Недвижимость – это рыночный объект, относительно которого осуществляются разного рода операции. Как любой другой товар, жилье имеет свою ценность, однако для земельных участков, частных домов, построек, помещений и квартир существует два ее вида. Кроме рыночной цены принято выделять еще и кадастровую стоимость объекта недвижимости. Эти два понятия тесно взаимосвязаны, хотя далеко не всегда представлены одинаковыми цифрами.
Что такое кадастровая стоимость жилья?
Кадастр – это специальный государственный реестр, в который заносятся сведения обо всех недвижимых объектах, включая подробные технические характеристики, и праве собственности на них. Также в числе этих сведений содержится и информация о стоимости той или иной жилой единицы.
Простыми словами, кадастровая стоимость – это ценность некоего недвижимого объекта с точки зрения государства. Ее устанавливают специальные бюджетные отделения, расположенные в каждом регионе страны. Анализом недвижимости занимаются специалисты – инженеры и представители других смежных профессий, которые производят подсчеты, исходя из основных технических характеристик объекта и утвержденной государством актуальной на текущий момент цены одного квадратного метра.
В отличие от других подходов к оценке недвижимого имущества, кадастровая стоимость не зависит от целого ряда дополнительных признаков, например, дорогого ремонта или вида из окна. На практике это выражается в том, что все квартиры одного жилого комплекса, одинаковые по площади, планировке и другим основным характеристикам, будут примерно равны по стоимости.
Непосредственное участие в установлении кадастровой ценности играет состояние самого здания. Если оно требует капитального ремонта или реконструкции, цена на находящиеся в нем квартиры будет снижена. Повысить ее можно только после проведения соответствующих работ и повторной проверки специалистами.
Похожую характеристику недвижимым объектам дает инвентаризационная их оценка, однако она не раскрывает, насколько ценна квартира или помещение на самом деле. Задача такой сугубо технической проверки – оценить степень износа здания, состояние внутренних помещений, а также установить примерную их стоимость, учитывая затраты на текущий и капитальный ремонт.
Полученные результаты кадастровой оценки рассматривает и утверждает специальная комиссия, представленная исполнительным органом местной или региональной администрации, после чего все данные заносятся в госреестр. Подсчет кадастровой стоимости жилой недвижимости осуществляется не чаще, чем раз в три года, но не реже, чем раз в пять лет. Для крупных городов, вроде Москвы, Санкт-Петербурга, а также соответствующих областей, минимальный срок проведения оценки может быть сокращен до двух лет.
Это интересно! Начиная с 2022 года, кадастровая оценка всех недвижимых объектов будет производиться на федеральном уровне. Это нужно для того, чтобы поставить всех участников рынка недвижимости в равные экономические условия, а также равномерно распределить налоговую нагрузку. В 2022 году такой масштабной оценке будут подвергнуты земельные участки и другие похожие объекты, а в 2023 – остальные виды недвижимости: дома, квартиры, помещения и т.д.
Для чего служит кадастровая стоимость?
Необходимость в определении кадастровой ценности объекта возникла тогда, когда стало понятно, что его сугубо техническая оценка не отражает реального положения дел. Проблема в том, что на объективную стоимость жилья влияет множество сопутствующих факторов, которые делают недвижимые объекты более или менее привлекательными для покупателей и инвесторов.
С другой стороны, полагаться только на рыночную оценку также нецелесообразно, поскольку рынок недвижимости подвержен непредсказуемым колебаниям, в том числе, вызванным искусственно. Таким образом, можно утверждать, что основная цель формирования кадастровой стоимости земли или строений – это возможность для государства определенным образом контролировать рынок недвижимости, принимать непосредственное участие в ценообразовании и гарантировать нахождение сделок в правовом поле.
Вторая, очень важна причина, по которой каждое недвижимое имущество должно иметь свою кадастровую цену, – это налогообложение. Налог на владение, который ежегодно обязан платить хозяин жилья, составляет от 0,3% именно кадастровой, а не оценочной рыночной стоимости квартиры. Со временем его размер незначительно увеличивается, но по-прежнему остается привязанным к внесенной в реестр цене кадастра. Таким образом, если существует возможность уменьшить кадастровую стоимость недвижимости, получится и снизить налоговую нагрузку.
Также установленная государством стоимость жилья играет роль во время начисления налога при заключении договора дарения. Если подобная сделка происходит между близкими родственниками, налог за нее платить не нужно – в противном случае он составляет 13% кадастровой. При этом зачастую оценочная рыночная стоимость бывает больше, поэтому расчет суммы налога по данным госреестра более выгоден для плательщиков.
Также, исходя из кадастровой стоимости, рассчитывается и налог при продаже недвижимости. Оговоренная в соглашении цена такой сделки не может быть меньше 70% кадастровой оценки, исходя из которой и выводится сумма налога. Если квартира продается за большую сумму, налог платится соответственно размеру полученных средств.
Кадастровая оценка объектов недвижимости обязательно потребуется при:
- покупке или продаже жилого объекта;
- определении размера налога при получении жилья в наследство;
- оформлении жилищного займа под залог недвижимого имущества;
- получении субсидии или других видов льгот от государства;
- нотариальном оформлении документов, касающихся недвижимости;
- судебных тяжбах, связанных с жильем.
Чем отличаются кадастровая и рыночная стоимости?
Понятие оценочной стоимости наиболее применимо именно к определению рыночной цены. От кадастровой она отличается, в первую очередь, тем, что учитывает множество индивидуальных особенностей продаваемой или покупаемой недвижимости, делающих ее более или менее ценным объектом сделки.
Если кадастровая цена формируется на основании только технических нюансов, вроде площади жилья и установленных государством средних цен за квадратный метр, то рыночная уделяет внимание множеству других деталей. В их число входят: состояние ремонта и материалы, уровень развития инфраструктуры района, расположение квартиры на этаже, принадлежность объекта к определенной категории. Таким образом, две, на первый взгляд, совершенно одинаковые квартиры, находящиеся в одном доме, могут иметь кардинально отличающуюся рыночную стоимость.
На данные кадастра никоим образом не влияют такие показатели, как вид из окна, наличие неблагоприятного соседства – единственным учитываемым фактором может служить только экологическая обстановка региона, и то только в том случае, если она признается неблагоприятной.
Из этого следует, что рыночная стоимость является наиболее объективной оценкой конкретной недвижимой единицы, поскольку сочетает в себе подходы к установлению кадастровой ценности, правила определения инвентаризационной цены и, помимо них, принимает к сведению некие уникальные признаки, присущие предмету оценки.
Следует помнить! В подавляющем большинстве случаев недвижимость покупается и продается именно по рыночной цене. Она устанавливается продавцами, риелторами или агентствами недвижимости. Для определения рыночной стоимости, которая будет максимально соответствовать действительности и иметь юридический вес, требуется независимо экспертное заключение профессионального оценщика.
Как купить квартиру по кадастровой стоимости?
Кадастровая стоимость квартиры складывается из небольшого числа составляющих, однако в некоторых случаях их вполне достаточно для того, чтобы реализовать недвижимость в краткие сроки и получить от этого выгоду. Сразу стоит оговориться, что кадастровая цена почти никогда не участвует в обычных операциях купли продажи – они осуществляются только по рыночной стоимости. Однако при необходимости приобрести жилье можно и по сниженной цене – в основном это происходит на специальных торгах.
Продавцами на подобных аукционах могут выступать как юридические лица и организации, так и муниципальные власти. Во втором случае объектами продажи становятся квартиры и другие помещения, которые остались нереализованными во время программы расселения или не нашли своих владельцев во время передачи муниципального жилья в собственность физических лиц.
Большой процент жилья, продаваемого на аукционе, составляет залоговая недвижимость, изъятая у заемщиков после невыполнения ими своих кредитных обязательств. После ареста такие квартиры становятся объектами торгов – продавцом в данном случае выступает финансовая организация-кредитор.
Для того, чтобы возместить расходы и при этом избежать значимых издержек, банки выставляют недвижимость на продажу заметно ниже ее оценочной рыночной стоимости – в некоторых случаях цена может достигать всего 60% от реальной. Таким образом, установленная на торгах сумма будет соответствовать именно кадастровой ценности недвижимости.
Все сделки на аукционе проверяются на юридическую чистоту и совершенно законны. Любые действия мошеннического характера, подразумевающие быструю продажу квартиры за невысокую цену, абсолютно исключены – продавцами на торгах не могут выступать физические лица. Кроме этого, для продажи жилья ниже рыночной стоимости должны быть представлены веские основания.
Может ли кадастровая цена быть неправильной?
Завышенная или заниженная кадастровая стоимость жилья может иметь ряд неприятных последствий для собственника. В первом случае это грозит повышенным размером налога на владение, начисляемым, согласно содержащихся в реестре данных. Во втором – рядом проблем при продаже квартиры. В этой ситуации между оценочной рыночной и кадастровой ценами недвижимости образуется слишком большая разница, и указанную в договоре купли-продажи стоимость могут признать завышенной.
Внесение в Единый государственный реестр недвижимости неверных данных может произойти по нескольким причинам. Первая – это ошибка специалиста. Стоимость может быть установлена, исходя из ошибочной информации о площади квартиры, материалах, из которых построено само здание, общего состояния строения. В этом случае, при доказанном выявлении несоответствий, перерасчет будет произведен немедленно, а новые данные закреплены в реестре.
Вторая причина – актуальная на момент проведения оценки рыночная цена объекта. Если в итоге окажется, что кадастровая стоимость превышает ее, это также является поводом к пересмотру стоимости в сторону ее снижения.
Найти сведения о кадастровой стоимости своего жилья можно в выписке из ЕГРН. Если у собственника возникнут подозрения относительно ее объективности, ему следует обратиться в Росреестр или многофункциональный центр со специальным заявлением. К этому документу необходимо приложить бумаги с техническими характеристиками квартиры, а также аргументы, почему стоит заново рассчитать цену кадастра.
После этого, если аргументы окажутся убедительными, будет назначена специальная комиссия по пересмотру цены объекта. В случае, когда ошибка действительно имела место, комиссия утвердит новые цифры и самостоятельно направит их в Росреестр. Если же она ответит отказом, но владелец жилья уверен в своей правоте, он может обратиться в суд с иском, подготовив как можно больше доказательств в защиту своих интересов.
Важно! Согласно действующему законодательству, выявленные в процессе установления кадастровой стоимости, а затем исправленные ошибки, должны трактоваться в пользу собственника недвижимости.
Понравилась статья?