Ждать ли увеличения налогового вычета при покупке квартиры

В мае 2021 года группа депутатов внесла в Государственную Думу законопроект № 1180505-7, коснувшийся увеличения суммы налогового вычета при покупке квартиры. В документе предлагалось изменить базовую сумму для расчета максимального вычета с покупки с 2 млн руб. до 3 млн. руб. и для оплаты процентов по ипотеке с 3 до 4 млн. руб.

Что такое налоговый вычет и в чем суть законопроекта №1180505-7

Налоговый вычет регулируется статьей 220 Налогового Кодекса РФ. Его можно получить, если купить:

• квартиру;
• долю в квартире;
• частный дом;
• долю в частном доме;
• комнату;
• жилищный участок под индивидуальное строительство. 

Учитывают его в размере реально понесенных расходов, но не больше, чем максимально возможная сумма. Возврату подлежит 13% от нее. Сейчас максимально возможная сумма равна 2 млн руб. для недвижимости и 3 млн. руб. для процентов, которые нужно уплатить по ипотечному договору. 

Депутаты предложили увеличить максимальную сумму на 1 млн руб. Тогда для квартиры максимальный размер вычета составил бы не 260 тыс. руб., а 390 тыс. руб., для процентов 520 тыс. руб. 

В законопроекте также отметили, что по действующим правилам, вычет можно получить только один раз в жизни. Ограничение предложили снять и позволить россиянам получать вычет по каждому приобретению недвижимости. 

Существующая сумма вычета была установлена в 2013 году. С тех пор она остается неизменной несмотря на инфляцию и другие изменения в экономике. Размер вычета не сопоставим с рыночной стоимостью недвижимости. А это уменьшает его роль и не позволяет стать источником стабильности граждан в условиях ухудшения экономической ситуации. В пояснительной записке также отметили, что программы льготного ипотечного кредитования, введенные в 2020 году, сделали жилье более доступным молодым семьям. Но само жилье дешевле не становится. Поэтому нужно увеличить налоговый вычет при покупке квартиры.

В июне профильный комитет отклонил законопроект и вернул его автору. Вместе с юридическим департаментом профильный комитет сослался на требование закона о необходимости получить заключение Правительства РФ по документам, касающимся изменений бюджета. Таким образом, для рассмотрения инициативы об увеличении имущественного налога в будущем нужно немного – согласовать законопроект с Правительством. 

Условия налогового вычета в 2021 году 

Налоговый вычет положен людям, которые:

• официально трудоустроены и платят НДФЛ;
• не пользовались вычетом по жилью, купленному до 2014 года;
• пользовались вычетом по недвижимости после 2014 года, но не выбрали весь лимит. 

Получателем вычета может выступать владелец квартиры, а также его родители, дети, братья и сестры. Жилье также может покупаться для детей с оформлением покупки на ребенка на средства родителей. 

Какие расходы включают в имущественный вычет 

Понесенные расходы нужно подтвердить. Подтверждением становятся: договор на купли-продажи квартиры и банковская выписка, подтверждающая факт оплаты по договору. Если квартира куплена у застройщика на этапе строительства, то нужен договор ДДУ и банковская выписка для подтверждения платежей. 

Цена квартиры – самая большая статья расхода покупателя. Но кроме этой суммы гражданин мог потратить средства:

• на приобретение отделочных материалов;
• расходы, связанные с подключением электричества, водопровода, газа или других коммуникаций.

Поэтому люди часто интересуются тем, возможно ли увеличение суммы имущественного вычета, если добавить к стоимости квартиры перечисленные расходы. Оказывается, что возврат возможен при одном условии: в договоре указано, что квартира приобретена без отделки, без коммуникаций и т.д. Поэтому просто хотеть увеличить налоговый вычет при покупке квартиры недостаточно. Нужно, чтобы расход был обоснован и грамотно вписан в договор. 

Не каждый покупатель может рассчитывать на включение понесенных расходов в возврат. Их не включат почти со 100% вероятностью, если квартира куплена на вторичном рынке. Для наглядности рассмотрим 2 ситуации:

1. 1

   Квартира куплена в советской хрущевке. Если вписать в договор, что квартира куплена без отделки, то кажется сомнительным, что люди жили в помещении без отделки и коммуникаций 30 лет. 
2. 2

   Гражданин купил квартиру без отделки в новостройке на этапе строительства с целью перепродажи. Как только был подписан акт приема-передачи между дольщиком и застройщиком, дольщик находит покупателя и продает ему квартиру. Эта ситуация расценивается как продажа на вторичном рынке, т.к. куплена не у застройщика, а у другого человека. 

Если провести параллель между второй и первой ситуацией, то покупатель попадает в трудную ситуацию. Он получит вычет по сумме, указанной в договоре купли-продажи, но квартира не пригодна для жизни. Чтобы не уйти в минус вместо увеличения вычета на недвижимость при включении дополнительных расходов в декларацию, рекомендуется пользоваться услугами грамотного юриста по недвижимости. Человек с опытом просчитывает подобные ситуации наперед и помогает правильно оформить документы.

2022 год: как изменится имущественный вычет в новом году 

Прежде всего, получение вычета упростили. Теперь физическим лицам не придется подавать налоговую декларацию. Таким образом, ФНС признает факт того, что сведения о покупке недвижимости может подать не только гражданин. Они поступают по другим каналам: из Росреестра при регистрации договора, из банка по оплате за купленную квартиру и т.д. Компьютерная система проанализирует данные и самостоятельно определит, кому и в какой сумме положен вычет. Новые правила внесены Федеральным законом №100-ФЗ от 20 апреля 2021 года. 

От гражданина требуется только подать заявку в личном кабинете на сайте ФНС. На проверку заявления отводится 1 месяц и еще 2 недели предусмотрено для перечисления средств заявителю.

Изменились и сроки. Заявитель может подать заявку о вычете за 2020 год, начиная с 1 января 2022 года. Это не увеличивает имущественный вычет, но значительно упрощает его получение. 

Есть приятные новости и в оформлении кабинетов на сайте ФНС. Заявитель может отслеживать статус заявки в личном кабинете. Пресс-служба ФНС разъяснила, что в кабинете покупателя появится предзаполненное заявление. В него попадут данные, уже имеющиеся в системе. Останется только открыть, просмотреть и если есть расхождения, то уточнить их. Сообщение о том, что в кабинете есть предзаполненная форма, гражданин получит на указанный адрес электронной почты. Уведомления будут рассылаться с 1 января 2022 года.

Обратите внимание, что подключение к системе обмена данными добровольное. Если банк, выдавший ипотеку подключен к системе, то он передает данные до 1 марта. Поэтому предзаполненую декларацию гражданин получит через 20 дней после передачи данных банком. Если же данные в ФНС не были переданы, то придется заполнять декларацию самостоятельно.

Изменения в условиях получения вычета 

Право на получение вычета есть у граждан России, если они находятся на территории страны не менее 183 дней в году. А также получали доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13%. К таким доходам относится:

• официальная заработная плата россиян;
• доход от аренды (если договор официально зарегистрирован);
• доход от инвестиционной деятельности, в т. ч. получение дивидендов;
• гонорары творческих лиц.

Не облагаются налогом только социальные выплаты, такие как пенсии, стипендии. Получение пенсий, стипендий, пособий по безработице не дает права претендовать на налоговый вычет. 

Кто может и кто не может получить вычет, рассмотрим более детально. Обычно в интернет-изданиях пишут, что право на вычет имеют оба супруга. Т.е. при стоимости квартиры в 2 млн руб. каждый из супругов может получить 260 000 руб. Вместе пара вернет себе 520 000 руб. Однако это верно только отчасти:

1. 1

   Если супруги состоят в гражданском браке, то право на вычет есть только у владельца квартиры. 
2. 2

   Те, кто состоит в официальном браке, но при оформлении права собственности на квартиру не подписывал соглашение о выделении долей и не вписан в документы как собственник, тоже не могут претендовать на получение вычета. 
3. 3

   Некоторые россияне получают доход, как индивидуальные предприниматели (ИП). Ведут налоговый учет по упрощенной схеме (ЕНДВ). Им налоговый вычет тоже не положен. Соответствующее разъяснение есть в письме Министерства финансов № 03-04-05/48303 от 11 июля 2018 года. Если ИП состоит в браке, то на вычет может претендовать только супруг / супруга при условии, что тоже является владельцем квартиры. 

Люди, которые приобрели квартиру в ипотеку, могут претендовать на налоговый вычет только в той части суммы, которую внесли из своих сбережений. Например, за квартиру стоимостью 2 млн рублей уплачено 1,6 млн заемных банковских средств и 0,4 млн. собственных, не считая процентов. Вычет можно оформить только на 0,4 млн руб. и на проценты.

Распределение вычета между собственниками

При регистрации права собственности, люди подписывают такой документ, как распределение долей. Это обязательно, если есть дети и квартира куплена с использованием средств материнского капитала. Документ составляется совершеннолетними собственниками в присутствии нотариуса и регистрируется. Он может понадобиться, если пара развелась и супруги делят совместно нажитое имущество. Также документ используют при определении суммы, которую может получить каждый из собственников, как налоговый вычет. 

Например, квартира является совместно нажитым имуществом. При определении долей по вычету, супруги решили, что вычет получит только один из них. Составили заявление, в котором указали 0% и 100%. 21 апреля 2008 года Минфин в своем письме №03-04-05-1/122 разъяснял, что в такой ситуации второй супруг уже не сможет воспользоваться налоговым вычетом при покупке следующей квартиры. Он как-бы получил вычет, но в размере 0%, поэтому утратил право на получение. Вряд ли Минфин составил разъяснения только потому, что столкнулся с единичной ситуацией. Это еще раз подчеркивает, что составлять юридические документы нужно не просто с юристом, а с юристом, который специализируется на недвижимости. Иначе граждане не только не заметят увеличение вычета при покупке квартиры, но и вовсе утратят на него право.

Рассмотрим еще один пример. Супруги купили квартиру за 5000000 руб. в совместную долевую собственность. Доля каждого составила 50%. Максимальная сумма, с которой считается вычет – 2 000000 руб. Значит в цене каждому из собственников принадлежит 1 млн руб. Это и есть их доля фактически понесенных расходов в общем имуществе. Каждый из них может рассчитывать на вычет в размере 136000 руб.

Как оформить вычет через работодателя 

В 2021 году вычет оформляется по декларации или через работодателя. В первом случае в налоговую инспекцию подавалась декларация. По упрощенной схеме в 2022 году будет подаваться заявка в личном кабинете на сайте ФНС. Система сформирует предварительную декларацию в кабинете клиента и уведомит его об этом. После чего останется только проверить и дозаполнить документ.

Для второго способа стоит вспомнить, что представляет собой имущественный вычет. Это сумма, на которую можно уменьшить налоговую базу по НДФЛ. Работодатель может уменьшить налоговую базу гражданина при исчислении налогов на заработную плату. Поэтому ежемесячная зарплата собственника квартиры на какое-то время увеличится. Но для этого работодателю нужен документ-основание. Это специальное уведомление. Гражданин должен его получить в отделении ФНС по месту жительства, где потребуется написать заявление о получении имущественного вычета. Получить уведомление и отнести его работодателю. В бухгалтерии предприятия написать заявление. Приложить к нему уведомление, правоустанавливающие документы на жилье и документы, которые подтверждают внесение оплаты за квартиру.

Если принести документы в декабре, то вычет гражданин будет получать с января. Как правило его назначают с начала года. Но законодательство может измениться. Поэтому рекомендуется уточнять правила тогда, когда возникла потребность оформить налоговый вычет.