Как узнать кадастровую стоимость квартиры, земельного участка и что это вообще такое

Кадастровая стоимость - это оценка недвижимости государством для налоговых целей. Не та цена, по которой вы продаёте квартиру, а та, по которой государство считает, сколько вы должны заплатить налогов.

Раньше налог на квартиру рассчитывался от инвентаризационной стоимости - условной цифры из БТИ, которая не имела отношения к реальности. Трёшка в центре Петербурга могла стоить по БТИ 200 тысяч рублей, а налог с неё - 400 рублей в год. Государство теряло деньги, собственники радовались.

С 2015 года ввели кадастровую оценку. Она приближена к рыночной стоимости, хотя и не равна ей. Цель - сделать налогообложение справедливым: у кого дороже квартира, тот платит больше. На практике получилось по-разному: где-то кадастровая стоимость адекватна, где-то завышена в два раза.

Кадастровая стоимость нужна для трёх вещей. Первое - расчёт налога на имущество. Второе - расчёт налога при продаже или дарении квартиры. Третье - основа для оценки при выкупе жилья государством (например, при сносе дома). Никаких других функций у неё нет. Продавать квартиру по кадастровой стоимости никто не обязан, покупать - тоже.

Отличия кадастровой стоимости от рыночной

Рыночная стоимость - это цена, по которой квартиру реально можно продать здесь и сейчас. Она определяется спросом и предложением: сколько покупатель готов заплатить, столько квартира и стоит. Влияют ремонт, этаж, вид из окна, близость метро, состояние подъезда, даже наличие парковки во дворе.

Кадастровая стоимость - это расчётная величина, которую государство определяет массово, по формулам. Оценщик не приходит в каждую квартиру, не смотрит на облупленные обои или свежий ремонт. Он берёт усреднённые данные по району: площадь, этажность дома, год постройки, удалённость от центра. Получается среднее по больнице.

Разница может быть существенной. Квартира в центре с видом на помойку и без ремонта может иметь кадастровую стоимость 10 миллионов, а продаётся за 7. И наоборот: студия на окраине с дизайнерским ремонтом продаётся за 5 миллионов, а кадастр показывает 3,5.

Теоретически кадастровая стоимость должна быть близка к рыночной - так написано в законе. На практике отклонения достигают 30-50%. Причина - массовый характер оценки. Невозможно точно оценить миллионы объектов индивидуально, поэтому применяют статистические модели. Модели дают погрешность.

Ещё одно отличие: рыночная стоимость меняется постоянно, кадастровая - раз в несколько лет. В Петербурге последняя массовая переоценка была в 2018-2019 годах, следующая планируется раз в 3-5 лет. За это время рынок может вырасти на 30%, а кадастровая стоимость останется прежней.

На что влияет кадастровая стоимость

Налог на имущество

Это главное применение кадастровой стоимости. Налог на квартиру считается по формуле:

кадастровая стоимость минус налоговый вычет, умножить на ставку налога.

Налоговый вычет зависит от площади квартиры. Для квартир это 20 квадратных метров, для комнат - 10, для домов - 50. То есть если у вас квартира 60 квадратных метров, налог платите только за 40. Ставка налога устанавливается местными властями, обычно от 0,1% до 0,3%. В Петербурге для большинства квартир ставка 0,1-0,15%. Чем дороже квартира по кадастру, тем выше ставка.

Пример: квартира 70 квадратных метров, кадастровая стоимость 8 миллионов рублей. Облагаемая площадь: 70 минус 20 = 50 квадратных метров. Облагаемая стоимость: 8 000 000 × (50/70) = 5 714 000 рублей. Налог при ставке 0,1%: 5714 рублей в год.

Раньше, при инвентаризационной стоимости, этот же налог был 500-700 рублей. Разница ощутима.

Налог на доход физлиц при продаже жилья

Когда продаёте квартиру, платите налог с дохода - 13% для резидентов, 30% для нерезидентов. Доход считается как разница между ценой продажи и ценой покупки (или налоговым вычетом). Здесь кадастровая стоимость играет роль ограничителя. Если продаёте квартиру дешевле 70% от кадастровой стоимости, налог всё равно считается от 70% кадастра. Это защита от схем ухода от налогов: нельзя продать квартиру родственнику за рубль и не заплатить налог.

Пример: кадастровая стоимость 10 миллионов, продаёте за 6 миллионов (меньше 70% от кадастра). Налоговая считает доход как 7 миллионов (70% от 10), а не 6. Если покупали квартиру за 5 миллионов, налог платите с разницы: (7 000 000 - 5 000 000) × 13% = 260 000 рублей.

Если продаёте дороже 70% кадастра, налог считается от реальной цены продажи.

Есть льгота: если владели квартирой больше минимального срока (3 года для унаследованного или подаренного жилья, 5 лет для купленного), налог не платите вообще.

Налог на дарение квартиры

Когда дарите квартиру не близкому родственнику, одаряемый платит налог 13% от стоимости подарка. Стоимость определяется по кадастру на момент дарения.

Близкие родственники (родители, дети, братья, сёстры, бабушки, дедушки, внуки) от налога освобождены. Остальные платят.

Пример: дарите квартиру племяннику, кадастровая стоимость 8 миллионов. Племянник заплатит 8 000 000 × 13% = 1 040 000 рублей налога. Если кадастр завышен, можно оспорить или заказать независимую оценку и по ней платить налог.

Для чего нужно узнавать стоимость по кадастру

Рассылка журнала

Главное за неделю в одном письме

1. 1

   Первая причина - проверить, сколько заплатите налог на имущество. Налоговая присылает уведомление раз в год, но лучше знать заранее, чтобы не было сюрпризов.
2. 2

   Вторая - оценить налоговую нагрузку при продаже. Если собираетесь продавать квартиру дешевле рыночной цены (например, родственнику), кадастровая стоимость покажет минимальную налогооблагаемую базу.
3. 3

   Третья - понять, не завышена ли кадастровая оценка. Если кадастр существенно выше рынка, можно оспорить и снизить налоги.
4. 4

   Четвёртая - при получении квартиры в дар. Нужно знать, какой налог придётся заплатить, прежде чем принимать подарок.
5. 5

   Пятая - при разделе имущества (развод, наследство). Кадастровая стоимость служит отправной точкой для оценки долей.

Какие данные используются для расчёта кадастровой стоимости

Оценщики используют массовую модель оценки - алгоритм, который учитывает десятки параметров:

1. 1

   Физические характеристики: площадь квартиры, этаж, количество комнат, материал стен (кирпич, панель, монолит), год постройки, высота потолков, наличие балкона или лоджии.
2. 2

   Местоположение: удалённость от центра города, близость станций метро, транспортная доступность, престижность района, развитость инфраструктуры (школы, поликлиники, магазины).
3. 3

   Рыночные данные: цены на аналогичные квартиры в том же районе по данным Росреестра (сделки купли-продажи), объявления о продаже, данные оценочных компаний.
4. 4

   Инженерная инфраструктура: наличие лифта, мусоропровода, состояние дома, капитальный ремонт.

Чего оценщики НЕ учитывают: качество ремонта, вид из окна, состояние подъезда, шумность двора, криминогенность района. Эти факторы влияют на рыночную цену, но в массовой кадастровой оценке не участвуют.

Кто и как рассчитывает кадастровую стоимость

Кадастровую оценку проводят государственные бюджетные учреждения - центры кадастровой оценки при региональных властях. В Петербурге это Центр государственной кадастровой оценки.

Процесс выглядит так:

1. 1

   Сначала собирают данные из Росреестра: все объекты недвижимости с их характеристиками. 
2. 2

   Затем собирают рыночную информацию: цены сделок, предложения на рынке, мнения оценщиков. 
3. 3

   На основе этих данных строят статистическую модель: какие параметры сильнее влияют на цену, какие слабее.
4. 4

   Модель калибруется на реальных сделках. Например, если квартиры в центре продаются на 50% дороже, чем на окраине, модель это учитывает. Если квартиры на первом этаже стоят на 10% дешевле средних, это тоже закладывается.
5. 5

   Затем модель применяют ко всем объектам. Получается кадастровая стоимость каждой квартиры в регионе. Результаты публикуют, вносят в Росреестр.

Переоценка проводится регулярно - раз в 3-5 лет для жилья, раз в 2-3 года для коммерческой недвижимости. Между переоценками кадастровая стоимость не меняется, даже если рынок вырос или упал.

Как узнать кадастровую стоимость

Три способа: через сайт Росреестра, через портал Госуслуг, в МФЦ.

Сайт Росреестра (rosreestr.gov.ru). Заходите в раздел «Справочная информация по объектам недвижимости», вводите кадастровый номер квартиры или адрес. Система показывает кадастровую стоимость, площадь, год постройки, другие данные. Услуга бесплатная, результат мгновенный.

Госуслуги (gosuslugi.ru). В разделе «Выписка из ЕГРН» заказываете электронную выписку. Стоит 300 рублей, готовится за несколько часов. В выписке указана кадастровая стоимость, обременения, собственники.

МФЦ. Приходите с паспортом, заказываете выписку из ЕГРН. Стоит 400 рублей, готовится 3-5 дней. Получаете бумажную выписку с печатью.

Кадастровый номер квартиры можно узнать из старых документов (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН), либо найти по адресу на публичной кадастровой карте (pkk.rosreestr.ru).

Как купить квартиру по кадастровой стоимости

Никак. Это миф. Кадастровая стоимость - не цена продажи. Продавец выставляет квартиру по той цене, которую хочет, покупатель торгуется. Кадастр здесь ни при чём.

Иногда встречаются объявления «продажа по кадастровой стоимости» - это маркетинговый ход. Обычно означает, что цена близка к кадастру или чуть ниже его. Но это не льгота и не специальная программа, а просто цена конкретного продавца. Единственный случай, когда платите близко к кадастровой стоимости - выкуп жилья государством. Например, дом сносят под реновацию или инфраструктурный проект. Тогда государство выкупает квартиры по рыночной стоимости, которая определяется независимой оценкой. Но отправная точка - кадастр.

В обычных сделках между частными лицами кадастровая стоимость не регулирует цену. Хотите продать за 20 миллионов при кадастре в 10 - продавайте, если найдёте покупателя. Хотите продать за 5 при кадастре в 10 - тоже можно, но налоговая посчитает доход от 7 миллионов (70% от кадастра).

Может ли кадастровая цена быть неправильной?

Да, и довольно часто. Причины две: ошибки в данных и несовершенство модели оценки.

1. 1

   Ошибки в данных. Неправильно указана площадь, этаж, год постройки. Квартиру записали как двухкомнатную, хотя она однокомнатная. Указали, что дом кирпичный, а он панельный. Эти ошибки приводят к неверной кадастровой стоимости.
2. 2

   Несовершенство модели. Массовая оценка не учитывает индивидуальные особенности. Ваша квартира на первом этаже с окнами на шумное шоссе, а кадастр считает её по средней цене для дома. Или дом аварийный, но в кадастре это не отражено.

Если кадастровая стоимость завышена, это можно оспорить. Два способа: через комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости при Росреестре или через суд:

1. 1

   Через комиссию. Подаёте заявление, прикладываете отчёт независимого оценщика, который определил рыночную стоимость квартиры. Если рыночная стоимость ниже кадастровой, комиссия может снизить кадастр до рыночного уровня. Процедура бесплатная, срок рассмотрения - месяц.
2. 2

   Через суд. Если комиссия отказала или вы сразу идёте в суд, подаёте иск об оспаривании кадастровой стоимости. Потребуется отчёт оценщика (стоит 5-10 тысяч рублей), юрист (опционально, но желательно). Если суд примет вашу сторону, кадастровая стоимость будет снижена с даты, когда была установлена завышенная оценка. Налоги пересчитают, переплату вернут.

Важно: оспаривание имеет смысл, если разница существенная - 20-30% и больше. Если кадастр завышен на 5-10%, затраты на оценку и суд могут не окупиться экономией на налогах.

Кадастровая стоимость - это инструмент государства для налогообложения, не более. Она влияет на размер налогов, но не на рыночную цену квартиры. Знать кадастр полезно, чтобы планировать расходы и понимать, не переплачиваете ли вы. Если кадастр завышен - оспаривайте. Если занижен - радуйтесь и платите меньше налогов. Главное - не путать кадастровую стоимость с той суммой, за которую квартира реально продаётся. Это разные вещи, и между ними всегда будет зазор.