часто возводятся двухэтажные здания коттеджно-блокированного типа, реже – трехэтажные и еще реже – одноэтажные. Дома в три этажа, разумеется, удобные, но и стоят заметно дороже. В одноэтажных же не всегда можно сделать хорошую планировку. Кроме этого, блокированные постройки ограничены и по высоте – они не должны превышать 20 метров. В эти рамки проще всего уложиться как раз при строительстве двухэтажных зданий.
3. 3

   Неразрывная связь с соседними жилыми домами-блоками. Общая стена может быть или одной боковой, если здание блокированной застройки возведено линейно, или двумя, если оно имеет форму квадрата. Это никак не влияет на статус дома – он все равно будет считаться блокированным. Разъединить жилье разных собственников нет никакой возможности.
4. 4

   Отдельный вход. Обычно каждая часть такого здания оборудована отдельным дверным проемом. В редких случаях вход с улицы может быть общим, дающим доступ в совместный тамбур. К этому тамбуру примыкают двери, ведущие отдельно в каждый блок. Однако такие проекты соединенных домов встречаются очень редко, поскольку менее востребованы. Большинство людей предпочитает иметь такое жилье, где они будут пересекаться с соседями как можно реже.
5. 5

   Нет помещений общего пользования. Ни на прилегающей территории, ни внутри домов блокированной застройки нет таких участков и помещений, которыми могли бы пользоваться все жильцы здания.
6. 6

   Отдельные коммуникации. Как правило, к каждому блоку подводится собственный водопровод, а также электро- и газоснабжение. Однако иногда инженерные коммуникации в блокированных домах не автономны, а общие для всего здания. В каждой отдельной его части устанавливаются собственные приборы учета, в результате чего собственник платит только за то, что потребил сам.

Ремонт фасада, кровли – это задача, которая в равной степени ложится на всех владельцев жилья в блокированном доме. Затраты на эти работы делятся между ними поровну.

Запомните! Блокированная часть жилого дома – это совершенно самостоятельная недвижимая единица. Если собственник захочет ее продать, ему не нужно получать разрешение соседей или других жильцов. Также, в отличие от дольщиков в других домах, они не имеют преимущественного права покупки. 

Многоквартирный дом и дом блокированной застройки: отличия

Основное отличие многоквартирного дома от дома блокированной застройки – это, конечно же, их разные статусы. На первый взгляд кажется, что блокированные – это те же многоквартирные дома, ведь даже сами блоки-секции нередко в обиходе называют квартирами. Также в пользу этого утверждения играет ассоциация: если люди живут в одном здании, но владеют разными его частями, то это здание многоквартирное. 

На самом деле это два совершенно разных вида недвижимости. Многоквартирное здание – это такое, где жильцы имеют в собственности только личные квадратные метры – конкретные квартиры. Все остальное, начиная с крыльца и заканчивая ограждением на крыше, – общее имущество.

При входе в дом люди автоматически попадают в место общего пользования – подъезд. По пути в квартиры они также пользуются общим имуществом – лестницами или лифтом. В домах блокированной застройки ничего такого нет. Земельный участок от дороги до крыльца – собственный, крыльцо – свое. Общие только фундамент, крыша и разделяющие стены.

Все нежилые помещения, постройки и сооружения на прилегающей территории многоквартирного дома также являются общей собственностью. Исключение составляют только выкупленные в полную собственность машино-места в подземных паркингах. И гараж, и наземное парковочное место на участке блокированного дома находятся в личном владении хозяев.

Еще одно важное отличие – статус земельного участка, на котором можно строить эти два вида недвижимости. Дом блокированной застройки не может быть многоквартирным по определению. Дело в том, что одноименные участки, которые можно застраивать таким жильем, выдвигают ряд ограничений и к самому жилью. Так, жилой дом этой категории, то есть секция, не должен превышать три этажа, изначально предназначен для размещения одной семьи и, главное, не может быть разделен на квартиры. 

Таким образом, на земле соответствующего статуса можно построить дачу, частный коттедж или блокированное здание, но никак не многоквартирный дом. Привычные всем дома с квартирами разрешено возводить только на участках, предназначенных для жилой застройки. 

Виды блочной застройки

Существует не так и много разновидностей домов с блокированной застройкой. Выделяются некоторые подвиды таких зданий, но основными типами блокированного жилья являются дуплексы и таунхаусы.

Дуплекс

В переводе с английского этот термин означает «двойной». Дуплексами называются блокированные жилые дома, состоящие всего из двух частей. 

Как явление они возникли тогда, когда люди начали пристраивать к своему дому вторую половину, в которой, как правило, размещалось младшее поколение с семьей. Особых правил, как должен выглядеть дуплекс, в то время не существовало – пристройки возводились на личное усмотрение хозяев. 

Позже, когда дуплексы стали проектироваться именно дуплексами, они обрели симметрию. То есть, современный дуплекс – это дом, две половины которого зеркально отражают друг друга. В таком подходе есть как практическая, так и эстетическая польза.

Если сделать две части дома совершенно одинаковыми, они и внутри не будут сильно отличаться. Чаще всего планировка секций дуплекса идентичная и лишь иногда может иметь незначительные отличия. 

С эстетической точки зрения симметричные секции смотрятся более гармонично, позволяют сделать фасад дома единый целым.

Таким образом, основные признаки дома блокированной застройки относятся и к дуплексу. Единственное, что выделяет его, – наличие только двух секций, а также земельный участок большей площади – от 15 до 30 соток. Секции отделены друг от друга глухой общей стеной без проемов, а придомовая территория чаще всего также разделяется забором.

Лэйнхаус – это разновидность дуплекса, но с расширенным земельным участком. Как правило, гараж в лэйнхаусах выносится наружу, ведь площадь территории у дома это позволяет. Помимо гаража на придомовом участке можно соорудить и другие необходимые постройки.

Таунхаус

Блокированная жилая постройка, которая включает три и более секций, называется таунхаусом. Термин опять же пришел с английского языка и в дословном переводе означает «дом в маленьком городе». Это действительно компактный и достаточно удобный вид малоэтажной недвижимости.

Секции таунхауса располагаются в ряд. Каждая из них изолирована от соседних стеной, а внутрь ведет отдельный вход. В среднем количество секций такого здания насчитывает от 5 до 10. Больше бывает нечасто, потому что проект, включающий более десятка секций таунхауса, намного сложнее согласовать и получить разрешение на строительные работы. Более того, процедура ввода большого таунхауса в эксплуатацию напоминает процесс сдачи многоквартирного дома с участием комиссии, ее заключениями и официальным разрешением на ввод здания. Разумеется, застройщикам гораздо проще строить таунхаусы меньшего размера.

По сравнению с дуплексом, таунхаус проигрывает как в смысле площади, так и в разнообразии планировки. Если в домах с двумя секциями дополнительный санузел на втором этаже – не редкость, то в таунхаусах такое удобство встречается редко. Первый этаж в них обычно отводится под вспомогательные помещения: кухню, ванную, туалет, гостиную. Спальни проектируются на втором этаже. 

Жилая площадь таунхаусов обычно меньше, чем дуплексов. Конечно, встречаются и довольно просторные дома, однако они обычно относятся к более дорогому сегменту. 

Земельные участки также более скромные. Чаще всего возле таунхаусов можно заметить совсем небольшие клочки газонов и парковочное место для одного или двух автомобилей. Заднего двора, как правило, нет, однако в некоторых случаях он может быть предусмотрен, если позволяет размер участка. 

Подвидов таунхаусов не так и много. В основном они делятся по стилистическому оформлению. Выделяют вилетту в итальянском стиле и британхаус, в котором ярко прослеживаются классические английские архитектурные мотивы.

Квадрохаус

Квадрохаусы – это дома блочного типа малоэтажной застройки, которые по общим признакам считаются таунхаусом, но значительно отличаются по конструкции. Они представляют собой четыре секции, расположенные не в ряд, а по квадрату. Таким образом, от соседних блоков жилые дома отделяются не одной, а одновременно двумя стенами.

Квадрохаусы встречаются реже, чем привычные таунхаусы. Во многом это связано и их более высокой стоимостью, ведь жилая площадь квадратных блокированных домов обычно больше. Кроме этого, в квадрохаусах можно оборудовать четыре отдельных гаражных отсека.

Особенности расположения секций в квадрохаусе таковы, что позволяют проектировать жилье большей площади и более удобной планировки. Обычно такие здания имеют два, чуть реже – три этажа. На первых традиционно размещаются вспомогательные помещения, на вторых – спальни, комнаты отдыха и т.д.

Плюсы и минусы блокированных зданий

Здания блокированной застройки имеют множество как положительных, так и отрицательных характеристик. Это касается и любых других видов недвижимости, поэтому нельзя сказать, что таунхаусы, квадрохаусы и дуплексы однозначно хорошие или плохие.

К наиболее часто упоминаемым положительным чертам такой недвижимости относятся:

1. 1

   Экономия. Это касается как стоимости строительных работ, так и конечной цены одной секции дома. Общий фундамент, единая кровля, а также общие стены значительно снижают затраты на строительство. Чем больше секций включает таунхаус, тем выгоднее его возводить. Покупать жилье в доме блокированной застройки, таким образом, также будет выгоднее. Тем более, что сдается оно почти всегда с уже готовой отделкой.
2. 2

   Мало соседей. Соседи в блокированных домах есть, но по сравнению с многоквартирными многоэтажками их совсем немного. К тому же пересекаться с соседями придется намного реже – выходы из каждой секции отдельные, а участки земли часто отделены заборами. К тому же, если возле общей стены располагается не жилая комната а, скажем, санузел, соседи никак не будут мешать друг другу.
3. 3

   Безопасность. Это преимущество исходит из наличия соседей. Не каждый человек будет чувствовать себя уютно и безопасно в полной изоляции. Но если он знает, что за стенкой находятся другие люди, к которым в случае чего можно обратиться за помощью, ему станет намного спокойнее. Кроме этого, если с соседями сложились дружеские доверительные отношения, их всегда можно попросить присмотреть за домом и участком, пока хозяева в отъезде.
4. 4

   Дешевле эксплуатация и ремонт. Если предстоит ремонт фасада здания или крыши, все расходы будут делиться на собственников секций. Также задача по уборке участка и вывозу мусора ложится только на собственника. Это значит, что он не будет платить за весь мусор, вывезенный от дома, а только за свой.
5. 5

   Фасад и планировка. Во-первых, планировку можно индивидуально согласовать с застройщиком – технология строительства блокированных домов это позволяет. Не обязательно, чтобы в двух соседних секциях она была идентичной. Во-вторых, однородный дизайн всех секций не только смотрится более гармонично, но и устанавливает некое психологическое равенство между их владельцами.
6. 6

   Инвестиции в будущее. Соседнюю секцию дома можно купить, чтобы сдавать ее в аренду под едва ли не круглосуточным контролем. Если речь идет о дуплексе, вторая его часть пригодится, когда вырастут дети. Они будет жить отдельно, но при этом совсем недалеко от родителей.
7. 7

   Нужно помнить и об инфраструктуре района. Редко таунхаусы строятся в совсем уж отдаленных, труднодоступных районах. Чаще всего это экологически чистые, достаточно развитые части города с хорошей транспортной доступностью. Но если и получится так, что будет наблюдаться некоторый недостаток инфраструктуры, это оправданная цена за спокойное и тихое проживание.

Среди самых явных недостатков современных блокированных домов стоит упомянуть три главных:

1. 1

   Придомовая территория. Ни один участок дуплекса или таунхауса не сравнится по площади с землей возле обычного частного дома. Для строительства блокированных домов берется один подходящий участок достаточного размера или объединяются соседние, после чего на них возводится жилье. Земля, оставшаяся свободной, и станет придомовой территорией каждой секции. Застройщик не будет изначально тратиться на более крупный участок или докупать к нему прилегающие только для того, чтобы жильцам досталось больше места на открытом воздухе.
2. 2

   Нет полного уединения. Если наличие соседей для одних людей равно спокойствию, то для других это постоянный раздражитель. Встречаться с ними придется в любом случае – если не при входе-выходе из дома, то хотя бы для того, чтобы согласовать общие вопросы, касающиеся дома. Также между соседями блокированного жилья не исключены межевые конфликты, претензии относительно шума – почти все то же самое, что и между жильцами многоквартирного дома.
3. 3

   Неизменный дизайн. Бывает так, что внешний вид жилья играет далеко не решающую роль при его выборе. Покупателю может понравиться расположение дома, его цена, соседи, но категорически не подойти стиль фасада. Если не обращать на него внимание, ничего страшного не произойдет. Но если смириться не получается, это плохо, ведь внести какие бы то ни было изменения во внешний вид дома не выйдет, даже несмотря на то, что он находится в полной собственности владельца. Для того, чтобы провести какую-то реконструкцию, требуется согласие всех без исключения соседей.

По новому закону 476-ФЗ ограничения относительно количества собственников в одной секции блокированного здания были сняты. Это значит, что теперь один блок могут делить две семьи. Разумеется, конечное число владельцев зависит от конкретной ситуации, и никто не заставляет людей делить с кем-то жилье в таунхаусе. Но если такое все же случилось, нужно помнить, что внести серьезные конструктивные изменения во внутреннюю планировку секции нельзя. Если собственники поделят этажи, лестницу на второй уровень придется установить снаружи. Летом это не проблема, но в холодное время года очень неудобно.