Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Ипотека с завышением без первоначального взноса кажется очень удобным решением гарантированно получить жилищный заем без предварительного вложения личных накоплений. Но это лишь иллюзия, ведь в реальности подобная схема может обернуться очень крупными неприятностями как для собственника, так и для покупателя недвижимости. 

Зачем завышают стоимость квартиры при ипотеке

Чаще всего продажа квартиры с завышением происходит, когда покупатель не располагает средствами на первоначальный взнос, но все равно намеревается получить кредит на покупку жилья. Не для всех заемщиков и не всегда доступны ипотечные программы, в которых можно обойтись без первого взноса, а если и доступны, то на очень невыгодных условиях.

Зачем финансовым организациям вообще нужен первый взнос? Традиционно его размер, по требованиям разных банков, составляет от 10% стоимости квадратных метров. Чем выше он будет, тем лучше. С точки зрения кредитора, первоначальный взнос – это подтверждение дисциплины заемщика, его способности копить деньги, грамотно распоряжаться своими финансами. Если он смог собрать деньги на него, то вероятнее всего и в будущем будет исправно платить по кредиту, хотя бы ради того, чтобы его накопления не пропали впустую.

Завышение цены на квартиру для первоначального взноса – это, по сути, попытка ввести банк в заблуждение относительно своей финансовой состоятельности. На практике такая схема реализуется следующим образом.

Покупатель объясняет продавцу ситуацию и просит его в соглашении купли-продажи умышленно завысить стоимость жилья. Эта разница в цене будет равняться 10-20% – величине первоначального взноса. Далее он якобы передает продавцу указанную сумму и выполняет, таким образом, задачу по оплате взноса. Расписка о получении денег при завышении стоимости квартиры, составляемая продавцом, служит ее подтверждением. После одобрения ипотеки ему будет перечислен «остаток» суммы, которая и составит полную стоимость недвижимости.

Уже на этом этапе легко прослеживаются определенные недобросовестные действия со стороны покупателя и будущего заемщика. Вина продавца здесь также присутствует – ведь он пишет заведомо фиктивную расписку. То есть, в данной ситуации налицо сговор с целью обмануть банк, нарушив его требования.

Казалось бы, не каждый продавец согласится на завышение стоимости при продаже. Обычно на это идут собственники, жилье которых долго не продается или желающие как можно скорее заключить сделку.

Среди других причин, по которым используется ипотека с завышением, – желание потратить разницу в деньгах нецелевым способом. Самый безобидный из них – ремонт в новой, приобретенной квартире. Однако встречаются и люди, стремящиеся с помощью лишних средств погасить имеющиеся долги, направить на повседневные расходы и т.д.

Какая стоимость завышается

Выяснив, что такое завышение по ипотеке, нужно разобраться и в том, какая конкретно стоимость завышается. Она бывает:

• кадастровой;
• ликвидационной;
• инвестиционной;
• рыночной.

В рядовых операциях купли-продажи недвижимости фигурируют только кадастровая и рыночная. Первая формируется на основе экспертной оценки Росреестра каждые три-пять лет и в течение этого срока остается неизменной. При операциях с недвижимостью она служит своеобразным регулятором цены – стоимость недвижимости при продаже по возможности не должна слишком сильно превышать кадастровую или быть значительно ниже. 

По вышеупомянутой схеме квартиры продаются по завышенной рыночной стоимости, поскольку она более объективно описывает ценность того или иного недвижимого объекта. Рыночная цена учитывает и те характеристики, которые не берутся к сведению при формировании кадастровой: окружающую инфраструктуру, состояние ремонта и т.д. На нее же ориентируются и банки, принимая решение об одобрении – квартира должна быть ликвидной.

Как проходит оценка недвижимости 

Схема приобретения квартиры с завышением стоимости способна дать сбой еще и по той причине, что при согласовании ипотеки обязательно проводится независимая оценка выбранного объекта. Для одобрения заявки это непременное условие. Если разница между установленной экспертом и выдвинутой продавцом ценами будет слишком заметна, банк может и отказать в выдаче кредита.

Обратиться за оценкой можно в любое экспертное бюро, но нередко банки предпочитают сотрудничать только с имеющими аккредитацию организациями. Как бы там ни было, оценщика в обязательном порядке придется согласовывать с кредитором.

В оценочном заключении обычно указываются:

• уровень развития инфраструктуры района, где расположен объект;
• внутреннее состояние квартиры, подтвержденное фотоснимками;
• сколько стоят похожие объекты на рынке;
• непосредственно рыночная цена квартиры.

Теоретически мнение оценщика может не совпадать с мнением владельца, который по личным причинам считает, что его жилье стоит дороже. В обычной ситуации окончательное решение будет зависеть от покупателя – переплачивать или поискать другой вариант. Но в случае с завышением цены на квартиру для ипотеки последней инстанцией остается банк.

Если банк все же согласится на кредитование такой покупки, есть небольшой шанс, что сделка пройдет гладко. Однако тогда, когда заемщик не справится со своими обязанностями, и недвижимость будет изъята за долги, умышленное увеличение стоимости квартиры может всплыть наружу, и заемщик рискует оказаться участником уголовного дела.

Завышение стоимости квартиры: риски продавца и покупателя

Незаконный характер договора – это основное, чем опасно завышение стоимости квартиры для продавца и покупателя. Последствия для его участников могут быть самыми разными, зависимо от того, на каком этапе произойдет выявление сговора между ними: от срыва сделки до уголовного преследования за мошенничество.

В целом же основные риски продавца можно свести к следующим:

1. 1

   Потеря времени. Всегда остается вероятность, что банк не одобрит заявку на получение кредита. За это время продавец может упустить других покупателей. Нередко кредиторы вообще одобряют заем не в полном размере стоимости жилья, указанной в оценочном заключении, а в размере его 80-90%. Договориться же с оценщиками, тем более аккредитованными, вряд ли получится.
2. 2

   Возврат денег. Может случиться так, что в будущем по стечению обстоятельств соглашение купли-продажи будет расторгнуто. По итогу этого расторжения продавец должен вернуть покупателю полученные от него деньги в объеме, указанном в договоре. В них входит и так называемый «первоначальный взнос». Это значит, что продавцу придется возвратить больше, чем он фактически получил. Доказать обратное, даже через суд, невозможно. Как вариант, стороны могут составить для себя дополнительное соглашение, в котором указать, что покупатель одалживает у продавца деньги на первый взнос. Однако и его могут признать притворным, а результат останется прежним.
3. 3

   Большие налоги. Если имеет квартиру в собственности до трех лет, ему придется выплатить налог с ее продажи. При сделках с завышением стоимости квартиры его сумма будет формироваться не из фактически полученных на руки денег, а, исходя из данных, указанных в ДКП. Получается, что доплачивать придется и за несуществующую прибыль.
4. 4

   Соучастие в мошенничестве. Самое серьезное, чем чревато завышение стоимости, – обвинение сторон в мошенничестве. Согласно закону, подача в банк заведомо ложной информации при получении кредита наказуема. Минимум, что грозит участникам такой схемы – это довольно крупный штраф. В особо сложных ситуациях, когда будет открыто уголовное дело, они рискуют получить сроки.

Что касается покупателя, то он может столкнуться с такими последствиями:

1. 1

   Отказ в ипотеке. Если завышенная стоимость квартиры в договоре будет выявлена еще на этапе согласования выдачи кредита, обвинение в мошенничестве заемщику не грозит, но это не значит, что последствия для него будут легкими. Во-первых, в ипотеке ему гарантированно откажут. Во-вторых, его имя будут занесено в черный список, и получить жилищный заем где бы то ни было он больше не сможет.
2. 2

   Продавец присвоит разницу. Вернуть деньги при завышении стоимости квартиры, если оно произошло на самом деле, а не в качестве несуществующего первого взноса, может быть проблематично. Если продавец откажется возвращать разницу, то доказать обратное не получится никак, ведь истинным считается то, что указано в договоре купли-продажи.
3. 3

   Уголовная ответственность. Если заемщик не смог накопить на первоначальный взнос, высока вероятность, что он не потянет и кредитную нагрузку, или же обстоятельства сложатся не самым лучшим для его платежеспособности образом. Если при обычном изъятии квартиры за долги он рискует только потерять деньги, то тогда, когда выяснится факт завышения цены, может столкнуться с обвинением в мошенничестве.
4. 4

   Последний пункт в вопросе завышения цены квартиры решающий. Заемщик останется без квартиры – это раз, потеряет деньги – два, - получит очень большой штраф или реальный срок – три. Поэтому стоит дважды подумать, стоит ли реализовать эту схему на практике.