Как взять ипотеку в другом городе: дистанционная покупка квартиры

Сегодня никто не удивляется такому понятию, как дистанционная покупка, даже когда речь идет об одном из наиболее серьезных приобретений – недвижимости. Покупка квартиры в другом городе в ипотеку с каждым днем становится все более распространенной практикой.  Значительные коррективы в порядок осуществления такого рода сделок в свое время внесли карантинные ограничения. По этой причине многим банкам, а также строительным компаниям, пришлось пересмотреть процедуру покупки недвижимости и многие ее этапы перевести в дистанционный формат. Сейчас многие крупные финансовые учреждения, например, Сбербанк, дают заемщикам возможность оформить ипотеку в онлайн режиме, без необходимости посещать банк лично. Такой же практики придерживаются и многие застройщики, для которых не имеет значения, в каком населенном пункте проживает или зарегистрирован очередной клиент.

Как выбирать банк для оформления ипотеки в другом населенном пункте?

Поскольку множество покупок в сфере недвижимости совершается с привлечением кредитных средств, некоторые покупатели сомневаются, можно ли взять ипотеку в другом городе? Для такого рода операций существует только одно условие – банк-кредитор должен работать в обоих городах, то есть, иметь в них свои представительства.

Для выбора финансовой компании, с которой будет заключаться кредитный договор, это должно быть самым главным критерием – в противном случае оформить ипотеку не получится. Кроме этого, следует учитывать, как банк относится к дистанционному заключению сделок. Если, следуя его правилам, каждый этап оформления договора, согласование выбранного варианта недвижимости и другие обязательные шаги должны сопровождаться личным присутствием заемщика, осуществить это на практике будет очень тяжело.

Поскольку покупок жилья в других городах становится все больше, то подобные требования постепенно исчезают. Многие финансовые компании, наоборот, создают отдельные ипотечные порталы, на которых, помимо онлайн оформления кредита, доступны и многие варианты продающейся недвижимости. В основном она представлена объектами, которые возводят строительные компании, аккредитованные в данном банке.

Воспользоваться таким порталом – это наиболее легкий способ дистанционного приобретения жилья из всех возможных.  Единственный его недостаток – выбор квартир, ограниченный определенными застройщиками и жилыми комплексами.

По каким критериям выбирать жилье в другом городе?

Оформление ипотеки в другом городе подразумевает или предварительный выбор понравившейся квартиры, или ее подбор после одобрения кредита. Важно помнить, что во втором случае заемщику дается всего три месяца для того, чтобы подыскать оптимальный вариант, который, в свою очередь, должен удовлетворить и банк.

Ипотека возможна как для первичного, так и для вторичного жилья, хотя первому варианту кредиторы отдают все же большее предпочтение. Это связано с меньшими юридическими рисками, а также с тенденцией нового жилья расти в цене в первые годы после введения дома в эксплуатацию.

Квартиру стоит выбирать, исходя из того, зачем она нужна именно покупателю. Как правило, недвижимость в других городах покупается в двух случаях: в качестве собственного жилья для будущего переезда или для сдачи в аренду с целью получения дополнительного дохода. Критерии подбора в этих двух случаях будут отличаться.

Во время инвестиционных покупок люди обычно отдают предпочтения квартирам, расположенным в оживленных районах городов, обеспеченных хорошим транспортным сообщением и развитой инфраструктурой. При этом требования ко внутренним характеристикам квартиры, кроме количества комнат и этажности, сводятся только к наличию нового качественного ремонта, удобств, элементарной бытовой техники.

Покупка жилья для последующей сдачи его в аренду – именно тот случай, который вполне может обойтись без личного присутствия покупателя, силами одного только доверенного лица или нанятого риелтора. В это же время люди, выбирающие квартиру, чтобы жить в ней, в большинстве случаев предпочитают хотя бы раз осмотреть ее лично.

Недвижимость для собственного проживания лучше выбирать, заранее ориентируясь на долгосрочную перспективу. Иными словами, квартира должна подходить и нравиться покупателю настолько, что он не захочет расстаться с ней минимум десять лет. Это правило тем более важно, что расплачиваться за приобретенные в ипотеку квадратные метры придется гораздо дольше, при этом они не будут приносить доход, как сдаваемое внаем жилье.

По отдельным характеристикам оцениваются квартиры, которые приобретаются для сезонного проживания. Чаще всего такие приобретения касаются недвижимости в курортных городах. Небольшую часть года этот вид жилья служит резиденцией своих собственников, в остальное время может сдаваться в аренду как на протяжении курортного сезона, так и остальных месяцев в году.

Выбор квартиры без личного присутствия покупателя имеет ряд своих трудностей и налагает на доверенное лицо или другого официального представителя дополнительные задачи. Если при обычной покупке фотографии объекта рассматриваются только на этапе знакомства с объявлением о продаже квартиры, то в дистанционной сделке их количество значительно возрастает.

На фото или видео следует запечатлеть как можно больше мельчайших нюансов, которые касаются выбранного жилья. Они включают панораму микрорайона, подробные снимки входной группы дома и подъезда, мельчайшие изображения всех частей квартиры. При этом желательно делать такие снимки не только при разном освещении, но и в разное время года. Только так покупатель сможет получить целостную картину объекта будущей покупки, максимально приближенную к его реальному присутствию.

Как дистанционно выбирать новостройку?

Если ипотека для покупки квартиры в другом городе не подразумевает наличия базы строительных компаний и их объектов, подходящий вариант придется искать самостоятельно. Для этого существует множество интернет-ресурсов, в том числе надежных и проверенных, которые содержат только достоверную информацию о самых актуальных предложениях на рынке недвижимости.

Прежде чем переходить к непосредственному выбору квартиры, специалисты советуют начать с выбора застройщика. От этого во многом будет зависеть, насколько успешно и быстро пройдет покупка. Среди всех критериев выбора нужно учитывать самые главные:

• Аккредитацию. В крупных и надежных банках аккредитация сама по себе является очень хорошим признаком и свидетельствует о финансовой надежности и ответственности перед дольщиками того или иного застройщика. При этом важно, чтобы он был аккредитован именно в том банке, в котором планируется оформить ипотечный кредит.
• Своевременную сдачу. В интернете можно найти множество самых разных отзывов о конкретной строительной компании. По ним легко определить, случались ли в прошлом задержки или остановки строительства, возникали ли проблемы с введением жилых комплексов в эксплуатацию, не было ли случаев обмана дольщиком и прочее. Для этой цели лучше использовать независимые ресурсы, содержащие реальные отзывы клиентов застройщика. В числе прочего из них можно почерпнуть и информацию о качестве жилья.
• Опыт. Разумеется, молодые фирмы-застройщики вполне способны возводить качественное жилье точно в срок и по современным технологиям. Однако большой опыт работы на рынке недвижимости говорит о хорошем финансовом положении компании, ее способности выдерживать большую конкуренцию, наличии других объектов, уже заселенных жильцами. Поэтому останавливать свой выбор лучше на тех застройщиках, которые уже имеют в послужном списке несколько удачных проектов и успешно существуют не первый год.

Также при выборе новостройки нужно ориентироваться на сроки ее сдачи. Если жилье необходимо в ближайшее время, лучше остановиться на почти достроенных вариантах, хотя они и обойдутся немного дороже. 

Дистанционная покупка вторичного жилья

Рисков при покупке вторичного жилья на расстоянии намного больше, чем в случае с новостройкой. В подобной ситуации обойтись без помощи риелтора или юриста практически невозможно – только при участии специалиста реально избежать всех опасностей, связанных с таким жильем.

Основная трудность – это подтверждение юридической чистоты квартиры. Сделать это в другом городе настолько тяжело, что даже банк откажет в выдаче кредита на покупку, если в процессе не участвует юрист или риелтор, представляющий интересы покупателя и берущий на себя ответственность за эти риски. Кроме этого, банк почти наверняка будет настаивать на оформлении дополнительных страховок, которые выльются в еще одну статью расходов для заемщика.

Лично осматривать квартиру и проверять ее вместо покупателя будет риелтор. Иногда в этом качестве может выступать юрист – представитель банка-кредитора. Если сделка пройдет гладко, представитель, по нотариальной доверенности, подпишет договор купли-продажи от лица покупателя, а затем самостоятельно передаст его на государственную регистрацию. После прохождения процедуры регистрации и предъявления ее результатов в банк кредитные средства будут перечислены продавцу.

Сложные варианты оформления ипотеки в другом городе

Покупка в ипотеку в другом регионе или населенном пункте может осуществляться по-разному, зависимо от того, в каком городе работает, проживает, зарегистрирован и покупает жилье заемщик. Выделяют следующие наиболее распространенные варианты ипотеки, которые могут вызывать затруднения:

По месту работы

Речь идет о тех ситуациях, когда покупатель имеет регистрацию в одном городе, работает в другом и желает оформить ипотеку здесь же, в регионе своей трудовой деятельности. Порядок действий при покупке жилья в ипотеку от этого не меняется, единственным остается условие наличия представительства банка-кредитора в регионе прописки заемщика.

Выбирая банк, важно знать, возможна ли дистанционная подача заявки на получение кредита. В противном случае покупатель будет вынужден тратить время на поездку в город своей постоянной регистрации и подачу заявления лично. В отдельных случаях это можно сделать по доверенности, однако все же лучше изначально выбирать банк с дистанционным оформлением.

По месту прописки с работой в другом регионе

Основная сложность получения ипотеки в такой ситуации – это подтверждение официальных доходов. Финансовые компании, кредитующие население, подозрительно относятся к справкам о доходах, выданных в других городах. Исключение составляют только те случаи, когда заемщик имеет зарплатный счет в одном из представительств данного банка. 

Другой возможностью получить ипотеку в таких условиях является оформление временной регистрации в городе по месту работы. Однако для многих покупателей это трудновыполнимо, поэтому можно обратиться к другим, косвенным способам, могущим увеличить вероятность одобрения кредита:

• большому размеру первоначального взноса;
• поручителю или созаемщику;
• наличию другой недвижимости, которая может служить залогом.

Накануне переезда

Инвестиция или приобретение жилья для детей рассматриваются банками в качестве капиталовложения со стороны заемщиков, но, когда речь идет об их скором переезде в другой город, могут возникнуть сложности.

На само оформление ипотеки факт переезда никак не влияет, но может рассматриваться банком, как событие, способное привести к уменьшению платежеспособности заемщика. Даже если его доходы позволяют в полной мере исполнять свои кредитные обязательства, смена места жительства часто связана со значительными расходами и риском потери работы, и кредиторы прекрасно об этом осведомлены. 

Разумеется, вовсе не обязательно сообщать банку о таких нюансах, а они, в свою очередь, не обязаны интересоваться планами заемщиков. Однако если возникнет просрочка платежа, финансовому учреждению сразу же станет известно, что должник сменил место жительства. В этом случае он может потребовать единовременно погасить всю оставшуюся сумму долга.

В этом случае правда на стороне банков. Ипотека с последующим переездом – действительно очень рискованное предприятие, и нужно тщательно взвешивать все «за» и «против», беря кредит в другом городе с целью сразу же переселиться в него.

Как оформляется ипотека в удаленном режиме?

Как уже упоминалось, многие банки, в том числе Сбербанк, внедрили процедуру полностью дистанционного оформления ипотечного кредита. Все этапы процедуры проходят в электронном виде, а лично посетить банк покупателю нужно только один раз – для подписания кредитного договора.

Общая схема удаленной процедуры покупки квартиры в ипотеку выглядит следующим образом:

• Выбрать банк.
• Определиться с суммой первоначального взноса.
• Воспользоваться ипотечным калькулятором на сайте банка и рассчитать ежемесячные платежи.
• Подать онлайн заявку на кредит и после его одобрения там же получить подробную консультацию представителей банка.
• Найти подходящий вариант жилья и предоставить в банк ссылку на объявление для одобрения.
• Получить независимую экспертную оценку жилья.
• Оформить страховку.
• Зарегистрировать право собственности в Росреестре, предоставив документы в электронном виде.

Для окончательного расчета с продавцом лучше заранее подключить банковскую услугу безопасных сделок. С ее помощью деньги будут автоматически перечислены продавцу после поступления информации о государственной регистрации сделки.

Какие документы нужны для иногородней ипотеки?

Пакет документов, который необходимо предоставить в банк для получения ипотеки при покупке жилья в другом городе, ничем не отличается от списка бумаг при оформлении кредита по месту жительства. Он включает:

• паспорт гражданина РФ;
• СНИЛС;
• справку о доходах с места работы 2-НДФЛ;
• копию трудовой книжки с пометкой из отдела кадров;
• копию трудового договора;
• свидетельство о заключении брака или его расторжении;
• справку о доходах супруга/супруги;
• согласие супруга/супруги на сделку;
• свидетельство о рождении или паспорт ребенка, если он достиг 14-летнего возраста;
• документы созаемщика или поручителя;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• схему помещения и его характеристику;
• независимое оценочное заключение эксперта;
• документы продавца;
• выписку из ЕГРН об отсутствии обременений на квартире.

Подводные камни покупки жилья в ипотеку в другом городе

Несмотря на то, что дистанционная покупка, а с ней и оформление ипотеки, стали распространенной практикой, она еще не отработана должным образом, из-за чего порой возникают разные затруднения.

Выдавая кредит на покупку квартиры в другом городе или регионе, банк может назначить более высокую процентную ставку, даже если имеет там свое представительство. Также могут возникнуть определенные трудности между перечислением денег из одного отделения в другое, которые заключаются в длительных сроках поступления средств. То же самое касается и одобрения выдачи кредита, которое из-за нарушенной между филиалами связи может поступить в нужное отделение позже, чем необходимо.

Нередко заверения банков в полностью дистанционной процедуре идут вразрез с представлениями и правилами риелторов и юристов, которые могут настаивать на обязательном присутствии продавца на одном из этапов сделки. Кроме этого, услуги риелтора, который будет работать в другом населенном пункте, обойдутся заметно дороже. Это связано с увеличением количества задач официального представителя.

При междугородних ипотеках банки более требовательно относятся к вопросу доходов заемщиков. В некоторых случаях они могут посчитать их текущий уровень недостаточным, в результате чего нужно будет или увеличивать сумму первоначального взноса, или брать созаемщиков/поручителей, или же отдавать под залог другое недвижимое имущество. Поэтому еще на этапе консультации следует как можно подробнее узнать обо всех нюансах такой сделки, чтобы застраховать себя от возможных неожиданностей.