Дуплекс: что это за дом

Дуплекс – это сравнительно новый термин, введенный в обиход чуть более двадцати лет назад. Под ним подразумевается отдельный вид недвижимости, позволяющий на сравнительно небольшом земельном участке с комфортом разместить сразу две семьи. 

Дуплекс – определение, пришедшее к нам из английского языка. В дословном переводе оно звучит как «двойной» или «сдвоенный». Как явление дуплексы также появились в Англии в конце XIX века, когда стало популярным пристраивать к частному дому вторую, равноценную половину. Как правило, она предназначалась для размещения молодого поколения – детей хозяев, которые обзавелись собственными семьями.

Поначалу дуплекс недвижимость не была упорядоченной – дополнительные пристройки создавались хаотично, на усмотрение владельцев. Позже, когда преимущества дуплекса были оценены многими, и сдвоенные дома начали проектироваться изначально, они обрели симметрию. Иными словами, обе части новейших дуплексов неотличимы друг от друга, как близнецы, внешне, а внутри часто имеют идентичную планировку.

Таким образом, дуплекс – это дом на 2 половины, которые ничем не уступают друг другу. Они не полностью автономны, поскольку имеют общие инженерные коммуникации, обязательно обеспечены отдельным входом, но при этом имеют общую стену и кровлю.

Характерные признаки дуплекса

Если более подробно разбираться, что такое дуплексы, можно выделить несколько характерных особенностей такой недвижимости. Это:

1. 1

   Единый фасад. Визуально дуплекс – это почти обычный частный дом, отличительной чертой которого является симметрия. Левая и правая стороны фасада зеркальные, повторяют друг друга в мелочах. Они имеют одинаковое количество окон, симметрично расположенные дверные проемы, не отличаются по этажности.
2. 2

   Отдельный вход для каждой семьи. Дома дуплекс обязательно оборудуются отдельными входами. Доступ в отдельную половину такого коттеджа возможен только через них – между собой две части дуплекса не соединяются внутренними дверьми. В редких случаях вход может быть один, ведущий в общий тамбур, к которому уже примыкают двери каждого жилища.
3. 3

   Общая стена. В каждой из двух частей дуплекса есть глухая стена, отделяющая ее от соседей. Она может находиться как между жилыми помещениями, так и между санузлами или даже гаражами – все зависит от изначальной планировки здания. Вариант, при котором смежные помещения нежилые, предпочтительнее, ведь так соседи будут меньше мешать друг другу шумом.
4. 4

   Два этажа. Сразу следует сказать, что это не обязательное правило для коттеджа-дуплекса. Он может быть одноэтажным, а может иметь три этажа. Однако чаще всего встречаются именно двухэтажные дуплексы. Первые этажи в них обычно отведены под кухню, санузел, гостиную, а вторые – под спальни, часто – с дополнительным санузлом. Такая планировка считается самой оптимальной и удобной, ведь одноэтажные сдвоенные дома будут менее комфортными, а трехэтажные рискуют оказаться слишком дорогими.
5. 5

   Индивидуальные приборы учета. Несмотря на то, что инженерные коммуникации в дуплексах общие, в каждой отдельной его части устанавливаются собственные счетчики учета потребления электричества, газа, воды. Таким образом, каждая семья оплачивает только собственные расходы.
6. 6

   Хорошее освещение. Традиционно дуплексные дома строятся с большими панорамными окнами, в результате чего достигается хорошее освещение внутренних помещений. Отчасти это оправданная мера, ведь, как уже упоминалось, одна стена дуплекса всегда глухая, поэтому важно обеспечить хороший доступ солнечного света в каждую комнату. С другой стороны, панорамные окна визуально расширяют пространство, а также помогают до самой темноты не пользоваться приборами искусственного освещения.
7. 7

   Много жилой площади. Даже самые бюджетные варианты дуплексов обычно достаточно просторные. В среднем площадь такого жилья варьируется от 150 до 160 квадратных метров. Кроме этого, каждому собственнику полагается и отдельный участок земли, который также можно оградить забором от соседей и использовать на свое усмотрение.

Намного реже встречается дуплекс на три семьи, который называется триплексом. Он состоит из трех идентичных частей и имеет уже не одну, а две общие внутренние стены. Еще одна разновидность компактных построек на нескольких собственников – квадрохаус. Такой дом состоит из четырех частей, но размещены они не в ряд, а квадратом. Это значит, что каждая индивидуальная часть квадрохауса является угловой. Однако такое жилье уже будет относиться к таунхаусам.

Чем отличается дуплекс от таунхауса

Основное отличие таунхауса от дуплекса – количество секций. По сути, триплекс уже можно назвать таунхаусом, а квадрохаус – тем более. Дуплекс также обладает некоторыми чертами таунхауса, а если точнее – имеет общую между секциями стену, но на этом сходство и заканчивается.

Итак, таунхаус – это дом, состоящий из нескольких секций, в среднем пяти-шести. Его смело можно назвать многоквартирным, ведь каждая секция – это отдельная квартира. Они расположены линейно или, как в случае с квадрохаусом, по квадрату, и каждая квартира изолирована от соседней, имеет отдельный, ведущий на улицу, вход.

Второе важное отличие – площадь земельных участков. Если в дуплексе каждый собственник может получить в свое распоряжение от 15 до 30 соток, то владельцам квартир в таунхаусах доступно до четырех соток, и то не всегда. Такие участки обычно располагаются напротив входа, и организовать на них что-то, помимо клумбы или аккуратного газона, не представляется возможным. Собственного двора в привычном понимании у жильцов таунхаусов нет.

И третье отличие – стоимость. Зависимо от того, на сколько семей рассчитан дуплекс или таунхаус, меняется и стоимость жилья. Затраты на строительные и монтажные работы делятся поровну между собственниками. Чем больше их будет, тем ниже окажется стоимость недвижимости.

Как зарегистрировать дуплекс: правовые аспекты

До сравнительно недавнего времени правовой статус такого жилья оставался неопределенным. В законодательстве существовали только определения индивидуального жилого дома и квартиры, а таунхаусов или дуплексов – нет. Более или менее все прояснилось с принятием в марте 2022 года закона 476-ФЗ, который официально ввел в обиход термин «дом блокированной застройки».

Под ним следует понимать здания, высотой до трех этажей, каждая квартира которого отделена от соседней глухой стены и имеет собственный выход на земельный участок. И дуплексы, и таунхаусы подходят под это определение и юридически считаются домами блокированной застройки.

С принятием этого закона стало проще оформлять такое жилье в собственность. Раньше покупка осуществлялась в основном по договору долевого участия. Как результат – покупатели могли оформить в собственность или квартиру, или долю в доме. Право владения земельным участком в этом случае никак не регулировалось. 

Со вступлением в силу закона, выделившим наконец дуплексы и таунхаусы в отдельный вид недвижимости, они стали считаться полноценными жилыми домами. Сегодня к ним применяются те же правила оформления собственности, что и к отдельно стоящему жилью.

476-ФЗ отрегулировал и деятельность застройщиков относительно блокированных домов. Здания, включающие больше десяти секций, должны пройти множественные согласования еще на стадии проекта, а после – получить заключение комиссии о возможности ввода дома в эксплуатацию.

Таких жестких требований к небольшим таунхаусам, и дуплексам в том числе, не выдвигается. С одной стороны, это хорошо, ведь даже небольшие строительные компании могут возводить такое жилье, после чего его количество вырастет, а цены снизятся. С другой – число недостроев среди небольших таунхаусов и дуплексов больше.

Как оформляется земельный участок под дуплексом

Квартира в доме на двух хозяев по новому законодательству подразумевает, что ее хозяин будет иметь в собственности и часть земли, прилегающей к этому строению и оставшейся свободной после его возведения. Есть несколько вариантов, как она будет делиться между владельцами квартир:

1. 1

   Общее имущество. Как и в многоквартирном доме, придомовая территория дуплекса считается общим имуществом. Порядок распоряжения и пользования им определяется собранием владельцев квартир. Решение, на какой части территории будет хозяйничать каждый из них, остается условным и достигается путем договоренности.
2. 2

   Долевая собственность. Этот вариант уже более официальный и подразумевает, что между собственниками составляется документальное соглашение о порядке пользования придомовой территорией. Лучше всего выделить свою долю в натуральном виде, после чего можно свободно распоряжаться участком. Идеальная доля, в виде процентов, не оставляет владельцам такой широты возможностей.
3. 3

   Индивидуальные участки. Самый лучший вариант разделения земли возле дуплекса. Согласно ему, за каждой отдельной квартирой таунхауса-дуплекса будет числиться свой собственный земельный участок, не в долевой, а в отдельной собственности каждого владельца. В таком случае участки разделяются забором, ими можно пользоваться на свое усмотрение, не обеспечивая себя согласием соседей.

Четких рекомендаций в законодательстве относительно оформления права собственности на землю возле дуплексов нет. Во многом это связано с тем, что этот вид недвижимости в России еще не обрел насколько широкой популярности, чтобы предусмотреть все связанные с ним нюансы.

Дуплекс: плюсы и минусы проживания

Как и любой другой вид недвижимости, дуплексы имеют свои положительные и отрицательные стороны. Самый главный плюс такого жилья – это его удобство и выгодное отличие от квартиры в классическом «человейнике» в отдаленном микрорайоне. Основной же его недостаток – сравнительно новый статус, относительно которого пока отсутствует широкая и закрепленная юридическая практика.

В остальном же основные преимущества и недостатки дуплексов сводятся к следующим:

Преимущества дуплексов 

Главные причины, по которым дуплекс стоит рассмотреть для постоянного проживания, – это:

1. 1

   Единственные соседи. Большинство людей не любят квартиры из-за недостатка уединения и доставляемого соседями шума. В дуплексе никто не будет громко топать сверху, а снизу также не станут жаловаться на шум. Даже те, кто не любит общение, почти избавлены от этой необходимости – им придется контактировать только с одной семьей.
2. 2

   Сравнительно невысокая цена. По сравнению с индивидуальным, полностью обособленным домом, дуплексы стоят дешевле. Это связано с разделенными на двух собственников затратами. Поэтому, если люди хотят жить не в многоквартирном доме, иметь свой дворик, и при этом готовы мириться с немногочисленным соседством, дуплекс для них – очень хороший вариант.
3. 3

   Придомовая территория. Эта черта выгодно отличает дуплекс даже от самой комфортной квартиры в многоэтажке. В своем дворе можно поставить беседку, разбить сад или клумбы и круглый год наслаждаться свежим воздухом в спокойствии и уединении.
4. 4

   Экология и инфраструктура. В большинстве случаев дуплексы и таунхаусы строятся в достаточно обжитых районах городов, часто – в пригороде, где одновременно сохраняется хороший уровень экологии, а также довольно развита инфраструктура. Как правило, такие районы не имеют проблем с транспортной доступностью и обеспечены необходимыми объектами инфраструктуры.
5. 5

   Стоимость обслуживания. Если делать ремонт фасада или менять коммуникации в частном доме, это очень большая статья расходов для одного собственника. Если эти траты поделить на две части, как в дуплексе, они становятся более посильными.
6. 6

   Выгодная инвестиция. Нередко дуплекс покупается с той целью, чтобы в одной его половине жить, а вторую сдавать в аренду. Так можно получать неплохой дополнительный доход, а сохранность сдаваемого в аренду имущества без проблем контролировать. Если в семье подрастают дети, вторую половину дуплекса можно оставить на будущее, чтобы обеспечить их собственным, обособленным жильем рядом с родителями.
7. 7

   Еще один плюс дуплекса – привлекательный современный вид. Сегодня такие дома проектируются с новейшим дизайном, имеют оригинальные архитектурные формы, панорамные окна. Для того, чтобы сделать симметричные части единым целым, сохранить гармоничный вид, привлекаются архитектурные бюро.

Минусы дуплексных домов и подводные камни

К основным недостаткам дуплексов стоит отнести:

1. 1

   Соседи все же есть. Полностью изолироваться от какого-бы то ни было общества в дуплексе не получится. Единственный выход – проложить дополнительную звукоизоляцию на общей стене и установить забор между участками. Однако и это не избавит от необходимости контактировать с соседями – собственникам все равно придется сообща решать некоторые вопросы, например, относительно ремонта и т.д.
2. 2

   Нет четко обозначенных правовых форм. Несмотря на то, что дома блокированной застройки выделены в отдельный вид недвижимости, продаваться они могут и как общая, и как долевая собственность. В итоге покупатель может стать не единственным хозяином своей половины дома, а совладельцем целого здания. Проблемы в этом случае могут возникнуть и при определении порядка пользования имуществом с соседями, и при последующей продаже.
3. 3

   Непрофессиональные застройщики. Как уже упоминалось, таунхаусы до десяти секций и дуплексы можно строить без строгого предварительного согласования проекта и вводить их в эксплуатацию без комиссии. Как итог, такие здания могут быть возведены с нарушениями технологии, не отличаться высоким качеством или вообще превратиться в долгострой.
4. 4

   Не тот статус участка. Может оказаться так, что дуплекс будет построен на участке, имеющем совершенно другое назначение. Впоследствии это грозит покупателю невозможностью как следует оформить право собственности, а также другим проблемами, вплоть до признания стройки незаконной.

Поскольку территории, на которых строятся дуплексы и таунхаусы, относятся к землям поселений, застройщик должен иметь разрешение на проведение таких работ, а также являться юридическим лицом. В противном случае он не может возводить дома блокированной застройки. Вся проектная документация по данному объекту также должна быть в наличии у застройщика и при необходимости предъявляться потенциальному покупателю.