Структура ипотечного рынка меняется в зависимости от спроса. Одни программы теряют актуальность, и их нишу занимают другие. Начиная с 2020 года растет сектор кредитов на строительство домов. За три года он увеличился в три раза, и считается, что будет расти дальше. Популярность ИЖС эксперты объясняют увеличением количества людей, работающих дистанционно постоянно или время от времени. Подробнее об этом – в нашем материале.
Сколько ипотечных программ действует для ИЖС
Ипотека на строительство дома в 2023 году может осуществляться в рамках одной из таких льготных программ:
- семейная;
- льготная с господдержкой под 7,3% годовых;
- IT-ипотека;
- сельская под 3%;
- дальневосточная.
Льготная программа
Об ипотеке с господдержкой важно знать, что она рассчитана на определенную адресную группу и сопровождается сниженной процентной ставкой. В августе 2023 года Сбербанк выдает ее под 7,3% годовых. Изначально льготную ипотеку вводили только для покупки квартир в новостройках. Потом расширили и теперь дают и под строительство частного дома. Срок действия – до 1 июля 2024 года.
У ипотеки с господдержкой на строительство частного дома нет особенных требований к заемщику – только общие, но имеется ограничение. По ней россиянин может купить только один объект.
Семейная ипотека
Подразумевается, что строить дом в ипотеку будет семья с детьми. В ней должно быть минимум двое несовершеннолетних в возрасте до 18 лет на момент заключения договора.
Государственная процентная ставка составляет 6%. Но так как количество желающих взять кредит на квартиру или строительство частного дома все-таки не слишком большое, то крупные банки для привлечения клиентов устанавливают ставку ниже 6%. В Сбербанке– 5,3%.
Программа будет действовать до 1 июля 2024 года, как и ипотека с господдержкой. Тем, кто планирует взять семейную ипотеку, нужно учитывать, что при отсутствии финансовых лимитов от государства банки-участники программы могут приостанавливать выдачу льготных кредитов.
Кроме семейной ипотеки встречается ее рефинансирование. К примеру, человек взял кредит 5 лет назад под 6% годовых, но сегодня есть предложения по 4,8%, 5,3% и т.д. Желание перейти на пониженный процент нормально. В Сбербанке предлагают рефинансирование со ставкой 5,7%.
Сельская ипотека
Эта ипотека на строительство дома возможна по условиям программы, запущенной Министерством сельского хозяйства для заселения населенных пунктов с количеством жителей менее 30 тысяч. Процентная ставка – 3%. Сумма кредита – до 3 млн рублей. Срок – до 25 лет. Первоначальный взнос – от 10%.
Каждая программа сопровождается перечнем условий и требований к заемщику. Но главное то, что ипотека на строительство требует привлечь к процессу профессионального подрядчика.
Причина требования очевидна: строительство своими силами утомляет. Заемщик может не рассчитать время, средства, физические возможности. В результате устанет и заморозит стройку на годы, создав неликвидный долгострой. Раньше самостоятельное возведение домов допускалось только Дальневосточной ипотекой, но сегодня этот момент нужно уточнять в требованиях к ипотеке на строительство частного дома у конкретного банка.
Условия кредитования
Рассмотрим условия на примере Сбербанка. Ипотека под строительство дома:
- кредитуется в рублях;
- выдается на срок до 30 лет;
- требует внести первоначальный взнос не менее 25%, а если это «ипотека по двум документам», то не менее 30%;
- выдается под залог жилого помещения.
Минимальная сумма – 300 000 руб. Процентная ставка – от 10,9%. Требования к заемщику стандартные. Ему должно быть не менее 21 года на момент заключения кредитного договора и не более 75 лет в момент его полного погашения. Он должен иметь постоянное место работы. Отработать там не менее 3 месяцев. Допускается привлекать в качестве созаемщиков до 3 физических лиц.
Сроки и их особенности
Если человек берет ипотеку под строительство дома в 2023 году, то ему нужно обратить внимание на сроки. Первый – срок, за который дом строится. Он составляет 12 месяцев. Второй касается выплаты кредита.
Срок строительства регулируется строительными нормами. Ориентировочно он составляет:
- земляные работы – от 2 недель до 2 месяцев;
- фундамент – до 2 месяцев;
- усадка фундамента – 4-6 м.;
- возведение стен – 1 м.;
- монтаж кровли – 1 м.;
- подключение внутренних коммуникаций – 2-4 м.;
- внутренняя отделка – 1 м.;
- уборка участка и благоустройство – 1 м.
Банк финансирует кредит на строительство частного дома не сразу в размере 100%, как это было бы с готовой квартирой, а разделив средства на ряд траншей. Следующий будет выплачен тогда, когда завершится выполнение работ, определенных для предыдущего этапа (по условиям договора).
Если этап завершен не вовремя, то возрастает риск превращения объекта в долгострой. Поэтому в условиях ипотеки под строительство дома часто указывают, что в случае проволочек процентная ставка увеличится, и чем больше затянется процесс, тем дороже обойдется владельцу взятая ипотека.
Требования к залогу
Следующее отличие ипотеки на строительство дома от квартиры – залог. В этом качестве выступает участок под ИЖС (земля). Банк готов выделить заемщику средства равные стоимости участка или меньше, но не больше. Если участок стоит 2 млн руб., а строительство дома на нем обойдется в 10 млн руб., то дадут 2 млн.
Для получения остальных денег есть два пути:
- привлечь поручителей на то время, пока будет строится дом;
- предоставить в качестве залога еще один объект недвижимости. Им может выступать квартира в том случае, если это не единственное жилье заемщика.
Дополнительный залог или заемщик нужны только на этапе строительства. Когда дом физически построен и подписан акт сдачи-приемки работ, то залогом станет готовый дом. Его стоимость с участком всегда выше цены самого участка.
Сумма и ее особенности
Заемщику предстоит купить участок и построить дом. Все расходы на ипотеку под строительство дома вместе составляют 100%. Банк готов выделить 80-85% от суммы. Остальное – первоначальный взнос, который нужно заплатить из собственных средств. Чем больше размер взноса, тем более выгодную процентную ставку предложит кредитор.
Также учитывайте, что банк принимает в расчет при определении размера кредита на постройку дома оценочную стоимость земли (указана в акте независимого оценщика), а не ту за которую собственник участка готов его продать. Услуги оценщика оплачивает заемщик. Его выбирают из перечня компаний, предложенных банком.
Требования к участку
Банк не устанавливает требования к земельным участкам под жилищное строительство. Их регламентирует Земельный кодекс и санитарные нормы. Поэтому если вы выбрали землю, то начать нужно с уточнения ее статуса у владельца или в местной администрации, в том числе не находится ли участок в природоохранной зоне и т.д.
Требования с точки зрения банка:
- строительство может вестись в любом регионе страны;
- участок для ИЖС должен быть собственностью заемщика.
Обратиться за кредитом можно либо по месту регистрации заемщика, либо по месту нахождения участка, на котором будет строится дом. Заемщик может выбрать из них наиболее удобный вариант.
Как получить ипотеку под строительство дома
Первый шаг – оформление заявки. Сделать это можно в любом банке, который выдает кредиты на строительство дома и включил в свой список услуг такой вид ипотеки. Если заявка подается онлайн, то к ней прикрепляются скан-копии документов, по которым она заполнялась. Если же клиент пришел в отделение банка для оформления ипотеки на строительство дома, то ему нужны:
- паспорт – документ, удостоверяющий личность;
- второй документ – напр., военный билет, загранпаспорт, удостоверение личности военнослужащего и т.д.;
- справка, подтверждающая финансовое состояние; это может быть налоговая декларация, если человек оформил ИП, или справка о зарплате, если он работает по трудовому договору;
- трудовая книжка для подтверждения наличия минимального срока работы на одном месте;
- документы по залогу.
К последнему пункту нужно отнестись внимательно. Если залогом выступает участок под ИЖС, то нужно:
- подтвердить свое право собственности на него (Оригинал свидетельства, а не копию. Копии сотрудник банка сделает сам);
- вместе с ним предоставить:
- документ, в связи с которым возникло право собственности (договор дарения, договор купли-продажи и т.д.);
- отчет об оценке стоимости участка, выданный независимой оценочной компанией (оригинал);
- выписку ЕГРН (здесь важно увидеть, что объект не отягощен обременениями);
- кадастровый паспорт;
- согласие супруга (или совладельцев собственности) на ее передачу под залог, заверенное нотариально; для владельца каждой доли в участке нужно прилагать отдельное согласие.
Акт независимой оценки – это бумага с ограниченным сроком действия. Он должен быть составлен не позже 6 месяцев от даты, на которую человек подает ипотечную заявку. Срок действия выписки ЕГРН еще меньше и составляет 30 календарный дней с даты ее выдачи.
Нотариальное согласие не ограничено в сроке использования, но в тексте этого документа должно указываться для какой конкретно сделки получено согласие. Она должна четко определяться – «оформление ипотеки для постройку дома на участке №..., расположенном по адресу ...»)
Если привлекаются поручители, то для них предоставляются документы, подтверждающие личность, а также доход и занятость поручителя. Т.е. все то же самое, что заемщик предоставляет в отношении себя.
Шаг второй – дождаться одобрения. По времени это занимает от 1 дня до недели. По умолчанию в большинстве крупных банков программное обеспечение просто сверяет данные, вписанные в заявку на ипотеку на строительство дома с эталонными условиями, заложенными в системе. Если заявка подходит под эти показатели, то ее одобряют. Поэтому процесс одобрения занимает не слишком много времени. Но в некоторых банках сотрудники сверяют данные вручную. Тогда потребуется больше времени.
Шаг третий – подписать ипотечный договор с банком. Документы оформляются одновременно. Если вы берете кредит под строительство дома с поручителями, то ипотечный договор юристы банка готовят одновременно с договором поручительства.
Шаг четвертый – регистрация ипотечного договора в Росреестре. Можно подать заявку на регистрацию через МФЦ или через личный кабинет на Госуслугах.
Порядок выдачи кредитных средств заемщику
Деньги перечисляются банком на счет заемщика равными частями. На этапе строительства фундамента он получит не более 40% суммы. Для получения второй части понадобится предоставить доказательства завершения строительства предыдущего этапа - чеки, акты выполненных работ, фотографии.
Понравилась статья?