Характеристика рынка недвижимости в 2022 году

Такое понятие, как рынок недвижимости, характеризуется отсутствием привязки к конкретному физическому месту. По этой причине основополагающими факторами для него являются процессы купли-продажи, а также различные сопутствующие операции, финансовые и юридические, связанные с процедурой приобретения жилья.

Особенности рынка недвижимости

Обобщенная характеристика рынка недвижимости в России соответствует общеэкономическим тенденциям, существующим в мире для такого рода операций. Недвижимые объекты – это такие же предметы торговли, как и любые другие товары.

Процесс купли-продажи жилья или коммерческих строений относится к разделу рынка с так называемой несовершенной конкуренцией. Это значит, что производители, в данном случае строительные и девелоперские компании, имеют возможность самостоятельно влиять на ценообразование, а также определенным образом регулировать колебания спроса и предложения.

Главные свойства рынка недвижимости, которые делают эту экономическую сферу отличной от других, представлены несколькими весомыми показателями:

• Уникальность. Каждый без исключения недвижимый объект является уникальным в своем роде. В этом случае речь не идет о разных архитектурных проектах – абсолютно идентичные, типовые строения также признаются уникальными, поскольку на такое определение влияет множество прямых и косвенных факторов: географическое расположение, экологическая обстановка, инфраструктура и многие другие нюансы. Не последнюю роль в этом процессе играют и отведенные под застройку земельные участки.
• Ликвидность. Общая характеристика рынка недвижимости приписывает его объектам низкую ликвидность. Под ликвидностью подразумевается время, за которое товар обратится непосредственной прибылью – то есть, срок, в течение которого он будет продан. Таким образом, низкая ликвидность недвижимости объясняется тем, что продажа любого здания или помещения, как жилого, так и коммерческого, по сравнению с другими товарами, требует много времени. С одной стороны, ускорить процесс продажи может скидка, но с другой – чем выше станет дисконт, тем ниже будет ликвидность.
• Юридические права. Когда речь идет об объекте недвижимости, регистрация юридических прав на него, особенно когда дело касается права собственности, превращается в довольно сложный и нередко запутанный процесс. При этом сложности владения касаются не только покупателей, но и строительный компаний. Для того, чтобы начать строительство любого здания, необходимо пройти множество юридических процедур, а также подготовить и должным образом заверить большое число документов. Как правило, сложность юридических прав относительно недвижимости связана с ее высокой стоимостью как товара, а также тем фактом, что она является популярным и выгодным объектом инвестиций.
• Механизмы финансирования. Рынок недвижимости, как сложное и обособленное образование, насчитывает множество форм и методов финансирования. Оно может выражаться как в привлечении девелопером исключительно собственных средств, что на практике встречается крайне редко, так и в использовании кредитных денег, акционных активов и добровольных вкладов. Чаще всего работы ведутся с помощью смешанных механизмов финансирования, а нередко – с привлечением бюджетных средств, выражающихся в предоставлении разнообразных льгот и субсидий.

В последнее время сохраняется тенденция к повышению активности этой отрасли рынка вследствие привлечения активов в инвестиционных целях. При этом наблюдается рост числа компаний, которые специализируются исключительно на таком виде финансовой активности.

Обратите внимание! Рынок недвижимости является основополагающим для всех без исключения экономических отраслей. Причина очень проста: другие рынки, чья деятельность касается товаров, услуг и других видов деятельности, должны располагаться в помещениях или отдельных зданиях. Ими их обеспечивают как раз те организации, которые специализируются на создании, продаже или сдаче в аренду недвижимости. 

Основные факторы, влияющие на рынок недвижимости

Некоторые характеристики рынка жилой недвижимости не позволяют отнести его к отрасли с совершенной конкуренцией, поскольку они имеют некоторые особенности функционирования, присущие только процессу торговли недвижимым имуществом. Такими факторами являются:

• Специфика. Ключевыми понятиями для определения специфики недвижимых единиц служат: 

• стационарность – невозможность переместить объект в пространстве;
• материальность – свойство объекта пребывать в осязаемой физической форме;
• долговечность – длительный, по сравнению с другими видами товаров, срок эксплуатации;
• уникальность – невозможность в точности повторить сочетание всех сопутствующих характеристик для двух разных строений; 
• капиталоемкость – высокий уровень привлечения материальных, технических, трудовых и финансовых ресурсов для создания и последующей реализации недвижимости.

• Уровень риска. Для рынка недвижимости этот уровень считается стабильно высоким. В общеэкономическом понимании, уровень риска – это колебания между вероятностями получить или не получить доход. Чем большей выявится такая неопределенность, тем выше уровень будет присвоен разновидности торговой деятельности. 

В операциях с недвижимостью уровень риска регулируется соотношениям капиталовложения и планируемым размером доходной ставки. Соответственно, чем более высокий риск будет зафиксирован, тем большая ставка установлена для итогового получения прибыли.

• Рынок капитала. Рынок капитала принимает непосредственное участие в динамике рынка недвижимости и напрямую на него влияет. Время от времени между ними устанавливается равновесие, которое выражается в том, что затраты на строительство равняются стоимости самих объектов. 

В других же случаях интенсивность капиталовложения зависит от ставок доходности: абсолютной и относительной. На практике, когда наблюдается рост инвестиций, автоматически увеличивается количество предложений от строительных компаний, и наоборот – при уменьшении предложений от застройщиков инвесторы обращаются к более доходным вариантам распоряжения денежными активами.

• Спрос и предложение. Спрос и предложение – основные характеристики рынка недвижимости, которые влияют на многие его нюансы, в частности, на формирование средней рыночной цены жилья. На самом деле баланс между этими понятия практически недостижим, и в этом не последнюю роль играет именно ценообразование. 

Например, при увеличении спроса на одну из категорию квартир, постепенно будет расти и число подобных предложений. Однако это случится не ранее, чем новые объекты с такими квартирами будут построены. При этом гораздо раньше возникнет повышение цены на пользующееся популярностью жилье. Разумеется, это очень быстро приведет к падению спроса, а баланс сдвинется в сторону избыточного количества предложений. 

Достичь необходимого равновесия возможно только с помощью строгой политики ценообразования, которая на сегодняшний день еще не отрегулирована должным образом.

• Внешние и внутренние факторы. Нюансы, которые влияют на рынок недвижимости, касаются как внутренней политики государства, так и изменений, происходящих в мире и отражающихся на общей экономической ситуации. Ко внутренним факторам относятся: 

• политика банков относительно финансирования как строительных компаний, так и покупателей; 
• нормативные акты по отдельным нюансам, касающимся жилищного законодательства, вопросам по торговле недвижимостью и т.д. 

Наиболее значимые внешние факторы – это валютные колебания, инфляция, социально-экономическая обстановка.

Следует помнить! Отечественный рынок недвижимости – это не единая структура, а совокупность отдельных единиц: федерального, региональных и локальных рынков. Они могут значительно отличаться по динамике ценообразования, эффективности и количеству инвестиций, рискам и другим важным показателям.

Структурные сегменты рынка недвижимости

Характеристика рынка недвижимости России на современном этапе включает несколько подходов к структуризации этой отрасли экономики. Каждый выбранный подход зависит от целей и приоритетов, выдвигаемых к интересующим объектам различными организациями и структурами. Например, для экспертов-оценщиков очень важное значение обретает степень готовности зданий, а для инвесторов – уровень риска и актуальная доходная ставка.

Принято выделять основные сегменты рынка недвижимости:

• Тип недвижимости. В этом сегменте разграничивают жилую, коммерческую, промышленную, складскую, служебную недвижимость, а также ее смешанные варианты. Отдельно оценивается жилые и нежилые помещения, а также узкоспециализированные строения. Для коммерческой недвижимости основным показателем является прогнозируемая прибыль, которая может быть получена в результате эксплуатации такого объекта в процессе какой-либо деятельности.
• Регион. Структуризация по регионам проводится, исходя не только из их густонаселенности, но также и по показателям трудоустройства. Таким образом, отдельно выделяются области страны с высокой и невысокой занятостью, а также регионы, в которых намечается спад или рост такой занятости. Это дает возможность прогнозировать развитие отдельно взятого регионального рынка, понимать, насколько эффективными будут инвестиции и ликвидность строительства.
• Методы инвестирования. Рынок недвижимости включает многие инструменты инвестирования, которые применяются в разных целях. Например, существует рынок аренды, смешанных и общих долговых обязанностей, ипотеки, личных финансовых активов и т.д.

Вторую важную структуру рынка составляет первичная и вторичная недвижимость. Жилье в новостройках представляет собой товар, выставленный на продажу впервые, тогда как вторичная недвижимость является уже бывшей в употреблении. Такая градация существует и для других видов товаров с одним отличием – недвижимость является статичным объектом, который невозможно переместить на другое место, а также привязанным к конкретному региону или даже району города.

Связь между этими двумя сегментами очень тесная. Если по ряду причин, например, более выгодной экологической обстановки или сниженной цены, все большую популярность набирает вторичное жилье, то спрос на первичное автоматически снижается. Так же дело обстоит и с повышением спроса на новостройки – торговать недвижимостью, относящейся к категории вторичной, становится невыгодно.

Важно! На сегодняшний день перспективы развития первичного рынка остаются очень высокими. Это связано с тем, что имеющийся в наличии жилой и коммерческий фонд не в состоянии покрыть всех потребностей покупателей: физических и юридических лиц. Таким образом, на ближайшие годы прогнозируется увеличение объемов вводимой в эксплуатацию новой недвижимости.

Кроме вышеупомянутой классификации, существует такое понятие, как «дерево признаков». Такая схема формируется из многоотраслевых классификаций, каждая из которых относится к определенному аспекту рынка и может заинтересовать узкую целевую аудиторию. Непосредственно рынок недвижимости составляет основание этой схемы, тогда как ее ответвления представляют собой наборы показателей, необходимых для узкого или всестороннего анализа состояния этой отрасли экономики.

Зачем нужен анализ рынка недвижимости?

Цели анализа рынка недвижимости могут быть самыми разными. Он проводится для изучения всех экономических процессов, касающихся такого рода деятельности в прошлом для того, чтобы спрогнозировать возможные тенденции в будущем. Для оценки текущего положения дел во внимание берется актуальная экономическая обстановка и актуальное соотношение предложения и спроса. 

К наиболее важным вопросам, ответы на которых способен дать такой анализ, относятся:

• насколько целесообразно вкладывать денежные активы в строящийся объект;
• высок ли риск для кредитора при выделении финансовых средств;
• какие отрасли рынка являются самыми перспективными на текущий момент;
• где найти активы для получения стабильной прибыли при невысоком уровне риска;
• как сформировать конкурентоспособный сегмент рынка с высоким доходом;
• насколько объективно оцениваются отдельно взятые виды недвижимости.

Кроме этого, выделяют как краткосрочные, так и долгосрочные цели анализа. Прогнозы на ближайшее время используются строительными компаниями, возведение объектов которых уже близится к завершению, и встает острая необходимость реализовать не проданные ранее квадратные метры. Более длительное рассмотрение тенденций развития рынка выгодно кредиторам, обеспокоенным его стабильностью, колебанием цен и рисков.

Разумеется, в каждом аналитическом подходе играет свою роль баланс спроса и предложения, а также выявление причин, приведших к такому положению дел. При этом учитываются и региональные особенности каждого рынка, его специфика и тенденции.

Выгода и недостатки рынка недвижимости

Активность на рынке недвижимости имеет ряд присущих только ей преимуществ, по сравнению с другими видами деятельности. Самые главные из них:

• получение более высокой прибыли, причем на протяжении всего срока службы недвижимого объекта;
• достаточный уровень спроса даже при самых низких его показателях;
• малая подверженность различным экономическим колебаниям;
• защита от конкуренции, выражающаяся в длительном сроке создания конкурентных объектов.

Кроме выгодных преимуществ, рынок недвижимости характеризуется и рядом недостатков:

• закрытый характер подробной информации о положении дел на рынке недвижимости, что часто затрудняет оценку целесообразности инвестиций;
• потребность обязательно использовать в дальнейшем все данные о совершенных сделках в сфере недвижимости;
• отсутствие должной нормативной базы, регулирующей порядок публикации информации о сделках;
• ограничивающее влияние административных органов по вопросам градостроительства;
• высокая степень зависимости от текущего спроса на жилье и коммерческие помещения;
• значительные издержки, влекомые необходимостью оформления бумаг, в том числе касающихся юридической чистоты объекта сделки.