Приобретение квартиры – финансово затратное мероприятие для семейного бюджета. Поэтому так важно уменьшить риски, возникающие при покупке недвижимости. В статье мы подробно разберем такие риски и способы их уменьшения. Все подводные камни, возникающие при покупке квартиры можно разделить на 2 группы: юридические; физические. Первые относятся к ситуациям, которые появляются при недостаточно внимательном отношении к документам. А вторые касаются физического состояния жилья. Например, аварийное здание или проблемы с теплоизоляцией. Тем, кто ищет, как без риска купить квартиру, советуют покупать новостройку. И это правильно. В квартире, которую продает застройщик никто не прописан и не оспорит сделку. Жилье находится в нормальном состоянии.
Юридические риски покупателя
Все юридические или правовые риски покупателя при покупке квартиры связаны с оспариванием. По данным статистики доля таких сделок на российском рынке достигает 10-15%. Это слишком высокий показатель, чтобы относиться к вопросу беспечно. Какие же риски возникают при покупке квартиры?
Наследуемая недвижимость
Наследование происходит на условиях завещания или по закону.
Главное правило: нельзя оспорить только то завещание, которое не ущемляет права других наследников. Допустим, что владелец квартиры составил завещание в пользу одного из своих детей. Другие могут его оспорить, если:
- докажут недееспособность завещателя;
- не учтена обязательная доля в наследстве иждивенцев (супруг / супруга, пожилые родители, несовершеннолетние дети).
Есть и риски покупки квартиры, касающиеся самого завещания: в тексте допущены ошибки, завещание не зарегистрировано у нотариуса, из документа не следует однозначное понимание воли покойного. Если завещания не было, то вероятность спора приближается к 100%, особенно, когда вероятных наследников несколько.
Смена собственников в течение последних 3 лет
Главное правило: после регистрации сделки купли-продажи квартиры, ее можно оспорить в течение 3 лет.
Например, гражданин А., который продает квартиру, купил ее год назад у гражданина Б. Последний объявил себя банкротом. Его кредиторы оспорят сделку для того, чтобы погасить стоимостью квартиры свои убытки. Чем больше в цепочке перепродаж, тем сложнее юристам выявить тех, кто может обратиться в суд и повысит риски покупателя, когда оспорит куплю продажи квартиры.
Разведенные пары
Семейное право в России – это область, которая часто несет юридические риски при покупке квартиры для покупателя. Больше 2/3 пар, которые развелись, не оформляют раздел имущества, а договариваются на словах. Или муж оставляет квартиру жене, а потом передумывает. Избежать проблем позволяют 2 ситуации:
- правила раздела имущества описаны в брачном договоре пары;
- к договору купли-продажи прилагается согласие второго супруга на продажу недвижимости независимо от того, разведены они или состоят в браке.
Из документа должно быть понятно, что второй партнер не оспорит покупку квартиры и не несет рисков для покупателя. В противном случае покупатель может столкнуться с судебным иском в течение 3 лет с момента регистрации сделки.
Интересы детей и риски при покупке квартиры
Если родители продают квартиру, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, то взамен должна быть куплена другая жилплощадь, а в ней выделена доля ребенку. Разрешение на продажу дают органы опеки. Чтобы избежать проблем с опекой и ускорить продажу, родители снимают ребенка с регистрации и временно регистрируют его у родственников. Например, бабушек и дедушек.
Это большой риск при покупке жилья для покупателя. Если родители «забудут» выделить долю несовершеннолетнему в новой квартире, то ребенок имеет право потребовать долю по суду и оспорить сделку. Срок давности на такую ситуацию не распространяется. Похожая проблема возникает, если квартиру приобретали на средства материнского капитала и при оформлении жилья не учли долю ребенка.
Низкие цены и налоги
Какие еще подводные камни возникают при покупке квартиры? Один из них – устные договоренности. После продажи жилья продавец получил доход. А значит должен уплатить налог. Чтобы сэкономить, договариваются о том, чтобы в документах указать более низкую цену. Тогда у покупателя появляется 2 вероятных риска:
при возникновении иска покупатель может рассчитывать на возврат только той суммы, что указана в договоре;
покупатель утратит часть налогового вычета; по закону он получает право вернуть себе 13% от суммы сделки в качестве налогового вычета, но не более 2 млн руб.
Это наименьшие из проблем, которые могут возникнуть при покупке квартиры. Если покупатель настаивает на том, чтобы уменьшить для него сумму налога, то специалисты советуют просто выделить ему часть суммы на оплату налога или поискать другое предложение с менее проблемным продавцом.
Недееспособный собственник
Дееспособность – это возможность совершеннолетнего самостоятельно принимать решения: покупать, продавать, дарить и т.д. С точки зрения права, собственник должен осознавать результат собственных действий. Если он признан психически нездоровым или находящимся под воздействием психотропных веществ, то появится основание для оспаривания сделки. Среди подводных камней при покупке квартиры – это самый очевидный.
В 2020 году в Государственную думу внесли законопроект о создании реестра недееспособных лиц с целью защитить покупателей, исключив эту ситуацию из подводных камней при покупке жилья. Но пока такой базы нет.
Поэтому если при осмотре квартиры вы видите странного человека или есть признаки злоупотребления спиртным, нужно отказаться от сделки. Либо попросить предъявить результат освидетельствования собственника врачом-наркологом или психиатром. Это не гарантирует, что родственники не оспорят сделку, но предоставляет покупателю документ, которым можно защищаться.
По статистике, недееспособный собственник – самая частая причина для открытия спора. И самая популярная мошенническая схема, цель которой – завладеть деньгами потенциального покупателя.
Продажа по доверенности
Это еще одна мошенническая схема с высоким риском для покупателя при покупке недвижимости. Продавец заранее договаривается с лицом, которому выдана доверенность. Последний оформляет сделку. А продавец в какой-то момент отзывает доверенность. В результате получается, что документы подписал некто, не имевший на это права. Владелец подает в суд, выигрывает и оставляет незадачливого покупателя без средств.
Следует опасаться при покупке квартиры ситуаций, когда продажу ведет человек с доверенностью. Тот факт, что покупатель лишился денег из-за мошенничества еще придется доказывать. Проанализируйте ситуацию и то, сможете ли вы предъявить доказательства мошенничества или лучше сразу искать другую квартиру.
Приватизированное жилье
Большая часть советского жилого фонда приватизирована. В зону риска при покупке квартиры покупатель попадает, если в 1990-х в момент приватизации кто-то отказался от своей доли, но сейчас нигде не прописан и не имеет собственного жилья. Закон дает ему право оспорить договор и зарегистрироваться в квартире, которую мог приватизировать. Поэтому стоит посмотреть сведения обо всех, кто был зарегистрирован в квартире в момент приватизации и проверить, получили ли они свою долю и есть ли те, кто может претендовать на часть квартиры и увеличивает ваши риски, связанные с недвижимостью.
Что делать с правовыми рисками
В первую очередь нужно проверить юридическую чистоту сделки. Делают это нотариусы, когда заверяют документы по сделке и частные юристы. Также рекомендуется застраховать правовые риски по недвижимости. Это значит, что в случае судебного разбирательства, страховая компания возместит ваши потери. Однако объем страхового возмещения – это предмет конкретного договора с конкретной компанией.
Физические риски
Покупка квартиры несет не только подводные камни, связанные с документами и правами. К физическим рискам относятся:
- продажа квартир в ветхих или аварийных домах;
- большой износ коммуникаций.
Количество проблем увеличивается, если покупают не квартиру, а частный дом. У большинства частных домов есть проблемы с теплоизоляцией, износом канализации и т.д. Ветхость часто маскируют косметическим ремонтом, а низкое плодородие – небольшим слоем чернозема.
Если покупателю сложно оценить качество ремонта и степень износа, рекомендуется пригласить на осмотр опытного строителя. Он поможет понять, насколько состояние дома соответствует запрашиваемой цене.
Еще одна специфическая группа рисков после покупки квартиры или дома – это проблемные соседи. Если рядом заброшенный участок или живут маргинальные личности, то продать или сдать такую квартиру за хорошую цену не получится. Это особенно актуально для старого жилого фонда.
Как снизить риски, связанные с покупкой квартиры
Соблюдайте несколько правил:
- 1Не заключайте устных договоренностей и не соглашайтесь на вписывание другой цены в документы.
- 2Проверяйте юридическую чистоту сделки с юристом, специализирующиеся на недвижимости.
- 3Проверяйте документы. Старайтесь проверить все, что связано с несовершеннолетними детьми или людьми, которые могут оспорить сделку.
Подробно опишите в договоре предмет сделки, состояние квартиры и предметы, которые остаются в ней и причину, по которой их оставит предыдущий владелец. Не делайте ничего, чего нет в договоре.
Понравилась статья?