Нужно ли при покупке квартиры платить налоги?

Расходы на приобретение недвижимости включают не только сумму, которую необходимо отдать продавцу или застройщику, но и многие другие траты. Когда до обретения права собственности остается совсем мало времени, многие люди интересуются, надо ли платить налог при покупке квартиры, ведь недвижимость – это тоже актив, который, следуя логике, также должен облагаться соответствующим налогом.

Платится ли налог при покупке квартиры?

Любая операция по переходу имущественных прав из рук в руки, тем более, когда в этом процессе участвуют денежные средства, подлежит обязательному налогообложению. Это касается и процедуры купли-продажи недвижимости, ведь одна из сторон сделки получает финансовую выгоду, то есть, прямой доход. Согласно действующему законодательству, изо всех видов прибыли должен быть выплачен подоходный налог.

Оплата налога при покупке недвижимости ложится на плечи продавца, поскольку именно он получает в этом случае доход. Его сумма равна обычному НДФЛ и составляет 13% от кадастровой стоимости частного дома или квартиры. 

Сообщить о факте получения дополнительного дохода, который не регистрируется налоговой, как, например, официальная деятельность по трудовому договору, необходимо, подав декларацию. Декларация по форме 3-НДФЛ – это документ, в котором указываются все доходы и расходы физического лица. Если в специальной графе декларации стоит прочерк, значит ее податель не получал прибыль и, следовательно, не должен налог государству.

3-НДФЛ за предыдущий год подается в налоговую службу до 30 апреля текущего года. За несвоевременное предоставление этой информации, уплату налогов, а также сокрытие доходов, на подателя декларации будут наложены штрафы и пеня. Следует помнить, что любые законные операции с недвижимостью регистрируются на государственном уровне, и надеяться на то, что налоговая не узнает о факте сделки, очень наивно. При продаже квартиры подоходный налог уплачивается всего один раз. Если со стороны продавца будут предприниматься попытки избежать такой уплаты, общие расходы, учитывая штрафы, в конечном итоге окажутся значительно больше.

Все ли продавцы жилья должны платить НДФЛ?

Налоговая ставка в размере 13% стоимости квартиры, а также другой недвижимости обязательна для всех продавцов, которые владеют продаваемым жильем менее пяти лет. Дело в том, что для подобных сделок существует определенное ограничение, которое называется минимальным сроком владения.

Такой срок владения – это четко зафиксированное в законах время, на протяжении которого продажа недвижимой собственности будет рассматриваться как операция с целью получить доход. На сегодняшний день этот срок составляет 5 лет, а для некоторых видов собственности – льготные 3 года.

Срок владения начинает отсчитывается с даты регистрации новым владельцем права собственности на объект недвижимости в Росреестре. Если со времени такой регистрации до даты продажи прошло менее 5 лет, продавец непременно должен подать в налоговую службу декларацию, в которой обозначить факт получения дохода. Если же он является собственником дольше, ни предоставлять 3-НДФЛ, ни делать какие бы то ни было взносы в государственный бюджет он не обязан.

Льготный срок владения 3 года предусмотрен в следующих случаях:

• недвижимость была приобретена до 2016 года;
• квартира была унаследована или получена путем дарения от физического лица, являющегося близким родственником владельца;
• жилье было обретено путем заключения договора иждивения;
• квартира была приватизирована.

Таким образом, если продавец квартиры, например, унаследовал ее более трёх лет назад, а затем решил продать, налог при покупке такого жилья не платится.

Можно ли уменьшить сумму налога?

Бывают ситуации, когда по веским и объективным причинам собственник недвижимости не может ждать истечения минимального срока владения и вынужден продать жилье раньше. Налог с покупки квартиры в этом случае берется обязательно, однако существуют способы, как сделать его размер менее разрушительным для своего бюджета.

Налоговый вычет

Не только в случае покупки квартиры, но и во время ее продажи все граждане имеют возможность получить налоговый вычет. Для тех физических лиц, продающих недвижимость до завершения минимального срока владения и обязанных заплатить подоходный налог, сумма вычета составляет 1 миллион рублей.

Вычет формируется следующим образом. Из заявленной стоимости квартиры, которая фигурировала в договоре купли-продажи и фактически является прибылью продавца, вычитается миллион. Именно из образовавшейся в результате такого вычитания суммы выводится налог, равный ее 13%. Изредка, поскольку средние цены на жилье все-таки заметно выше, размер вычета может сравниться с суммой, полученной в результате продажи. В такой ситуации продавец может быть полностью освобожденным от налогов по данному доходу. Однако и в такой ситуации ему придется подавать декларацию, хотя бы затем, чтобы документально доказать подобный факт.

Миллион рублей выделяется в качестве налогового вычета для квартир, частных домов, отдельных комнат и земельных участков. При продаже нежилых помещений вычет составляет 250 тысяч рублей.

В отличие от имущественного вычета для покупателей недвижимости, прибегать к вычету для уплаты подоходного налога можно не раз в жизни, а ежегодно. Заявление о его оформлении следует подать с декларацией в оговоренные законом сроки.

Снижение налоговой базы

Второй способ уменьшить итоговую сумму налога на прибыль – внести в вычисления осуществленные ранее денежные траты по данном объекту недвижимости. Это явление на юридическом языке называется снижением налоговой базы. Для тех граждан, которые унаследовали жилье или получили его в дар, такой способ сэкономить на выплате налогов не подойдет – он недвусмысленно подразумевает факт оплаты недвижимости в прошлом, то есть, покупки.

Процесс снижения налоговой базы напрямую связан с постоянным ростом цен на жилье и тем фактом, что индивидуальная стоимость каждой отдельной квартиры со временем может подниматься. Например, если в свое время жилье покупалось за 3 миллиона, а продавец реализовал его за 5, то образуется разница в 2 миллиона. Именно они являются «чистым» доходом и будут составлять налоговую базу. Соответственно, 13% налога уже рассчитывается не из пяти миллионов, а из двух.

Разумеется, учитывать прошлые расходы придется в том же случае, что и прибегать к налоговому вычету – при незавершенном минимальном сроке владения. Для снижения суммы налогов, исходя из затрат на квартиру, вместе с декларацией необходимо подать не только документы об операции с жильем, в которой данный налогоплательщик выступает продавцом, но и предыдущий договор, по которому он являлся покупателем.

Иногда – чаще всего в экстренных случаях – жилье может продаваться по цене, ниже его кадастровой стоимости. Это вовсе не значит, что налог будет рассчитываться, исходя из заявленной в договоре купли-продаже цены. Налоговой базой в такой ситуации становится 70% оценочной или кадастровой стоимости конкретной недвижимости.

Например, в случае, когда квартира, которая условно оценивается в 3 миллиона продается за 2 миллиона, 13% налога будут вычитаться не из вырученной суммы, а по формуле: 70% от 3, которая равняется 2,1 миллионам. Именно эти 2 миллиона 100 тысяч и составят налоговую базу.

Такое правило в законодательстве действовало не всегда. Дело в том, что умышленное занижение стоимости продаваемой недвижимости в договоре часто служило способом уклониться от уплаты налогов. Этот способ заключался в том, что в официальном соглашении указывалась цена ниже 1 миллиона рублей, которая и подлежала налоговому учету. По предварительной договоренности покупатель передавал продавцу остальную сумму на руки наличными, после чего взаиморасчеты между ними были исчерпаны. 

Хотя такая схема и сопряжена с определенными рисками, например, нечестностью покупателя, она вполне оправдывала себя с точки зрения экономии. Поэтому было решено сделать кадастровую стоимость недвижимости основополагающей для расчета налога.

Снижение налоговой базы и налоговый вычет одинаково хорошо подходят для уменьшения суммы выплаты, и каждый продавец вправе решать, какой именно способ для него будет наиболее выгодным. Однако следует помнить, что прибегнуть можно только к одному из них. Это значит, что если имело место уменьшение налоговой базы, то присовокупить к ней еще и налоговый вычет не выйдет, и наоборот.

Процедура уплаты налога при купле-продаже квартиры

Для уплаты НДФЛ после продажи недвижимости следует подать в налоговую службу декларацию, заполненную соответствующим образом. Это можно сделать или лично, в отделении по месту жительства, или на сайте службы в личном кабинете.

К декларации следует присоединить следующие документы:

• копию паспорта;
• подписанный ДКП;
• бумаги, подтверждающие факт оплаты: банковские квитанции, расписки и т.д.;
• доказательство регистрации права собственности – в данном случае выписку из ЕГРН;
• ДКП, в котором податель декларации выступает покупателем – если планируется уменьшение налоговой базы.

Далее предоставленные документы проходят проверку в налоговой. После нее начисляется фиксированная сумма налога, которую можно уплатить в любом банке или через тот же личный кабинет на официальном сайте службы.

Платит ли покупатель налог при покупке квартиры?

Во время подписания соглашения купли-продажи и следующей за ним регистрации собственности закон не предусматривает уплату налога покупателем. Это объясняется тем, что фактически он тратит на покупку собственноручно заработанные средства, из которых подоходный налог уже был удержан. С другой стороны, покупатель не получает при такой сделке дохода, а значит и не обязан платить обязательный взнос в государственный бюджет.

Покупатель квартиры должен платить налог при покупке только в одном случае – в качестве ежегодной уплаты имущественного налога. Начиная с 2015 года основной единицей для расчета налога по конкретному недвижимому объекту стала его кадастровая стоимость. При этом размер налога может изменяться, зависимо от этой стоимости, например:

• для частных домов, квартир, долей в квартирах, гаражей – 0,1%;
• для недвижимости с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей – 2%;
• для другой недвижимой собственности, в том числе коммерческой – от 0,5%.

Таким образом, итоговая сумма налога связана не с количеством квадратных метров, а с оценочной стоимостью жилья, которая может зависеть от множества прямых и косвенных факторов. Если квартира или дом находится в долевой собственности, налог равномерно распределяется между всеми владельцами.

Кто может не платить имущественный налог?

Имущественный налог в размере 0,1% кадастровой стоимости недвижимости называется льготным, однако и он должен быть своевременно оплачен. По сегодняшним законам для такой оплаты устанавливается срок до 1 декабря, на протяжении которого вносятся налоговые средства за предыдущий год. При нарушении этого срока начисляется пеня в размере 20% от суммы налога, которая со временем может расти.

Тем не менее некоторые категории населения освобождены от налога на владение. К ним относятся:

• ветераны ВОВ, бывшие партизаны и другие лица, которые участвовали в обороне страны в советское время;
• герои РФ и Советского Союза, а также лица, награжденные орденом Славы;
• инвалиды I и II групп;
• ликвидаторы аварии на ЧАЭС;
• служащие вооруженных сил со стажем не менее 20 лет;
• близкие родственники военнослужащих, погибших при исполнении.

Льготные условия имущественного налогообложения действуют и для многодетных семей, в которых проживают несовершеннолетние. Норма площади на каждого ребенка в этом случае сокращается на 5 квадратных метров в квартире и на 7 квадратных метров в частном доме. Исходя из этих чисел, и рассчитывается конечная сумма налога на владение.

Как покупатель может вернуть налог?

Как уже упоминалось, считается, что во время приобретения недвижимости каждый покупатель уже уплатил подоходный налог государству с тех средств, которые он израсходовал на покупку жилья. В частности, это касается граждан, которые имеют официальное трудоустройство и регулярно, самостоятельно или через работодателя, исчисляют НДФЛ в государственный бюджет.

Государство понимает, что покупка жилья – это большая нагрузка на бюджет подавляющего большинства граждан, поэтому предоставляет им возможность воспользоваться одноразовой помощью, которая называется налоговым вычетом. Он может быть социальным – то есть, направленным на различные нужды социального характере: учебу, лечение и другие важные задачи. Отдельно выделяют имущественный вычет – разновидность государственной поддержки при покупке недвижимости.

Что такое имущественный вычет?

Под имущественным вычетом принято понимать возможность возврата части уплаченных ранее налогов или быть освобожденным от их удержания тем гражданам, которые покупают жилье. Процентный размер вычета равен обычному подоходному налогу – 13% от заработной платы. Однако в случае с недвижимостью эти 13% вычитываются из ее стоимости.

Возврат имущественного вычета на практике выглядит следующим образом. После приобретения дома или квартиры покупатель может заявить о праве его получения, и, если такое право будет одобрено налоговой службой, государство компенсирует ему 13% потраченных денег.

Поскольку цены на недвижимость составляют довольно широкий диапазон, средств государственного бюджета не хватит, чтобы одобрить такой процент вычета для каждого без исключения жилого объекта. По этой причине был установлен лимит его стоимости, который на сегодняшний день составляет 2 миллиона рублей. Например, если квартира стоит 4 миллиона, то налоговый вычет положен только по 2 миллионам, а оплата оставшихся двух полностью ляжет на плечи покупателя.

Отдельный налоговый вычет предусмотрен для оплаты процентов по ипотечному кредиту. Его лимит немного больше – 3 миллиона. Это связано с тем, что во время приобретения жилья в ипотеку итоговая сумма переплаты может в два и более раз превышать начальную стоимость покупки. Вычеты на покупку и на уплату процентов могут суммироваться, что в итоге составит сумму, весьма ощутимую для поддержки семейного бюджета.

В противоположных случаях, когда цена недвижимости меньше заявленных в лимите 2 миллионов, неизрасходованная часть налогового вычета не исчезает, как это было несколько лет назад, а остается за данным налогоплательщиком. Ее можно использовать в будущем для вычета уже по другому недвижимому объекту. Относительно вычета на покрытие процентов по ипотеке данное правило не работает – если лимит был исчерпан не до конца, гражданин теряет возможность воспользоваться его остатком.

Право на имущественный вычет дается каждому человеку единственный раз в жизни и его нельзя передать в дар, завещать или распорядиться иным образом.

Кому положен налоговый вычет?

Главное условие для получения вычета – это гражданство Российской Федерации и факт официального трудоустройства. Гражданин, который работает не по трудовому договору и не регистрирует в налоговой свои доходы, не может рассчитывать на получение такой помощи от государства. 

К другим обязательным условиям получения вычета относятся:

• наличие у заявителя документов купли-продажи, а также бумаг, которые удостоверяют факт оплаты;
• предоставление выписки из ЕГРН, по которой данный гражданин зарегистрировал право владеть недвижимостью;
• отсутствие факта близкого родства с продавцом, поскольку для сделок такого рода налоговый вычет не предусмотрен;
• заявление на получения имущественного вычета подано впервые.

Особым образом дело обстоит с теми случаями, когда квартира покупается в качестве общей собственности, например, супругами. Каждый из них имеет свое личное право на налоговый вычет, но при покупке совместного имущества такой вычет может быть распределен. Порядок его распределения устанавливается в индивидуальном порядке по взаимному соглашению покупателей.

Например, если стоимость квартиры составляет 3 миллиона, то супруги могут разделить налоговый вычет пополам и расходовать по полтора миллиона каждый. В результате у каждого из них в запасе останется по 500 тысяч доступного лимита. Однако на практике гораздо чаще разделение происходит следующим образом: один из супругов тратит свой лимит полностью, а второй сохраняет значительную его часть. Эта часть нередко предназначается для покупки другой недвижимости детям или другим родственникам.

Если в покупаемой квартире изначально выделяется доля, предназначенная для несовершеннолетнего, она входит в статью расходов родителей. Ребенок после наступления совершеннолетия также получит свое право на имущественный вычет, однако распорядиться этим правом до 18 лет не может ни он, ни тем более его официальные представители.

Как можно получить имущественный вычет?

Для получения вычета существуют два наиболее распространенных способа – оформить его через работодателя или путем подачи декларации в налоговую службу. Порядок предоставления вычета в каждом из этих двух случаев схож, однако имеет некоторые существенные отличия.

Освобождение от налогов через работодателя

С одной стороны, получить вычет через работодателя проще. Во многом это связано с тем, что для подачи такого заявления нет необходимости ждать наступления следующего календарного года и зафиксированных в законе сроков предоставления документов. Для оформления вычета через официальное место работы в налоговую можно обратиться в любое время, а срок рассмотрения такой заявки будет меньше, чем при подаче декларации, – около месяца.

Важно помнить, что в этом случае декларация по форме 3-НДФЛ не нужна. В налоговую в числе других документов, предоставляется только справка 2-НДФЛ от работодателя, в которой указывается размер заработной платы за отчетный период, а также удержанные из нее налоги.

После утвердительного ответа налоговой ее решение подается в бухгалтерию по месту занятости для получения вычета. На протяжении определенного периода, вплоть до достижения лимита по вычету или возврата 13% стоимости жилья, из зарплаты этого гражданина налог удерживаться не будет, и он получит существенную прибавку к зарплате.

Разделить лимит в 2 миллиона путем освобождения от уплаты налогов редко можно только на один год – обычно это занимает более продолжительное время. В таком случае заявление и справку 2-НДФЛ нужно подавать ежегодно. Если заявитель трудится на нескольких местах работы одновременно, он должен подать такие справки от каждого работодателя. Вычет также будет разделен между ними.

Важно помнить, что если право на вычет было получено в середине года, то этому человеку должны вернуть все налоги, уплаченные с 1 января текущего года. 

Возврат уплаченных налогов через ФНС

Оформление вычета через налоговую службу происходит только путем подачи декларации по форме 3-НДФЛ. Отведенный для этого срок, до 30 апреля, подразумевает предоставление сведений о своих доходах и расходах за прошлый год.

В этом случае рассмотрение заявления может занимать до трех месяцев, после чего все удержанные налоги, исходя из стоимости недвижимости, будут перечислены на расчетный счет покупателя жилья, который он указал в приложенных к декларации документах.

С недавнего времени действует упрощенный порядок получения вычета через ФНС. На ее официальном сайте необходимо заполнить специальную форму заявления и указать только свои банковские реквизиты. Служба самостоятельно по своим каналам свяжется со всеми финансовыми учреждениями, с которыми сотрудничает данный налогоплательщик, а также с его работодателями, чтобы проверить подлинность данных. Если право на имущественный вычет будет подтверждено, гражданин получит об этом уведомление. Время рассмотрения заявки в таком порядке также составляет один месяц.

Особенности налогового вычета для пенсионеров

Покупатель квартиры, являющийся пенсионером, не платит подоходный налог при ее покупке и при этом имеет такую же возможность получить налоговый вычет. Однако это возможно только в том случае, если на фактическом иждивении государства он находится не более трех лет.

Если недвижимость была приобретена, когда человек только вышел на пенсию, способ получения им вычета, при котором налог из зарплаты не будет удерживаться, не подходит. Его можно оформить только в виде возврата уплаченных ранее средств. В такой ситуации для пенсионеров существуют специальные льготные условия – период, на протяжении которого может быть одобрен вычет, составляет не три, а четыре года.

Для граждан, которые уже не трудятся официально, порядок компенсации за покупку жилья следующий. Возврат налогов распределяется не на будущие годы, а за прошедшие. Это значит, что, если пенсионер работал почти до самого момента обретения собственности, он может оформить вычет за последние четыре года своей деятельности. Если с момента его выхода на пенсию прошло, например, два года, то этот срок автоматически будет уменьшен до двух лет. С другой стороны, если недвижимость была приобретена раньше, пока пенсионер еще работал, но не воспользовался вычетом, за ним остается право на льготное его оформление, однако только в том случае, если с момента регистрации собственности прошло не более трех лет.

При операциях с недвижимостью, в частности при покупке квартиры, подоходный налог платят продавцы, поскольку фактически получают доход от такой сделки. Любой вид прибыли подлежит обязательному налогообложению, и продажа жилья – не исключение. В некоторых случаях выплата этого налога может быть осуществлена на льготных условиях. К ним относятся:

• возможность получения налогового вычета с лимитом в 1 миллион рублей;
• снижение налоговой базы, если в прошлом имел место факт приобретения квартиры нынешним продавцом – то есть, его траты по данному объекту недвижимости.

Покупатели жилья, в свою очередь, также должны платить налог, однако не при покупке, а на протяжении всего периода владения недвижимым имуществом. Размер имущественного налога на обычные дома и квартиры, цена которых не превышает 300 миллионов рублей, составляет всего 0,1% от стоимости жилья и оплачивается один раз в году.

С другой стороны, во время приобретения недвижимости покупатель может рассчитывать на государственную поддержку, которая выражается в имущественном вычете – возврате ранее удержанных подоходных налогов или освобождении от их уплаты на определенный период. Право на оформление такого вычета имеют все граждане РФ, которые работают по трудовому договору.