Имущественный вычет при покупке квартиры

Традиционно само понятие налогов носит не совсем положительный подтекст. Большинству обывателей, параллельно с гражданством получающим обязанности налогоплательщиков, не по душе, что часть их честно заработанных доходов изымается государством. Однако это явление имеет не только вполне объяснимую природу, но и в некоторых случаях может принести вполне практическую пользу. Ярким тому примером является имущественный вычет – возврат с покупки квартиры подоходного налога. Он означает, что покупатель недвижимости может рассчитывать на частичную компенсацию затрат на покупку жилья со стороны государства. Таким образом, быть законопослушным налогоплательщиком оказывается не так и плохо. 

Что такое возмещение НДФЛ при покупке квартиры?

Каждая покупка, и недвижимость в том числе, облагается налогом. Иными словами, сумма налога, который должен быть выплачен государству при продаже жилья, уже включена в его конечную стоимость. Налоговый вычет за покупку квартиры – это возможность вернуть этот процент в качестве возмещения определенной части затрат. Подобная компенсация распространяется не только на приобретение жилья, но и на оплату лечения, учебы, а также благотворительность.

На практике это осуществляется следующим образом. Когда гражданин совершает покупку, которая, по мнению государства, является важной и полезной, оно может временно освободить его от уплаты подоходного налога. Это может быть реализовано двумя путями: или разрешением не платить НДФЛ на протяжении некоторого времени в связи с уменьшением налоговой базы, или возвратом денег на расчетный счет, если размер фактически уплаченного налога значительно превышает плановый показатель.

Возвращение подоходного налога при покупке квартиры и сумма вычета – не одно и то же. Под суммой вычета подразумеваются те доходы, которое государство по сути готово проигнорировать в процессе покупки недвижимости. Налоговый вычет за покупку жилья равен подоходному налогу – 13% от данной суммы, и именно эти деньги будут возвращены покупателю.

Имущественный вычет распространяется не на всю стоимость жилья – существуют определенные ограничения. Максимальная цифра, по которой можно получить такую компенсацию – 2 миллиона рублей, а в случае с приобретением недвижимости в ипотеку, она может достигать 3 миллионов. Это связано с процентами, которые являются неизбежной статьей расходов покупателя при взятии кредита. Но здесь есть одна поправка – возвращению подлежат только те средства и проценты, которые уже уплачены банку на момент подачи заявления об имущественном вычете.

Бывают ситуации, когда налоговые выплаты за покупку квартиры рассчитываются из стоимости 2 млн рублей, но в реальности жилье стоит дешевле. В таком случае размер возвращаемого налога составляется с учетом реальной цены квартиры. Суммарная разница может быть временно удержана, а впоследствии перенесена на другой недвижимый объект, приобретаемый этим же налогоплательщиком. Однако такое правило действует только для собственников, купивших жилье после 2014 года. На сделки, заключенные раньше, возможность переноса части имущественного вычета не распространяется.

Кто может получить вычет на имущество при покупке квартиры?

Возместить НДФЛ при покупке квартиры может любой гражданин Российской Федерации при условии, что он получает официальную заработную плату, с которой ежемесячно удерживается подоходный налог в размере 13% от нее. 

Гражданин имеет право подать на налоговый вычет на квартиру в случаях, когда он:

• Является резидентом Российской Федерации и официально платит налоги. При этом он должен проживать на территории РФ не менее трети года, то есть около 183 дней.

• Оплатил стоимость недвижимости и имеет документы, удостоверяющие передачу денежных средств. Каких-либо специфических требований к полноте оплаты нет: она может быть, как единовременной, так и частичной. Обязательное условие – сам факт оплаты, поскольку именно расходы являются основанием для налоговых вычетов за покупку квартиры или дома. Это значит, что, если недвижимость была получена в дар или путем наследования, рассчитывать на возврат НДФЛ собственник не имеет права.

• Имеет документы, устанавливающие право собственности на недвижимое имущество. Для вторичного рынка таким документом может служить справка или выписка из ЕГРН об обретении права собственности, а для первичного – акт приема-передачи квартиры. Договор долевого участия для этого не подходит – объект должен быть сдан, а жилплощадь в нем официально передана владельцам.

• Не состоит с продавцом в близком родстве. По закону, даже если сделка купли-продажи осуществлялась на правовых основаниях, и действительно имел место факт передачи денег продавцу, такой договор будет признан законным, но возмещение налога при покупке квартиры по нему запрещено.

• Использует право на имущественный вычет впервые. Лимит в упомянутые 2 миллиона рублей и 3 миллиона для ипотеки предоставляется конкретному гражданину только один раз за всю жизнь. Если от предыдущего налогового вычета у него есть остаток, эти средства можно использовать с такой же целью, но обратиться к возврату налогов повторно нельзя.

Можно ли разделить налоговый вычет?

Правила получения налогового вычета при покупке подразумевают, что гражданин может использовать свой лимит по максимуму, а разницу отложить до приобретения другого недвижимого имущества или иных важных целей. Просто взять и разделить вычет на несколько частей нельзя, но для находящихся в браке людей порядок оформления налогового вычета может быть очень выгодным.

Кто бы по документам не являлся собственником квартиры, если она приобретена в браке, а брачный договор отсутствует, жилье считается совместно нажитым имуществом. Получить налоговый вычет может как один из супругов, так и оба они одновременно.

Например, если кто-то из них растратит весь лимит, а второй – только часть, оставшаяся сумма может быть использована в дальнейшем. Законодательно этот процесс никак не регулируется: порядок разделения вычета остается на усмотрение каждой конкретной семьи.

Какие документы нужны для возврата средств за покупку квартиры?

Вернуть налог с покупки квартиры можно, если заявитель исправно платит налоги и получил жилье именно путем покупки, то есть, потратив на него заработанные деньги. Для этого потребуется целый пакет документов, в который входят:

• справка по форме 2-НДФЛ о доходах за определенный промежуток времени, по которому будет оформляться налоговый вычет – предоставляется работодателем;

• документы, свидетельствующие о праве собственности на недвижимость: договор купли-продажи, долевого участия, а также соответствующая выписка из ЕГРН;
• бумаги, удостоверяющие факт передачи денежных средств: квитанции, банковские выписки, расписки, товарные чеки – все непосредственные документы, подтверждающие факт обоснованных расходов;
• в случае с ипотекой – договор кредитования, а также квитанции об оплате процентов по кредиту и график погашения основного долга;
• свидетельство о рождении, если квартира приобретается в собственность несовершеннолетнего;
• свидетельство о заключении брака, если недвижимость покупается в общую собственность, или соглашение о распределении налогового вычета между супругами.

Когда наступает право на вычет?

Очень важно помнить, что право на налоговый вычет напрямую исходит из права собственности и наступает не в тот момент, когда покупка была оплачена, а когда покупатель стал ее законным собственником.

Например, если между фактом оплаты и регистрацией права собственности прошло некоторое время, включить этот срок в период налогового вычета не получится. Схожим образом дело обстоит и с теми случаями, когда от официальной регистрации права владения прошло более трех лет. Никто не запрещает подавать декларации за каждый год из прошедших, но вычет будет формироваться только из последних. В любом случае государственная компенсация не будет превышать 13% затрат на жилье, цена которого равна или меньше 2 миллионов рублей.

Если заявитель некоторое время трудился на работодателя, но затем уволился или стал частным предпринимателем, он платит налоги по совершенно другой ставке. Право получения налогового вычета на таких лиц не распространяется.

Для пенсионеров действуют льготные условия налогового вычета, дающие возможность получить его не за три, а за четыре года. Если жилье было приобретено, когда человек уже находится на пенсии, он может рассчитывать на вычет даже за те годы, которые предшествовали покупке. Например, если собственник купил квартиру, едва вышел на пенсию, он может подать декларацию не только за время работы в текущем году, но и за три предыдущих. При одобрении со стороны налоговой он может единовременно получить довольно существенную сумму.

Поскольку пенсионер не является налогоплательщиком, он может получить вычет за три-четыре года работы, даже если с этого времени и до покупки квартиры прошло много лет. Те пенсионеры, которые продолжают трудиться, также имею право на оформление такого вычета.

Порядок оформления имущественного вычета

Существует несколько вариантов оформления налогового вычета. Для каждого из них потребуется декларация, составленная по форме 3-НДФЛ, которая должна включать максимально точную информацию о доходах, а для вопросов по имущественному вычету – еще и расходов, подателя заявления. Вернуть налог за покупку квартиры можно следующими путями:

Через работодателя

Подавать заявление на оформление имущественного вычета через работодателя можно в любое время, не дожидаясь наступления нового календарного года. Правда в этом случае все равно придется обратиться в налоговую и предоставить на проверку декларацию. Это нужно для того, чтобы служба проверила наличие доходов и уплаченных по ним налогов, а также, в данном случае, оценила расходы на покупку недвижимости.

Кроме декларации в налоговую подаются все сопутствующие документы, удостоверяющие право соискателя на компенсацию. Это можно сделать как во время личного визита, так и подать заявку на налоговый вычет за квартиру онлайн в личном кабинете на сайте налоговой службы.

Как правило, рассмотрение поданных документов занимает до 30 дней. Если право на вычет будет подтверждено, налоговая выдаст соответствующий документ, который необходимо будет предоставить своему работодателю. Вместе с ним направляется и письменное заявление, составленное в произвольной форме, о предоставлении такого вычета.

Начиная со дня подачи этого заявления, работодатель должен перечислить на счет сотрудника удержанную за текущий год сумму налога. Если работник трудится на нескольких местах одновременно, при этом в каждом случае по трудовому договору, он имеет право не платить налоги по каждому месту занятости.

Свидетельство о праве на вычет, полученное в налоговой службе, действительно до конца года. С наступлением нового календарного года нужно снова получать его. Это касается и тех случаев, когда заявитель меняет место работы – со сменой работодателя все этапы получения имущественного вычета придется проходить заново.

Через налоговую декларацию

В следующем году после покупки квартиры или позже декларация по форме 3-НДФЛ направляется в налоговую службу. Она заполняется именно за тот период и по тем требованиям, которые соответствуют желаемому году налогового вычета.

В отделение службы по месту жительства подается сама декларация, правоустанавливающие документы на недвижимость, а также заявление о возврате части уплаченного подоходного налога. Как и в случае с оформлением вычета через работодателя, все документы можно подать как лично, так и через официальный сайт налоговой службы.

Рассмотрение заявления в этом случае может занимать до трех месяцев, которые потребуются для тщательной проверки всех данных. При положительном результате проверки уплаченные ранее средства вернут заявителю в качестве государственной компенсации за покупку недвижимости.

Упрощенное получение налогового вычета 2021

Начиная с весны 2021 года для оформления имущественного вычета в некоторых случаях действует упрощенная процедура. Она подходит как для ситуаций с обычной покупкой жилья, так и для его ипотечного приобретения.

По новым правилам Федеральная налоговая служба напрямую обращается в банки и другие финансовые учреждения, в которых обслуживается податель заявления. В течение месяца после заявки она собирает информацию о его доходах и расходах, после чего выносит решение по вопросу вычета.

В случае положительного развития событий на адрес личного кабинета соискателя на сайте службы придет уведомление с наполовину заполненной анкетой. В нее нужно будет внести только реквизиты для перечисления денежных средств и поставить подпись.

В каких случаях налоговый вычет затруднен или невозможен?

Главное правило для получения имущественного вычета – это занятость по трудовому договору и своевременная уплата подоходного налога государству. Помимо этой существуют и некоторые другие причины, почему налоговый вычет получить будет очень сложно, даже если заявитель работает официально:

• Если для приобретения недвижимости был использован материнский капитал, он не будет считаться статьей расходов. В этом случае получить компенсацию все же можно, однако ее размер будет рассчитываться без суммы материнского капитала.
• Если договор купли-продажи был заключен между близкими родственниками, налоговый вычет по нему не положен. Однако если стороны соглашения состоят в так называемом косвенном родстве, например, зять с тестем, по закону они не являются родственниками. В такой ситуации во время совершения сделки можно рассчитывать на вычет.
• Право на имущественный вычет предоставляется каждому гражданину один раз и по наследству не передается. Например, если квартиру приобрел пенсионер и не воспользовался своим правом на вычет, дети или другие наследники не смогут сделать это за него.
• Оплачивая долю ребенка в квартире, родители реализуют только свое право на вычет. Иными словами, если расходы ушли на покупку собственности, владельцем которой после совершеннолетия станет ребенок, они все равно считаются расходами родителей. После достижения 18 лет этот ребенок получит отдельное, уже свое право на полный налоговый вычет.
• Если с момента расходов на недвижимость прошло более трех лет, в вычете будет отказано.