Качество новостроек

Большинство людей приобретает жилье один раз в жизни, и лишь небольшой процент населения совершает сделки купли-продажи более двух раз. Несмотря на то, что эти данные являются очень усредненными, все равно можно утверждать, что покупка квартиры – это длительное и перспективное капиталовложение, которое требует взвешенных решений.

Популярность новостроек на сегодняшний день лидирует среди инвесторов, по сравнению с рынком вторичного жилья. Во многом это обусловлено постоянным ростом предложений от компаний-застройщиков. 

Отход от общепринятых стандартов еще на этапе проектирования жилья дает возможность разнообразить предлагаемые варианты жилой площади: от компактных квартир-студий, предназначенных для проживания одного человека, до комфортных пентхаусов премиум-класса. Вдобавок количество предложений настолько велико, что может с запасом покрыть потребности населения в собственном жилье.

Основные параметры качества жилья

Главным критерием при выборе квартиры является ее качество – без него невозможен комфорт и уют жилища. Однако качество – слишком общее понятие, чтобы охарактеризовать его одним или двумя критериями. Среди главных факторов, влияющих на то, насколько удобным будет проживание в той или иной квартире, можно выделить наиболее значимые.

Фасад

Современные новостройки предлагают множество дизайнерских вариантов внешнего вида жилых многоэтажных домов. Однако о качестве дома нужно судить, в первую очередь, по строительным материалам.

На сегодняшний день большинство застройщиков предпочитает панельное или монолитное строительство. Кирпичные дома, долгосрочные и трудозатратные с точки зрения возведения, не столь популярны, поэтому новые здания из кирпича подразумевают, в основном, квартиры бизнес- и премиум-классов и, как следствие, имеют достаточно высокую стоимость.

Тип дома

По качественным показателям кирпичные, монолитные и панельные дома могут сильно отличаться. В первую очередь, это касается категории строения, от которой зависят: высота потолков, общая площадь квартир, высота самого дома, его этажность.

Технология строительства

Технология, по которой строится определенный дом, напрямую влияет на его качество. Так, кирпичные дома отличаются хорошей звуко- и теплоизоляцией, имеют герметичные швы.

Монолитные дома, возводимые без сварочных соединений, представляют собой единый бетонно-металлический каркас, лишенный значительных щелей и не нуждающийся в дополнительной герметизации. 

Панельные дома, строящиеся из сэндвич-блоков, отстают от кирпичных и монолитных по теплоизоляционным показателям, требуют тщательной герметизации швов, установки дополнительных утепляющих слоев.

Шумоизоляция

От того, насколько тихая квартира, зависит и уровень комфорта. Посторонние звуки, с одной стороны, и боязнь потревожить соседей, с другой, мешают полноценному отдыху и уединению, создают конфликтные ситуации.

По шумоизоляционным свойствам лидируют кирпичные дома. Кирпич хорошо поглощает большую часть звуковых волн, практически не проводит вибрацию.

С точки зрения защищенности от посторонних шумов монолитные дома хороши в том случае, если имеют внутренние перегородки из кирпича или мелкоячеистого бетона, а также дополнительный шумоизолирующий слой на полу. В противном случае монолитная конструкция имеет один существенный недостаток – очень хорошо проводит ударные и вибрационные шумы через весь каркас. Для того, чтобы монолитное здание не превратилось в один гигантский резонирующий механизм, обязательно требуется изоляция стен, пола и, желательно, потолков.

Несмотря на заявления производителей, сэндвич-панели, используемые при возведении панельных многоэтажек, очень далеки от герметичности. Более того, они не обладают достаточной толщиной, чтобы надежно обезопасить жилище от проникновения посторонних звуков извне. Вдобавок к этому, некоторые панельные дома эконом-класса имеют межкомнатные перекрытия из дерева, покрытого штукатуркой. В комплексе с хорошей проводимостью звуков стенами они делают квартиры очень шумными. Для проживания комфортны панельные квартиры, в которых проложен дополнительный слой звукоизоляции и есть кирпичные перекрытия. 

Долговечность

Срок эксплуатационной службы многоэтажного здания зависит от использованных материалов и технологии строительства. Например, для панельного дома он составляет 60-70 лет, кирпичного – более 100 лет, а монолитного – 150 лет и более.

Затраты на строительство

Не всегда себестоимость возведения дома и конечная цена квартир зависят только от типа здания или строительных материалов. Во многих случаях проект здания подразумевает нестандартную планировку, квартиры повышенного комфорта, дополнительные звуко- и теплоизоляционные слои, благоустройство близлежащей территории. Все эти факторы в комплексе могут привести к изменениям строительной сметы, увеличению сроков строительства и, как результат, повышению стоимости готовых квартир.

Отделочные материалы

Некоторые виды квартир сдаются только с черновой отделкой, тогда как другие предусматривают готовую чистовую отделку, вплоть до оснащения сантехникой каждого жилища. 

При установке оконных профилей должны учитываться климатические и экологические особенности региона. Так, в областях с холодными зимами целесообразным является монтаж тройных стеклопакетов, которые, в свою очередь, служат дополнительной преградой для проникновения шума с улицы.

Планировка

Планировка современных квартир отличается гораздо большим разнообразием, нежели пару десятилетий назад. В пределах одной лестничной клетки можно встретить помещения, отличающиеся друг от друга не только площадью, но и количеством комнат, характером их расположения.

Наиболее популярными являются те виды жилища, которые подразумевают возможность индивидуального планирования пространства. Изменениям не подлежат только те части квартиры, к которым подведены различные инженерные коммуникации: водопровод, канализация, при этом разводка электрической проводки может меняться. В монолитных домах электроразводка индивидуальна для каждой квартиры.

Близлежащая территория

Комфортабельность жилища зависит также и от благоустроенности близлежащей территории. В эту категорию попадает не только пространство вне дома, но и подъезды, внутренние дворики, состояние и отделка лестничных площадок и пролетов. Многоквартирный дом высокого качества включает ухоженные, оснащенные всем необходимым дворы, клумбы, парковки, детские площадки, заборы.

Инфраструктура

На качество жилья непосредственное влияние оказывает инфраструктура района. Наличие в пешей доступности торговых и развлекательных центров, поликлиник, школ и детсадов, парков отдыха и прогулочных зон, паркингов, кафе и магазинов способствует повышению уровня бытового комфорта. Во время создания архитектурного проекта эти нюансы должны учитываться его разработчиками.

Контроль качества

Не во всех домах можно провести контроль качества, начиная с первых этапов строительства. Например, при возведении монолитного или кирпичного дома такому тщательному контролю подвергается каждый уровень строения, тогда как при постройке панельной многоэтажки проверяется только качество монтажа. Соответствие всем техническим нормам сэндвич-панелей остается на совести их производителя и не входит в конечную оценку готового здания.

Распространенные недостатки современных новостроек

Современная реклама новых микрорайонов и жилищных комплексов обязательно содержит такие слова, как «качественный», «комфортный», однако на деле заявленный высокий уровень удобства не всегда соответствует истине.

Если сравнивать постройки начала и второй половины ХХ века, первые лидируют по эксплуатационным качествам, отличаются монументальностью и долговечностью, обладают высокими теплоизоляционными характеристиками. Вторые, направленные на расселение жильцов и решение проблем дефицита отдельных квартир, имеют перевес в сторону количества жилой площади перед качеством.

Сегодня же многие инвесторы и потенциальные покупатели отмечают падение качества современных многоквартирных зданий, по сравнению с их аналогами двадцати-тридцатилетней давности. Во многих случаях причина кроется в упразднении СНиП, утверждении проектов здания без должного анализа, иногда – в недобросовестности застройщика. Среди недостатков, к которым на практике выдвигается наибольшее количество претензий, можно выделить два типа:

Технические недостатки

1. 1

   Плохая звукоизоляция. Современные темпы застройки подразумевают очень быстрое возведение домов, а то и целых кварталов, поэтому предпочтение отдается технологиям и материалам, которые не требуют значительных временных затрат.  Таким образом, среди новостроек сегодня лидируют панельные и обычные монолитные дома, в которых очень хорошая слышимость.
2. 2

   Точечная застройка. Дефицит земельных участков под строительство зданий застройщики компенсируют их кучностью. Нередко в пределах одного микрорайона дом, из которого открывался хороший вид из окна, через год оказывается плотно, на расстоянии пары метров, окружен другими такими же зданиями.
3. 3

   Планировка территории. В новых микрорайонах, особенно находящихся в отдалении от основного жилого массива города, возникают проблемы со своевременным обустройством близлежащей территории. К таким проблемам относятся не только разбивка облагороженных дворов, наличие удобных многополосных дорог, но и постоянная пыль и грязь, исходящая с места строительства новых домов. Поскольку район способен расширяться очень долго, до окончательного обустройства территории может пройти довольно длительное время. Вопрос удобного транспортного сообщения в таких микрорайонах также может решаться годами.
4. 4

   Качество отделки. Большое количество жильцов жалуются на низкое качество внутренней отделки, особенно утеплителя и шумоизоляции, плохую герметизацию швов, неровную штукатурку, дешевые стеклопакеты. Зачастую к этим нюансам добавляются слишком тонкие межкомнатные перекрытия и входные двери.
5. 5

   Затраты на ремонт. Большинство домов низкого и среднего ценового сегмента сдается только с черновой отделкой внутренних помещений. Стоимость полного ремонта, монтажа напольного покрытия и установки сантехники может достигать трети стоимости самой квартиры.
6. 6

   Инженерные коммуникации. Первое время после сдачи объекта в эксплуатацию могут случаться периодические перебои с подачей электроэнергии, отопления, воды.

Юридические недостатки

1. 1

   Строительная документация. Застройщик должен иметь лицензию и разрешение на строительство, утвержденный проект дома, право собственности или распоряжения земельным участком. Если один или несколько из этих документов отсутствуют, готовый многоквартирный дом может не пройти комиссию и не быть сдан.
2. 2

   Невозможность немедленного заселения. После полной оплаты стоимости квартиры может пройти достаточно длительное время до заселения, особенно, если покупка была произведена на начальном этапе строительства. Кроме этого, при сдаче дома могут случаться промедления, связанные с подключением инженерных сетей, несоответствием готового здания заявленному проекту.
3. 3

   Задержка или заморозка строительства. Это самый негативный вариант развития событий, который, к сожалению, иногда случается. К этому может привести как недостаток финансирования, так и недобросовестность застройщика. Для того, чтобы избежать возможных рисков, следует во время подписания договора купли-продажи оговаривать денежную компенсацию в случае непредвиденных обстоятельств.

Как проверить качество дома?

Более или менее точно качество современного жилья в многоэтажных домах можно проверить на этапе предварительного осмотра квартиры в понравившемся доме. Существует большое количество нюансов, на которые стоит обратить внимание, чтобы понять, насколько комфортным будет проживание на данной жилплощади. Во время сдачи дома или перед оформлением сделки рекомендуется:

• Проверить стены на предмет неровностей или наслоений штукатурки. Сквозь черновую отделку не должны проглядывать элементы арматуры и другие конструкции, которые использовались при монтаже здания.
• Покупая квартиру с готовой чистовой отделкой, проследить, чтобы стыки обоев были незаметными, ламинат, паркет или плитка выложены ровно.
• С помощью уровня проверить ровность пола, угол примыкания стен.
• Обратить внимание на то, как установлены окна. Они должны располагаться ровно относительно пола, в местах монтажа не иметь щелей, поскольку в холодное время года это чревато существенным понижением температуры в помещении.
• Проверить, насколько легко и удобно открываются и закрываются двери, нет ли перекоса в дверных проемах.
• Посмотреть, как работает водопровод и канализация: не протекает ли кран, насколько быстро уходит вода в сливные отверстия.
• Проверить работу вытяжки. Для этого следует закрыть дверь, открыть окно и приложить к отверстию вытяжки лист бумаги. Лист прилипнет к вытяжке, если она правильно установлена и корректно работает.
• Проверить розетки. Это можно сделать с помощью обычной зарядки для телефона.
• Внимательно осмотреть места общественного пользования, проверить уголок пожарной безопасности.

На стадии подготовки к приобретению квартиры, чтобы минимизировать возможные риски, также необходимо уточнить некоторые вопросы:

• Поинтересоваться репутацией компании-застройщика. Для этого будет нелишним навести информацию о предыдущих его объектах: сколько времени занимало строительство, не было ли просрочек, как быстро сдавались объекты и не были ли направлены на доработку? Также можно почитать отзывы о застройщике, поинтересоваться мнением жильцов, которые приобрели квартиры у данной компании.
• Проверить наличие у застройщика всей необходимой юридической и технической документации, срок действия лицензии.
• Узнать, на каких условиях осуществляется денежная компенсация в случае увеличения сроков или приостановления хода строительства, что происходит в случае банкротства компании-застройщика?

Не всегда высокая цена квартиры обеспечивает ее качество. Иногда она может быть обусловлена использованием дорогостоящих материалов, которым сопутствуют множественные недоработки в самой технологии строительства.

Если сравнивать стоимость жилья на первичном и вторичном рынках, то выгодным является только инвестирование в самом начале строительства, на первых его этапах. По данным аналитиков, выгода в таком случае оценивается в 30%, однако время ожидания составит 2-3 года.

Качество новостроек обуславливается большим количеством факторов, и только их сочетание способно обеспечить оптимальный уровень комфорта жильцов.