Исламская ипотека

Мусульманская ипотека – это сравнительно новый для России проект, который обещают запустить 1 сентября 2023 года. Предварительно он продлится ровно два года и будет действовать на территории Татарстана, Дагестана, Башкирии и Чечни. 

Что такое халяльная ипотека

Халяльная или исламская ипотека в России – это разновидность жилищных займов, в основе которых лежат законы Шариата. Согласно им, при выдаче банковских ссуд все участники сделки должны придерживаться традиционных мусульманских понятий о сотрудничестве.

Так, исламская религия напрямую запрещает ростовщичество или, говоря современным языком, начисление процентов за переданные в долг деньги. Независимо от того, какой кредит имеется в виду: ипотечный или потребительский, получать с него доход нельзя. 

В это же время ипотека по канонам Шариата, а также любые другие виды займов, допускает такое понятие, как вознаграждение или разделение прибыли. Если, например, клиент купил в кредит коммерческое помещение, затем сдал его в аренду или открыл в нем магазин и в итоге получил прибыль, он может поделиться с кредитором частью этой прибыли.

Однако такой принцип платы за пользование кредитными деньгами работает только тогда, когда клиент берет заем в инвестиционных целях. Исламская ипотека в Москве и других регионах запрещает инвестировать в:

• рискованные финансовые инструменты, изменение стоимости которых трудно прогнозировать;
• игорный бизнес;
• производство алкогольной и табачной продукции, а также изделий из свинины;
• развлечения для взрослых.

Что касается непосредственно ипотеки, то по исламским традициям она представляет собой беспроцентную рассрочку. Банк в таком случае будет выступать уже не кредитором, а инвестором. Каким путем он получит прибыль, зависит от выбранной разновидности жилищного займа.

Ипотека по исламским принципам: основные виды

В мире существует три основных вида исламской ипотеки: 

• иджара;
• мушарака;
• мурабаха.

При иджаре покупатель арендует интересующую его недвижимость, регулярно внося за нее лизинговые платежи. По сути, эта разновидность мусульманской ипотеки соответствует более привычному по названию договору лизинга.

Арендная плата, она же – лизинговые платежи, учитывая изменения цен на рынке недвижимости, может меняться ежегодно. Выкупить жилье покупатель-арендатор может в любое удобное время. До этого момента собственником недвижимости остается банк.

Мушарака – это совместное финансирование. Когда речь идет об исламской ипотеке, имеется в виду, что недвижимый объект покупается в складчину двумя сторонами-участниками: 

• банком;
• физическим лицом.

Последнее имеет право постепенно выкупить у банка его долю, внося равные платежи. Доход инвестора в этом случае составляет небольшая наценка, аргументированная как вознаграждение за инвестиционные услуги.

Какие банки будут предоставлять исламскую ипотеку в России, утверждено ЦБ, но на данный момент ее механизм достаточно отработан только в одном из них – АК Барс Банк. Он сводится именно к третьему виду халяльной ипотеки – мурабахе, которая более понятна для российских граждан.

Если говорить в целом, то мурабаха – это двойная сделка купли-продажи. Банк приобретает у застройщика или собственника выбранный клиентом объект, а затем перепродает его с небольшой наценкой, которая обязательно обосновывается в договоре. 

Наценка устанавливается только один раз, платежи являются фиксированными, проценты, комиссии и штрафы за просрочки не начисляются, поскольку это противоречит принципам Шариата. Небольшая вероятность пересмотра условий договора и размера платежей есть, однако для нее требуется согласие всех участников сделки.

Потребительские кредиты по мусульманской традиции также оформляются в виде двойных договоров покупки. 

Отличия и особенности мусульманской ипотеки

В общих чертах особенности и отличия исламской ипотеки сводятся к следующим:

1. 1

   Нет кредита как такового. Кредитный договор при халяльной ипотеке не заключается. Ожидаемо отсутствуют и его непременные спутники: проценты за пользование заемными деньгами, пеня за просрочку платежа, изменение размеров платежей в связи с повышением процентной ставки.
2. 2

   Страховка не нужна. Мусульманская ипотека не подразумевает обязательного страхования жизни и здоровья клиента. Это явный плюс, поскольку она обычно составляет немалый процент расходов.
3. 3

   Небольшой первоначальный взнос. Разработанные на текущее время условия исламской ипотеки устанавливают минимальный первоначальный взнос в размере 10% стоимости недвижимости. Каким он будет после массового внедрения подобных программ, вероятно, будут решать сами банки.

Кроме этого, при досрочном выкупе недвижимости отсутствуют любые штрафы. По мере уменьшения суммы долга могут снижаться и ежемесячные платежи.

Если клиент просрочил платеж, решением этого вопроса занимается специальный отдел компании-инвестора по взысканию долгов – в договорном или судебном порядке. По правилам исламской ипотеки передавать данные должников коллекторам или другим подобным организациям нельзя. 

Исламская ипотека: условия

Каких-либо специфических требований к заемщикам ипотека по мусульманским традициям не выдвигает. К основным относятся:

• гражданство Российской Федерации;
• регистрация на территории РФ;
• возраст от 18 до 70 лет на момент полного погашения стоимости жилья;
• стаж работы на последней должности не менее трех месяцев.

Очень важный момент – оформить исламскую ипотеку можно, независимо от вероисповедания. Покупатель не обязательно должен быть мусульманином. 

Перспективы исламской ипотеки в РФ

Идея внедрения ипотеки по правилам Шариата во многом была продиктована желанием привлечь инвестиции с Востока. Если для банков такая практика в новинку, то для многих торговых домов и финансовых организаций она стала привычной, особенно в регионах, где доминирует население, исповедующее ислам. 

Также все большее распространение находит страхование клиентов по мусульманским принципам – такафуль. Согласно ему, прибыль, а вместе с ней и убытки, распределяются между всеми участниками договоренности. Это не противоречит традиционным понятиям Шариата о сотрудничестве, а также положительно воспринимается иностранными партнерами из арабских стран.

Практика многих стран показывает, что параллельное существование традиционной ипотечной системы и исламской не вредит ни первой, ни второй. Каждая из них находит своих клиентов, ведь сотрудничество между людьми совершенно разных культур становится все более тесным.

На сегодняшний день халяльная ипотека в Москве и регионах запущена только в тестовом режиме. Дело в том, что есть определенные сложности для ее внедрения. С юридической точки зрения, рассрочка – это коммерческий вид деятельности, а ею банкам заниматься запрещено. Тот же АК Барс Банк с этой целью привлекает посредников, непосредственно которым покупатель и выплачивает деньги. 

У этой несложной на первый взгляд схемы есть один существенный минус – дополнительные расходы на оплату услуг посредника. В итоге наценка на недвижимость оказывается выше. Как будет регулироваться этот вопрос, и оправдает ли себя такая беспроцентная ипотека, покажет время.