Хрущевка или новостройка: что лучше подходит для жизни?

Хрущевка – специфический и очень узнаваемый тип квартир советской эпохи – давно стала нарицательным названием для небольшого по площади и не совсем удобного жилья. Несмотря на целый ряд недостатков, такая недвижимость до сих пор считается одной из самых востребованных.

Среди наиболее популярных объектов, которыми интересуются покупатели, практически наравне лидируют хрущевки и новостройки. Первое объяснение этому – сравнительно невысокая цена, если речь идет о квартирах средней или бюджетной категории. В остальном же советская и новая недвижимость сильно отличается.

Основные характеристики советского и нового жилья

Иногда можно услышать утверждение, что хрущевки лучше новостроек, или наоборот. Единого объективного мнения по этому поводу быть не может, ведь и старые, и новые квартиры имеют всем известные плюсы и минусы. Кому-то из покупателей будет приятно осознавать, что он является самым первым владельцем заветных квадратных метров, а для кого-то решающим фактором выступит обжитость дома и полная готовность квартиры к проживанию.

Принимая решение, что выбрать: новостройку или хрущевку, следует сравнить их главные характеристики, прямо влияющие на комфортность проживания в покупаемой квартире.

Инфраструктура

Хрущевки

Хрущевские дома в свое время были призваны решить проблему обеспечения жильем растущего населения городов. Это значит, что они строились одновременно с расширением из административных границ. Поскольку основная масса таких зданий была возведена давно, районы, в которых они расположены, сегодня находятся в центральных частях населенных пунктов.

Таким образом, районы, в которых преобладают хрущевки, давно обеспечены необходимыми инфраструктурой и транспортным сообщением. В первую очередь квартиры хрущевской эпохи предоставлялись семьям с детьми, поэтому во дворах домов изначально проектировались детские площадки и другие места для семейного отдыха. Конечно, сегодня далеко не все из них остались в первозданном виде или сохранились вообще, но площадь придомовой территории хрущевок все же заметно больше, чем в современных зданиях.

Новостройки

Новостройки же, в свою очередь, нередко лишены такого преимущества, как сложившаяся и развитая инфраструктура. Большой процент новых кварталов возводится на окраинах городов, где осталось больше свободных земельных участков. Если же новостройки вырастают на месте снесенных строений в центральных районах, то это, как правило, жилье более дорогой и престижной категории, для которого проводить сравнение с хрущевками вообще не имеет смысла.

Если же брать новостройки примерно одной ценовой категории с хрущевскими квартирами, то почти наверняка они будут расположены в отдалении от центра города, сообщаться с ними транспортом будет трудно и долго, при этом рассчитывать на хорошую дорожную развязку не приходится. Когда речь идет о параллельном со строительством создании инфраструктуры, то в основном оно касается торговых единиц – объектов, от которых застройщик получает дополнительную прибыль. Социальное инфраструктурное обеспечение жителей района, например, медицинскими и образовательными учреждениями, – задача муниципальных властей. Последние не всегда располагают возможностями и бюджетными средствами для своевременного устранения дефицита инфраструктуры.

Технологии 

Хрущевки

Хрущевки представляют собой компактные дома чаще всего с четырьмя или пятью этажами. Основные технологии, которые использовались для их возведения, – это панельная или кирпичная. Первое поколение хрущевок возводилось именно по принципу конструктора, но затем были разработаны разные проекты таких многоквартирных зданий, которые отразились во многих сериях хрущевок.

Одна из отличительных особенностей этого строго функционального жилья – плохая звукоизоляция. Хотя такое явление встречается также в некоторых современных зданиях, для хрущевок оно стало почти легендарным. Все дело в том, что стены хрущевок довольно тонкие и очень сильно уступают своим предшественникам – сталинкам – по тепло- и звукоизоляционным свойствам. 

Кроме этого, конструкция крыши в хрущевских домах такова, что жильцы верхних этажей нередко жалуются на зной летом и прохладу зимой. В это же время кровля сооружена таким образом, чтобы минимизировать риск протечки во время сильных осадков.

Новостройки

На сегодняшний день наиболее распространенными технологиями строительства домов являются панельная и монолитная. Объемы кирпичных зданий в последние годы значительно уменьшились из-за финансовых затрат на их возведение, поэтому такой материал сейчас используется в основном в зданиях элитной категории.

С момента своего возникновения панельная технология значительно изменилась. Такая распространенная проблема, как недостаточная звуко- и теплоизоляция, сейчас решается еще на этапе строительства путем прокладывания дополнительного изоляционного слоя или использования специальных утепленных панелей. 

Монолитный дом нередко сравнивают с огромным камертоном – по его сплошной конструкции звуки и вибрация распространяются очень хорошо. При выборе квартиры в таком здании следует уделить внимание тому, позаботился ли застройщик о звукоизоляции. Если такие работы не были проведены, жильцам придется делать это самостоятельно, ведь иначе жизнь в квартире будет не очень комфортной.

Планировка

Хрущевки

Одно из самых слабых мест хрущевок – это их планировка. Независимо от того, сколько комнат насчитывает квартира, как минимум одна из них всегда будет проходной. В это же время конструкция этажей подразумевает, что окна одной квартиры будут выходить на разные стороны здания. В этом есть свои плюсы, поскольку так жилье не будет ни слишком холодным, ни чересчур душным.

Что касается не предназначенных для жилья помещений в квартире, то они также оставляют желать лучшего. Кухни и санузлы, как разделенные, так и совмещенные, в хрущевках очень маленькие по площади, а встроенные антресоли совершенно не решают вопрос размещения вещей современных жильцов. 

Несомненное преимущество хрущевок состоит в том, что во многих случаях их внутренние перегородки не являются несущими. Большинство хрущевских квартир, которые покупаются в наше время, впоследствии переоборудуются в более или менее просторные студии. Так как сама по себе хрущевка не очень подходит для больших семей, то, став студией, не теряет изначальной функциональности, а только обретает более современный вид.

Новостройки

Варианты планировок современных квартир поражают своим многообразием. Почти в каждом доме есть и студии разной площади, и квартиры с одной или несколькими комнатами. Этим новостройки обязаны тому, что почти каждое строение сейчас возводится по индивидуальному проекту – такое понятие, как типовые серии, на данный момент уже в прошлом.

Нередко в новостройках можно встретить такое явление, как свободная планировка. Это значит, что квартиры продаются или сдаются совсем без внутренних перегородок, за исключением стен, отделяющих санузел. Покупатели вправе сами распоряжаться, как именно будет зонирована квартира, сколько отдельных комнат в ней предстоит сделать. Чаще всего свободная планировка присутствует в том жилье, которое позиционируется в качестве апартаментов.

Обычные квартиры с уже установленными перегородками в новостройках имеют гораздо более просторные, по сравнению с хрущевками, кухни, удобные санузлы. В большинстве современных монолитных или панельных домов перепланировка также возможна, нельзя только объединять соседние квартиры.

Юридический порядок покупки

Хрущевки

Хрущевки относятся к вторичному сегменту рынка. С большой долей вероятности при покупке окажется, что такая квартира ранее имела не одного, а нескольких собственников. Приобрести ее можно только по договору купли-продажи.

Проверка на юридическую чистоту – обязательное действие при сделках относительно вторичных объектов, тем более, сменивших многих владельцев. Возможные проблемы могут касаться как имущественных прав, так и разного рода обременений на недвижимости.

Отдельно следует рассмотреть и вероятное привлечение к покупке кредитных средств. Банки не совсем охотно одобряют ипотеку на приобретение вторичного жилья, а если и одобряют, то под менее выгодные условия. Это значит, что недорогую хрущевку лучше брать без использования заемных средств, поскольку в противном случае итоговые затраты окажутся больше.

Новостройки

Покупка первичного жилья осуществляется по договору долевого участия. Деньги покупателя хранятся на специальном эскроу-счете и надежно защищены на случай остановки строительства. Застройщик, выступающий продавцом, не считается собственником отдельной квартиры, но может стать им после ввода здания в эксплуатацию.

Иногда случается так, что не все квартиры удается реализовать на стадии строительства. Если они выставляются на продажу уже после принятия дома комиссией и выдачи ею разрешения на его эксплуатацию, то автоматически переходят в категорию вторичного жилья. Проверять на чистоту такую недвижимость нет необходимости, ведь риск нарушения чьих-то прав в этом случае стремится к нулю.

Целесообразность инвестиций

Хрущевки

В инвестиционных целях хрущевки преимущественно приобретаются для последующей сдачи в аренду. Поскольку большинство подобных квартир имеют небольшую площадь, они пользуются повышенным спросом со стороны арендаторов.

Принести больше всего прибыли имеют шансы те хрущевки, которые подверглись перепланировке, например, в студию, и современному ремонту. Кроме этого, люди более охотно снимают жилье в благоустроенных, развитых и хорошо обеспеченных инфраструктурой районах. Как раз в таких и находится большая часть хрущевских домов.

Новостройки

Инвесторы, приобретающие первичное жилье, обычно действуют по одной схеме. Купленная на этапе котлована квартира стоит значительно меньше, чем готовая аналогичная. По мере продвижения строительства стоимость квадратных метров в доме растет и достигает наивысших показателей после ввода объекта в эксплуатацию.

Нетрудно заметить, что значительная часть квартир в строящихся домах буквально сразу становится недоступной. Это жилье, выкупленное инвесторами, может быть выставлено на продаже как сразу после сдачи дома, так и позже, когда цены на квартиры поднимутся еще больше. Иногда первичную квартиру становится выгоднее продать через несколько лет, когда улучшающаяся инфраструктура автоматически повысит стоимость недвижимости.

Таким образом, даже если не дожидаться сдачи дома, а переуступить свои права на квартиру, можно получить прибыль. Такая схема встречается гораздо реже, поскольку сопряжена с некоторыми трудностями оформления соглашения. Кроме этого, нередки случаи, когда инвесторы делают скидки на свои объекты, чтобы продать их в кратчайшие сроки. Следовательно, покупателям все же стоит присмотреться к новым квартирам со статусом вторичных – далеко не факт, что их стоимость будет сильно завышена.

Новостройка или хрущевка: главные преимущества квартир

Поскольку преимущества и недостатки есть как у хрущевок, так и новостроек, то, делая выбор в пользу конкретного вида квартиры, лучше всего остановиться на положительных их сторонах. 

В хрущевках это:

1. 1

   Невысокая цена. Даже если старый хрущевский дом находится в самом центре мегаполиса, стоимость квартир в нем все равно будет ниже, чем, например, в тех же брежневках или тем более сталинках. По сравнению с новостройками, сооруженными в центре, выгода хрущевок тем более очевидна.
2. 2

   Развитая инфраструктура. Сегодня крайне редко можно встретить кварталы с хрущевками, плохо обеспеченные транспортом и инфраструктурой. В мегаполисах основные станции метро строились как раз в точках с преобладанием таких кварталов.
3. 3

   Готовый ремонт. Почти половина новостроек сегодня сдается с черновой отделкой, а ремонт ложится на плечи собственников. В этом смысле хрущевки намного удобнее. Каким бы устаревшим ни был ремонт, квартира все равно готова к немедленному заселению. В некоторых ситуациях это может стать решающим фактором.

В новостройках стоит выделить такие плюсы:

1. 1

   Отсутствие собственников. Первичные квартиры, если застройщик соблюдает все правила заключения договора долевого участия, полностью чисты в юридическом смысле. В сделках с ними практически исключены разные спорные ситуации относительно права собственности.
2. 2

   Удобная планировка. Новые квартиры проектируются с учетом современных представлений о комфорте. Они позволяют разместить больше мебели и личных вещей жильцов, новейшую сантехнику и кухонные принадлежности. Многие варианты квартир дают возможность самостоятельно решить, как в конечном итоге она будет выглядеть.
3. 3

   Выгодное капиталовложение. При стабильном состоянии рынка недвижимости любая новая квартира со временем возрастает в цене. Даже если приобрести небольшую студию в качестве промежуточного варианта, через несколько лет за нее можно будет выручить средства, которых уже хватит на покупку полноценной квартиры без необходимости обращаться за получением кредита.